市場展望

2020年11月，零售銷售指數（RSI）（以鏈式量度法計算，不包括機動車輛）較去年同期微幅下降2.41個百分點，降至98.0。 受數位平台上「11.11」及「黑色星期五」等大型促銷活動帶動，當月零售銷售表現有所改善。在這些活動之前，許多實體店舖也開始轉向線上經營，例如伊勢丹（Isetan）和麥德龍（Metro）在 Lazada 等平台上銷售商品，而 BHG 則建立了自己的購物網站。 這導致11月的線上銷售額增加，佔零售總額（不含機動車輛）約16.71%（即約16.4百萬新元），而零售總額為31.3億新元。 其中，零售貿易的大部分主要來自電腦及電信設備、家具及家用設備，以及超市和大型超市的交易。.

從 2020 年第四季至 2024 年，預計將有約 5,380 萬平方英尺的工業空間總樓面面積（GFA）竣工。 其中，預計約有4,321萬平方英尺的新增供應將於2021年落成，其中相當大比例為多用戶及單用戶工廠空間。 加上政府對企業的財政支援將分階段撤銷，多用戶工廠的價格和租金可能面臨壓力，2021年跌幅不超過5%，而單用戶工廠的表現則可能稍好一些。.

• COVID-19 疫情顯著加速了若干長期趨勢的演變，而這些趨勢原本已開始對房地產在經濟體系及投資組合中所扮演的角色產生根本性的影響。.
• 此類變革使得我們更需要透過不斷演進的數據與分析工具，來全面且一致地掌握各類房地產投資中，那些快速變化的績效與風險驅動因素。.
• 儘管該資產類別面臨著一系列棘手的問題，但氣候變遷及其對風險與報酬的影響，對房地產投資者而言，其重要性已較以往任何時候都更加凸顯。.

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疫情之年，交易量保持健康，價格溫和上漲

• 2020年第四季**非土地附屬私人住宅物業（不包括行政共管公寓（EC））的價格 在2020年錄得最大的季度環比（q-o-q）增幅3.2%，使全年增幅達2.7%，儘管經濟局勢動盪。.
• 2020年*，非有地私宅（不包括執行共管公寓）的銷售量總計達17,830單位，較2019年增加4.7%，在這個危機之年表現出人意料地強勁。 基於實際需求的買家與符合資格的組屋升級者共同提供了強勁支持，形成穩健的需求，儘管面臨經濟不確定性及一次性購屋津貼（OTP）重新發放受限等挑戰，仍有效提振了市場信心。.
• 2020年*，新屋市場共錄得9,497宗交易，佔總銷售量的約53.31%，這主要是因為新加坡解除「斷路器」措施後，銷售情況令人鼓舞，開發商因此推出新盤。 雖然二手市場恢復動能較為緩慢，成交量僅有8,333宗，但銷售表現已有所回升，第四季*成交約2,904單位，第三季則有2,922單位，均超過2020年第二季760單位成交量的三倍 （圖表1）。相較於新屋，二手房因價格較低且選擇更多，其實用性將持續帶動銷售。.

儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.

在充滿挑戰的經濟環境下，,

儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.

在充滿挑戰的經濟環境下，成本競爭力仍是租戶亟需考量的重點。因此，展望2021年，我們預期「去中心化」趨勢將持續發展。 我們亦預見共同工作空間的需求將持續上升，因為越來越多企業——尤其是深受新冠疫情引發的經濟衰退衝擊的中小企業（SMEs）——正積極尋求彈性租賃方案。.

自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。一些公司…

自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。.

一些公司正在調整員工的工作安排，讓員工輪流到辦公室上班和居家辦公。另一些公司則讓所有員工居家辦公。這極大地影響了企業和員工的工作方式，尤其是在一個對以往工作場所變革抵抗程度較高的國家。這也引發了人們對新冠疫情將對辦公地產市場產生長期影響的諸多疑問和判斷，其中不乏一些斷言辦公空間將走向消亡的極端論調。.

萊坊和泰國Peoplespace認為，以下動態將受新冠疫情影響，重塑辦公室格局。新冠疫情不太可能徹底顛覆或導致辦公室消亡。雖然疫情會促使人們更加審視並改變一些既有的市場行為，但其最深遠的影響在於推動和加速許多領先的辦公市場參與者早已開始的趨勢。.

“「當與病毒有關的限制放鬆時，我們預期會看到一些被壓抑的需求釋放，但這將反映出經歷大流行病和延長在家工作時間後，企業的偏好正在轉變，所有企業都可能會採取不同的方式」。”

由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：

由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：

1. 在家工作的實驗將留下持久的影響
2. 電子商務和供應鏈安全驅動的物流
3. 投資者可能會失望
4. 貨幣政策將繼續支持住宅市場
5. 不動產為「綠色復甦」做出貢獻
6. 美中關係將繼續對該地區發揮重要作用

由於部分員工在鎖定辦公室後傾向繼續在家工作，許多佔用人希望減少所佔用的辦公空間總量。這種佔用人偏好的改變，加上大量新供應，導致佔用人希望...

由於部分員工在鎖定辦公室後傾向繼續在家工作，許多用戶希望減少所佔辦公室空間的總量。佔用人偏好的這種變化，再加上大量的新供應，導致佔用人希望在新開發項目中獲得較小的辦公空間，使他們能夠提高辦公室的質量，同時也有可能降低總租金。然而，這種轉變將嚴重影響舊建築的業主，整個市場的出租率很可能會持續下降。.

由於大流行病的影響可能會持續到 2021 年，第一太平戴維斯預計將有更多的用戶尋求縮減辦公空間。考慮到這一點，加上未來五年內將有大量供應完成，大量用戶可能會尋求遷入新落成辦公大樓內的較小單位。.

中國與美國之間的貿易戰爭，促使台灣的科技與製造業公司重新思考過去嚴重依賴中國的供應鏈策略。台灣的科技產業自 2000 年起掀起一波波的離岸外包（off-shoring）熱潮，尤其是電子零組件與電腦產業，導致台灣的企業......

中美貿易戰促使台灣的科技與製造業公司重新思考過去嚴重依賴中國的供應鏈策略。台灣的科技產業自 2000 年起掀起一股外移到中國大陸的浪潮，尤其是電子零組件與電腦產業，導致中國出口到美國的前十大企業中，有四家源自台灣，包括富士康、廣達、和碩、仁寶電子。隨著貿易戰的緊張局勢升級，台灣企業正考慮將生產線遷移至東南亞和台灣，以分散其製造基地。.

由於本地終端用戶需求強勁，工業用地價格在過去五年穩步上揚。儘管全球經濟前景黯淡，我們相信 2020 年的平均工業地價仍可上漲 3%，尤其是在傳統上較便宜的地區。由於新北市和桃園的地價大幅上漲，科技企業不得不修改其工廠擴張計劃，將焦點放在價格較低廉的地區，例如台灣中部和南部的工業園區。我們的理由是，這些地區的工業用地預計在不久的將來會有更強勁的價格成長。.