思想領導

租賃市場整體持續下滑

九龍區的租金跌幅較為溫和，隨著去年年底大幅調整租金後，空置率正逐步被消化。. 

• 2021年第三季，甲級寫字樓租金下跌1.51%（按季比較），相較於2021年第二季的2.61%（按季比較）跌幅。.
• 中央商務區的辦公樓市場雖與其他市場同樣面臨逆風，但儘管如此，我們仍觀察到部分精選的擴張需求，以及來自內地金融機構和新進行業租戶的新租約簽訂。.
• 在充滿不確定性的環境下，服務式辦公室備受青睞，我們觀察到核心商業區的大型營運商對此類空間的需求有所增加。.
• 九龍區的租金跌幅較為溫和，空置率正逐步被消化，特別是在尖沙咀及九龍東。.
• 第三季空置率持續攀升至9.31%，其中北角及九龍西等地區的寫字樓受影響程度較其他地區更為嚴重。.
• 核心地段的即將推出物業已開始出現初步預訂。.
• 隨著中環租金相較於市場其他地區的溢價幅度縮小，非核心區的租金可能隨之面臨壓力。展望未來，在前景不明且供應量偏高的時期，未來12至24個月的發展將很大程度上取決於中國企業的需求。.

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投資者仍積極參與

物流租賃活動在第三季重現生機，營運商為盡量減少業務中斷而選擇續約，而有擴張需求的業者則正在尋求搬遷方案。.

• 隨著當地貿易及零售業的復甦，許多物流業者為避免業務中斷，紛紛積極續租；而那些有擴張需求的業者則選擇搬遷。. 
• 2021年第三季，整體及現代化倉儲租金分別持續回升2.11%和2.51%，而整體及現代化倉儲空置率則相較於上季分別降至3.21%和2.61%， 此前在上一季曾出現小幅飆升。.
• 第三季的投資氣氛持續回暖，共完成17宗交易金額超過1億至4億1,000萬港元的重大交易，總值逾73億港元。  雖然投資基金對高回報物流物業仍感興趣，但我們注意到物流營運商（最終自用）及發展商（作重建用途）的參與度有所增加。.
• 隨著本地及全球供應鏈預期將持續復甦，短期物流需求似乎能維持穩定。 然而，未來兩年預計將有總計700萬平方英尺的新建倉儲空間投入使用，目前預租情況寥寥無幾，這將在2022年及2023年這些空間正式投入市場時，對市場的韌性構成考驗。. 
• 今年迄今為止，市場對倉儲資產的投資信心強勁，已推升價格並壓低收益率。隨著「振興政策 2.0」再延長三年，我們預期工業投資將更聚焦於具再開發潛力的老舊工業廠房。.

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• 根據貿工部 (MTI) 的 2021 年第二季經濟調查，新加坡經濟在 2021 年第二季按年 (y-o-y) 成長 14.7%。經季節性調整後，2021 年第二季新加坡經濟實際收縮 1.8%，而 2021 年第一季則錄得 3.3%。.
• 製造業繼續帶動新加坡經濟復甦，半導體製造商和電子公司的分包商從全球晶片短缺中獲益。精密工程和電子產業分別錄得 24.3% 和 18.3% 的按年增長。運輸工程和化學產業分別錄得 29.6% 和 20.1% 的年成長率，但這些數字卻被運輸工程和化學產業的顯著成長所掩蓋，儘管這主要是由於 2020 年的低基數效應所致。.

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• 2021年第三季**，非有地私宅（不包括行政共管公寓（EC））價格較上一季微升0.5% ，升至159.6，其中「中央地區其他區域」（RCR）的交易量是推動指數上升的主要因素。相較於2021年第一季和第二季，本季的增幅有所放緩，當時指數分別增長了2.5%和1.1%。.
• 2021年第三季*共錄得7,103宗非有地私宅（不包括執行共管公寓）成交，較前一季微幅下降1.41%。 儘管2021年第二季和第三季均包含新加坡處於或重返第二階段（高度警戒）的時期，季度銷售量仍大致維持在7,000單位以上的可觀水平。 尤其與疫情爆發前的2019年*平均約4,162單位的銷售量相比，表現更為亮眼。.

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• 延續房地產市場整體交易氣勢高漲的態勢，第三季投資交易總額達約1,040億新台幣，其中公共部門交易貢獻了497.1億新台幣。此交易量較前一季的1,040億新台幣 （季增），相較於去年同期的48億新元，則呈現58.11%的年增率。.
• 第三季的投資總額主要受四宗政府土地銷售（GLS）地塊的成交所帶動，其中以19.5億新元的Marina View保留地塊（S$）成交價最高，其次是10億新元的Jalan Anak Bukit地塊（S$）。 鑑於近期某些政府土地銷售（GLS）招標出現瘋狂競標，其他渴望土地的開發商可能會將焦點轉向位於不同地點、規模較小且選擇更豐富的土地，例如業主正嘗試集體出售、且地塊規模更為合適的地塊。 隨著飛林公園（Flynn Park）集體出售交易以3.71億新元（即每平方呎1,355新元）成交，鑑於許多業主都渴望集體出售其老舊單位，這可能會在整幢出售市場引發連鎖反應。 因此，價格在10億至14億新元之間、約有600個單位的項目，或許正能找到願意接手的買家。.

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世邦魏理仕研究部（CBRE Research）近期針對 40 家 ASX200／NZX50 上市公司資產負債表上持有的土地及建築物進行了分析。 我們發現，其中有遠超過 $AU24 十億的資本可被釋放，並重新投資於澳洲及紐西蘭的材料、醫療保健、電信、運輸及工業等領域中回報率更高的投資機會。.

上市與非上市房地產基金對長期租賃物業的需求十分強勁。能夠把握市場價值上升的契機、處置利用率不足的資產，以及籌集資金以支持其他業務策略，這些僅是上市公司瞄準自住型物業銷售的部分原因。 僅在太平洋地區，業主自用物業的銷售便已形成一條成熟的交易途徑，過去五年間已實現交易額約$11億澳元。.

自 2015 年以來，所有商業資產類別的收益率均出現顯著壓縮，工業地產領域尤為明顯；隨著澳洲及紐西蘭企業重新檢視其物業使用策略以釋放價值，相關投資機會甚至可能高於我們最初估計的 $24 億澳元。.

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澳洲住宅價格創下歷史新高，幾乎所有市場都持續強勁成長。截至 6 月的一年內，全國房價中位數已上漲 18.4%，全國單位價格中位數則上漲 8.6%。然而，有跡象顯示，價格與貸款成長正引起監管機構的注意，某些形式的宏觀審慎干預迫在眉睫。最初的抑制措施可能會針對高槓桿借貸人。APRA 已將 ADI 用於評估貸款可使用性的最低利率緩衝從實際貸款利率的 2.5 個百分點提高至 3 個百分點，而澳洲的主要銀行已開始對部分貸款準則採取更審慎的態度。.

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• 與 2021 年第一季相比，在收益率低迷的環境下，投資者的風險偏好有所提升
• 資產增值、重新定位以及承擔租賃風險，都是投資者用以獲取更高回報的策略之一
• 物流資產依然備受追捧，而位於黃金地段的甲級寫字樓也正吸引大量詢價，因投資者正尋求把握「避險」需求帶來的機會
• 物流地產的資本化率已進一步收窄。辦公及零售物業的資本化率則大致維持不變
• 投資者非常重視與收益相關的因素，例如租戶素質、租金收入的穩定性以及潛在的租金增長空間
• 在疫情持續時間尚不明朗的情況下，經濟前景是投資者於2022年的首要關切。對於升息及高通膨的擔憂則相對有限

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房地產各細分市場的表現向來備受關注，但過去12個月來，其受到的審視與報導程度，卻前所未有地深入。 隨著 COVID-19 疫情先是蔓延至亞太地區，隨後波及全球，並引發全球經濟衰退，投資者與租戶不僅致力於降低風險敞口，同時也積極尋求成長機會。.

正如我們所見，各商業地產板塊的表現各不相同，零售業內部同樣呈現出表現差異。本報告將聚焦於零售業的頂級領域——本地區各城市的（超級）頂級零售街區——並探討該產業內的其他相關面向。.

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資本市場

隨著經濟復甦勢頭增強，新加坡2021年第三季初步房地產投資額較前一季增長3.31%，達到1,473.17億新元。.

辦公室

2021年第三季，德爾塔變異株疫情的爆發促使防疫措施再度收緊。儘管形勢嚴峻，2021年第三季仍可見一些積極跡象。.

商業園區

商務園區市場的租賃表現呈現兩極化；租賃需求主要集中在「市郊」子市場，而「島內其他地區」子市場的空間需求則依然低迷。.

零售

零售市場的復甦動能持續受到防疫措施再度收緊的阻礙。受居家辦公措施及旅遊需求疲軟影響的次級市場，面臨著持續的壓力。.

住宅

儘管2021年7月底至8月中旬期間防疫限制措施有所加強，市場氣氛並未因此受挫。2021年1月至8月的新屋銷售量達9,265戶，相當於2020年同期銷量的92.81%。.

工業的

隨著出租率提升及租賃活動活躍，業主的租金預期有所上升。租戶活動主要涵蓋第三方物流、食品倉儲及電子產品等領域。.

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