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租戶採用遠距辦公概念

2020年第一季末，由於疫情影響，該國被迫全面封鎖商業活動。 2020年3月，工作場所關閉，員工在最初幾週居家辦公。到2020年5月，隨著封鎖限制的逐步放寬，工作場所開始部分重新開放，但並非所有公司都要求員工返回辦公室。此外，我們仍然看到很大一部分員工居家辦公。 「居家辦公」和「隨時隨地辦公」的趨勢此後日益顯著，企業也對遠距辦公展現開放態度。調查結果顯示，多數企業（60%）預計，未來12-24個月內，其員工中將有約21%至40%在非辦公地點工作。然而，隨著租戶重新審視現有辦公空間的密度規劃，以確保員工安全復工，我們預計該行業將逐步復甦，辦公空間吸收量將在2021年下半年開始顯現回升跡象。我們認為，租戶可能會採用「中心輻射式」模式，為員工提供靈活的辦公地點選擇，讓他們可以在任何地方或客戶附近工作。因此，種種跡象表明，在這種情況下，靈活辦公空間的重要性將日益凸顯。.

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The commercialisation of the property management industry in China started in 1981 with the incorporation of China’s first property management company managing a residential property in Shenzhen. In the subsequent ten years, residential property management continued to mature with the eventual establishment of the Shenzhen Real Estate Management Bureau in 1985. One of the first Grade A office buildings to be professionally managed was the Guangzhou World Trade Centre in 1992, where it was co-managed by Savills and Guangzhou Pearl River Hotel Management. In the early days of property management in China, the sector remained immensely scattered and only basic property management services were provided. The China Property Management Association was eventually established in 2000, with the first nationwide property management regulations issued in 2003. As the property management sector continued to grow, local governments set standards for the market, requiring firms to obtain operation licenses and setting residential property management fee caps.

The industry started to undergo greater liberalisation in 2014-2016, with property managers no longer required to obtain the national ‘Certified Property Manager’ qualification license and commodity housing management fees caps removed and instead set by market forces. In more recent years, property managers have started providing value-added services (VAS) to boost revenues and profit margins. At the same time, many developers have spun off property management divisions in separate listings, with many of them given the mandate to aggressively expand market share, often through mergers and acquisitions. The property management industry is now also taking on a broader range of property types. In addition to the more standard commercial and residential developments, firms are be contracted for work at schools, hospitals, airports, sports stadiums and public utilities, to name just a few.

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  • The aggregate performance of closed- and open-end real estate funds in the U.S. was strikingly similar in recent years, despite large differences in their strategic focus and the roles they play in institutional portfolios.
  • How investors timed their commitments to closed-end funds, as well as how managers drew down and returned capital to investors, contributed toward money-weighted returns that were 2 percentage points higher than their equivalent time-weighted returns.
  • Performance dispersion across closed-end funds created opportunity for investors able to select top-quartile managers, but even those making a large number of commitments potentially faced a wide range of portfolio returns.
  • The aggregate performance of closed- and open-end real estate funds in the U.S. was strikingly similar in recent years, despite large differences in their strategic focus and the roles they play in institutional portfolios.
  • How investors timed their commitments to closed-end funds, as well as how managers drew down and returned capital to investors, contributed toward money-weighted returns that were 2 percentage points higher than their equivalent time-weighted returns.
  • Performance dispersion across closed-end funds created opportunity for investors able to select top-quartile managers, but even those making a large number of commitments potentially faced a wide range of portfolio returns.

To Read More visit: https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714

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With new demand continuing to be led by the technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020, Colliers recommend occupiers to lock in leases early as rents hit an inflection point. Owners should redevelop older properties into mixed-use developments to unlock value.

報告要點：

  • CBD Grade A rents stabilised at SGD9.54 per sq ft (-0.3%QOQ) in Q1 2021, as net absorption turned positive after two consecutive quarters of contraction.
  • New demand continued to be led bythe technology sector, tightening vacancy to 5.0% from 5.2% in Q4 2020.
  • Total office or mixed office investment volumes rose 13.9% YOY to SGD850 million in Q1 2021, as confidence returned with the global vaccine roll-out. 
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製造業帶動工業回升

  • 根據貿工部 (MTI) 的資料，2020 年第四季新加坡經濟按年 (y-o-y) 收縮 2.4%，使得 2020 年整體經濟成長總變化為負 5.4%。在 COVID-19 年中，製造業的復甦力在緩和經濟衰退方面發揮了巨大作用，電子、生物醫學製造和精密工程產業羣的產出大幅擴張。.
  • 由於目前全球晶片短缺，電子產品的需求仍然高漲。而新加坡是半導體的主要製造國，工業界的晶片製造商可能會被迫擴充現有設施，以提高產量。.
  • 2021 年 3 月，新加坡採購經理人指數 (PMI) 報告擴張至 50.8，為 2019 年 3 月以來最高。製造商的樂觀情緒在 1 月和 2 月盛行，PMI 分別擴張 50.7 和 50.5，顯示工業部門在 2021 年可能持續成長。.
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建議與見解 

我們預計 2021 年上半年辦公室租金和價格仍將面臨壓力，年中才會觸底反彈，隨後是較為穩定的下半年，假設 Covid 在 2021 年上半年得到控制，則 2022 年起租金和價格將再次反彈。我們認為，現在是買家發掘分層業權辦公樓商機的好時機：

- 有長期房地產需求的終端用戶應探索收購方案，因為一旦市場復甦，核心地點的辦公室價格和租金可能會迅速反彈。.
- 投資者若希望在香港投資辦公室行業，但之前又覺得太昂貴，則應把握此機會進入市場。.
- 投資者若要尋找一筆過交易價值較低的辦公室，應考慮九龍區，因為該區有更多選擇，而且價格吸引。.

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COVID-19 大流行在全球造成了前所未有的損失。在亞太地區，拉平曲線的措施也引發了自大蕭條以來最嚴重的經濟衰退，主要經濟體經歷了十多年來的首次收縮。不過，儘管危機可能需要數年時間才能擺脫，亞太地區的長期成長基本面仍然完好。.

在人口趨勢的帶動下，亞太地區的都市化將帶動中產階級的成長，並帶動消費成長的週期。實質資產是亞太地區結構性大趨勢中的一環，將超越大流行病的影響。隨著挑戰逐漸從遏制轉為長期復甦，基礎建設投資和房地產投資信託基金將成為這個等式中的關鍵部分，以加速該地區從疫情中復甦，並確保其經濟未來。.

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新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

新加坡商業聯合會推出了《新加坡零售店鋪租賃行為守則》（“Code of Conduct for Leasing of Retail Premises in Singapore"）。“COC“）於 2021 年 3 月 26 日生效。COC 旨在為合資格零售物業的業主和租戶提供一套指引，使其在租賃談判中處於公平和平衡的地位，並為此類業主和租戶提供一個管治框架，以確保其遵守無障礙的爭議解決框架。.

COC 自 2021 年 6 月 1 日起生效，預計政府將與利益相關者緊密合作，將守則轉變為法律。本更新概述了 COC 的主要特點和原則。.

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2月亞太股市經歷了劇烈波動，讓人回想起2013年席捲該地區的「縮減恐慌」。美國10年期公債殖利率升至一年來的最高點，大規模政府刺激措施被視為推動經濟成長和通膨壓力上升的因素；面對經濟好轉和大宗商品價格上漲，聯準會目前維持的低利率政策難以持續。在長期公債殖利率飆升的背景下，亞洲債券殖利率也隨之走高，這預示著股市將進一步動盪，因為國債殖利率的上漲會降低股票股息殖利率的吸引力，迫使投資人重新調整投資組合以尋求價值投資。.

上市房地產
這次輪動推動GPR/APREA上市房地產綜合指數跑贏REITs指數和整體股指，主要得益於中國內地和香港交易所上市的開發商。為抑制中國大陸房地產價格，政府推出了一系列政策，其中最新的一項是將土地出售集中化並限制在每年三次。據報道，包括北京、上海和深圳在內的多達22個城市政府預計將遵守這些新措施。投資人樂觀地認為，這些供給面政策可能會帶來更理性的競價，進而提高利潤率。此外，印尼股市在央行大幅降息並降低購屋首付比例後也表現優異。.

房地產投資信託基金
儘管受主權債券殖利率突然飆升的影響，亞太地區房地產投資信託基金（REITs）面臨拋售壓力，但GPR/APREA綜合REIT指數扭轉了1月的跌勢，整體表現強勁。香港REITs表現特別突出，漲幅超過7.01兆盧比，疫苗接種的樂觀情緒提振了零售業復甦的預期。日本REITs也出現上漲，其中飯店和辦公室REITs領漲。.
澳洲和新加坡的房地產投資信託基金是該地區唯一走軟的市場，債券殖利率飆升導致其工業房地產投資信託基金疲軟，從而刺激了投資者將資金轉向週期性更強的零售和辦公大樓板塊。.

與此同時，菲律賓正以驚人的速度拓展該地區的房地產投資信託基金（REIT）市場。繼Ayala Land REIT上市八個月後，該國將於3月迎來第二隻REIT－DDMP REIT。由於其投資組合涵蓋首都主要幹道沿線的辦公大樓，開發商DoubleDragon Properties Corp.得以將其REIT IPO定價在預期價格區間的上限。目前，DDMP REIT已募集資金147億披索，成為菲律賓迄今規模最大的REIT發行。.

然而，Filinvest的IPO計劃募集150億披索，預計將超過此目標。此外，SM Prime、Robinsons Land和Megaworld Corp.等三家公司也計劃上市，菲律賓預計將成為今年該地區房地產投資信託基金（REIT）IPO的熱門地區。.

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