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復甦仍遙遙無期

在整體市場趨於穩定的情況下，中環地區出現了一些租賃活動的跡象，而餐飲業再次成為業主的首選領域。.

• 第三季市場整體相對穩定，零售業氣氛低迷，而餐飲業則仍是少數的亮點。.
• 外出用餐或「美食之旅」已成為當地人的「新式假期」，並為各價位的餐飲業帶來支持。.
• 核心地段的租賃活動整體仍顯平淡，唯獨中環地區因持續受惠於當地高端需求，表現依然亮眼。.
• 黃金地段店舖及大型購物中心兩大板塊的租金均已趨於穩定，並分別錄得0.41%及1.21%的季季增長率。.

本文原載於 https://www.savills.com.hk/

租賃市場整體持續下滑

九龍區的租金跌幅較為溫和，隨著去年年底大幅調整租金後，空置率正逐步被消化。. 

• 2021年第三季，甲級寫字樓租金下跌1.51%（按季比較），相較於2021年第二季的2.61%（按季比較）跌幅。.
• 中央商務區的辦公樓市場雖與其他市場同樣面臨逆風，但儘管如此，我們仍觀察到部分精選的擴張需求，以及來自內地金融機構和新進行業租戶的新租約簽訂。.
• 在充滿不確定性的環境下，服務式辦公室備受青睞，我們觀察到核心商業區的大型營運商對此類空間的需求有所增加。.
• 九龍區的租金跌幅較為溫和，空置率正逐步被消化，特別是在尖沙咀及九龍東。.
• 第三季空置率持續攀升至9.31%，其中北角及九龍西等地區的寫字樓受影響程度較其他地區更為嚴重。.
• 核心地段的即將推出物業已開始出現初步預訂。.
• 隨著中環租金相較於市場其他地區的溢價幅度縮小，非核心區的租金可能隨之面臨壓力。展望未來，在前景不明且供應量偏高的時期，未來12至24個月的發展將很大程度上取決於中國企業的需求。.

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投資者仍積極參與

物流租賃活動在第三季重現生機，營運商為盡量減少業務中斷而選擇續約，而有擴張需求的業者則正在尋求搬遷方案。.

• 隨著當地貿易及零售業的復甦，許多物流業者為避免業務中斷，紛紛積極續租；而那些有擴張需求的業者則選擇搬遷。. 
• 2021年第三季，整體及現代化倉儲租金分別持續回升2.11%和2.51%，而整體及現代化倉儲空置率則相較於上季分別降至3.21%和2.61%， 此前在上一季曾出現小幅飆升。.
• 第三季的投資氣氛持續回暖，共完成17宗交易金額超過1億至4億1,000萬港元的重大交易，總值逾73億港元。  雖然投資基金對高回報物流物業仍感興趣，但我們注意到物流營運商（最終自用）及發展商（作重建用途）的參與度有所增加。.
• 隨著本地及全球供應鏈預期將持續復甦，短期物流需求似乎能維持穩定。 然而，未來兩年預計將有總計700萬平方英尺的新建倉儲空間投入使用，目前預租情況寥寥無幾，這將在2022年及2023年這些空間正式投入市場時，對市場的韌性構成考驗。. 
• 今年迄今為止，市場對倉儲資產的投資信心強勁，已推升價格並壓低收益率。隨著「振興政策 2.0」再延長三年，我們預期工業投資將更聚焦於具再開發潛力的老舊工業廠房。.

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• 根據貿工部 (MTI) 的 2021 年第二季經濟調查，新加坡經濟在 2021 年第二季按年 (y-o-y) 成長 14.7%。經季節性調整後，2021 年第二季新加坡經濟實際收縮 1.8%，而 2021 年第一季則錄得 3.3%。.
• 製造業繼續帶動新加坡經濟復甦，半導體製造商和電子公司的分包商從全球晶片短缺中獲益。精密工程和電子產業分別錄得 24.3% 和 18.3% 的按年增長。運輸工程和化學產業分別錄得 29.6% 和 20.1% 的年成長率，但這些數字卻被運輸工程和化學產業的顯著成長所掩蓋，儘管這主要是由於 2020 年的低基數效應所致。.

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• 2021年第三季**，非有地私宅（不包括行政共管公寓（EC））價格較上一季微升0.5% ，升至159.6，其中「中央地區其他區域」（RCR）的交易量是推動指數上升的主要因素。相較於2021年第一季和第二季，本季的增幅有所放緩，當時指數分別增長了2.5%和1.1%。.
• 2021年第三季*共錄得7,103宗非有地私宅（不包括執行共管公寓）成交，較前一季微幅下降1.41%。 儘管2021年第二季和第三季均包含新加坡處於或重返第二階段（高度警戒）的時期，季度銷售量仍大致維持在7,000單位以上的可觀水平。 尤其與疫情爆發前的2019年*平均約4,162單位的銷售量相比，表現更為亮眼。.

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• 延續房地產市場整體交易氣勢高漲的態勢，第三季投資交易總額達約1,040億新台幣，其中公共部門交易貢獻了497.1億新台幣。此交易量較前一季的1,040億新台幣 （季增），相較於去年同期的48億新元，則呈現58.11%的年增率。.
• 第三季的投資總額主要受四宗政府土地銷售（GLS）地塊的成交所帶動，其中以19.5億新元的Marina View保留地塊（S$）成交價最高，其次是10億新元的Jalan Anak Bukit地塊（S$）。 鑑於近期某些政府土地銷售（GLS）招標出現瘋狂競標，其他渴望土地的開發商可能會將焦點轉向位於不同地點、規模較小且選擇更豐富的土地，例如業主正嘗試集體出售、且地塊規模更為合適的地塊。 隨著飛林公園（Flynn Park）集體出售交易以3.71億新元（即每平方呎1,355新元）成交，鑑於許多業主都渴望集體出售其老舊單位，這可能會在整幢出售市場引發連鎖反應。 因此，價格在10億至14億新元之間、約有600個單位的項目，或許正能找到願意接手的買家。.

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CBRE Research recently analysed the land and buildings held on balance sheets across 40 ASX200/NZX50 listed companies. What we discovered was that well over $AU24 billion of capital could be unlocked and reinvested into higher returning opportunities in the Materials, Healthcare, Telecommunications, Transport and Industrial sectors in Australia and New Zealand.

There is strong demand from listed and unlisted property funds for long-term leased properties. The ability to capitalise on improving market values, dispose of under-utilised assets and acquire capital to fund other business strategies are just some of the reasons why listed corporates are targeting owner-occupier sales. In the Pacific region alone, there has been a well-worn path of owner-occupier real with c.AU$11 billion already realised over the past five years.

With significant yield compression evident across all commercial asset types since 2015, particularly in the industrial property sector, the opportunity could be even higher than our initial AU$24 billion estimate as corporates in Australia and New Zealand revisit their property occupancy strategies to unlock value.

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澳洲住宅價格創下歷史新高，幾乎所有市場都持續強勁成長。截至 6 月的一年內，全國房價中位數已上漲 18.4%，全國單位價格中位數則上漲 8.6%。然而，有跡象顯示，價格與貸款成長正引起監管機構的注意，某些形式的宏觀審慎干預迫在眉睫。最初的抑制措施可能會針對高槓桿借貸人。APRA 已將 ADI 用於評估貸款可使用性的最低利率緩衝從實際貸款利率的 2.5 個百分點提高至 3 個百分點，而澳洲的主要銀行已開始對部分貸款準則採取更審慎的態度。.

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• 與 2021 年第一季相比，在收益率低迷的環境下，投資者的風險偏好有所提升
• 資產增值、重新定位以及承擔租賃風險，都是投資者用以獲取更高回報的策略之一
• 物流資產依然備受追捧，而位於黃金地段的甲級寫字樓也正吸引大量詢價，因投資者正尋求把握「避險」需求帶來的機會
• 物流地產的資本化率已進一步收窄。辦公及零售物業的資本化率則大致維持不變
• 投資者非常重視與收益相關的因素，例如租戶素質、租金收入的穩定性以及潛在的租金增長空間
• 在疫情持續時間尚不明朗的情況下，經濟前景是投資者於2022年的首要關切。對於升息及高通膨的擔憂則相對有限

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Sectoral performance in real estate is always under the microscope, but it has never been so acutely examined and reported as it has in the past 12 months. As COVID-19 first spread across the Asia Pacific region and then the globe, bringing with it a global recession, investors and occupiers alike sought not only to limit their exposures but also identify opportunities for growth.

Just as we have seen differing performance between commercial real estate sectors, so too have we seen differing performances within the retail sector. In this report, we focus on the upper echelons of retail – the (super) prime retail streets in cities across the region – as well as discuss other relevant aspects within the sector.

本文原載於 https://www.cushmanwakefield.com/