2020 年最后一个月，有利的全球形势使金融市场进入风险偏好模式。新冠病毒疫苗广泛普及的前景、美国两党就财政刺激达成一致以及欧盟与英国脱欧后贸易协议的达成，都为市场情绪提供了必要的提振，并维持了房地产股上涨的势头，最终以积极的姿态收官。.
然而，2020年全年，房地产股的表现持续落后于整体股市，后者主要受到科技股和医药股的支撑。房地产周期最终将指引该行业走出危机，尽管历史上房地产复苏往往滞后于经济复苏，但此次危机持续时间更长，这得益于该地区持久的结构性基本面。.
由于缺乏大型企业，区域市场表现平平，但部分市场已出现改善迹象。.
2021 年中国房地产市场--寻找未来之路
2020年对所有人来说都是充满挑战的一年。随着中国经济的全面复苏，第一太平戴维斯发布了中国市场概览和展望《寻找未来之路，2021》，分析了五类资产和物业管理行业的主要驱动因素和发展趋势。.
投资： 全国交易量同比下降，而利基资产在投资中所占的份额则增至历史新高。.
办公室： 用户希望通过灵活的空间安排来优化其办公空间组合，同时确保节约成本。.
零售： 业主增加商场内休闲租户的比例，以吸引消费者重返高街。.
住宅区 升级和终端用户需求支撑着稳定的市场基础，而多户住宅领域则出现了保护租户权益的新法规。.
物流： 新的基础设施举措将提高仓库标准和规模。随着房地产投资信托基金的推出，透明度和资产流动性也有望得到改善。.
物业管理： 2020 年，新的首次公开募股创下历史新高，而 PropTech 则为更多增值服务开辟了道路。.
随着数字化进程的加快以及消费者行为的不断变化，零售租户和业主都必须适应快速发展的多平台零售环境，以保持其相关性，并通过在线业务留住购物中心内的实体购物者。购物中心不应再仅仅是一个销售点，而应成为一个焦点，融入有意义、令人难忘的体验，与消费者的不同需求产生共鸣。这将使店内购物环境比传统的实体购物或单纯的电子商务更令人愉悦，更有吸引力，这也是其场所营造战略的一部分。.
随着新加坡进入 "重新开放 "的第三阶段，预计随着集会措施的放松和大部分劳动力重返工作岗位，零售空间的人流量将有所增加。.
近期优质零售空间的租金跌幅放缓，这表明到 2021 年初租金可能会触底反弹，如果不发生因社区感染而导致的停业，预计年内租金跌幅约为 5%。位于乌节的优质零售空间的租金可能需要更长的时间才能恢复，预计只有在大规模疫苗接种证明足够成功，使国家和其他主要城市放宽旅行限制后，才能恢复到 COVID-19 前的水平。.
由于写字楼、工业和物流业的强劲表现，亚太地区大多数房地产市场在充满挑战的一年结束时都走上了复苏之路。在中国，政府政策和持续的电子商务热潮共同推动了对商业园区和仓库的需求。在政府降低商业地产销售印花税后，香港的交易量大幅上升，而新加坡则在市场情绪好转的情况下，投资性销售激增。澳大利亚从经济衰退中迅速反弹，市场前景有所改善，而新西兰则继续从成功管理 COVID-19 项目中获益。越南也成功控制了 COVID-19 的蔓延，并在 2020 年的表现优于其他东南亚经济体，吸引了越来越多的本地和外国投资者的关注，尤其是在工业和物流领域。日本是另一个物流资产备受追捧的市场，这反映了电子商务领域日益增长的需求。在印度尼西亚，受重创的酒店业引起了投资者对收购打折酒店资产的浓厚兴趣，而快速增长的缅甸则继续吸引着投资者对物流和经济适用房领域的兴趣。在菲律宾，海外工人的汇款也推动了住宅市场的需求。总体而言，随着整个地区的市场摆脱停滞状态，经济重拾增长势头，投资者有望迅速采取行动，充分利用有利环境。.
市场好转：复苏有望在2021年为全球投资带来501万亿至3万亿美元的增长
高力国际预计，随着全球房地产市场复苏，2021年下半年投资活动将激增5010万亿美元。
由于投资者手握大量可用资金，并寻求弥补之前的损失，高力国际预计2021年总投资活动将增加至多50%。我们的全球投资者调查结果显示，所有地区的98%投资者计划今年扩大其投资组合，其中约60%投资者计划扩大超过10%，包括23%投资者希望扩大20%或更多。.
随着市场挑战缓解，第二季度收购活动将加速进行。
新冠疫苗的推广将对市场产生非常积极的影响，而英国脱欧贸易协议和美国大选结果的出炉，则为全球地缘政治稳定提供了亟需的确定性。这些因素将有助于推动2021年市场增长。尽管许多投资者希望尽早入场，并在第一季度寻找收购目标，但高力国际的专家认为，由于第一季度旅行前景仍存在不确定性，市场活动的反弹将从第二季度开始增强。.
一线城市办公楼仍然是首选资产。
关于‘办公楼消亡’的说法似乎为时尚早，办公楼仍然是全球主要的资产投资目标。纽约、伦敦和悉尼等主要商业中心的办公楼市场规模庞大且流动性强，使投资者能够轻松进行交易，从而支持核心型、核心增值型和价值提升型投资策略。重新定位办公楼资产以达到健康、可持续性和技术基准是投资者的明确优先事项，旨在实现长期价值。.
围绕 COVID-19 的不确定性继续使 2020 年第四季度的潜在交易活动处于待命状态。我们看到，整个地区的资本利率波动基本趋于平稳。.
2020 年第四季度的主要亮点：
总体而言，我们认为对经济前景的不同预期导致了买卖双方对价格预期的不匹配。.
活动的逐步恢复将推动资金回流到写字楼、零售和工业领域，进而影响到 2021 年晚些时候的上限利率。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
