尽管在美国和欧洲，多户住宅长期以来一直被视为机构级资产类别，但亚太地区强大的住房所有权文化导致其可投资范围相对较小。.
日本是唯一的例外，该国庞大、流动性强且具有韧性的多户住宅市场在过去十年中吸引了国内外投资者的浓厚兴趣。.
最近，城市化、住房负担能力下降和监管变化等因素激发了投资者对亚太地区其他几个市场（尤其是中国大陆和澳大利亚）多户住宅的兴趣。.
本观点探讨了亚太地区多户住宅投资的增长驱动因素；介绍了该地区成熟和不断发展的多户住宅市场；并解释了投资者如何进入这个日益有吸引力的行业。.
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受疫情影响，全球房地产市场持续繁荣，截至2021年6月的一年中，55个国家和地区的房价平均上涨了9.21万亿令吉。全球十大发达经济体在过去12个月的平均房价涨幅高达121万亿令吉，是主要发展中市场（4.71万亿令吉）的两倍。香港房价在第二季度的涨幅几乎是亚洲最高的，较上一季度上涨了约21万亿令吉。按季度计算，香港房价的涨幅超过了新加坡、中国大陆城市和韩国。.
• 该指数目前正以2005年第一季度以来的最快速度上涨。
• 按发达经济体和发展中经济体细分来看，情况则更为复杂，发达市场的表现明显优于发展中市场。
• 在追踪的市场中，有 18 个（33%）市场在截至 2021 年 6 月的一年中价格上涨了 10% 或更多。
• 澳大利亚房价年增长率达到16.4%，创下自2003年以来的最高纪录。
• 一手房市场购房情绪强劲，香港住宅价格同比上涨2.613万亿美元
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人口老龄化这一大趋势给世界各地的城市在住房和养老方面带来了挑战，香港也不例外。可开发土地乃至可翻新的建筑物的匮乏，导致老年人居住选择有限，尤其对于当今的老年人而言，更令人担忧。.
因此，市场需要一种能够满足老年人群体需求的产品。由于供应有限、需求旺盛且收入稳定，这为投资者、开发商和运营商创造了可观的兴趣，尤其考虑到我们认为养老地产的年收益率可能高达3.251万亿美元，超过住宅和甲级写字楼的回报率。.
欲了解更多信息，请查阅我们的独家出版物。 ‘长者生活；香港新的投资视野’ 到 #看看可能是什么, 或者联系我们的专家。 鄭亥延 (Hannah Jeong), 何猷龙 或者 冬日仁.
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13日th 2021年9月，律政部根据《新冠肺炎（临时措施）（第四号修正案）》公布了租金豁免框架（RWF）。该框架预计将于2021年10月开始实施。.
在2021年第二阶段（加强警戒）期间（1）5月16日至6月13日以及（2）7月22日至8月18日，为遏制新冠病毒传播而实施的安全管理措施对部分企业造成了影响。政府于2021年5月宣布了租金援助计划（RSS），旨在减轻中小企业以及符合资格的非营利机构所受到的经济冲击。援助措施包括两笔现金补贴——第一笔补贴将于2021年8月6日起发放，第二笔补贴将于2021年10月发放。.
表1：租金补贴计划支出
*注：合同总租金包含物业周转租金、维护费和服务费。实物资助，例如额外广告或停车优惠，不可抵扣。.
除了根据“租金补贴计划”（RSS）发放的两笔款项外，租金减免框架（RWF）还规定，商业房东需向受“住房援助计划”（P2HA）影响的符合条件的中小企业和非营利组织提供两周的租金减免。此举旨在确保政府、房东和符合条件的租户在“住房援助计划”实施期间公平分担租金义务。.
表2：租金豁免框架（RWF）
加上一个月的现金租金补贴和两周的租金豁免，符合条件的私人商业地产租户总共将获得约1.5个月的租金补贴。相比之下，在两个P2HA阶段，租金补贴总额约为两个月。.
在 P2HA 期间向租户提供租金支持的房东，可以从其租金豁免义务中扣除从 5 月 16 日至收到租户所有证明文件之日期间提供的任何直接金钱援助或租金豁免。.
世邦魏理仕研究观点
根据《住房融资框架》（RWF）实施的强制性租金豁免旨在为处理租户的租金义务设定基准。最终，房东和租户都应根据各自的具体情况协商达成双方都能接受的安排，因为与新冠疫情相关的挑战并非一次性的，而是一个长期的过程。.
今年的租金补贴和减免政策更加公平全面。与2020年的租金救济框架相比，最新的租金救济框架明确规定房东必须永久免除0.5个月的租金。此外，补贴和减免政策除了基本租金外，还考虑了毛租金、维护费和服务费。.
总体而言，该框架有助于缓解中小企业和非营利组织的现金流压力，特别是那些在疫情期间受到冲击最大的零售业企业。.
更多信息请参考以下链接：
2021年租金豁免框架（mlaw.gov.sg）
受第二阶段（加强警戒）影响的企业租金豁免框架（mlaw.gov.sg）
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对房地产的本质以及与此资产类别相关的法律法规问题有深刻的理解，对于把握任何房地产交易的基本要素都至关重要。Rajah & Tann Asia 出版的《亚洲房地产行业指南》简要概述了 Rajah & Tann Asia 业务覆盖的十个司法管辖区（柬埔寨、中国、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国和越南）的房地产行业关键信息。该指南涵盖的主题包括法律框架、房地产类型、所有权和使用权、税收以及该地区房地产投资者应注意的重要事项。.
我们希望第二版的这本指南能够对正在或计划在该地区进行房地产投资的投资者有所帮助。.
我们强大的实力主要源于Rajah & Tann亚洲网络，该网络在上述十个司法管辖区设有办事处，并设有专注于日本和南亚的专属团队。凭借在亚洲最广泛的法律网络，我们的律师不仅对本国文化、商业惯例和语言有着深刻的理解，而且对他们经常开展跨境交易的其他市场也同样如此。我们深厚的交易和监管经验使我们能够为客户提供战略性和创造性的咨询服务，涵盖从交易架构设计到最终执行和实施的整个过程。.
这使我们在提出和实施既实用又经济高效的解决方案方面拥有无可比拟的优势。它为我们的客户在任何企业房地产事务中都提供了“主场优势”。.
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如需了解更多报告详情，请点击下方链接下载。.
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新冠疫情引发的封锁措施暴露了全球收益型物业的脆弱性。由此，市场呈现出两极分化的局面：更具韧性的优质资产继续保值，而次级资产的价值则不断缩水。为了应对这一局面，我们看到该地区正在大力推进资产转型，使其适应不断变化的市场环境。.
影响本世纪资产再利用的五大需求驱动因素包括拉动因素和推动因素。.
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由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.
调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.
就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
