多世帯住宅は米国や欧州では以前から機関投資家向け資産クラスとみなされてきましたが、アジア太平洋地域では住宅所有の文化が根強く、投資対象が比較的小さいという結果になっています。.
日本は唯一の例外であり、その大規模で流動性があり、回復力のある集合住宅市場は、過去10年間にわたって海外投資家と国内投資家の両方から強い関心を集めてきました。.
最近では、都市化、住宅価格の下落、規制の変更などの要因により、他のアジア太平洋市場、特に中国本土とオーストラリアでも、集合住宅に対する投資家の関心が高まっています。.
この視点では、アジア太平洋地域における集合住宅投資の成長要因を探り、この地域の確立された集合住宅市場と成長中の集合住宅市場の概要を述べ、投資家がこのますます魅力的になる分野にアクセスする方法を説明します。.
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パンデミックによって引き起こされた住宅ブームは継続しており、2021年6月までの1年間で55カ国・地域で平均9.2%上昇しました。世界の先進国のうち10カ国では、6月までの12ヶ月間で平均12%の価格上昇を記録し、主要新興市場（4.7%）の2倍となりました。香港の住宅価格は第2四半期に前四半期比約2%上昇し、アジアでほぼ最大の上昇率となりました。四半期ベースでは、シンガポール、中国本土の都市、韓国を上回りました。.
• 指数は現在、2005年第1四半期以来の最も速いペースで上昇している。
• 先進国と発展途上国別に見ると、先進国市場が若干の差で優位に立っているという、より微妙な状況が見て取れる。
• 調査対象となった市場のうち18市場（33%）では、2021年6月までの1年間で価格が10%以上上昇した。
• オーストラリアは16.4%で、2003年以来最高の年間価格上昇率を記録した。
• プライマリーマーケットでの購入意欲は強く、香港の住宅価格は前年比2.6%上昇した。
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高齢化というメガトレンドは、世界中の都市に住居と介護の面で課題をもたらしており、香港も例外ではありません。建築可能な土地の不足、さらには改修可能な建物の不足は、特に現代の高齢者にとって、高齢者向け住宅の選択肢の不足を懸念させています。.
その結果、このシニア層のニーズに応える商品を提供する市場ニーズが生まれています。供給と需要が限られており、安定した収入が見込めるため、投資家、デベロッパー、そして運営者にとって魅力的な投資対象となります。特に、シニア向け住宅資産は年間最大3.25%の利回りに達し、住宅やグレードAオフィスの収益を上回る可能性があると私たちは考えています。.
さらに詳しく知るには、当社の独占出版物をご覧ください ‘シニア向け住宅：香港の新たな投資地平’ に #何ができるか見てみよう, または、当社の専門家にお問い合わせください ハンナ・チョン, ステラ・ホー または ウィンター・レン.
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13日番目 2021年9月、法務省はCOVID-19（暫定措置）（修正第4号）法案に基づく家賃免除枠組み（RWF）を発表しました。RWFは2021年10月に開始される予定です。.
フェーズ2（警戒レベル強化）（P2HA）の期間（1）2021年5月16日から6月13日まで、および（2）2021年7月22日から8月18日までの間、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大抑制のために実施された安全管理措置により、一部の事業活動に支障が生じました。政府は、2021年5月に発表された賃貸支援制度（RSS）に基づき、中小企業（SME）および対象となる非営利団体（NPO）への経済的影響を軽減するための支援策を導入しました。この支援策には2回の現金給付が含まれており、第1回給付は2021年8月6日から、第2回給付は2021年10月に支給される予定です。.
表1：家賃支援制度の支給額
*注：契約賃料総額には、総売上賃料、管理費、サービス料が含まれます。追加広告や駐車場のプロモーションなどの現物支援は相殺できません。.
RWFは、RSSに基づく2回の給付に加えて、P2HA措置の影響を受ける対象となる中小企業およびNPOに対し、商業用不動産所有者に対し2週間の賃料免除を提供することを規定しています。これは、P2HA期間中、政府、不動産所有者、および対象となるテナントの間で賃料負担の公平な分担を確保することを目的としています。.
表2：賃貸料免除枠組み（RWF）
1ヶ月分の現金による家賃支援と2週間の家賃免除を合わせると、民間所有の商業用不動産の対象となるテナントは、合計で約1.5ヶ月分の家賃支援を受けることになります。これは、2つのP2HA期間を合計すると約2ヶ月分に相当する金額です。.
P2HA期間中に借主に対して家賃支援を提供した家主は、5月16日から借主からすべての裏付け書類を受け取った日までの間に提供された直接的な金銭援助または家賃免除を、家賃免除義務から相殺することができます。.
CBREリサーチビュー
RWFに基づく強制的な家賃免除は、借主の賃貸義務の取り扱いに関する基本的な考え方を確立することを目的としています。最終的には、COVID-19に関連する課題は一時的なものではなく長期的なプロセスであるため、家主と借主の双方がそれぞれの状況に基づき、相互に合意できる合意を形成することが重要です。.
今年の家賃支払いと免除は、より公平かつ包括的であると言えるでしょう。2020年の家賃軽減枠組みと比較すると、最新のRWFでは、家主に対し、0.5ヶ月分の家賃を正式に免除するよう指示が出されています。さらに、支払いと免除には、基本家賃に加えて、総売上高家賃、維持費、サービス料も考慮されています。.
全体として、この枠組みは、パンデミック中に最も大きな打撃を受けた中小企業やNPO、特に小売業の企業のキャッシュフローの圧力を軽減するのに役立ちます。.
詳細については、以下のリンクを参照してください。
2021年賃貸料免除枠組み（mlaw.gov.sg）
フェーズ2（警戒強化）の影響を受ける企業向けの賃料免除枠組み（mlaw.gov.sg）
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不動産の性質と、この資産クラスに関連する法的・規制上の課題を深く理解することは、あらゆる不動産取引の基本的特徴を理解する上で不可欠です。Rajah & Tann Asiaの「アジア不動産業界ガイド」は、Rajah & Tann Asiaの事業展開地域であるカンボジア、中国、インドネシア、ラオス人民民主共和国、マレーシア、ミャンマー、フィリピン、シンガポール、タイ、ベトナムの10の法域における不動産業界に関する重要な知見を簡潔にまとめたものです。本ガイドでは、法的枠組み、不動産の種類、所有権と保有権、税金に加え、この地域で不動産投資を行う投資家が留意すべき重要な事項を取り上げています。.
第 2 版となったこのガイドが、この地域で不動産投資を行っている、または行おうとしている投資家にとって役立つ助けとなることを願っています。.
私たちの強みの柱の一つは、ラジャ・アンド・タン・アジア・ネットワークです。このネットワークは、10の法域にオフィスを構え、日本と南アジアに特化した専用デスクも備えています。アジア最大級のリーガルネットワークを有する当事務所の弁護士は、自国のみならず、クロスボーダー取引を頻繁に行う他の市場においても、現地の文化、商慣習、言語を深く理解しています。取引および規制に関する豊富な経験に基づき、取引のストラクチャリングから最終的な実行・実施に至るまで、クライアントに戦略的かつ創造的なアドバイスを提供します。.
これにより、実用的かつ費用対効果の高いソリューションの提示と実行において、競合他社に対して比類のない優位性を獲得しています。これにより、クライアントはあらゆる企業不動産問題において「ホームアドバンテージ」を得ることができます。.
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レポートの詳細については、以下からダウンロードしてください。.
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COVID-19によるロックダウンは、世界中で収益不動産の弱点を露呈させました。その結果、市場は二層構造となり、より回復力のある優良資産は引き続き価値を維持する一方で、非優良資産は価値を下落させています。これを受けて、地域全体で資産を再利用し、変化する市場環境の中でそれらの資産の関連性を高めようとする動きが活発化しています。.
過去 10 年間の大規模な資産再利用に影響を与えるプル要因とプッシュ要因の両方で構成される 5 つの需要促進要因があります。.
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ハイライト
1.破産事件の控訴裁判所であるNCLATは、最近の画期的な判決で、清算ウォーターフォールにおける担保権者間の債権者優先順位の考え方を覆しました。.
2. 会社法に基づく清算とは異なり、破産法に基づく清算ウォーターフォールは、法の範囲外での執行か清算財産への譲渡かの担保権者による選択に基づきます。.
3. 担保権者が担保権を放棄することを選択した場合、担保権者間の細分化は無関係です。.
4. このような清算ウォーターフォールは、解決段階で反対する担保付き金融債権者の立場も改善する可能性が高い。.
中国はCOVID-19パンデミックの「先手必勝」の恩恵を受け、国内外の投資家にとってますます魅力的な国となっています。これを受けて、当社のリサーチ、バリュエーション、キャピタルマーケットの各チームが共同で、2020年後半に投資家の意向とキャップレート予想に関する調査を実施し、中国本土の国内外の大手商業用不動産（CRE）投資家から貴重な回答を得ました。.
調査結果によると、中国の一級都市、特に北京と上海のオフィス物件への投資家の関心が強く、ビジネスパークへの関心も高まっていることが明らかになりました。また、中国がパンデミックから急速に回復していることから、小売物件への投資家の関心も比較的堅調に推移しました。当然のことながら、調査回答者の大多数は、一級都市および周辺の衛星都市にある物流施設やデータセンターにも関心を示しました。主要な二級都市の中では、中国の新興テクノロジー都市であり浙江省の省都でもある杭州が最も人気が高く、次いで成都が続きました。.
キャップレートの見通しに関しては、北京と上海のCBDオフィス物件のキャップレートは2021年も低水準にとどまり、3.9%から4.6%の範囲にとどまると予想されます。一方、深圳と二級都市のオフィスキャップレートは若干上昇すると予想されます。リテール投資については、上海、広州、主要二級都市のキャップレートは比較的安定する見込みですが、北京と深圳では上昇が見込まれます。さらに、ビジネスパーク物件のキャップレートは中国の主要都市全体で安定的に推移すると予想されますが、回答者の大半は、一級都市およびその周辺の物流施設とデータセンターのキャップレートがさらに低下すると予想しています。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
