ソート・リーダーシップ

COVID-19によるロックダウンは、世界中で収益不動産の弱点を露呈させました。その結果、市場は二層構造となり、より回復力のある優良資産は引き続き価値を維持する一方で、非優良資産は価値を下落させています。これを受けて、地域全体で資産を再利用し、変化する市場環境の中でそれらの資産の関連性を高めようとする動きが活発化しています。.

過去 10 年間の大規模な資産再利用に影響を与えるプル要因とプッシュ要因の両方で構成される 5 つの需要促進要因があります。.

この記事は元々 https://www.knightfrank.com/

ハイライト

1.破産事件の控訴裁判所であるNCLATは、最近の画期的な判決で、清算ウォーターフォールにおける担保権者間の債権者優先順位の考え方を覆しました。.

2. 会社法に基づく清算とは異なり、破産法に基づく清算ウォーターフォールは、法の範囲外での執行か清算財産への譲渡かの担保権者による選択に基づきます。.

3. 担保権者が担保権を放棄することを選択した場合、担保権者間の細分化は無関係です。.

4. このような清算ウォーターフォールは、解決段階で反対する担保付き金融債権者の立場も改善する可能性が高い。.

中国はCOVID-19パンデミックの「先手必勝」の恩恵を受け、国内外の投資家にとってますます魅力的な国となっています。これを受けて、当社のリサーチ、バリュエーション、キャピタルマーケットの各チームが共同で、2020年後半に投資家の意向とキャップレート予想に関する調査を実施し、中国本土の国内外の大手商業用不動産（CRE）投資家から貴重な回答を得ました。.

調査結果によると、中国の一級都市、特に北京と上海のオフィス物件への投資家の関心が強く、ビジネスパークへの関心も高まっていることが明らかになりました。また、中国がパンデミックから急速に回復していることから、小売物件への投資家の関心も比較的堅調に推移しました。当然のことながら、調査回答者の大多数は、一級都市および周辺の衛星都市にある物流施設やデータセンターにも関心を示しました。主要な二級都市の中では、中国の新興テクノロジー都市であり浙江省の省都でもある杭州が最も人気が高く、次いで成都が続きました。.

キャップレートの見通しに関しては、北京と上海のCBDオフィス物件のキャップレートは2021年も低水準にとどまり、3.9%から4.6%の範囲にとどまると予想されます。一方、深圳と二級都市のオフィスキャップレートは若干上昇すると予想されます。リテール投資については、上海、広州、主要二級都市のキャップレートは比較的安定する見込みですが、北京と深圳では上昇が見込まれます。さらに、ビジネスパーク物件のキャップレートは中国の主要都市全体で安定的に推移すると予想されますが、回答者の大半は、一級都市およびその周辺の物流施設とデータセンターのキャップレートがさらに低下すると予想しています。.

• 入居者からの問い合わせや現地視察は引き続き増加しましたが、前2か月と比べると勢いは鈍化しました。.
• フレキシブルスペースの需要は安定しており、ほとんどの回答者は大きな変化は感じられなかったと述べています。.
• 回答者は、家賃に対する下降圧力が強まっていると報告しているが、ほとんどの主要市場でインセンティブが増加すると予想されている。.
• 賃貸市場は2ヶ月間プラスを維持していましたが、その後やや悪化し、再びマイナス圏に転落しました。また、地主の力も弱まりました。.

昨年はシンガポールとマレーシアの商業不動産にとって厳しい年でした。しかし、記録的な取引量が2020年を締めくくり、新型コロナウイルス感染症ワクチンの接種が急速に進む中、希望の光が見え始めています。.

今週、Yardiは地域で最も優秀な経済専門家を集め、データを分析してトレンドを掘り起こしました。2021年以降の投資判断に役立つ5つの重要な洞察をご紹介します。

1. 両市場とも動きを見せている オックスフォード・エコノミクスは、シンガポールで7.1%、マレーシアで5.4%のGDP成長の回復を予測している。シンガポールは第2四半期に、マレーシアは第4四半期にコロナ前のレベルに戻る可能性が高い。しかし、「成長の回復は健康状態の成功に依存している」ため、各国のコロナ感染封じ込めの取り組みに結びついていると、オックスフォード・エコノミクスのアジア担当主任エコノミスト、シアン・フェナーは警告した。フェナーは、ワクチンの展開が回復の鍵であると強調した。シンガポールでは、人口の24%弱が1回目の接種を受けている。第3四半期までにシンガポールでは80%のワクチン接種率とそれに伴う集団免疫が達成されるだろう。現在、マレーシアではわずか2～3%がワクチン接種を受けているが、年末までに人口の70%が完全ワクチン接種を受けるだろうとフェナーは述べた。.
2. 経済的な傷跡が癒えるには時間がかかる フェナー氏は、ヤルディの熱心な不動産専門家らを前に、両国の回復と復興は「経済的傷跡」に左右されると語った。企業がバランスシートを修復し、労働市場がスキルミスマッチに対処するには時間がかかるだろうと説明した。シンガポールは、GDPの歴史的な落ち込みの後、V字回復を遂げてきた。「シンガポールは生産量の減少をほぼ取り戻し、GDPは現在、パンデミック前の水準に近づいています」と、フェナー氏の同僚でオックスフォード・エコノミクスのエコノミストであるソンウン・ジョン氏は述べた。しかし、この目玉となる数字は、セクター間の違いを覆い隠している。製造業は、家電製品や医薬品への強い需要により「目覚ましい業績」を記録した。一方、規制によって大きな打撃を受けたサービス部門は、「引き続き低迷する」と予想されている。一方、金融部門は拡大を続けている。1月の規制強化は、2020年ほど混乱を招かなかったものの、マレーシアを再び景気後退に陥れ、経済の「サービス部門に大きな重しとなった」とフェナー氏は付け加えた。マレーシアのインフラプロジェクトは明るい兆しであり、短期・長期のプロジェクトの両方が「経済を通じて強力な乗数効果」をもたらすと期待されている。.
3. アジア太平洋地域の投資額は昨年記録を更新した 2020年はアジア太平洋地域の投資額が前年比191兆3千億米ドル減少し、悲惨な年となりましたが、第4四半期は過去最高を記録しました。「人々は最後の追い込みのために資金を蓄えていました」と、リアル・キャピタル・アナリティクスのアジア太平洋地域マネージングディレクター、デビッド・グリーン＝モーガン氏は述べています。「取引は次々と舞い込んできました。」これにより、2020年の投資額は1兆4千億米ドル（1500億米ドル）と、堅調な水準に戻りました。しかしながら、シンガポールは2020年にアジア太平洋地域で最も弱い不動産市場の一つとなり、取引額は前年比601兆3千億米ドル減少しました。マレーシアもそれほど悪くなく、561兆3千億米ドル（561兆3千億米ドル）減少したとグリーン＝モーガン氏は付け加えました。.
4. 不動産のパフォーマンスはコロナ禍だけの話ではない グリーン・モーガン氏によると、シンガポールはコロナ以前、地域で最も活発な商業不動産市場の一つだった。2018年と2019年には6位だったが、昨年は11位に落ちた。^番目 マレーシアは、リアルキャピタルアナリティクスのランキングで第1位となった。シンガポールの販売額は1兆4千億3200万ドルで、前年比で7億3千万1千万3千ドル減少した。一方、クアラルンプールはトップ20にも入らなかった。グリーン・モーガン氏は、シンガポールの順位下落はコロナ禍によるものではなく、パンデミックによって単に「加速・深刻化」した自然な衰退を示していると述べた。シンガポールは2019年に「記録的な年」を迎えたため、「2020年は常にそれに匹敵する苦戦を強いられることになるだろう」と予想した。新型コロナウイルスの影響で、すでに進行していたマレーシアの商業用不動産活動は下降傾向に転じた。何がこの衰退を引き起こしたのか？グリーン・モーガン氏によると、最も顕著な要因は政治環境の継続的な変動で不確実性が生じており、次に資本がベトナムへと向かったことにあるという。マレーシア政府は資本移動を容易にする政策の制定を目指しており、それが「大きな後押しになる」だろうという。.
5. 取引を求める資本のプールは豊富にある リアルキャピタル・アナリティクスは、今年シンガポールでの取引が増加すると予想している。グリーン・モーガン氏は、2005年に完成した30階建てのストラタビル、サムスンハブでの取引を時代の兆しとして指摘した。価格は上昇し、最近の取引では1平方フィートあたり約1兆4千億米ドル（約1400億円）が確保されており、「シンガポール市場にとって非常に重要な節目だ」とグリーン・モーガン氏は付け加えた。困難にもかかわらず、マレーシアの商業用不動産への資金流入は続いている。昨年最大の取引は、マレーシア政府と中国の国有企業である中国鉄道工程集団の合弁事業で購入されたクアラルンプールの旧空軍基地の取引だった。「この土地取引は1兆4千億米ドル（約1500億円）だったが、すべてが順調に進めば開発価値は1兆4千億6千億米ドルに達する。ASEANの文脈では巨大な計画だ」とグリーン・モーガン氏は結論付けた。.

ウェビナーの締めくくりとして、ヤーディのディバイン氏は、両市場の見通しは「明るいものの、課題も多く、依然として不確実性も残る」と述べた。「過去12ヶ月で私たちが学んだ重要なことの一つは、確実性は非常に稀なものだということです。」.

続きを読む ここをクリック

投資の確実性を高める最善の方法は、市場情報を活用することです。. Yardi の最新の Executive Briefing を見逃しましたか? 次回もお見逃しなく! 最新情報を購読する 不動産市場の動向を常に把握するため。.

プライベートアセットは、リスク、パフォーマンス、そして公募証券との比較を理解しようとする投資家の関心が高まる中、透明性への要求に直面しています。バージスの債券、マルチアセットクラス、プライベートアセットリサーチ部門責任者のピーター・シェパード氏と、プロダクトマネジメントおよびアプライドリサーチ部門グローバル責任者のブライアン・シュミット氏に話を伺いました。.

プライベートアセットは、リスク、パフォーマンス、そして公募証券との比較を理解しようとする投資家の関心が高まる中、透明性への要求に直面しています。バージスの債券、マルチアセットクラス、プライベートアセットリサーチ部門責任者のピーター・シェパード氏と、プロダクトマネジメントおよびアプライドリサーチ部門グローバル責任者のブライアン・シュミット氏に話を伺いました。.

ポッドキャストをここで聞いてください: https://www.msci.com/perspectives-podcast/private-assets-withstand-public-attention

入居者はリモートワークのコンセプトを採用

2020年第1四半期末、パンデミックの影響で、インドは事業活動の完全なロックダウンを余儀なくされました。2020年3月には職場が閉鎖され、従業員は最初の数週間は在宅勤務を余儀なくされました。2020年5月までに、ロックダウン規制が緩和され、職場は部分的に再開し始めましたが、すべての企業が従業員にオフィス復帰を求めていたわけではありません。さらに、依然として多くの従業員が在宅勤務を続けています。その後、「在宅勤務」や「どこからでも勤務」というトレンドが重要性を増し、テナント企業はリモートワークに前向きな姿勢を示しています。調査結果によると、テナント企業の大多数（60%）は、今後12～24ヶ月で従業員の約21%～40%がオフィス以外の場所で勤務すると予測しています。しかし、テナントが従業員の安全な職場復帰を可能にするため、既存オフィスの密度計画を見直していることから、オフィスセクターは徐々に回復し、2021年下半期にはオフィス吸収も回復の兆しを見せ始めると予想されます。テナントは、従業員がどこからでも、あるいは顧客の近くで働ける柔軟性を提供する「ハブ＆スポーク」モデルを採用する可能性が高いと考えられます。したがって、このようなシナリオでは、フレキシブルワークスペースの重要性が高まる可能性が示唆されています。.

退職者国勢調査は、オーストラリアの退職者向け村の運営者を対象に毎年実施されるデータ収集プロセスです。この調査は、他の形態の高齢者向け居住施設ではなく、州の退職者向け村法の対象となる退職者向け村を対象としています。.
2020年退職者国勢調査は、2020会計年度（2019年7月から2020年6月）を対象としています。2020年3月以降、オーストラリアのあらゆるセクターの企業は、COVID-19の影響による事業、雇用、サービス提供に対する政府の規制により大きな影響を受けています。退職者国勢調査への参加は完全に任意であり、参加企業は毎年変更されます。前年度の数値との比較は、この点を念頭に置いて行う必要があります。.

人口統計を見るには以下をクリックしてください:

これは、ウェルスレポートの読者にとって多くの機会をもたらします。例えば、10ページのビッグインタビューで詳しく取り上げているように、より長く健康的な生活を求める世界的な人口動態のトレンドがもたらす投資の可能性や、76ページで解説しているように、生産性を高める「健康的な」ワークスペースへの需要を活かす先進的な不動産投資家や家主の能力などです。これと並行して、「社会貢献」は超富裕層コミュニティにとってますます重要になってきており、86ページでは、多様な活動に寄与する3人の魅力的な慈善家について紹介しています。.

「ウェルスレポート」の中心的な柱である、当社独自のウェルスサイジングモデル（18ページで公開）の結果は、世界中で、特にアジアの経済中心地において、富が創出され続けていることを示しています。こうした民間資本の増加は、世界の不動産市場に顕著な影響を与えています。.

主要小売市場はパンデミックにより深刻な混乱に見舞われ、賃料はジャカルタで-41.6%、広州で+2.6%と大きく変動した。ジャカルタでは、厳格な社会的距離戦略とショッピングモールの営業時間制限が実施されたため、地主は賃料減額の圧力にさらされ、多くの地主が賃料を半減させた。中国では、小売店の客足が回復し、賃料は広州と上海でそれぞれ2.6%と0.5%上昇した一方、北京と深センではそれぞれ2.8%と1.5%下落した。ベトナムの小売市場は底堅く、2020年第4四半期の商品とサービスの小売総売上高は前四半期比5.6%増加した。ホーチミン市とハノイの賃料はそれぞれ2.1%と0.1%上昇した。. 

物流市場は高い回復力を示しており、引き続きこの地域の重要な焦点となるでしょう。賃料変動は上海で-0.4%、シンガポールで+7.3%となっています。パンデミックはオンライン小売への移行を加速させ、物流資産は最も大きな恩恵を受けました。シンガポールでは、ほとんどの倉庫が満杯の状態にあり、従来の工場スペースには波及需要が見られます。中国では、国内消費とeコマースの増加を背景に、近代的な物流施設への需要が急速に拡大しています。北京（+0.7%）、上海（-0.4%）、深圳（+2.4%）、広州（+3.0%）はいずれも早期に上昇局面に入りました。.