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复苏仍遥不可及

在大体稳定的市场中，中环出现了一些租赁活动迹象，而餐饮业再次成为业主的首选行业。.

• 第三季度市场相对稳定，零售业情绪疲软，而餐饮业仍是难得的亮点。.
• 外出就餐或 ‘美食之旅 ’已成为当地人的 ‘新假期’，为所有价位的餐饮业提供了支持。.
• 核心地段的租赁活动基本保持低迷，只有中环因依赖本地高端需求而继续受益。.
• 优质街铺和大型购物中心的租金已趋于稳定，季度增长率分别为 0.4% 和 1.2%。.

本文最初发表于 https://www.savills.com.hk/

租金继续全面下降

九龙区的租金降幅较小，在去年年底积极调整租金后，空置率逐渐被消化。. 

• 2021 年第三季度甲级写字楼租金下降了 1.5%，而 2021 年第二季度则下降了 2.6%。.
• 中环写字楼市场与其他市场一样受到不利因素的影响，但尽管如此，我们还是看到了一些有选择性的扩张需求，以及内地金融机构和新行业租户的新租约。.
• 在不确定的环境中，服务式办公室大受欢迎，我们注意到核心商业区的大型运营商对服务式办公室的需求有所增加。.
• 九龙区的租金跌幅较小，空置率逐渐被消化，尤其是尖沙咀和九龙东。.
• 第三季度的空置率继续攀升至 9.3%，北角和九龙西等部分地区的写字楼空置率较高。.
• 一些黄金地段即将推出的房源已被提前预订。.
• 随着中环的租金相对于其他市场的溢价缩小，分散的租金可能会反过来受到压力。展望未来，在前景不明朗和供应增加的情况下，中国企业在未来 12 至 24 个月内的需求将在很大程度上取决于此。.

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投资者仍保持关注

第三季度物流租赁市场活动有所回升，运营商为尽量减少业务中断而选择续租，而有扩张需求的运营商则在寻找搬迁方案。.

• 随着当地贸易和零售业的复苏，许多物流运营商为了避免业务中断，都急于续签租约；而那些有扩张需求的运营商则选择搬迁。. 
• 2021年第三季度，整体仓库租金和现代化仓库租金分别较上季度上涨了2.11%和2.51%，而整体仓库空置率和现代化仓库空置率则分别降至3.21%和2.61%， 此前上一季度曾出现小幅上升。.
• 第三季度投资情绪持续回暖，共达成17宗交易额超过1亿至4亿港元的重大交易，总价值超过73亿港元。  尽管投资基金仍热衷于高收益物流地产领域，但我们注意到物流运营商（最终用于自用）和开发商（用于重建）的参与度有所增加。.
• 随着本地和全球供应链预计将继续复苏，短期物流需求似乎能够保持稳定。 然而，未来两年内计划将有共计700万平方英尺的新建仓储空间投入使用，目前预租情况寥寥，这将在2022年和2023年这些项目交付时考验市场的承受力。. 
• 今年以来，市场对仓储资产的强劲投资热情已推动价格上涨、收益率下降。随着“振兴政策2.0”再延长三年，我们预计工业投资将更多地转向具有再开发潜力的老旧工业物业。.

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• 根据贸工部（MTI）2021 年第二季度经济调查，2021 年第二季度新加坡经济同比增长 14.7%。经季节性调整后，2021 年第二季度新加坡经济实际收缩了 1.8%，而 2021 年第一季度则录得 3.3% 的季度同比增长。.
• 由于半导体制造商和支持电子公司的分包商从全球芯片短缺中获益，制造业继续推动新加坡的经济复苏。精密工程和电子产业群分别录得 24.3% 和 18.3% 的同比增长。这些数字被运输工程和化工产业集群的显著增长所掩盖，这两个产业集群分别录得 29.6% 和 20.1% 的同比增长，尽管这主要是 2020 年低基数效应的结果。.

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• 2021年第三季度**，非有地私宅（不包括行政共管公寓（EC））价格环比微升0.5% ，达到159.6，其中中央地区以外（RCR）的交易是推动上涨的主要因素。与2021年第一季度和第二季度相比，本季度的涨幅有所放缓，前两季度该指数分别增长了2.5%和1.1%。.
• 2021年第三季度*，非有地私宅（不包括执行共管公寓）成交量为7,103套，环比微降1.41%。 尽管2021年第二季度和第三季度均包含新加坡处于或重返第二阶段（高度警戒）的时期，但季度销售量仍基本维持在7,000套以上的可观水平。 尤其是与疫情前的2019年*平均约4,162套的水平相比。.

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• 随着房地产市场交易步伐的普遍加快，第三季度录得约 $75 亿吨的投资交易，其中 49.7% 来自公共部门的交易。这一交易量与上一季度的 54 亿吨相比，环比增长了 38.71 吨，与去年同期的 48 亿吨相比，同比增长了 58.11 吨。.
• 第三季度的投资额主要来自于四块政府土地出让（GLS）地块的销售，其中滨海景观储备地块以 15 亿新元的价格成交，成为土地出让金额最高的地块，其次是 Jalan Anak Bukit 地块，成交价为 10 亿新元。随着近期某些GLS招标的疯狂竞价，其他渴望土地的开发商可能会将注意力转移到不同地点的小面积地块所提供的更大多样性上，如业主正试图集体出售的更容易接受数量的地块。Flynn Park 集体出售交易的成交价为 $.71 亿新元，即每平方英亩 1,355 新元，鉴于许多业主都热衷于集体出售其老化的单位，这可能会在整块市场上引起连锁反应。因此，售价在 S1TP4.6 亿或以下、约 600 个单位的项目可能会找到愿意购买的买家。.

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世邦魏理仕研究部最近对40家ASX200/NZX50上市公司的资产负债表中所持有的土地和建筑物进行了分析。 我们发现，其中有超过1,000亿澳元（2024年第四季度数据）的资本可被释放，并重新投资于澳大利亚和新西兰的材料、医疗保健、电信、运输及工业等高回报领域。.

上市和非上市房地产基金对长期租赁物业的需求旺盛。能够利用市场价值回升的机遇、处置利用率较低的资产以及筹集资金以支持其他业务战略，这些只是上市公司瞄准自住型物业销售的部分原因。 仅在太平洋地区，业主自用房产交易便已形成成熟的交易路径，过去五年间该领域交易额已达约110亿澳元。.

鉴于自2015年以来所有商业资产类型（尤其是工业地产领域）的收益率均出现显著压缩，随着澳大利亚和新西兰的企业重新审视其物业使用策略以释放价值，这一机遇可能比我们最初预估的1,000亿澳元（AU$24）更为可观。.

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澳大利亚住宅价格已创下历史新高，几乎所有市场均保持强劲增长势头。 截至6月的过去一年间，全国房屋中位价上涨了18.41%，公寓中位价上涨了8.61%。然而，有迹象表明，房价和贷款的增长正引起监管机构的关注，某些形式的宏观审慎干预措施或将出台。 初步限制措施很可能针对高杠杆借款人。澳大利亚审慎监管局（APRA）已将授权存款机构（ADI）在评估贷款偿付能力时使用的最低利率缓冲值，从实际贷款利率上调2.5个百分点提高至3个百分点；与此同时，澳大利亚各大银行已开始对其部分贷款标准采取更为审慎的态度。.

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• 与 2021 年第一季度相比，投资者在收益率紧缩的环境中表现出更高的风险偏好
• 资产增值、重新定位和承担租赁风险是投资者为获得更高回报而采取的策略之一
• 物流资产仍然受到追捧，而黄金地段的甲级写字楼也吸引了投资者的询问，因为投资者希望抓住优质需求的机会
• 物流业的上限利率进一步压缩。写字楼和商铺的上限利率基本保持不变
• 投资者非常重视与收入相关的因素，如租户质量、租金的稳定性和租金增长的潜力
• 在大流行病持续时间不确定的情况下，经济前景是投资者在 2022 年最关心的问题。对加息和高通胀的担忧有限

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房地产各细分市场的表现一直备受关注，但过去12个月来，对其的审视和报道之深入，前所未有。 随着新冠疫情先是蔓延至亚太地区，继而波及全球，并引发全球性经济衰退，投资者和租户们不仅试图降低风险敞口，同时也致力于发掘增长机遇。.

正如我们所见，商业地产各细分领域表现各异，零售业内部的表现同样存在差异。在本报告中，我们将重点关注零售业的顶端领域——本地区各城市的（超）顶级商业街——并探讨该领域内的其他相关方面。.

本文最初发表于 https://www.cushmanwakefield.com/