受疫情影響，全球房地產市場持續繁榮，截至2021年6月的一年中，55個國家和地區的房價平均上漲了9.21兆令吉。全球十大已開發經濟體在過去12個月的平均房價漲幅高達121兆令吉，是主要發展中市場（4.71兆令吉）的兩倍。香港房價在第二季的漲幅幾乎是亞洲最高的，較上一季上漲了約21兆令吉。按季度計算，香港房價的漲幅超過了新加坡、中國大陸城市和韓國。.
• 該指數目前正以2005年第一季以來的最快速度上漲。
• 依已開發經濟體及發展中經濟體細分來看，情況則較為複雜，已開發市場的表現明顯優於發展中市場。
• 在追蹤的市場中，有 18 個（33%）市場在截至 2021 年 6 月的一年中價格上漲了 10% 或更多。
• 澳洲房價年增率達到16.4%，創下自2003年以來的最高紀錄。
• 一手房市場購屋情緒強勁，香港住宅價格較去年同期上漲2.613兆美元
人口老化這一大趨勢為世界各地的城市在住房和養老方面帶來了挑戰，香港也不例外。可開發土地甚至可翻新的建築物的匱乏，導致老年人居住選擇有限，尤其對於當今的老年人而言，更令人擔憂。.
因此，市場需要一種能夠滿足老年人群體需求的產品。由於供應有限、需求旺盛且收入穩定，這為投資者、開發商和營運商創造了可觀的興趣，尤其考慮到我們認為養老地產的年收益率可能高達3.251萬億美元，超過住宅和甲級辦公室的回報率。.
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13日第 2021年9月，法務部根據《新冠肺炎（臨時措施）（第四號修正案）》公佈了租金豁免框架（RWF）。該框架預計於2021年10月開始實施。.
在2021年第二階段（加強警戒）期間（1）5月16日至6月13日以及（2）7月22日至8月18日，為遏制新冠病毒傳播而實施的安全管理措施對部分企業造成了影響。政府於2021年5月宣布了租金援助計畫（RSS），旨在減輕中小企業以及符合資格的非營利組織所受到的經濟衝擊。援助措施包括兩筆現金補貼－第一筆補貼將於2021年8月6日起發放，第二筆補貼將於2021年10月發放。.
表1：租金補貼計畫支出
*註：合約總租金包含週轉租金、維護費及服務費。實物資助，例如額外廣告或停車優惠，不可抵扣。.
除了根據「租金補貼計畫」（RSS）發放的兩筆款項外，租金減免框架（RWF）還規定，商業房東需向受「住房援助計畫」（P2HA）影響的符合條件的中小企業和非營利組織提供兩週的租金減免。此舉旨在確保政府、房東和符合資格的租戶在「住房援助計畫」實施期間公平分擔租金義務。.
表2：租金豁免架構（RWF）
加上一個月的現金租金補貼和兩週的租金豁免，符合資格的私人商業房地產租戶將總共獲得約1.5個月的租金補貼。相較之下，在兩個P2HA階段，租金補貼總額約為兩個月。.
在 P2HA 期間向租戶提供租金支持的房東，可以從其租金豁免義務中扣除從 5 月 16 日至收到租戶所有證明文件之日期間提供的任何直接金錢援助或租金豁免。.
世邦魏理仕研究觀點
根據《住房融資框架》（RWF）實施的強制性租金豁免旨在為處理租戶的租金義務設定基準。最終，房東和房客都應根據各自的具體情況協商達成雙方都能接受的安排，因為與新冠疫情相關的挑戰並非一次性的，而是一個長期的過程。.
今年的租金補貼和減免政策更公平、更全面。與2020年的租金救濟框架相比，最新的租金救濟框架明確規定房東必須永久免除0.5個月的租金。此外，補貼和減免政策除了基本租金外，還考慮了毛租金、維護費和服務費。.
總體而言，該框架有助於緩解中小企業和非營利組織的現金流壓力，特別是那些在疫情期間受到衝擊最大的零售業企業。.
更多資訊請參考以下連結：
2021年租金豁免架構（mlaw.gov.sg）
受第二階段（加強警戒）影響的企業租金豁免架構（mlaw.gov.sg）
本文原載於 https://www.cbre.com/
在全球疫情及其引發的經濟危機之中，我們為何還要關注世界各地的財富狀況？如今，私人資本在全球經濟和房地產市場中扮演著前所未有的重要角色。為因應疫情，全球各國紛紛降息，政府也加強財政刺激以支持經濟。因此，許多國家的居民資產成長迅速，全球超高淨值人口增加了2.41兆至3兆美元。光是去年，全球房地產投資就有321兆至3兆美元來自私人投資者，比過去十年的平均值高出91兆至3兆美元，遠高於機構投資人投資額61兆至3兆美元的降幅。 《財富報告》的核心是“態度調查”，該調查匯集了全球頂尖私人銀行家和財富顧問的真知灼見，為我們提供了關於超高淨值人士（UHNWI）投資和生活方式決策的獨特視角。其中包括萊坊專有的優質國際住宅指數（PIRI），該指數全面更新了全球 100 個最重要的豪華城市和第二住宅市場的表現。.
對房地產的本質以及與此資產類別相關的法律法規問題有深刻的理解，對於掌握任何房地產交易的基本要素都至關重要。 Rajah & Tann Asia 出版的《亞洲房地產行業指南》簡要概述了 Rajah & Tann Asia 業務涵蓋的十個司法管轄區（柬埔寨、中國、印尼、寮國、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國和越南）的房地產行業關鍵資訊。該指南涵蓋的主題包括法律框架、房地產類型、所有權和使用權、稅收以及該地區房地產投資者應注意的重要事項。.
我們希望第二版的這本指南能夠對正在或計劃在該地區進行房地產投資的投資者有所幫助。.
我們強大的實力主要源自於Rajah & Tann亞洲網絡，該網絡在上述十個司法管轄區設有辦事處，並設有專注於日本和南亞的專屬團隊。憑藉在亞洲最廣泛的法律網絡，我們的律師不僅對本國文化、商業慣例和語言有著深刻的理解，而且對他們經常進行跨境交易的其他市場也同樣如此。我們深厚的交易和監管經驗使我們能夠為客戶提供策略性和創造性的諮詢服務，涵蓋從交易架構設計到最終執行和實施的整個過程。.
這使我們在提出和實施既實用又經濟高效的解決方案方面擁有無可比擬的優勢。它為我們的客戶在任何企業房地產事務中提供了「主場優勢」。.
概述
受中國政府對教育、網路和房地產產業的監管打壓，亞太股市7月下跌近51,000億美元，抹去了今年以來的所有漲幅。 MSCI追蹤的科技股為主的總報酬指數跌至去年11月以來的最低點。儘管房地產相關股票也未能倖免，但由於該地區地域分佈更為多元化的房地產投資信託基金（REITs）支撐了房地產指數，其表現相對較好。此外，隨著亞太地區感染病例的快速增加，經濟復甦前景蒙上陰影，下行風險也顯著加劇。聯準會維持利率接近零的決定已被市場基本消化，但由於缺乏明確的縮減購債規模的意願，市場依然受到支撐，這表明在就業和通膨方面取得實質進展之前，每月1,200億美元的購債規模將保持不變。.
上市房地產
7月份，亞太房地產市場整體大幅下跌，區域巨頭中國股市兩位數的跌幅拖累了整個市場。香港股市也未能倖免。由於亞太地區疫情反彈打擊了市場情緒，來自澳洲和日本等其他主要市場的支撐作用也微乎其微。.
然而，印度股市逆勢上漲，漲幅超過81兆盧比。新冠肺炎病例持續下降、疫苗接種率上升以及限制措施的放鬆提振了印度股市的信心。疫情凸顯了遠距辦公趨勢下住房的重要性，導致購屋者尋求升級住房，從而推高了公寓需求。此外，諸如《房地產監管法》（RERA）和《示範租賃法》等利好政策，以及多年來最低的房屋貸款利率和部分邦的印花稅減免，也推動了印度房地產股的上漲。.
房地產投資信託基金
亞太地區房地產投資信託基金（REITs）7月上漲，GPR/APREA綜合REIT指數延續漲勢，連續第九個月上漲；基準指數連續第二個月突破去年1月的高點。正如預期，疫情反彈推動工業板塊再次強勁上漲，而零售板塊則表現疲軟。從區域來看，由於投資者持續尋求避險資產，工業和物流類REITs表現突出。.
整體而言，區域內大多數龍頭股均錄得上漲，其中新加坡領漲。新加坡疫苗接種率的快速提升，為政府逐步開放經濟的計畫提供了清晰的指引。然而，由於多個城市重新實施封鎖，澳洲房地產投資信託基金（REITs）連續四個月的上漲勢頭戛然而止，導致該國REITs下跌。.
同時，菲利賓投資信託公司（Filinvest REIT Corp）即將成為菲律賓第三家上市的房地產投資信託基金（REIT），其首次公開發行（IPO）的最終認購價格定為每股7.00菲律賓比索。該股票預計將於8月中旬在菲律賓證券交易所上市。該地區仍有大量潛在的REIT上市項目，預計今年剩餘時間內將有8至10家新公司上市。.
展望
隨著基數效應逐漸減弱，亞太地區多個國家病例數的上升令區域經濟前景黯淡。然而，在工業板塊的支撐下，以及疫苗接種率逐步提高的市場（這將使逐步放寬限制措施更具可行性），房地產投資信託基金（REITs）仍然保持韌性。由於長期公債殖利率處於2月份以來的最低水平，市場目前更傾向於認為通膨飆升的可能性暫時降低。市場焦點顯然已轉向中國的政策風險以及快速變化的德爾塔變異株帶來的威脅。鑑於經濟復甦步履蹣跚，各國央行和聯準會可能繼續維持寬鬆的貨幣政策，投資人對高股息股的興趣將持續高漲。只要疫情持續蔓延，投資人也將繼續尋求工業和物流板塊的結構性投資機會。.
利用數據以更少的資源做更多的事情
資料來源：Yardi白皮書
隨著投資者越來越關注永續發展，房地產公司該如何應對？ Yardi 的區域總監伯尼·德瓦恩對此進行了分析。.
作為 政府間氣候變遷專門委員會 警告說，我們現在正處於脫碳的十年，落後的經濟體和企業面臨越來越大的壓力，需要加快步伐，領導人也需要朝著淨零排放邁出更大的步伐。.
全球70%的經濟體（佔全球碳排放量的三分之二）已做出強而有力的碳中和承諾。, 聯合國表示, 到2050年，全球三分之一的資產將透過以下方式實現淨零排放： 淨零資產所有者聯盟.
同時， 氣候債券倡議 已追蹤到1.2兆美元的美國綠色債券，並且 格雷斯布 僅一年時間，揭露其環境、社會和治理 (ESG) 成就的房地產公司數量就增加了 22%。.
儘管訊號響亮而明確，但 Yardi 的區域總監 Bernie Devine 指出，永續性「仍然被置於業務流程和報告的邊緣，而不是核心位置」。.
德文認為類似的情況正在亞太地區上演。.
“「投資經理收到關於永續發展的問詢後，會將其轉交給ESG團隊解答。這立刻讓我意識到兩件事。首先，投資經理不知道答案；其次，永續發展團隊在投資管理流程中並非核心部門。”
Yardi 最新發行的白皮書, 利用數據以更少的資源做更多的事情, 報告概述了房地產公司邁向永續發展的五個步驟。報告包含了古德曼集團財務長尼克·弗朗達斯和首爾「重塑城市」聯合創始人車忠佳的見解。.
雖然該報告提出了房地產公司可以採取的策略來獲取正確的數據，以便更好地做出決策，但德文警告說，許多業務系統需要徹底重新思考。.
“「電子表格無法解決永續發展方面的挑戰，」他說道，並指出該地區 58% 的房地產公司仍然依賴 Microsoft Excel 來管理租賃、銷售和物業管理資訊。.
就像軟體中嵌入了安全設計一樣，業務流程也必須以永續性為核心進行重新設計，Devine 建議。.
“房地產行業深知必須將客戶置於其使命的核心。對此我還要補充一點，如果你的目標是客戶滿意，那麼可持續性至關重要。最終目標必須是建立可持續的客戶關係，並通過可持續的成果來實現。”
Yardi 幫助房地產公司完成永續性評估、管理 ESG 數據並提升 ESG 績效。. 下載Yardi最新白皮書利用數據以更少的資源做更多的事情。.
本文原刊於澳洲房地產委員會。.
如需了解更多報告詳情，請點擊下方連結下載。.
本報告為投資者深入分析了亞太地區商業房地產市場的交易量、新興趨勢和機會。目前，我們已收到讀者對報告內容的正面回饋。.
報告的一些主要結論：
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
