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  • By April 2021, office-focused listed real estate companies became the worst-performing segment in the MSCI World Core IMI Real Estate Index, on a cumulative basis since January 2020.
  • Office’s relatively poor recent performance upset the pattern of returns — across regions and public and private markets — seen in 2020, when industrial outperformed, retail and hotels lagged and office and residential had middling returns.
  • Private-market data has not shown such a shift in sector-performance rankings but, looking deeper, we can see the performance of office assets has varied by location type and lease structure.

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由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.

调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.

就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.

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– 2021年第一季度，东京大都市圈大型多租户（LMT）物流设施的空置率环比上升0.6个百分点，达到1.11%， 这是自2019年第四季度空置率达到1.11%以来，首次超过1.11%。 尽管2020年受新冠疫情影响，口罩及其他日用品需求出现前所未有的激增，导致物流空间竞争加剧，但目前市场活动似乎已趋于缓和。尽管如此，整体需求仍保持稳定。.

– 2021年第一季度，大大阪地区的LMT空置率降至1.91%，环比下降1.8个百分点。 这是自2016年第二季度以来，空置率首次跌破2%，当时该数据同样为1.9%。 过去两年租金上涨了13%，加之对未来经济表现的不确定性日益增加，导致租户变得更加谨慎，从而放缓了租金上涨的步伐。.

– 本季度，大名古屋地区的LMT空置率环比下降1.7个百分点，至8.6%。鉴于2022年将有约17万坪的新增楼面面积投入市场，业主正加大力度开展推广活动以吸引租户。.

– 本季度，世邦魏理仕（CBRE）开始发布福冈大都市圈的轻型物流（LMT）指数，该地区自2019年第二季度以来，空置率一直维持在0.01%的水平。随着多处新的轻型物流设施正在开发建设，布局更符合用户需求的物业将在竞争中占据优势。.

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  • 2020 年第四季度工业 GVA 为负值，-6.7%。.
  • 整个季度的超黄金地段工业平均租金上涨了 0.4%。澳大利亚超黄金地段的平均租金为 $113/平方米
  • 超级优惠贷款收益率按年压缩了 57 个基点，收益率创历史新低
  • 1.6 公顷地块的地价环比增长 2.5%，平均为 $570/平方米，而 0.25 公顷地块的地价环比增长 5.4%，达到 $719/平方米。.
  • 交易量。超过 $5 百万美元的交易量共计 $393 百万美元，涉及 18 项交易。与 2020 年第一季度的交易量相比，下降了 78%。.
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  • 自2020年11月取消双重印花税以来，投资情绪有所好转。.
  • 2021年第一季度，房地产基金的投资额达33%，其中占前十大交易的一半。.
  • 工业交易占投资总额的43%，这一比例是自2005年第四季度以来的最高水平。.
  • 世邦魏理仕预计，针对工业地产再开发项目的新租赁修改标准费率将推动今年该领域的投资增长。.
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- 虽然仍有一些公司（如技术部门的公司）希望扩大业务，但其他租户正在考虑 ‘合理化’，因为他们采用了远程工作方式。.

- 租赁活动还来自于租户寻找替代空间，因为他们被迫搬出今年晚些时候计划重建的旧楼。此外，由于即将开工的新大楼的施工延迟，租约在短期内到期的租户可能会续签租约，或者现在就寻找替代空间。.

- 新供应的延迟、远程工作措施限制的取消以及健康的办公楼投资市场，都增强了甲级办公楼业主的信心。.

- 2021 年第一季度，第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的整体空置率连续第四个季度上升，上升了 0.3 个百分点（ppt），达到 7.3%。.

- 2021 年第一季度，尽管市建局发布的中环地区写字楼租金指数显示出 3.3% 的季度升幅，但第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的平均月租金已连续第四个季度下降，尽管降幅有所放缓，为每平方呎 1.2% 至每平方呎 4.4$9.41T 。我们维持年同比-5%的租金预期。.

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要点总结

  1. 共同投资是一种巧妙的资本管理工具，能为有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）双方带来效率提升。.
  2. 一类/二类另类投资基金（AIF）不得将超过25%的可投资资金投入单一被投企业。此规定限制了专门共同投资工具的设立。.
  3. 印度金融服务监管局（IFSCA）于2020年底发布了一份通告，允许GIFT城的另类投资基金（AIF）在满足特定条件的情况下，不适用25%的多元化要求。.
  4. 最近，印度证券交易委员会（SEBI）发布了一份关于‘合格投资者’概念的咨询文件，该文件考虑为仅由合格投资者组成的基金提供更大的灵活性（包括在投资者多样性要求方面）。.
  5. 这些新措施有望促进印度共同投资活动的蓬勃发展。.
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  • 租户咨询和现场考察数量持续增长，但与前两个月相比增速放缓。.
  • 灵活办公空间需求保持稳定，大多数受访者表示他们没有发现任何重大变化。.
  • 受访者表示租金面临更大的下行压力，而大多数主要市场的激励措施预计将会增加。.
  • 在连续两个月保持乐观之后，租赁市场情绪略有恶化，再次转为负面。房东实力也有所减弱。.
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随着中国境外越来越多的新建或改造后的生产基地涌现，制造业地产作为一种资产类别的重要性日益凸显，自2011年以来，制造业资产的交易额年均增长率达19%。.

在物流领域，作为亚太地区增长最快的在线零售品类，生鲜食品在线销售预计将以每年30%的增速增长，从而推动对“最后一公里”配送设施的需求。.

本报告将探讨以下内容：
  • “中国+1” 工业地产租户和业主的策略与机遇
  • 物流网络中“最后一公里”和冷链领域的机遇
  • 对工业租户和业主而言，亚太地区最具吸引力的城市
  • 主要市场的投资趋势
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在经历了动荡的2020年后，大多数主要区域经济体仍在稳步前进，‘改革与复苏’应成为今年的核心主题。 尽管向常态的平稳过渡尚无定论（印度的情况便印证了这一点），但交易量的回升表明，随着亚洲继续跑赢欧美，该地区房地产投资者的信心正在增强。.

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