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概述

今年第一季通膨交易迅速上漲後，由於美國首次申請失業救濟人數意外激增，通膨交易一度停滯。新冠疫情的再次爆發，尤其是在亞洲，也引發了避險情緒，導致10年期美國公債殖利率在4月一度跌至一個多月以來的最低點。聯準會在月底的例行會議上維持利率不變。儘管經濟正在復甦，但聯準會重申，在可預見的未來，高度寬鬆的貨幣政策仍將持續。該地區股市對此反應樂觀，MSCI區域股票指數在經歷了上個月的下跌後重返正值區間。.

上市房地產

儘管GPR/APREA上市房地產綜合指數仍維持上漲，但漲幅整體溫和，主要受中國和日本等區域巨頭股市下跌的影響。中國股市跌幅最大，先前數據顯示房價持續上漲，投資人仍對監管壓力保持謹慎。 3月新房價漲幅創七個月來新高，漲幅出現在更多城市。日本為因應奧運前三個月的疫情，宣布第三次進入緊急狀態，此舉打擊了該國市場情緒。.

房地產投資信託基金

受大多數市場表現積極的支撐，GPR/APREA綜合REIT指數本月收高，延續了2月以來的上漲動能。該地區的REITs連續第二個月跑贏股票。.

日本房地產投資信託基金（J-REITs）領漲該地區，自2020年11月以來持續走強，機構投資者對日本房地產資產的興趣日益濃厚，推動了其業績成長。喜達屋資本提出收購景順日本辦公房地產投資信託基金（Invesco Office J-REIT）的方案，其初步報價對該REIT的估價溢價超過1,013兆日圓。由於預期後續會有更高的報價，投資者迅速推高了該股股價。此外，日本央行維持了每年購買J-REITs至多1800億日圓的承諾。在澳大利亞，低利率和對經濟復甦的預期支撐了市場樂觀情緒，推動了股市上漲。.

同時，巴基斯坦證券交易委員會（SEPC）正致力於放寬房地產投資信託基金（REITs）的監管規定，取消強制性的建築竣工證書要求，此前許多投資者認為這是一項障礙。自2015年巴基斯坦唯一一家REITs上市以來，該國一直沒有出現新的REITs。.

該地區的房地產投資信託基金（REIT）市場持續擴張。中國最大的上市快遞公司順豐控股計畫將價值14兆港元的三座物流中心注入一家將在香港上市的離岸房地產投資信託基金。順豐房地產投資信託基金的上市申請已於4月提交至香港交易所。房地產開發商及管理公司豐樹投資也考慮在新加坡上市學生公寓房地產投資信託基金，預計募集資金約14兆新元。.

展望

疫情爆發一年多來，亞太地區的房地產投資信託基金（REITs）已收復失地，並超過了去年1月創下的疫情前高點。然而，它們的收益率仍然落後於亞太股票市場。.

展望未來，新冠疫情在該地區再次爆發以及持續的通膨壓力仍然令市場前景蒙上陰影。不過，疫情後的經濟復甦可能會逐步加快，這對該地區的房地產投資信託基金（REITs）而言應是利好消息。在當前低利率環境下，機構投資者對房地產資產的興趣持續高漲，帶動商業房地產市場活動增加，預計將支撐REITs的估值。.

概述

       全球公債市場2021年開局慘淡，第一季投資人因此跌至2016年第四季以來的最低點，同時，美國10年期公債基準上漲超80個基點。由於債券利率在三月一路攀升，達一年來最高水平，在疫情爆發前，任何跌勢都不會持續太久。這主要得益於亞太股票市場投資者對估值過高的擔憂。

       從疫情中奪取最多的科技股在此次引發售股浪潮中首當其衝，尤其是受到中國股市在國內的反措施壟斷影響。而投資基金Archegos Capital的崩盤也讓金融股感到緊張，使得該股市下跌億的資金。這也讓亞太地產股指數整體股票基準。

亞太房地產上市公司股票

        GPR/APREA綜合上市房地產指數反彈1.8%，其中，澳洲地產股在合訂預期的推動下，在亞太地區的成長中處於領先地位。澳洲經濟在2020年最後一季的GDP成長預期，隨著調控放寬，住宅價格也持續上漲。日本股票的表現也隨之大盤，主要得益於其最大的恐慌，以及防疫放鬆措施對市場信心的提升。同時，中國股市的漲幅受到限制，前期支持政策力道將縮小，有初步顯示中國經濟復甦正在進一步提速。

       繼合併辦公和零售REITs之後，凱德集團緊接著宣布一項企業重組計劃，將其開發部門封閉，將其投資管理部門獨立為專門的基金管理和創收業務。作為一家獨立上市的公司，凱德投資管理將成為亞洲資產管理規模最大的房地產投資管理公司，以及全球第三大上市房地產投資管理公司，創立布魯克菲爾德資產管理與百仕通。

亞太房地產投資信託基金

       亞太REITs三月上漲1.9%，地區主要市場普遍上行。除澳洲信心和工業信託表現強勁外，日本REITs也憑藉其住宅REITs表現強勁，使得該版塊在3月亞太地區最高回報率。由於缺乏推動收益成長的規模，零售和酒店業失去成長動能。

        同時，在房地產恐慌Filinvest向防疫證券交易所有關部門註冊募股後，不到一年，防疫已準備推出其支REIT。該REIT第三主要由Filinvest發展的某商業區業務流程辦公資產組成，如果允許超額配售，則此次爆發預計能募集149億披索。

        自去年底以來，投資逐漸恢復活力，新加坡上市REITs重新積極尋找投資邊境資產的機會，並於今年第一季完成25億美元的交易量，收購總額趕超去年。同時，豐樹物流信託首次進軍印度，以約8,440萬新元的價格收購了位於普納的倉庫。起飛REIT籌集了最大的邊境資產，貢獻超17億美元，其中包括起飛REIT在歐洲收購的首個資料中心。

前景展望

       在疫情爆發一年後，亞太地產股已從三月低潮中強勢反彈。但亞太房地產投資信託基金表現顯著帶動大盤房地產指數，為投資人帶來接近38%的報酬率，儘管仍落後於亞太股市。

       由於基數效應放大預期，短期內經濟前景仍存在不確定性。再加上由於變數病毒導致病例數量激增，無疑也為未來增加了更多的不確定性。供給必然和大宗商品價格上漲將著持續不平衡，甚至是面對經濟復甦的混亂，投資者將繼續債券上漲和政策收緊帶來的影響。

         然而，亞太地區REITs所提供的差距仍然可觀，在一些已開發市場通常能接近200個基點，甚至更高。隨著經濟活動常態化，持續的通貨再膨脹貿易或與全球經濟復甦同步保持一致。 REITs無疑將在這一背景下進一步增長。如果在經濟小區回升的前提下，壓力捲土重來，那麼就需要權衡彼此間的利弊。

概述

2021年開始，全球公債市場遭遇重創，經歷了自2016年第四季以來投資人最糟糕的季度之一，10年期美國公債基準殖利率飆升超過80個基點。然而，任何回檔都曇花一現，債券殖利率在3月持續攀升，並在疫情爆發前達到一年多來的最高水準。收益率的飆升也給該地區的股市帶來了壓力，投資者對過高的估值感到擔憂。.

疫情期間受益最大的科技股遭遇了拋售潮，這在很大程度上得益於中國政府對其本土反壟斷行為的打擊。此外，投資基金Archegos Capital的倒閉也令金融股受到衝擊，該股面臨數十億美元的損失。這推高了該地區房地產股的表現，使其超越了整體股票指數。.

上市房地產

GPR/APREA上市房地產綜合指數回報率為1.8%，其中澳洲房地產股領漲該地區，主要得益於其捆綁式信託基金的強勁表現。隨著限制措施的放鬆，澳洲經濟在2020年第四季公佈了超出預期的GDP成長，住宅價格也持續上漲。日本股市也表現出色，這主要得益於其大型開發商的強勁表現，而緊急措施的解除提振了市場情緒。同時，由於投資人預期政策支持力道將會減弱，且經濟復甦跡象進一步增強，中國股市漲幅受到限制。.

繼辦公大樓和零售房地產投資信託基金合併之後，凱德集團宣布進行公司重組，將其開發部門私有化，並將其投資管理部門剝離出來，使其成為一家專注於基金管理和費用收入的純粹業務公司。這家獨立上市的公司——凱德投資管理有限公司——將成為亞洲最大的房地產投資管理公司（以資產管理規模計算），並位列全球第三大上市房地產投資管理公司，僅次於布魯克菲爾德資產管理公司和黑石集團。.

房地產投資信託基金

亞太地區房地產投資信託基金（REITs）3月上漲1.91兆美元，主要市場普遍上漲。除了澳洲多元化和工業信託基金的強勁回報外，日本房地產投資信託基金（J-REITs）也受益於住宅房地產投資信託基金（Residential REITs）的強勁表現，推動該板塊在3月份創下亞太地區最高回報率。由於缺乏進一步上漲的催化劑，零售和飯店板塊的上漲勢頭有所減弱。.

同時，菲律賓預計在不到一年的時間內推出第三隻房地產投資信託基金（REIT）。開發商菲利賓投資公司（Filinvest）已向該國交易所提交了發行申請。該REIT主要包含菲利賓投資公司在其整體開發的商業區內的BPO辦公資產，如果超額配售選擇權被行使，預計將籌集149億菲律賓比索。.

隨著去年底投資活動強勁復甦，新加坡上市的房地產投資信託基金（REITs）繼續保持跨境資產收購的勢頭。繼第一季達成100兆美元（1,000億至4兆美元）的交易後，該產業的收購總額可望超過去年同期水準。值得注意的是，豐樹物流信託首次進軍印度市場，斥資約8,440萬新加坡元（1,000萬至4兆美元）收購了位於浦那市的兩處倉庫。起飛房地產投資信託基金（Ascendas REIT）是最大的投資方，投資額超過17億美元（1,000萬至4兆美元），其中包括該信託基金在歐洲的首批資料中心收購。.

展望

疫情爆發一年後，亞太地區的房地產股票已從3月的低點強勁反彈。儘管該地區的房地產投資信託基金（REITs）表現顯著優於整體房地產指數，為投資者帶來了接近38%的回報，但它們仍然落後於亞太股市。.

短期前景仍將波動，基數效應會放大通膨預期。此外，近期新病毒變種病例激增無疑會加劇未來的不確定性。鑑於供應短缺的陰影和商品價格上漲預示著經濟復甦將持續進行，儘管過程可能不均衡且有時混亂，投資者將繼續應對債券殖利率上升以及政策收緊的影響。.

儘管如此，該地區房地產投資信託基金（REITs）提供的利差仍然可觀，通常接近200個基點，在一些已開發市場甚至更高。隨著經濟活動逐步恢復正常，持續的通膨交易可能與全球經濟同步復甦相一致。毫無疑問，REITs將受益於此，進一步推高價格。而通膨壓力的回歸，如果能夠有序進行，則是不可避免的權衡。.