2020 年最後一個月，有利的全球情勢使金融市場進入風險偏好模式。新冠病毒疫苗廣泛普及的前景、美國兩黨就財政刺激達成協議以及歐盟與英國脫歐後貿易協議的達成，都為市場情緒提供了必要的提振，並維持了房地產股上漲的勢頭，最終以積極的姿態收官。.
然而，2020年全年，房地產股的表現持續落後於整體股市，後者主要受到科技股和醫藥股的支撐。房地產週期最終將指引該行業走出危機，儘管歷史上房地產復甦往往落後於經濟復甦，但危機持續時間更長，這得益於該地區持久的結構性基本面。.
由於缺乏大型企業，區域市場表現平平，但部分市場已出現改善跡象。.
2021年中國房地產市場——尋求前進之路
2020年對所有人而言都是充滿挑戰的一年。隨著中國似乎正邁向全面復甦，世邦魏理仕（Savills）發布了中國市場概況與展望報告《2021年前行之路》，該報告分析了五大資產類別及物業管理行業的關鍵驅動因素與發展趨勢。.
投資： 全國交易量較去年同期下降，而利基資產在投資總額中的佔比則攀升至歷史新高。.
辦公室： 租戶期望透過靈活的空間規劃來優化其辦公物業組合，同時實現成本節約。.
零售： 業主提高購物中心內休閒類租戶的比例，以吸引消費者重返市中心商圈。.
住宅： 設備升級與終端用戶的需求支撐著穩固的市場基礎，而多戶住宅領域則出台了新法規以保障租戶權益。.
物流： 新的基礎設施計劃將提升倉儲標準與規模。隨著房地產投資信託基金（REITs）的推出，透明度與資產流動性亦有望獲得改善。.
物業管理： 2020年新股發行量創下歷史新高，而房地產科技（PropTech）則為更多增值服務開闢了道路。.
隨著數位化進程加速以及消費者行為的轉變，零售租戶與業主都必須適應快速演變的多平台零售環境，以維持競爭力，並透過線上佈局來鞏固購物中心實體客群的客源。 購物中心不應再僅僅是銷售據點，更應轉型為能融合有意義且令人難忘體驗的焦點，以呼應消費者多樣化的需求。 作為其「場所營造」策略的一部分，這將打造出比傳統實體店舖或單純電商更令人愉悅且具吸引力的店內購物環境。.
隨著新加坡進入重啟計劃第三階段，隨著聚會限制的放寬，以及多數勞動力重返工作崗位，預計零售場所的人流量將有所增加。.
近期優質零售空間租金跌幅放緩，顯示租金可能在2021年初觸底，且預估今年內的租金降幅約為5%，除非因社區反覆出現感染而實施封城措施。 位於烏節路（Orchard）的優質零售空間租金可能需要稍長的時間才能復甦，預計只有在全國及主要城市的大規模疫苗接種取得足夠成效，並隨之放寬旅行限制後，租金才會恢復至新冠疫情前的水平。.
得益於寫字樓、工業及物流板塊的強勁表現，亞太地區多數房地產市場在經歷充滿挑戰的一年後，正逐步邁向復甦。在中國，政府政策與持續蓬勃發展的電子商務共同推動了對商務園區及倉儲設施的需求。 香港政府調降商業物業銷售印花稅後，交易量隨之激增；新加坡則在市場信心改善之際，投資銷售量大幅攀升。澳洲因迅速從經濟衰退中復甦，市場前景有所改善；紐西蘭則持續因應對 COVID-19 疫情得當而獲益。 越南同樣成功控制了新冠疫情的蔓延，且在2020年的表現優於其他東南亞經濟體，正吸引越來越多本地及海外投資者的關注，特別是在工業和物流領域。日本是另一個物流資產備受追捧的市場，這反映了電子商務領域日益增長的需求。 在印尼，受重創的酒店業迎來投資者大量關注，他們正尋求收購折價的酒店資產；而快速發展的緬甸則持續吸引市場對物流及平價住宅領域的興趣。菲律賓的住宅市場亦呈現上升趨勢，當地海外勞工匯款正推動需求增長。 總體而言，隨著區域內各市場逐步解除封鎖，經濟重拾動能，預期投資者將迅速採取行動，以充分把握這有利的市場環境。.
市場好轉：復甦可望在2021年為全球投資帶來501兆至3兆美元的成長
高力國際預計，隨著全球房地產市場復甦，2021年下半年投資活動將激增5,010兆美元。
由於投資者手握大量可用資金，並尋求彌補先前的損失，高力國際預計2021年總投資活動將增加至多50%。我們的全球投資者調查結果顯示，所有地區的98%投資者計劃今年擴大其投資組合，其中約60%投資者計劃擴大超過10%，包括23%投資者希望擴大20%或更多。.
隨著市場挑戰緩解，第二季收購活動將加速進行。
新冠疫苗的推廣將對市場產生非常正面的影響，而英國脫歐貿易協定和美國大選結果的出爐，則為全球地緣政治穩定提供了亟需的確定性。這些因素將有助於推動2021年市場成長。儘管許多投資者希望儘早入場，並在第一季度尋找收購目標，但高力國際的專家認為，由於第一季旅行前景仍存在不確定性，市場活動的反彈將從第二季開始增強。.
一線城市辦公大樓仍然是首選資產。
關於「辦公大樓消亡」的說法似乎為時過早，辦公大樓仍然是全球主要的資產投資目標。紐約、倫敦和雪梨等主要商業中心的辦公大樓市場規模龐大且流動性強，使投資者能夠輕鬆進行交易，從而支持核心型、核心增值型和價值提升型投資策略。重新定位辦公大樓資產以達到健康、永續性和技術基準是投資者的明確優先事項，旨在實現長期價值。.
2020年第四季，圍繞新冠肺炎的不確定性持續使潛在交易活動處於觀望狀態。我們觀察到該地區的資本化率波動普遍有限。.
2020 年第四季重點摘要：
總體而言，我們認為，對於經濟前景的預期差異，已導致買方與賣方的價格預期出現落差。.
隨著經濟活動逐步恢復，資金將重新流向辦公、零售及工業領域，進而影響這些領域在2021年稍晚的資本化率。.
2020年11月，零售銷售指數（RSI）（以鏈式量度法計算，不包括機動車輛）較去年同期微幅下降2.41個百分點，降至98.0。 受數位平台上「11.11」及「黑色星期五」等大型促銷活動帶動，當月零售銷售表現有所改善。在這些活動之前，許多實體店舖也開始轉向線上經營，例如伊勢丹（Isetan）和麥德龍（Metro）在 Lazada 等平台上銷售商品，而 BHG 則建立了自己的購物網站。 這導致11月的線上銷售額增加，佔零售總額（不含機動車輛）約16.71%（即約16.4百萬新元），而零售總額為31.3億新元。 其中，零售貿易的大部分主要來自電腦及電信設備、家具及家用設備，以及超市和大型超市的交易。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
