世界経済がポスト・パンデミックの道を歩み続けるなか、不動産投資に新たな流行語が生まれた。この言葉はデジタル技術やインターネット技術の登場とともに生まれたが、インフレと金利が急上昇する中、ニューエコノミー資産は大きな意味を持つようになった。.
では、ニューエコノミーの何が新しいのだろうか？主要なダイナミズムは、デジタル技術の統合である。デジタル技術は、旧経済のサービスや製品を一新し、革新的な流通チャネルに拍車をかけ、ハイテクや科学のメガトレンドに連動する新たな高成長産業に火をつけている。デジタルトランスフォーメーションは、私たちの生活、仕事、遊びをますます形づくるものとなっており、このメガトレンドを支える不動産セクターは、数年にわたるアップサイクルを迎えることになる。.
デジタルの波に乗る
新技術の台頭による産業の進化は、今に始まったことではない。歴史を通じて、イノベーションは創造的破壊を早め、グローバル経済を再定義してきた。デジタル時代の中心はモバイルテクノロジーとeコマースの台頭である。この変化はパンデミック以前から進行中であったが、社会的距離の縮小がもたらした影響は大きい。パンデミック発生中もつながりを保つ必要があったため、デジタルの導入が急速に進んだ。業種を問わず、企業は通信技術やモバイル技術を採用し、技術に対応したサービスに軸足を移す必要に迫られた。.
この移行は、デジタル環境の要件に対応した資産クラスの台頭を促した。セルタワーやデータセンターから、オンライン生活を可能にする物流ハブまで、「不動産は経済を収容する」ということわざは、新しいデジタル時代にも当てはまる。メガトレンドには不動産が必要であり、ハイテクが大きくなればなるほど、より多くのインフラが必要になる。拡大したデジタル・ディスラプションのインパクトは、パンデミックを超えて反響し続け、構造的に高いレベルのテクノロジー投資を促進するだろう。.
アジア太平洋地域は、デジタルの波に乗るのに絶好の位置にある。すでに小売eコマースの最大市場となっているアジア太平洋地域は、世界人口の半数以上が1990年以降に生まれた60%を超えるデジタル・ネイティブであり、デジタル・テクノロジーの導入を牽引している。マッキンゼーの調査によると、アジア太平洋地域の消費者のデジタル化率は4年前倒しされた一方、企業のデジタル化率はパンデミック時に10年前倒しされ、世界最高となった。.
さまざまな投資機会
その結果、いくつかのオルタナティブ・セクターに新たな光が当てられ、投資家はそうした資産が持つ可能性に目覚めた。ヘルスケアとライフサイエンスは健康危機をきっかけに注目されるようになり、ストリーミング・コンテンツの需要は映画制作スタジオを開発する資金を集めた。とはいえ、大きな見出しではあるが、ニューエコノミー不動産はテクノロジーだけの問題ではない。主に、アジア太平洋地域、そして世界全体に波及している根本的なトレンドを捉えることなのだ。.
その最前線にあるのが、この地域の居住分野である。急速な都市化、人口動態の高齢化、遠隔地での就労が、多世帯住宅から共同生活、アシステッドリビングに至るまで、新興の生活セクターを主流へと押し上げ、大規模な機関投資家の資金を引き寄せている。より多くの人々が都市に集まるにつれ、必要なインフラ整備の必要性も高まり、長期的な投資機会も広がっている。低成長、インフレという新常態の環境下で、インフラは、高水準で安定したインフレ連動型リターンをもたらす可能性があり、理想的なカウンターシクリカルである。.
こうしたセクターの回復力は、上場不動産に顕著に表れている。GPR/APREAリート総合指数で追跡したヘルスケア、産業用、住宅用リートは、オフィス、ホスピタリティ、小売が赤字であるのに対し、3年間でプラスの年率リターンを維持している。特筆すべきは、産業用 REIT の時価総額がパンデミックの間に 50% 以上上昇し、最近の調整にもかかわらず、パンデミック前のピークを 30% 以上上回っていることである。.
リバランシングと将来性
この新しい不動産の世界秩序は、投資戦略にも変化をもたらした。新しい経済における重要な特徴は、デジタル・リーダーの出現とバリュー・チェーンの相互依存であり、これによって大きなネットワーク効果が生み出されている。つまり、投資家があるセクターで市場シェアの大部分を獲得するためには、迅速に規模を拡大することが重要なのだ。.
新たな展望から生まれるチャンスにアクセスするためには、投資家はスピードと実行力を必要とする。つまり、迅速に重みを増す必要があるのだ。この地域全体では、不動産プレーヤーが事業拡大や事業存続のために再編成やM&Aを進めており、アセットマネジメントとファンドマネジメントを統合することで、不動産開発の開発やインキュベーションから公共ビークルへの投資まで、エンド・ツー・エンドのプラットフォームを構築している。先進国市場のニューエコノミー資産の安定したポートフォリオを持つREITは、現在、メガディールの対象となっている。.
現在の経済環境は、投資家にとってポートフォリオのリバランスと将来への備えが急務となっている。ニューエコノミー・セクターは、人口動態や経済の大きな変化、技術トレンドの交差点に位置する。気候変動への懸念が加われば、ニューエコノミー資産という考え方にさらなる次元が加わり、可能性が広がる。.
金利が上昇し、インフレ圧力が急増する環境では、構造的に供給不足のセクターを特定し、長期的な需要ファンダメンタルズが適切で、賃料がプラスに転じるセクターを特定することが、実質的なリターンを維持する上で極めて重要になる。ニューエコノミー不動産は、こうした要素を満たす強力なテーマである。このような魅力的なファンダメンタルズは、いずれ世界のメガシティの半数以上が誕生する可能性のある地域で起こっており、その将来を確保する上で極めて重要な資産への巨大な投資機会を約束するものである。.
シグリッド・ジアルシタ
CEO（最高経営責任者アジア太平洋不動産協会
シグリッド・ジアルシタ
CEO（最高経営責任者アジア太平洋不動産協会
アジア太平洋リアルアセット協会（APREA）最高経営責任者。シンガポールを拠点に、アジア太平洋地域における協会の戦略的方向性、イニシアティブ、運営を統括。彼女のリーダーシップの下、APREAは不動産とインフラストラクチャーに焦点を当てた業界団体へと位置づけを変更した。.
APREA入社以前は、2010年から2018年までクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）のアジア太平洋リサーチ＆アドバイザリー・サービスのマネージング・ディレクターを務め、リサーチ、ソートリーダーシップ、戦略策定、顧客管理を担当。.
世界経済、公共政策、不動産問題の専門家として知られるシグリッドは、業界のイベントで頻繁に講演を行っている。また、商業用および住宅用不動産市場に関する彼女の解説は、ウォール・ストリート・ジャーナル、フィナンシャル・タイムズ、ブルームバーグ、ニューヨーク・タイムズ、ロイターなど、さまざまな世界的出版物に定期的に掲載されている。さらに、CNBC、ブルームバーグ、CNN、ナショナル・パブリック・ラジオ、チャンネル・ニュース・アジアなどの金融ネットワークやラジオに何度かテレビ出演している。.
