思想領導

電子商務在過去五年快速成長，自大流行病後更加速擴張。儘管電子商務滲透率在限制解除後從大流行病的高點回落，世邦魏理仕預期亞太地區未來的增長將繼續超越世界其他地區。在世邦魏理仕指出的六大電子商務驅動因素中，亞太地區在其中三項擁有明顯優勢：城市人口增長、數位錢包的採用以及充滿活力的電子商務生態系統。.

隨著零售產業持續朝全方位通路演進，實體商店的角色與功能也將隨之改變。零售商和業主需要重新塑造自己，為零售業的演進和全方位渠道的興起做好準備。.

電子商務的成長也帶動了強勁的工業與物流地產需求，儘管供應管道不太可能滿足未來的需求。我們建議物流業者探索按需求興建的發展項目，並投資於最新的倉庫技術。. 

本報告的主要重點包括

• 世邦魏理仕預測到 2026 年，亞太地區的電子商務滲透率將成長至 35%。然而，電子商務的滲透率會因不同的產品類別而有所不同。.
• 預計到 2026 年，韓國、中國大陸、印尼、澳洲和台灣將成為亞太地區滲透率最高的五大電子商務市場。.
• 儘管實體商店仍然不可或缺，但全方位通路的興起正促使許多傳統的實體零售商考慮新的形式和地點。.
• 在未來五年內，將有 1 億至 1.3 億平方公尺的新增專用樓面。
• 電子商務物流空間將需要支持亞太地區的線上銷售增長。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/Asia-Pacific-Report-Omnichannel-Retail-and-its-Impact-on-Asia-Pacific-Real-Estate-October-2022

隨著全球經濟在後疫情時代持續探索發展道路，房地產投資領域出現了一個新的熱門詞彙——「新經濟資產」。雖然這個術語源於數位與網路技術的興起，但在通膨飆升與利率上調的背景下，新經濟資產已展現出極其重要的意義。.

那麼，新經濟究竟有何新意？其關鍵動力在於數位技術的整合，這股力量正徹底改造傳統經濟的服務與產品，催生創新的分銷管道，並激發了與科技及科學大趨勢緊密結合的新興高成長產業。 數位轉型正日益塑造我們的生活、工作與娛樂方式，而支撐這股巨變趨勢的房地產業，預計將迎來為期數年的上升週期。.

乘著數位浪潮

隨著新技術的興起，產業的演變絕非新鮮事。縱觀歷史，創新始終加速著「創造性破壞」的進程，並重新定義全球經濟；而在數位時代，行動技術與電子商務的崛起更是其核心。儘管這場變革在疫情爆發前便已展開，但社交距離措施所帶來的影響卻十分顯著。 疫情期間維持聯繫的需求，加速了數位化的採用。各行各業的企業被迫採用通訊與行動技術，並轉型為以科技為基礎的服務。.

這場轉型促使了更貼合數位環境需求的資產類別崛起。從行動通訊基地台、資料中心，到讓線上生活成為可能的物流樞紐，「房地產是經濟的根基」這句名言，在新的數位時代依然成立。 這是一條簡單卻極具說服力的關聯：宏大趨勢需要房地產，而科技規模越大，所需基礎設施就越多。數位顛覆的影響將被放大，其餘波將持續迴盪至疫情之後，並推動科技投資水準結構性提升。.

亞太地區仍具備絕佳優勢，足以乘勢駕馭數位浪潮。該地區不僅已是零售電商領域中遙遙領先的最大市場，更擁有全球超過半數的人口，其中1990年後出生的「數位原住民」人數超過6.01億——這些數位原住民將推動數位技術的普及。 根據麥肯錫的一項調查，在疫情期間，亞太地區消費者對數位技術的採用進程比全球平均水平提前了四年，而企業的採用進程則領先了十年，為全球之最。.

多元化的投資機會

這讓幾個替代性領域展現出嶄新面貌，使投資者意識到此類資產所蘊含的潛力。 隨著健康危機的爆發，醫療保健與生命科學領域嶄露頭角；而串流內容的需求則吸引資金投入電影製作工作室的開發。儘管新經濟房地產是當前的主要焦點，但它不僅僅關乎科技。其核心在於掌握那些正於亞太地區乃至全球掀起波瀾的底層趨勢。.

該地區的居住產業便是最佳例證，它正處於這類變革的最前沿。急速的都市化、人口高齡化以及遠距工作，正推動著新興的居住產業——從多戶住宅到共居及輔助生活——邁向主流，並吸引大量機構資金湧入。 隨著越來越多人湧入城市，對相關基礎建設的建設需求也創造了一系列長期投資機會。在當前「新常態」下，我們正面臨低成長、高通膨的環境，基礎建設因其具備提供高、穩定且與通膨掛鉤回報的潛力，成為理想的逆週期投資標的。.

此類產業的韌性在上市不動產投資信託（REITs）中顯而易見。根據 GPR/APREA REIT 綜合指數追蹤的數據，醫療、工業及住宅類 REITs 在過去三年期間持續維持正的年化報酬率，而辦公、飯店及零售類 REITs 則呈現虧損。 值得注意的是，工業REITs的市值在疫情期間上漲了逾50%，儘管近期出現回調，但仍較疫情前的高點高出30%以上。.

重新平衡與未雨綢繆

這套新的房地產世界秩序也為投資策略帶來了變革。新經濟的一項重要特徵，在於數位領導者的崛起以及價值鏈之間的相互依存關係，這造就了顯著的網路效應。這意味著，對投資者而言，迅速實現規模化對於在該領域奪取大量市場份額至關重要。.

為了把握新局勢所帶來的機遇，投資者必須加快執行步伐。這意味著需要迅速建立實力。 在整個地區，房地產業者已進行重組並積極推動併購，以求擴張並維持競爭力；透過整合資產與基金管理部門，已建立起端到端的平台，能從房地產開發、培育，直至注入公開市場載體。 在已開發市場中，擁有新經濟資產穩定投資組合的房地產投資信託基金（REITs），現已成為大型併購交易的目標。.

當前的經濟環境促使投資者亟需重新調整投資組合，並為未來做好準備。 新經濟領域正處於重大人口結構與經濟變遷，以及科技趨勢的交匯點。這些變革在該地區持續發生，而傳統房地產類別顯然未能充分滿足其需求。若再納入氣候變遷的考量，將為新經濟資產的概念增添新的維度，進而拓展更多可能性。.

在利率上升及通膨壓力急遽攀升的環境下，要維持實質報酬率，關鍵在於識別那些結構性供應不足、且具備正確長期需求基本面、進而能產生正向租金回報率的產業。 從各方面來看，新經濟房地產正是符合這些條件的強勁主題。這些令人信服的基本面，正發生在一個最終可能容納全球半數以上特大城市的地區，預示著在那些對確保其未來至關重要的資產中，將存在巨大的投資機會。.

Sigrid Zialcita

首席执行官
亞太房地產協會

Sigrid Zialcita

首席执行官
亞太房地產協會

Sigrid 是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她常驻新加坡，负责监督协会在亚太地区的战略方向、计划和运营。在她的领导下，亚太不动产协会重新定位为专注于房地产和基础设施的领先行业组织。

在加入 APREA 之前，她於 2010 年至 2018 年間擔任高瓊（Cushman & Wakefield，簡稱 C&W）亞太區研究與諮詢服務董事總經理，負責研究、思想領導力、策略制定及客戶管理。.

作為全球經濟、公共政策及房地產議題的公認專家，西格麗德經常受邀在業界活動中發表演說。她對商用及住宅房地產市場的評論，亦定期刊載於《華爾街日報》、《金融時報》、《彭博社》、《紐約時報》及路透社等眾多國際媒體。 此外，她亦曾多次現身於CNBC、彭博電視、CNN、美國國家公共廣播電台及亞洲新聞台等財經電視網與廣播節目中。.

亞太地區的物流與工業地產市場在強勁的基本面支撐下，表現持續亮眼——儘管有跡象顯示，市場增長的動能正從投資市場轉向租戶市場。.

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零售業被視為印度房地產業的核心資產類別。目前，該產業正從疫情所導致的史上最嚴峻的營商環境中復甦。 零售商、開發商及投資者在進軍該領域時採取謹慎態度，主要源於兩大因素——電商的強勢進軍，以及消費者對數位技術採用率的提升。.

隨著限制措施解除，民眾紛紛重返購物中心。購物中心開發商與零售商的營收及客流量已大致恢復至疫情前的水平。.

高瓊（Cushman & Wakefield）最新發布的《零售地產新征程》報告探討了：

反彈 – 零售地產的現況
復仇 – 隨著對疫情的恐懼逐漸消退，一種購物文化應運而生
重新發明 – 零售商與購物中心開發商正考慮採用數位與分析技術，並推動技術整合

若想進一步了解印度房地產零售業的發展歷程，請閱讀報告：《復甦、反擊與重塑》。.

隨著邊境重新開放，且營運表現已恢復至疫情前水準，亞太地區飯店與 hospitality 市場的信心持續增強。.

復甦勢頭主要仍由內需驅動，而太平洋及東南亞地區的市場因已放寬入境與隔離限制，並對所有入境旅客開放，其國際旅客入境人數正加速增長。 世邦魏理仕預測，該地區的旅遊入境人次將於2024年恢復至疫情前水準，而酒店業績亦將於同期回升至2019年的水平。.

此外，鑑於每日定價機制以及在不斷變化的經濟環境下調價的靈活性，飯店業能提供對抗通膨的保障。因此，世邦魏理仕（CBRE）預測，投資者對飯店等營運型不動產的興趣將日益濃厚，以此作為提升及／或維持投資組合回報的策略。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2022-asia-pacific-hotels-and-hospitality-a-roadmap-to-recovery

本報告為高瓊（Cushman & Wakefield）《2022 年重置》（Reset 2022）三部曲的第二部，彙整了機構投資者小組在「變局中的策略解方」線上研討會中分享的觀點。.

本報告的分析不僅參考了上述觀點，還納入網路研討會期間進行的現場觀眾投票結果，以及於 2022 年 8 月約三週內進行的投資者意向調查結果。.

觀看網路研討會的重播 閱讀網路研討會摘要

通膨攀升、中國大陸的「清零」政策，以及持續存在的供應鏈瓶頸，僅是持續為亞太地區商用不動產租戶營運環境蒙上陰影的幾項逆風因素。.

隨著國內生產總值（GDP）增長放緩，促使許多企業緊縮開支；世邦魏理仕（CBRE）近期針對辦公、零售及物流租戶進行的調查，加上與企業客戶的廣泛討論，揭示了租戶在適應及應對這些挑戰時所呈現的幾個共同特徵。.

我們預期將在今明兩年影響租戶投資組合策略及租賃需求的七大關鍵趨勢如下：

• 一場溫和的全球性經濟衰退
• 持續謹慎擴張
• 持續的避險資金湧入
• 裝修成本上漲
• 人才短缺
• 建立韌性
• 投資科技

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-occupier-trends—concerns-priorities-and-strategies-ahead

在 Colliers Hotel Insights | 2022 年第二季中，我們將探討以下問題：

• 第二季亞太地區的 RevPAR 與 ADR 表現
• 新加坡飯店市場的復甦，包括供應展望
• 投資於飯店資產的理由及建議投資者的策略

2022 年已過了兩個季度，COVID-19 之後的旅遊世界已經開始成形。全球各地的旅行限制繼續大量減少，截至 2022 年 3 月底，航空交通量已達到 69% 的 COVID（2019 年）前水平。根據國際航空運輸協會 (IATA) 的最新預測，航空交通量預計將於 2024 年超越 COVID 前的水平。推動這些機位需求的將是國內和不斷增加的遊客，根據聯合國世界旅遊組織的預測，到 2023 年底，某些地區的旅遊抵達人次將超過 2019 年的水平。.

商務和團體旅遊曾一度被視為厄運的先兆，但現在看來，親自見面的慾望再次勝出，休閒 (主要是探訪親友)、會議和活動旅遊帶領了旅遊業的復甦。.

然而，逆風再一次威脅著我們。無論是無時不在的致命變種復發威脅、高通脹、勞動力瓶頸和生活成本增加，都意味著可支配收入減少。問題是，旅行的慾望是否會超越儲蓄的需求，進而抑制經濟復甦，至少在短期內是如此。.

就酒店業績而言，亞洲各地的客房入住率增至 48.5%，ADR 增至 US$83.69，RevPAR 回升 12.3%。然而，較為開放的南方國家與封閉的北方地區之間仍存在極大的差異，尤其是中國在可預見的未來仍處於封閉狀態。.

本報告原刊登於 https://www.colliers.com/en-hk/research/2022-q2-hospitality-insights-colliers

精益供應鏈的核心是存貨優化和卓越營運。它的目標是消除生產和配送過程中每個階段的浪費，因此也有了 「持續流動 」和 「及時 」等額外的術語。精益供應鏈的關鍵目標是庫存管理的最佳化，而不是最小化，而且由於其著重於一致性和可重複性，精益供應鏈的設計可以說靈活性較低。因此，有些人認為這種類型的網路與紛亂的世界毫無關係 - 敏捷性才是王道。然而，事實並非如此。.

Cushman & Wakefield 的最新報告、, 讓精實供應鏈在大流行後的世界中保持相關性, 本書探討供應鏈產業的主要趨勢，強調優化供應鏈網路的重要性，並以精實供應鏈為重點，並說明精實供應鏈如何持續發揮作用。. 

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/supply-chain-network-design-optimisation

2019年是商用不動產的創紀錄之年，辦公樓市場達到歷史最高點，租戶與開發商均持樂觀態度。然而，新冠肺炎疫情引發的衝擊，使這股上升勢頭完全停滯。.

2021年第二波疫情過後，優質空間的需求開始迅速且穩定地增長，租戶們也盡可能地利用對租戶有利的商業條款。儘管面臨某些挑戰，這股趨勢在2022年第二季仍持續增強。.

《商用不動產的五大觸發點》著重探討那些在幕後默默發揮作用、以強化商用不動產復甦並維持其上升趨勢的根本因素。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/india/insights/five-trigger-points-for-commercial-real-estate