受疫情影响，全球房地产市场持续繁荣，截至2021年6月的一年中，55个国家和地区的房价平均上涨了9.21万亿令吉。全球十大发达经济体在过去12个月的平均房价涨幅高达121万亿令吉，是主要发展中市场（4.71万亿令吉）的两倍。香港房价在第二季度的涨幅几乎是亚洲最高的，较上一季度上涨了约21万亿令吉。按季度计算，香港房价的涨幅超过了新加坡、中国大陆城市和韩国。.
• 该指数目前正以2005年第一季度以来的最快速度上涨。
• 按发达经济体和发展中经济体细分来看，情况则更为复杂，发达市场的表现明显优于发展中市场。
• 在追踪的市场中，有 18 个（33%）市场在截至 2021 年 6 月的一年中价格上涨了 10% 或更多。
• 澳大利亚房价年增长率达到16.4%，创下自2003年以来的最高纪录。
• 一手房市场购房情绪强劲，香港住宅价格同比上涨2.613万亿美元
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人口老龄化这一大趋势给世界各地的城市在住房和养老方面带来了挑战，香港也不例外。可开发土地乃至可翻新的建筑物的匮乏，导致老年人居住选择有限，尤其对于当今的老年人而言，更令人担忧。.
因此，市场需要一种能够满足老年人群体需求的产品。由于供应有限、需求旺盛且收入稳定，这为投资者、开发商和运营商创造了可观的兴趣，尤其考虑到我们认为养老地产的年收益率可能高达3.251万亿美元，超过住宅和甲级写字楼的回报率。.
欲了解更多信息，请查阅我们的独家出版物。 ‘长者生活；香港新的投资视野’ 到 #看看可能是什么, 或者联系我们的专家。 郑汉娜, 何猷龙 或者 冬日仁.
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13日th 2021年9月，律政部根据《新冠肺炎（临时措施）（第四号修正案）》公布了租金豁免框架（RWF）。该框架预计将于2021年10月开始实施。.
在2021年第二阶段（加强警戒）期间（1）5月16日至6月13日以及（2）7月22日至8月18日，为遏制新冠病毒传播而实施的安全管理措施对部分企业造成了影响。政府于2021年5月宣布了租金援助计划（RSS），旨在减轻中小企业以及符合资格的非营利机构所受到的经济冲击。援助措施包括两笔现金补贴——第一笔补贴将于2021年8月6日起发放，第二笔补贴将于2021年10月发放。.
表1：租金补贴计划支出
*注：合同总租金包含物业周转租金、维护费和服务费。实物资助，例如额外广告或停车优惠，不可抵扣。.
除了根据“租金补贴计划”（RSS）发放的两笔款项外，租金减免框架（RWF）还规定，商业房东需向受“住房援助计划”（P2HA）影响的符合条件的中小企业和非营利组织提供两周的租金减免。此举旨在确保政府、房东和符合条件的租户在“住房援助计划”实施期间公平分担租金义务。.
表2：租金豁免框架（RWF）
加上一个月的现金租金补贴和两周的租金豁免，符合条件的私人商业地产租户总共将获得约1.5个月的租金补贴。相比之下，在两个P2HA阶段，租金补贴总额约为两个月。.
在 P2HA 期间向租户提供租金支持的房东，可以从其租金豁免义务中扣除从 5 月 16 日至收到租户所有证明文件之日期间提供的任何直接金钱援助或租金豁免。.
世邦魏理仕研究观点
根据《住房融资框架》（RWF）实施的强制性租金豁免旨在为处理租户的租金义务设定基准。最终，房东和租户都应根据各自的具体情况协商达成双方都能接受的安排，因为与新冠疫情相关的挑战并非一次性的，而是一个长期的过程。.
今年的租金补贴和减免政策更加公平全面。与2020年的租金救济框架相比，最新的租金救济框架明确规定房东必须永久免除0.5个月的租金。此外，补贴和减免政策除了基本租金外，还考虑了毛租金、维护费和服务费。.
总体而言，该框架有助于缓解中小企业和非营利组织的现金流压力，特别是那些在疫情期间受到冲击最大的零售业企业。.
更多信息请参考以下链接：
2021年租金豁免框架（mlaw.gov.sg）
受第二阶段（加强警戒）影响的企业租金豁免框架（mlaw.gov.sg）
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在全球疫情及其引发的经济危机之中，我们为何还要关注世界各地的财富状况？如今，私人资本在全球经济和房地产市场中扮演着前所未有的重要角色。为应对疫情，全球各国纷纷降息，政府也加大财政刺激力度以支持经济。因此，许多国家的居民资产增长迅速，全球超高净值人口增加了2.41万亿至3万亿美元。仅去年一年，全球房地产投资中就有321万亿至3万亿美元来自私人投资者，比过去十年的平均水平高出91万亿至3万亿美元，远高于机构投资者投资额61万亿至3万亿美元的降幅。《财富报告》的核心是“态度调查”，该调查汇集了全球顶尖私人银行家和财富顾问的真知灼见，为我们提供了关于超高净值人士（UHNWI）投资和生活方式决策的独特视角。其中包括莱坊专有的优质国际住宅指数（PIRI），该指数全面更新了全球 100 个最重要的豪华城市和第二住宅市场的表现。.
对房地产的本质以及与此资产类别相关的法律法规问题有深刻的理解，对于把握任何房地产交易的基本要素都至关重要。Rajah & Tann Asia 出版的《亚洲房地产行业指南》简要概述了 Rajah & Tann Asia 业务覆盖的十个司法管辖区（柬埔寨、中国、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国和越南）的房地产行业关键信息。该指南涵盖的主题包括法律框架、房地产类型、所有权和使用权、税收以及该地区房地产投资者应注意的重要事项。.
我们希望第二版的这本指南能够对正在或计划在该地区进行房地产投资的投资者有所帮助。.
我们强大的实力主要源于Rajah & Tann亚洲网络，该网络在上述十个司法管辖区设有办事处，并设有专注于日本和南亚的专属团队。凭借在亚洲最广泛的法律网络，我们的律师不仅对本国文化、商业惯例和语言有着深刻的理解，而且对他们经常开展跨境交易的其他市场也同样如此。我们深厚的交易和监管经验使我们能够为客户提供战略性和创造性的咨询服务，涵盖从交易架构设计到最终执行和实施的整个过程。.
这使我们在提出和实施既实用又经济高效的解决方案方面拥有无可比拟的优势。它为我们的客户在任何企业房地产事务中都提供了“主场优势”。.
本文最初发表于 https://www.rajahtannasia.com/
概述
受中国政府对教育、互联网和房地产行业的监管打压，亚太股市7月份下跌近51000亿美元，抹去了今年以来的所有涨幅。MSCI追踪的科技股为主的总回报指数跌至去年11月以来的最低点。尽管房地产相关股票也未能幸免，但由于该地区地域分布更为多元化的房地产投资信托基金（REITs）支撑了房地产指数，其表现相对较好。此外，随着亚太地区感染病例的迅速增加，经济复苏前景蒙上阴影，下行风险也显著加剧。美联储维持利率接近零的决定已被市场基本消化，但由于缺乏明确的缩减债券购买规模的意愿，市场依然受到支撑，这表明在就业和通胀方面取得实质性进展之前，每月1200亿美元的购债规模将保持不变。.
上市房地产
7月份，亚太房地产市场整体大幅下跌，区域巨头中国股市两位数的跌幅拖累了整个市场。香港股市也未能幸免。由于亚太地区疫情反弹打击了市场情绪，来自澳大利亚和日本等其他主要市场的支撑作用也微乎其微。.
然而，印度股市逆势上涨，涨幅超过81万亿卢比。新冠肺炎病例持续下降、疫苗接种率上升以及限制措施的放松提振了印度股市的信心。疫情凸显了远程办公趋势下住房的重要性，导致购房者寻求升级住房，从而推高了公寓需求。此外，诸如《房地产监管法》（RERA）和《示范租赁法》等利好政策，以及多年来最低的住房贷款利率和部分邦的印花税减免，也推动了印度房地产股的上涨。.
房地产投资信托基金
亚太地区房地产投资信托基金（REITs）7月份上涨，GPR/APREA综合REIT指数延续涨势，连续第九个月上涨；该基准指数连续第二个月突破去年1月的高点。正如预期，疫情反弹推动工业板块再次强劲上涨，而零售板块则表现疲软。从区域来看，由于投资者持续寻求避险资产，工业和物流类REITs表现突出。.
整体而言，区域内大多数龙头股均录得上涨，其中新加坡领涨。新加坡疫苗接种率的快速提升，为政府逐步开放经济的计划提供了清晰的指引。然而，由于多个城市重新实施封锁，澳大利亚房地产投资信托基金（REITs）连续四个月的上涨势头戛然而止，导致该国REITs下跌。.
与此同时，菲利宾投资信托公司（Filinvest REIT Corp）即将成为菲律宾第三家上市的房地产投资信托基金（REIT），其首次公开募股（IPO）的最终认购价格定为每股7.00菲律宾比索。该股票预计将于8月中旬在菲律宾证券交易所上市。该地区仍有大量潜在的REIT上市项目，预计今年剩余时间内将有8至10家新公司上市。.
前景
随着基数效应逐渐减弱，亚太地区多个国家病例数的上升令区域经济前景黯淡。然而，在工业板块的支撑下，以及疫苗接种率逐步提高的市场（这将使逐步放宽限制措施更具可行性），房地产投资信托基金（REITs）依然保持韧性。由于长期国债收益率处于2月份以来的最低水平，市场目前更倾向于认为通胀飙升的可能性暂时降低。市场焦点显然已转向中国的政策风险以及快速变化的德尔塔变异株带来的威胁。鉴于经济复苏步履蹒跚，各国央行和美联储可能继续维持宽松的货币政策，投资者对高股息股票的兴趣将持续高涨。只要疫情持续蔓延，投资者也将继续寻求工业和物流板块的结构性投资机会。.
利用数据以更少的资源做更多的事情
资料来源：Yardi白皮书
随着投资者越来越关注可持续发展，房地产公司该如何应对？Yardi 的区域总监伯尼·德瓦恩对此进行了分析。.
作为 政府间气候变化专门委员会 警告说，我们现在正处于脱碳的十年，落后的经济体和企业面临着越来越大的压力，需要加快步伐，领导人也需要朝着净零排放迈出更大的步伐。.
全球70%的经济体（占全球碳排放量的三分之二）已做出强有力的碳中和承诺。, 联合国表示, 到2050年，全球三分之一的资产将通过以下方式实现净零排放： 净零资产所有者联盟.
与此同时， 气候债券倡议 已追踪到1.2万亿美元的美国绿色债券，并且 格雷斯布 仅一年时间，披露其环境、社会和治理 (ESG) 成就的房地产公司数量就增加了 22%。.
尽管信号响亮而明确，但 Yardi 的区域总监伯尼·德瓦恩 (Bernie Devine) 指出，可持续性“仍然被置于业务流程和报告的边缘，而不是核心位置”。.
德文认为类似的情况正在亚太地区上演。.
“投资经理收到关于可持续发展的问询后，会将其转交给ESG团队解答。这立刻让我意识到两件事。首先，投资经理不知道答案；其次，可持续发展团队在投资管理流程中并非核心部门。”
Yardi 最新发布的白皮书, 利用数据以更少的资源做更多的事情, 报告概述了房地产公司迈向可持续发展的五个步骤。报告包含了古德曼集团首席财务官尼克·弗朗达斯和首尔“重塑城市”联合创始人车忠佳的见解。.
虽然该报告提出了房地产公司可以采取的策略来获取正确的数据，从而更好地做出决策，但德文警告说，许多业务系统需要彻底重新思考。.
“电子表格无法解决可持续发展方面的挑战，”他说道，并指出该地区 58% 的房地产公司仍然依赖 Microsoft Excel 来管理租赁、销售和物业管理信息。.
就像软件中嵌入了安全设计一样，业务流程也必须以可持续性为核心进行重新设计，Devine 建议道。.
“房地产行业深知必须将客户置于其使命的核心。对此我还要补充一点，如果你的目标是客户满意，那么可持续性至关重要。最终目标必须是建立可持续的客户关系，并通过可持续的成果来实现。”
Yardi 帮助房地产公司完成可持续性评估、管理 ESG 数据并提升 ESG 绩效。. 下载Yardi最新白皮书利用数据以更少的资源做更多的事情。.
本文最初发表于澳大利亚房地产委员会。.
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本报告为投资者深入分析了亚太地区商业地产市场的交易量、新兴趋势和机遇。目前，我们已收到读者对报告内容的积极反馈。.
报告的一些主要结论：
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
