COVID-19によるロックダウンは、世界中で収益不動産の弱点を露呈させました。その結果、市場は二層構造となり、より回復力のある優良資産は引き続き価値を維持する一方で、非優良資産は価値を下落させています。これを受けて、地域全体で資産を再利用し、変化する市場環境の中でそれらの資産の関連性を高めようとする動きが活発化しています。.
過去 10 年間の大規模な資産再利用に影響を与えるプル要因とプッシュ要因の両方で構成される 5 つの需要促進要因があります。.
この記事は元々 https://www.knightfrank.com/
“パンデミックの影に隠れているにもかかわらず、この地域の倉庫市場は、eコマースセクターからの持続的な需要に牽引され、概ね安定を維持しています。顧客へのコミットメントに影響を与えた最近の出来事により、サプライチェーンのレジリエンス（回復力）の向上が焦点となり、大手テナントは在庫バッファーの構築や都市部の配送拠点の拡大など、戦略を再構築することで対応しています。これは、物流スペースに対する需要の高まりというプラスの波及効果をもたらすでしょう。この地域のデベロッパーは、成長トレンドを活かす機会を模索し続けており、これはこの地域の倉庫市場に対する継続的な信頼を示しています。”
アジア太平洋地域の主要不動産市場は2021年第2四半期も回復傾向が続き、エンドユーザーと投資家からの商業資産への強い需要に支えられて、下半期も回復が続く見込みです。.
中国では、国内外の市場参加者が様々な不動産セグメントで主要資産の取得を模索する中、主要市場で合計30件の取引が成立しました。韓国では、ソウルの高級オフィススペースの単価が引き続き過去最高を記録し、日本の不動産市場は厳しい規制下でも活況を維持しました。シンガポールでは、REITの民営化が投資活動の主流となり、インドでは世界的なプライベートエクイティ（PE）ファンドとデベロッパーが都市圏市場で大規模な買収を行いました。台湾では、堅調な輸出の伸びを背景に、製造業からの商業用不動産需要が急増しました。フィリピンでは、eコマース企業やアウトソーシング企業がデータセンターのスペースを占有し、今後数ヶ月はヘルスケア企業や物流企業がオフィスの占有を牽引する見込みです。タイのオフィス市場は安定を維持しましたが、苦境に立たされたホスピタリティ業界では、苦境に立たされたオーナーが資産売却を検討しているため、取引件数が増加する可能性があります。また、タイと海外の投資家による様々なセクターでの合弁事業の増加も予想されます。インドネシアでは、住宅部門は免税措置の延長により後押しされると見込まれており、投資家らが新型コロナウイルス後の迅速な回復に賭けたことで、首都ジャカルタの都市複合開発プロジェクトには外国資金が流入した。.
4 つのコア APREA サービスのうちの 1 つが連携して、地域全体のメンバーの持続的な成長に相乗効果を生み出します。
以下を通じて支援します:
以下の項目を含む、2021年第2四半期のアドボカシー速報の完全な更新については、以下をお読みください。
• 国家発展改革委員会は7月2日に中国インフラREITに関する新たな発表を行った。
• インドの証券取引委員会は、流動性を高めるためにREITとInvITの取引単位を縮小した。
• シドニー大都市圏の建設活動の一時停止
• 香港のOFCおよびREIT向け補助金制度
• SGXが世界初のESG REITデリバティブを開始
• シンガポール土地改良税法2021
• G7の国際最低法人税がシンガポールに与える影響
• 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミックに伴う不動産セクターへの一時的な救済措置の延長
• シンガポールと実質的な関係のある上場住宅開発業者に対する適格証明書制度の免除基準の見直し
新型コロナウイルスの状況はまだ完全には明らかになっていないが、活性化政策と新しいビジネスモードの普及に伴い、地域内の企業は長期にわたる不活性政策に取り組んでいる。
针对“新常态”以下の写字楼公開展と企业租户的应对実施，CBRE世邦魏理仕為5月启动了《未来の办公场所——2021年亚太区写字楼租户调查》、近々の配布計画の結果に基づいて、“「区域内经樳步复苏」、「企业不動产組规模增长预期提高」、「混合办公趋势上升」 、「未来の工作現場では、より活動的な活動を促進する」、「計画では、より活発な工作現場を設置する」”等五大主要書字楼趋势。
该项针对亚太区全域不随业写字楼租户的调查発行现，大部分（71%）受访企业都认是企业经营环境正持续改善，この比显著2020年4月より高（221TP）このうち、大都市圏と太平洋地区は都市圏の企業の評判が最も高く、一方、インドと南の地区は都市圏の評判が相対的に低かった。
概要
6月中旬、米連邦準備制度理事会（FRB）が量的引き締めと2023年までの利上げの可能性を示唆したことを受け、株式市場は急落しました。これは、投資家がインフレ圧力の高まりとそれが金融政策に与える影響を懸念していたためです。この地域の株式市場も、米ドル高を背景に懸念が高まり下落しました。さらに、感染再拡大により複数の国で政府が制限措置を再開したことで、この地域の回復モメンタムが阻害される恐れが高まり、さらなる弱含みとなりました。しかし、地域全体の不動産株は、緩和的な金融環境と、利回りが低迷する環境下での高配当株への継続的な関心に支えられ、概ねこの傾向を覆しました。.
上場不動産
6月は、アジア株式市場をアウトパフォームしたものの、REIT以外の不動産株にとっては低調な月となり、GPR/APREA上場不動産コンポジット指数はかろうじてプラス圏を維持したにとどまりました。5月と同様に、オーストラリア、香港、日本の株価上昇は、他の主要国である中国とシンガポールの警戒感をかろうじて相殺するにとどまりました。中国の不動産株は、政策当局が信用拡大の抑制に動き、市場介入を強化するなど、政策への懸念が引き続きセンチメントを圧迫し、3ヶ月連続でアンダーパフォームしました。.
香港株は、不動産販売と価格の顕著な上昇に加え、地元消費の活性化を目的とした電子バウチャー制度への期待感に牽引され、引き続き上昇しました。ブラックストーンによる香港証券取引所上場のソーホー・チャイナに対する1億4千万香港ドル（約1兆4千億円）の買収提案（総額237億香港ドル）も、投資家の継続的な関心を示唆しています。インドでも、中央銀行が政策金利を過去最低水準に維持したことを受け、株価は上昇しました。.
REIT
GPR/APREAコンポジットREIT指数は6月に好調な取引を終え、6月と第2四半期の両方で地域株式をアウトパフォームしました。感染再拡大は安全資産とされる産業REITへの関心を高める可能性もありましたが、上昇は幅広い分野に及び、リスクオンセクターでさえ上昇しました。また、この期間の円安もJ-REITへの投資を促しました。さらに、香港の経済と国境が最終的に再開されるという見通しも、香港REITのパフォーマンスを支えました。.
中国初のREIT群が株式市場に上場し、華々しいデビューを飾った。上場した9つのREIT（上海に5つ、深圳に4つ）は、中国の個人投資家の関心を集め、当初の上昇を記録した。報道によると、9つのREITは300億人民元以上を調達し、個人投資家向けトランシェは応募数の10倍に達した。現在、C-REITはインフラ資産のみを裏付けとし、ファンドのユニットとして提供されている。しかし、この試みは今後注目されるだろう。その成功は、将来的に更なる自由化に向けた措置のきっかけとなる可能性がある。.
一方、フィリピンのREITパイプラインは順調に進んでいます。フィリンベストが第3四半期にREITを上場させる計画に続き、国内最大のオフィスビル賃貸企業であるメガワールドは、最大273億フィリピンペソの資金調達を目指す国内最大の新規株式公開（IPO）を予定しています。データセンター大手のデジタル・リアリティ・トラストも、シンガポールで最大1兆4千億米ドルのIPOを検討しており、早ければ年内にも実現する可能性があります。この株式公開は、データセンターへの投資家の関心の高まりを捉えるものです。この地域のREIT市場は拡大を続けており、今年後半には最大10件の新規上場が見込まれています。.
見通し
インフレ圧力は引き続きボラティリティを高めると予想されるものの、中央銀行は景気回復が必ずしも確実ではないことを認識しているため、金融環境は緩和的な状態が続くと予想されます。投資家もまた、長期的な視点に目を向けています。この地域の国々は現在、ワクチン接種率の向上に注力しており、経済再開の加速化への期待が高まっています。この地域の商業用不動産に対する機関投資家の関心は引き続き堅調で、特にゲートウェイ市場におけるより有利な参入価格への期待に目覚めた投資家が取引を熱望しています。この地域のREITは、今年上半期で9.0%近くまで戻り、株式を上回りました。これは、長期的なファンダメンタルズへの緩やかな回帰を示しています。.
多くの市場がパンデミックの封じ込めに成功し、過去6ヶ月間でビジネスおよび社会活動に対する制限がある程度緩和されたことで、今年はアジア太平洋地域全体で景況感が大幅に改善しました。調査回答者の約71%が、現在の事業環境は改善していると考えており、これはCBREが2020年10月と4月に実施した2回の調査から大きな進展を示しています。景況感の信頼度はグレーターチャイナおよび太平洋地域で最も高く、インドと東南アジアは新たな感染拡大の抑制に苦戦しており、楽観的な見方は低いものでした。感染率の予測不可能性は、当面の間、この地域の回復ペースの足かせとなるでしょう。しかしながら、成熟したアジア市場におけるワクチン接種率の急速な上昇と、世界的にオフィスが再開されたことで、パンデミックへの対応に対する企業の信頼はさらに高まるでしょう。.
アジア太平洋不動産協会（APREA）主催のイベントに不動産および金融業界のトップ幹部らがシンガポールに集まり、この地域の不動産業界の今後の機会と課題について議論した。.
APREA、SS&C、Intralinksが共同で主催するこのイベント「“実物資産のニューノーマルにおけるテクノロジーの加速,ライブ配信されたイベントでは、不動産データからESG（環境・社会・ガバナンス）目標まで、業界を変革する幅広い問題が取り上げられました。.
ある調査会社によると、今年上半期におけるある調査会社によると、今年上半期におけるオーストラリアへの不動産投資は対応比で倍増となり、コロナ対策に取り組む確実の成果を示し続けているオーストラリアに対する投資家の注目度は高い。
コロナ対策に確実の成果コロナ対策に確実の成果経済回復は早期に実現
メルボルンでのロックダウン期間は長かったものもメルボルンでのロックダウン期間は長かったもの、オーストラリア政府はコロナウイルス対策効果的に封じ込めに成功したと言えるであろう。 オーストラリアの感染者数は約３万人、総人口のたった0.12％に過ぎない。ただ、シドニーは変異株の流行によりシアトルから２週間のロックダウンが行われている。 ワクチン接種率はほかの先進国よりはやや遅れているがまだ人口の1/4程度だが、今後は順調に接種が進む予定である。
意思決定政策および量的緩和政策の実行検討政策および量的緩和策の実行検討は比較的安いはため、不動産的に同様に魅力的なスプとなっている。 政策決定は0.1％で、コアの利益コストにより140～190bpの範囲に収まると予想している。年３月の数字は1.1％と、パンデミック以前のレベルまで持ち直1.1％と、パンデミック以前のレベルまで持ち直し2022年は3.5％、2023年は３％と予測されている。
前回のリセッションと比較する継続率はかなり悪い 前回のリセッションと比較する継続率はかなり悪いもの、回復も早く2021年３月は5.1％まで回復しており、政府の支援策が功を奏したと同様である。
COVID-19による混乱と経済的影響により、高品質でコスト効率の高い製造の必要性がさらに高まり、グローバル企業が製造拠点の多様化とサプライチェーンのリスク軽減を模索する中、インドはこの戦略的転換を有効活用する機会を見出しました。.
インドは政策面で積極的な取り組みをしており、世界で最も選ばれる製造拠点となるための道を切り開いています。生産連動インセンティブ（PLI）制度は、インド政府が国内製造業を活性化し、国際競争力を高めるためのマスタープランの要です。2020年4月に導入されたこの制度は、携帯電話、電子機器、医薬品、食品加工、IT、蓄電池、自動車部品、特殊鋼といった分野に重点を置き、世界的な製造業大手を誘致するための画期的な改革を次々と開始しました。その主な目的は、インド産業の転換点を示し、雇用創出を通じて経済成長を促進しながら、世界的なプレゼンスを獲得することです。.
政府の真剣さとこの計画推進の規模の大きさを示すのが、その支出額である。13の主要セクターに1兆9700万クローレ（1兆4兆2600億ルピー）が投入される。主な内容は以下の通り。
● インセンティブと生産量の連動：インセンティブは当該産業全体の成長率に基づいて付与されます。受益者は、この増加を達成するために、グリーンフィールド施設への追加投資、あるいは施設拡張を検討する必要があります。これらすべてにより、輸入も削減されます。
● 成果が重要：インセンティブは国内で生産が開始された後にのみ支給されます。これにより、新興産業および戦略的セクターにおける国内製造業の既存能力が強化され、国内製造業の国際競争力が高まります。
● 効果を最大化するための「チャンピオン」の育成：選定された業界プレーヤーが成果を上げられるよう、規模とスケールに重点を置きます。これにより、非常に効果的な取り組みとなり、受益者は世界的に競争力を持つことができます。
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
