商業不動産業界は、フレキシブルなオフィススペースやハイブリッドな勤務環境の台頭に伴い、変化の激しいダイナミクスに対応しようとしています。こうした変化を活用したいと考える不動産所有者や運営者は、ユーザーエクスペリエンスを最適化し、価値実現までの時間を短縮できるテクノロジーへの投資が不可欠です。.
この電子書籍では、一般的なユースケースを用いて、商業地主や複数拠点のフレキシブル オフィス プロバイダーがビジネス ポートフォリオに新しいテクノロジー ソリューションを投資する際の意思決定フローを説明します。
コリアーズの2022年第1四半期四半期報告書によると、市場の不確実性により意思決定が遅れ、下半期の回復が見込まれる中で取引量が減少している。1月下旬から施行されているソーシャルディスタンス規制の厳格化に伴い、投資総額は減速した。コリアーズは、投資市場は第2四半期も低迷が続くと予想しているものの、2022年下半期には市場の勢いと活動が改善する可能性が高いと考えている。2022年第1四半期は、主に検査活動の停滞によりオフィス需要が低迷し、空室率は同四半期でわずかに上昇し、10.9%となった。.
ヤーディのシニアリージョナルディレクター、バーニー・ディヴァイン
“「スマートフォンでピザの追跡ができるのに、なぜ迅速でスムーズなレンタル体験が期待できないのでしょうか？」”
この質問、あるいはそのさまざまな繰り返しは、かつての親世代とはまったく異なる顧客サービスへの期待を持つ、まったく新しい世代の賃貸利用者によってなされています。.
瞬時に情報が手に入る時代、eコマースによっていつでもどこからでも買い物ができるようになった今、賃貸人はもはや土曜日にわざわざ物件を探し回ったり、何十枚もの賃貸申込書に記入したりすることを望んでいません。彼らは、アナログな世界で活動する不動産業者や物件管理会社とやり取りすることを望んでいません。そして、毎月の最大の出費である家賃の支払いが、なぜポジティブでパーソナルなやり取りではないのか理解できないのです。.
バーチャルツアーやAIを活用したカスタマーサービスボットなど、テクノロジーは賃貸契約のプロセスをより良くすることができます。不動産テクノロジーは急速に進歩しているにもかかわらず、多くの不動産会社はアナログな世界で事業を展開しています。つまり、物件探しのプロセスから退去日まで、借主は様々な悩みを抱えているのです。.
しかし、「賃貸世代」がより良い賃貸体験を求める中、BTR（Build-To-Rent）セクターのリーダーたちはその要請に応えています。最も賢明な運営者は、最先端のスマートテクノロジーを搭載したプラットフォームを活用し、より良い顧客サービスとより良い賃貸体験を提供しています。.
ヤーディの最新ホワイトペーパー, より良いレンタル, は、賃貸住宅建設（BtR）セクターにおけるビジネスチャンスを探り、最も対処しやすい3つの顧客課題を概説しています。レポートで紹介されているオーストラリアの賃貸住宅建設専門企業Arklifeは、顧客の利便性向上のために自動化を進めているプロセスの一部を公開しています。.
BtRは入居者を第一に考え設計されているため、各開発物件はより良い賃貸体験を提供するために綿密に設計・監修されています。コンシェルジュサービスや質の高い共用施設、壁の塗装やペット飼育の選択肢、柔軟なリース契約と安定した賃貸借契約、そしてプロフェッショナルな管理と物件メンテナンスなど、充実したサービスをご提供しています。.
BtRは米国、欧州、そして英国で広く普及しており、英国ではマルチファミリー住宅として知られています。英国では既存住宅ストックの2%（トン/トン）をBtRがカバーしており、米国では12%（トン/トン）を占めています。オーストラリアなどの他の市場では、まだ初期段階にあります。しかし、業界アナリストは、オーストラリアでは10年以内に最大17万5000戸のBtRアパートメントが利用可能になると予測しています。.
アークライフのマネージングディレクター、スコット・ポントン氏は、顧客体験の向上を目指すすべての賃貸住宅建設事業者に対し、明確なメッセージを送っています。「すべての問題に対応できる単一のテクノロジーソリューションは存在しません。顧客の悩みは移り変わるため、プロプテックの進化は止まりません。一つの悩みを解決しても、別の悩みが生まれます。私たちは、お客様の声に耳を傾け、テクノロジーを活用してその悩みを解決することに重点を置いています。」“
最も重要なのは、運営者が建物を携帯電話のようなデバイスとして捉え始めることです。この視点から建物を見始めると、ユーザーエクスペリエンスに焦点を絞ることができます。ユーザーインターフェースと機能はどれほど優れているか？デバイスを動かすハードウェアとソフトウェアは何か？そして、最高のユーザーエクスペリエンスを実現するためにはどのようなプラットフォームが役立つか？
一部のBtR事業者は様々なソリューションを組み合わせていますが、最も賢明なBtRスペシャリストは単一のエンドツーエンド・プラットフォームを採用しています。例えば米国では、800万人が毎月Yardiを通じて家賃を支払っており、リースから修理まで、すべてがシームレスな顧客体験を支えています。.
建物は単なるレンガとモルタルの建物ではありません。生産性、パフォーマンス、そして人々の体験を向上させる装置なのです。この考え方の転換は、建物の設計方法、サービスの提供方法、資産の評価方法、そして何よりも、顧客が空間に期待するものを変えるでしょう。.
その中で オフィス セクターでは、入居者は次のことに集中できる。 グリーンで持続可能な特徴を持つ、より質の高い資産 そして グリーンビルディングからエネルギー監査、グリーンリースまで、ESGアジェンダを採用するためのロードマップを策定する。. .一方、家主は 古い建物の改修を含め、スマートでグリーンな建物に投資し、建物のライフサイクルの各段階に持続可能性を組み込むことで、新たなESG要件に備える。. .での 産業・物流部門, 注目すべき最重要トレンドは、ESG基準の重視である。 入居者の67%が、物流施設では今後グリーンやサステナビリティの特徴がより目立つようになると考えている。 CBREの2021年APACロジスティクス入居者調査において。.
本レポートは https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Real-Estate-Market-Outlook-2022
この調査には、アジア太平洋地域を拠点とする535名の投資家が参加し、回答者に対して、購入意欲や2022年に向けての不動産戦略、セクター、市場に関する様々な質問を行った。アジア太平洋地域の商業用不動産に対する投資マインドは依然としてポジティブである。主な所見として、投資家はESG基準を投資戦略に組み込むことを引き続き重要視している。 規制要件を満たす, 将来の資産価値の保全、環境保護、ブランドイメージの向上. .その結果、ESG基準は投資家の間で支持され続けている。アプローチには以下が含まれる。 ESGをAEIに組み込む そして 買収の可能性を評価する際、GRESBのような外部の格付け機関に相談する。. .投資家も増えている。 ESGアップグレードのためのグリーンファイナンスの活用 追加コストが必要となるためである。デベロッパー、REIT、ファンド・マネジャーなどである。.
本レポートは https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2022
シンガポールの炭素税は、現在のSG$5/炭素排出量トンから、2030年にはSG$50-80まで段階的に引き上げられる。.
新たに提案された課税水準に基づく最初の支払いは、2024年の排出量に基づいて2025年に行われる。大規模施設が最も影響を受けるが、最終エネルギー消費者も増税を感じるだろう。.
OPEX（設備）と最終エネルギー消費者の両方にとって、暴露を減らす有意義な方法がある。施設は、CAPEXを通じて、ビル制御、ファブリックの改善、効率的なビルサービスや設備を通じて、エネルギー効率と炭素効率をオペレーションに反映させることを検討すべきである。.
一方、最終エネルギーユーザーの露出を減らすことは、補助金や金銭的なインセンティブを提供することで対抗できる。.
記事全文を読む https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-carbon-tax-2022
シンガポールは、2019年に新データセンター建設の一時停止を解除すると発表したが、エネルギー効率と消費に関する政府の懸念から、新施設は厳格な基準を満たす必要がある。.
短期的には、新規データセンターの数は極めて限定的となり、今年第2四半期に開始され12～18ヶ月間続く新たな死後試験フェーズでは、最大3件の承認が予定されています。また、新規データセンターの電力使用量には上限が設けられ、すべてのデータセンターは10MWから30MWの範囲でなければなりません。.
サヴィルズのアジア地域産業・物流担当ディレクター、ジャック・ハークネス氏は、「モラトリアムの終了と新規データセンターの許可は、持続可能性への重点化と同様に朗報です。しかし、この試験段階での承認はわずか3件であるため、競争は熾烈になるでしょう」と述べています。“
シンガポール政府は、電力消費量への懸念から、2019年に新規データセンターの建設を一時停止しました。現在、シンガポールには70のデータセンターがあり、総容量は1000MWに達しています。このセクターはシンガポールの電力の約71億トンを消費しています。.
しかし、1月にガン・キムヨン貿易産業大臣は、「データセンターへの投資は引き続き歓迎しますが、受け入れ可能なデータセンターについてはより厳選していくつもりです。特に、シンガポールの経済・戦略目標の達成に貢献できる、リソース効率の面で最高クラスのデータセンターを選定したいと考えています」と述べました。その後、オンライン会議で、新たなデータセンターに対する政府の要件が概説されました。.
データ センターでは、内部で稼働しているサーバーに電力を供給するために、また、稼働している数千台のサーバーが常に大量の熱を発生するため、サーバーを冷却するために電気を使用します。.
データセンターの効率は、電力使用効率（PUE）で測定できます。これは、施設全体の消費電力とIT機器単体の消費電力の比率を計算することで、施設のエネルギー性能を評価する指標です。満点は1です。シンガポールでは、新規データセンターのPUEを1.3以下に抑えることが義務付けられています。一般的なデータセンターのPUEは1.5～1.7程度ですが、例えばオーストラリアや韓国の最新のデータセンターでは、目標PUEが1.2～1.4となっています。.
政府関係者によると、シンガポールでデータセンターの建設・運営実績のある申請者は優遇されるという。長期的には、シンガポールはデータと接続のハブであり続ける決意だと付け加えた。.
モラトリアムの終了に伴い、データセンター開発業者と運営業者は、モラトリアム期間中に認可される3つのデータセンターの一つを目指して競争を繰り広げ、申請が殺到すると予想されます。「既に市場に参入している開発業者と運営業者の間で、限られた許可をめぐる熾烈な競争が予想されます」とハークネス氏は述べています。「オーストラリアや韓国で見られたように、プライベートエクイティ不動産ファンドと運営業者による合弁事業も見られるかもしれません。」.
“シンガポールのデータセンター市場は、効率性が極めて重要となる新たな時代を迎えようとしています。長期的には、PUEが低い新しい施設が稼働するにつれて、質の高い施設への需要が高まる可能性があります。これは、老朽化したデータセンターの再開発の機会を生み出すでしょう。”
準備ができているかどうかに関わらず、メタバースはすでに無視できない存在となっています。この急速に進化する仮想空間のネットワークは、単に物理法則の限界を打ち破っているだけでなく、私たちが知る不動産の概念そのものを再定義しようとしています。.
メタバースとは、人々が交流したり、遊んだり、仕事をしたり、さらには不動産を所有したりできる仮想空間のネットワークです。 「インターネットの次世代形」と称されるこのプラットフォームでは、ピクセル形式のグランドスラム・テニスコートを所有したり、大富豪のセレブリティとバーチャルな隣人になったり、ハイファッションを扱うデジタルショッピングモールの出資権を取得したりと、ほぼ何でも可能です。.
しかし、仮想世界は利用者や投資家にとって具体的な価値を生み出すことができるのだろうか？当社の専門家によると、その答えは断固として「はい」である。.
「The Sandbox」や「SuperWorld」といった名称の仮想コミュニティは、投資家、開発者、利用者、そして『Minecraft』や『Roblox』といったアバターが溢れるオンラインゲームの世界で育ったデジタルネイティブ世代全体を惹きつけている。 この概念はまだ誕生したばかりではあるものの、メタバースは不動産革命を引き起こそうとしている。仮想土地の売上高は2021年だけで5億米ドルを超え、2022年にはその2倍になると予想されている。.
技術の進歩によって、ダイヤルアップモデムから超高速ブロードバンドへと移行したように、メタバースの没入感あふれる性質は、インターネットの絶え間ない進化における当然の次のステップであると考えられます。 新型コロナウイルスの影響で人々の生活の多くがオンラインに移行する中、小売体験からオフィスでのやり取りに至るまで、あらゆるものを変革するメタバースの可能性に対する認識が高まっています。.
“「現在、人々は非常に興味津々で、『メタバースの何がそんなに特別なのか』と尋ねてきます」と、香港のバリュエーション＆アドバイザリー・サービス部門責任者であるハンナ・チョン氏は述べています。 「その答えは、メタバースとは、自分が誰であれ、何者であれ、ほぼ何でもできる場所だということです。誰もが利用できる場所なのです。」‘
また、世界中の企業も、メタバースが自社の事業にとってどのような意味を持つのか、そしてそれをどのように活用するのが最善なのかを理解しようと熱心に取り組んでいる。チョン氏によると、仮想不動産は作成や実験、アップグレードが比較的容易であるため、開発者だけでなく、不動産所有者や入居者も、現実世界での提供サービスを補完する手段としてメタバースを活用できるという。.
仮想土地の供給量には限りがないため、メタバースの資産は実在の土地に比べてごくわずかな価格で取引されており、世界中の企業や投資家がこぞってこの分野に参入しています。 一方、開発業者はこれをマーケティングツールとして活用することに熱心で、実物の不動産を購入するのが困難な新世代の顧客を引き付けるためのコミュニティを構築している。さらに、不動産投資信託（REIT）も、メタバース内のデジタル資産を取得、作成、賃貸する機会を活かすことを模索している。.
チョン氏は、メタバースによって、コロナ禍において開発業者や投資家が取引を継続するために頼ってきたバーチャルツアーが、まったく新しいレベルへと進化する可能性があると指摘している。 最先端の仮想現実（VR）や拡張現実（AR）ツールを活用することで、一歩も移動することなく、世界中のどこにいても、物件の特徴や細部、さらには街並み全体までを詳細に確認することが可能になった。.
“「対面での交流に取って代わるものなど何もないが、メタバースは、これまでのどの技術よりも、仮想空間での交流を実世界の交流に近づけることができる」とバジパイ氏も同意する。 メタバースは小売業界に多大な影響を与えることが予想される。特に、企業が自社製品を宣伝・販売するためのインタラクティブなプラットフォームを提供することで、現実世界での売上向上に寄与するだろう。さらに、企業が実物の製品のデジタル版をNFTという形で収益化できるようにすることで、新たな収益源を創出することになると、バジパイ氏は述べている。.
企業がメタバースの膨大な可能性を活用しようと考えるにあたり、いくつかの重要な注意点に留意することが重要です。.
バジパイ氏は、まず第一に、メタバースには大きな参入障壁がないと指摘する。これは包摂性の観点からはプラスだが、一方で、価格変動を招くような過密状態や投機を招く要因にもなり得ると述べている。 また、現在はDecentralandのようなプラットフォームが市場を支配しているが、他のプレーヤーの参入に伴い、状況は時間とともに変化する可能性がある。これは、インターネットの先駆者であったNetscapeやMySpaceが、GoogleやFacebookによって完全に駆逐されたのと同じような展開だ。.
バジパイ氏は、メタバースにおいては、場所や来客数が現実世界ほど大きな役割を果たさないかもしれないものの、資産価値の上昇においては依然として重要な考慮事項であり続けることを理解することが不可欠であると指摘している。.
プライバシーやサイバーセキュリティといった、常に存在する技術的リスクは、現時点では規制の及ばない空間であるメタバースにおいてさらに深刻化しています。メタバースでの取引において暗号資産が大きな比重を占めているという事実は、さらなる変動要因となるほか、膨大な計算能力とエネルギー消費を必要とすることから、持続可能性への懸念も生じています。.
しかし、チョン氏は、アジア太平洋地域をはじめとする各地の規制当局や民間企業が、すでにこれらの課題の解決に取り組んでいると指摘する。「多くの国がこの問題を注視しており、暗号資産市場の規制や市場行動の改善を図ろうとしている」と彼女は語る。「暗号資産コミュニティもまた、カーボンフットプリントを削減し、ESGに配慮した取り組みを進めるための計画を策定している。」“
今後数年間で、5G、VR、人工知能、ブロックチェーンといった分野における技術の進歩に加え、デジタルネイティブ世代の台頭も相まって、メタバースは不動産業界の主流としてさらに浸透していくでしょう。つまり、業界のあらゆる関係者が、何らかの形でメタバース戦略を策定する必要に迫られることになるでしょう。.
“「この分野には多くのビジネスチャンスがあります」とバジパイ氏は指摘する。「だからこそ、私たちは技術アドバイザリー機能の強化に注力しています。そうすることで、クライアントにメリットや課題を明確に説明し、もしクライアントが踏み切る決断をした場合には、そのプロセスを適切に導いていくことができるからです。」”
メタバースが現実世界の資産に取って代わることは決してありませんが、当社の専門家たちは、メタバースが現実世界との相乗効果を生み出す能力をますます高め、所有者、利用者、投資家にとって魅力的な新しいソリューションやビジネスモデルの基盤となっていくと見ています。.
この記事は最初に以下の媒体で掲載されました。 https://www.colliers.com/en-xa/news/e22-expert-talks-real-estate-in-the-metaverse
2月、FRBの利上げが迫る中、アジア太平洋地域の株式市場は依然として方向性を見失っていました。しかし、ロシアのウクライナ侵攻により、押し目買いを狙う投資家の期待は打ち砕かれました。紛争とそれに続く制裁措置は売り圧力を高め、世界の資本市場全体でボラティリティが上昇しました。ロシアの石油・ガス供給、そしてこの地域の農産物に対する懸念から、エネルギー価格とコモディティ価格は急騰しました。インフレ率がさらに上昇する可能性は、70年代型のスタグフレーションへの懸念を再燃させ、パンデミックからの脆弱な回復を遅らせることになります。MSCIが算出するアジア太平洋地域の株式のリターンは、投資家がリスクの高い資産を売却したことで下落しました。それでも、インフレが急騰する中、FRBがインフレ期待を抑制しようとする姿勢を背景に、投資家は引き続き金利上昇に備え、債券市場はほぼ横ばいで終了しました。しかし、この出来事は、この地域のREITの底堅さを浮き彫りにしました。REITは、そのディフェンシブな性質が光り、わずかな上昇にとどまりました。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
