パンデミックによって引き起こされた住宅ブームは継続しており、2021年6月までの1年間で55カ国・地域で平均9.2%上昇しました。世界の先進国のうち10カ国では、6月までの12ヶ月間で平均12%の価格上昇を記録し、主要新興市場（4.7%）の2倍となりました。香港の住宅価格は第2四半期に前四半期比約2%上昇し、アジアでほぼ最大の上昇率となりました。四半期ベースでは、シンガポール、中国本土の都市、韓国を上回りました。.
• 指数は現在、2005年第1四半期以来の最も速いペースで上昇している。
• 先進国と発展途上国別に見ると、先進国市場が若干の差で優位に立っているという、より微妙な状況が見て取れる。
• 調査対象となった市場のうち18市場（33%）では、2021年6月までの1年間で価格が10%以上上昇した。
• オーストラリアは16.4%で、2003年以来最高の年間価格上昇率を記録した。
• プライマリーマーケットでの購入意欲は強く、香港の住宅価格は前年比2.6%上昇した。
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高齢化というメガトレンドは、世界中の都市に住居と介護の面で課題をもたらしており、香港も例外ではありません。建築可能な土地の不足、さらには改修可能な建物の不足は、特に現代の高齢者にとって、高齢者向け住宅の選択肢の不足を懸念させています。.
その結果、このシニア層のニーズに応える商品を提供する市場ニーズが生まれています。供給と需要が限られており、安定した収入が見込めるため、投資家、デベロッパー、そして運営者にとって魅力的な投資対象となります。特に、シニア向け住宅資産は年間最大3.25%の利回りに達し、住宅やグレードAオフィスの収益を上回る可能性があると私たちは考えています。.
さらに詳しく知るには、当社の独占出版物をご覧ください ‘シニア向け住宅：香港の新たな投資地平’ に #何ができるか見てみよう, または、当社の専門家にお問い合わせください ハンナ・チョン, ステラ・ホー または ウィンター・レン.
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13日番目 2021年9月、法務省はCOVID-19（暫定措置）（修正第4号）法案に基づく家賃免除枠組み（RWF）を発表しました。RWFは2021年10月に開始される予定です。.
フェーズ2（警戒レベル強化）（P2HA）の期間（1）2021年5月16日から6月13日まで、および（2）2021年7月22日から8月18日までの間、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大抑制のために実施された安全管理措置により、一部の事業活動に支障が生じました。政府は、2021年5月に発表された賃貸支援制度（RSS）に基づき、中小企業（SME）および対象となる非営利団体（NPO）への経済的影響を軽減するための支援策を導入しました。この支援策には2回の現金給付が含まれており、第1回給付は2021年8月6日から、第2回給付は2021年10月に支給される予定です。.
表1：家賃支援制度の支給額
*注：契約賃料総額には、総売上賃料、管理費、サービス料が含まれます。追加広告や駐車場のプロモーションなどの現物支援は相殺できません。.
RWFは、RSSに基づく2回の給付に加えて、P2HA措置の影響を受ける対象となる中小企業およびNPOに対し、商業用不動産所有者に対し2週間の賃料免除を提供することを規定しています。これは、P2HA期間中、政府、不動産所有者、および対象となるテナントの間で賃料負担の公平な分担を確保することを目的としています。.
表2：賃貸料免除枠組み（RWF）
1ヶ月分の現金による家賃支援と2週間の家賃免除を合わせると、民間所有の商業用不動産の対象となるテナントは、合計で約1.5ヶ月分の家賃支援を受けることになります。これは、2つのP2HA期間を合計すると約2ヶ月分に相当する金額です。.
P2HA期間中に借主に対して家賃支援を提供した家主は、5月16日から借主からすべての裏付け書類を受け取った日までの間に提供された直接的な金銭援助または家賃免除を、家賃免除義務から相殺することができます。.
CBREリサーチビュー
RWFに基づく強制的な家賃免除は、借主の賃貸義務の取り扱いに関する基本的な考え方を確立することを目的としています。最終的には、COVID-19に関連する課題は一時的なものではなく長期的なプロセスであるため、家主と借主の双方がそれぞれの状況に基づき、相互に合意できる合意を形成することが重要です。.
今年の家賃支払いと免除は、より公平かつ包括的であると言えるでしょう。2020年の家賃軽減枠組みと比較すると、最新のRWFでは、家主に対し、0.5ヶ月分の家賃を正式に免除するよう指示が出されています。さらに、支払いと免除には、基本家賃に加えて、総売上高家賃、維持費、サービス料も考慮されています。.
全体として、この枠組みは、パンデミック中に最も大きな打撃を受けた中小企業やNPO、特に小売業の企業のキャッシュフローの圧力を軽減するのに役立ちます。.
詳細については、以下のリンクを参照してください。
2021年賃貸料免除枠組み（mlaw.gov.sg）
フェーズ2（警戒強化）の影響を受ける企業向けの賃料免除枠組み（mlaw.gov.sg）
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世界的なパンデミックとそれに伴う経済危機の真っ只中にある今、なぜ私たちは世界の富の状況に関心を持つべきなのでしょうか？これまで以上に、民間資本は世界経済と不動産市場を牽引する上でますます重要になっています。パンデミックへの世界的な対応として、各国政府は経済支援のため金利引き下げと財政刺激策の強化を行いました。その結果、多くの国の国民の資産が加速的に増加し、世界の超富裕層人口は2.4%増加しました。昨年だけでも、世界の不動産投資のうち32%が個人投資家によるもので、これは10年間の平均を9%上回り、機関投資家による投資額の6%の減少を上回っています。「The Wealth Report」の中核を成すのは、世界を代表するプライベートバンカーやウェルスアドバイザーから提供された洞察をまとめた意識調査です。この調査は、超富裕層（UHNWI）の投資やライフスタイルに関する意思決定について、独自の視点を与えてくれます。ナイトフランク独自のプライムインターナショナル住宅指数（PIRI）が含まれており、世界で最も重要な100の高級都市とセカンドホーム市場のパフォーマンスに関する包括的な最新情報を提供します。.
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不動産の性質と、この資産クラスに関連する法的・規制上の課題を深く理解することは、あらゆる不動産取引の基本的特徴を理解する上で不可欠です。Rajah & Tann Asiaの「アジア不動産業界ガイド」は、Rajah & Tann Asiaの事業展開地域であるカンボジア、中国、インドネシア、ラオス人民民主共和国、マレーシア、ミャンマー、フィリピン、シンガポール、タイ、ベトナムの10の法域における不動産業界に関する重要な知見を簡潔にまとめたものです。本ガイドでは、法的枠組み、不動産の種類、所有権と保有権、税金に加え、この地域で不動産投資を行う投資家が留意すべき重要な事項を取り上げています。.
第 2 版となったこのガイドが、この地域で不動産投資を行っている、または行おうとしている投資家にとって役立つ助けとなることを願っています。.
私たちの強みの柱の一つは、ラジャ・アンド・タン・アジア・ネットワークです。このネットワークは、10の法域にオフィスを構え、日本と南アジアに特化した専用デスクも備えています。アジア最大級のリーガルネットワークを有する当事務所の弁護士は、自国のみならず、クロスボーダー取引を頻繁に行う他の市場においても、現地の文化、商慣習、言語を深く理解しています。取引および規制に関する豊富な経験に基づき、取引のストラクチャリングから最終的な実行・実施に至るまで、クライアントに戦略的かつ創造的なアドバイスを提供します。.
これにより、実用的かつ費用対効果の高いソリューションの提示と実行において、競合他社に対して比類のない優位性を獲得しています。これにより、クライアントはあらゆる企業不動産問題において「ホームアドバンテージ」を得ることができます。.
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概要
アジア太平洋地域の株式市場は、中国政府による教育、インターネット、不動産セクターへの規制強化の影響を受け、7月に51兆3000億米ドル近く下落し、今年の上昇分をすべて失った。MSCIが追跡するハイテク株中心のトータルリターン指数は、昨年11月以来の最低水準に落ち込んだ。不動産関連銘柄も影響を受けたが、地理的に分散した同地域のREITが不動産指数を支えたため、比較的良好なパフォーマンスを見せた。また、感染者数が急増し、経済回復の見通しが不透明になったため、リスクは確実に下振れした。FRBが政策金利をゼロ近辺に据え置く決定はほぼ織り込み済みだったが、債券購入の縮小に対する明確な確信がないため、市場は上支えされ、雇用とインフレの大幅な改善が見られるまで、月間1兆4000億米ドルの買い入れペースが維持される見通しとなった。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産指数は7月に急落しました。これは、地域の主要国である中国株の2桁下落が重しとなり、株価が下落に転じたためです。香港株も例外ではありませんでした。また、この地域における感染再拡大がセンチメントに打撃を与えたため、オーストラリアと日本といった他の主要市場からの支援も今回は乏しかったです。.
しかし、インド株は地域のトレンドに逆行し、8%以上上昇しました。新型コロナウイルス感染症の感染者数の着実な減少、ワクチン接種率の上昇、そして規制緩和がインド株のセンチメントを押し上げました。パンデミックは、リモートワークの流行の中で住宅の重要性を浮き彫りにし、購入者がグレードアップを求める中でマンション需要の増加につながりました。RERA（不動産賃貸規制法）やモデル賃貸法といった有利な規制、ここ数年で最低水準の住宅ローン金利、そして一部州における印紙税の引き下げも、インドの不動産株の上昇を後押ししました。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは7月に上昇し、GPR/APREAコンポジットREIT指数は9ヶ月連続の上昇を記録しました。この指数は2ヶ月連続で昨年1月の高値を上回りました。予想通り、感染再拡大の影響で産業セクターは堅調な月となり、小売セクターが下落分を補いました。地域別では、投資家の安全資産への逃避傾向が続く中、産業REITと物流REITがアウトパフォームしています。.
市場全体では、シンガポールを筆頭に、アジア主要国のほとんどが上昇しました。同国ではワクチン接種率が急速に上昇しており、政府の段階的な経済開放計画が明確化しています。一方、オーストラリアのREITは、複数の都市でロックダウンが再導入されたことで、同国の4ヶ月連続の上昇が途絶えたため、下落しました。.
一方、フィリンベスト・リート・コーポレーションは、IPOの最終申込価格を1株あたり7.00フィリピンペソに設定し、フィリピンで3番目のリート上場を果たす予定です。株式は8月中旬にフィリピン証券取引所に上場予定です。この地域では引き続き魅力的なリートの上場候補が見込まれており、年内に8～10件の上場が見込まれています。.
見通し
ベース効果が薄れるにつれ、アジア太平洋地域の複数の国で感染者数が増加し、地域経済の見通しは暗くなっています。しかし、REITは工業セクターに加え、ワクチン接種率が徐々に上昇している市場を背景に、引き続き底堅く推移しており、規制緩和の持続性を高めています。長期国債利回りは2月以来の低水準にあり、市場はインフレ急騰の懸念は当面低調になるとの見方が強まっています。市場の動向は、中国の政策リスクと急速に広がるデルタ変異株の脅威へと明確に移行しています。不安定な景気回復を背景に、中央銀行とFRBは緩和的な金融政策を維持する可能性が高いため、高配当株への関心は今後も続くでしょう。パンデミックが長引く限り、投資家は工業セクターと物流セクターの構造的な投資機会を探し求めるでしょう。.
データを活用して、より少ないリソースでより多くの成果を上げる
出典: Yardiホワイトペーパー
投資家が持続可能性への関心を高める中、不動産会社はどのように対応するのか？ヤーディの地域ディレクター、バーニー・ディバイン氏が現状を分析する。.
として 気候変動に関する政府間パネル 我々は今、脱炭素化の10年に入っていると警告しており、遅れている経済や企業に対策を講じるよう、また指導者たちにはネットゼロ排出に向けてさらに大きな前進を遂げるよう圧力が高まっている。.
世界の経済の70％、つまり世界の炭素排出量の3分の2を占める国々は、炭素中立への強いコミットメントを表明している。, 国連は言う, 2050年までに世界の資産の3分の1がネットゼロに向かっている。 ネットゼロ資産オーナーアライアンス.
一方、 気候債券イニシアチブ 1兆米ドルから4兆1200億米ドルのグリーンボンドを追跡しており、 グレスビー わずか1年で、環境・社会・ガバナンス（ESG）の成果を開示する不動産会社が22％増加したと記録されています。.
シグナルが大きく明確に聞こえているにもかかわらず、持続可能性は「依然としてビジネスプロセスや報告の脇に置かれており、最前線や中心には位置付けられていない」とヤーディの地域ディレクター、バーニー・ディバイン氏は指摘する。.
ディバイン氏は、アジア太平洋地域全体で同様のシナリオが展開されると見ている。.
“「投資運用会社はサステナビリティに関する問い合わせを受け、ESGチームに回答を依頼します。このことから、私はすぐに2つのことを学びます。1つ目は、投資運用会社が答えを知らないということ。2つ目は、サステナビリティチームが投資運用プロセスの中心ではないということです。」”
ヤーディの最新ホワイトペーパー, データを活用して、より少ないリソースでより多くの成果を上げる, は、不動産会社が持続可能性への道を歩む上で踏むべき5つのステップを概説しています。グッドマン・グループの最高財務責任者ニック・ヴロンダス氏と、ソウルを拠点とするReimagining Citiesの共同創設者であるチャ・チュンガ氏の見解も含まれています。.
このレポートでは、不動産会社が適切なデータを取得してよりよい意思決定を行うために採用できる戦略が提案されているが、ディバイン氏は多くのビジネス システムを全面的に見直す必要があると警告している。.
“「スプレッドシートでは持続可能性の課題は解決できない」と彼は言い、地域全体の不動産会社の58％が賃貸、販売、物件管理の情報の管理に依然としてMicrosoft Excelに依存していると指摘した。.
ソフトウェアに設計段階からのセキュリティが組み込まれているのと同じように、ビジネス プロセスも持続可能性を中核として再設計する必要があると Devine 氏は提案しています。.
“不動産業界は、顧客をその使命の中心に据えなければならないことを理解しています。さらに付け加えると、顧客満足を目標とするなら、持続可能性が中心となります。持続可能な成果を通じて、持続可能な顧客関係を築くことが目標でなければなりません。”
Yardi は、不動産会社が持続可能性評価を完了し、ESG データを管理し、ESG パフォーマンスを向上させることを支援します。. Yardiの最新のホワイトペーパーをダウンロード: データを活用して、少ないリソースでより多くの成果を実現します。.
この記事は最初にProperty Council of Australiaに掲載されました。.
レポートの詳細については、以下からダウンロードしてください。.
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このレポートは、アジア太平洋地域の商業用不動産市場における不動産取引量、新たなトレンド、そして機会に関する洞察を投資家に提供します。これまでのところ、読者の皆様からレポートの内容について非常に好意的なフィードバックをいただいています。.
レポートの主なポイントは以下のとおりです。
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
