市場好轉：復甦可望在2021年為全球投資帶來501兆至3兆美元的成長
高力國際預計，隨著全球房地產市場復甦，2021年下半年投資活動將激增5,010兆美元。
由於投資者手握大量可用資金，並尋求彌補先前的損失，高力國際預計2021年總投資活動將增加至多50%。我們的全球投資者調查結果顯示，所有地區的98%投資者計劃今年擴大其投資組合，其中約60%投資者計劃擴大超過10%，包括23%投資者希望擴大20%或更多。.
隨著市場挑戰緩解，第二季收購活動將加速進行。
新冠疫苗的推廣將對市場產生非常正面的影響，而英國脫歐貿易協定和美國大選結果的出爐，則為全球地緣政治穩定提供了亟需的確定性。這些因素將有助於推動2021年市場成長。儘管許多投資者希望儘早入場，並在第一季度尋找收購目標，但高力國際的專家認為，由於第一季旅行前景仍存在不確定性，市場活動的反彈將從第二季開始增強。.
一線城市辦公大樓仍然是首選資產。
關於「辦公大樓消亡」的說法似乎為時過早，辦公大樓仍然是全球主要的資產投資目標。紐約、倫敦和雪梨等主要商業中心的辦公大樓市場規模龐大且流動性強，使投資者能夠輕鬆進行交易，從而支持核心型、核心增值型和價值提升型投資策略。重新定位辦公大樓資產以達到健康、永續性和技術基準是投資者的明確優先事項，旨在實現長期價值。.
2020年第四季，圍繞新冠肺炎的不確定性持續使潛在交易活動處於觀望狀態。我們觀察到該地區的資本化率波動普遍有限。.
2020 年第四季重點摘要：
總體而言，我們認為，對於經濟前景的預期差異，已導致買方與賣方的價格預期出現落差。.
隨著經濟活動逐步恢復，資金將重新流向辦公、零售及工業領域，進而影響這些領域在2021年稍晚的資本化率。.
2020年11月，零售銷售指數（RSI）（以鏈式量度法計算，不包括機動車輛）較去年同期微幅下降2.41個百分點，降至98.0。 受數位平台上「11.11」及「黑色星期五」等大型促銷活動帶動，當月零售銷售表現有所改善。在這些活動之前，許多實體店舖也開始轉向線上經營，例如伊勢丹（Isetan）和麥德龍（Metro）在 Lazada 等平台上銷售商品，而 BHG 則建立了自己的購物網站。 這導致11月的線上銷售額增加，佔零售總額（不含機動車輛）約16.71%（即約16.4百萬新元），而零售總額為31.3億新元。 其中，零售貿易的大部分主要來自電腦及電信設備、家具及家用設備，以及超市和大型超市的交易。.
疫情之年，交易量保持健康，價格溫和上漲
新加坡的租賃條款通常對房東有利。如果您租的面積不大，議價能力可能有限，因此您應該專注於對您而言重要的方面。在尋找合適的房產時，請記住，不同的房產用途各不相同。如果您需要辦公場所，則不能租用工業用地作為辦公室用途。.
如今，共享辦公空間或服務式辦公室隨處可見。從法律角度講，此類空間的使用安排屬於許可而非租賃，因為使用者並未獲得辦公室的獨佔使用權。.
找到心儀的租賃房產後，應進行產權調查，以核實房產的所有權和出租人的權利。如果房產由出租人以租賃方式持有，則應提取租賃合同，查看是否需要主出租人的同意才能轉租。如果房產設有抵押貸款，則應要求出租人提供銀行同意轉租的證明，因為抵押貸款通常包含禁止轉租的條款。如果未獲得銀行的同意，且銀行收回了房產，則銀行不受抵押貸款後簽訂的未經其同意的租賃合約的約束。.
對於尚未獲得臨時佔用許可證的新建房屋，租賃生效日期通常會有所變更。如果您無法繼續居住在現有房屋內，請在簽訂此類租賃協議前仔細考慮延誤的風險。收房時，請與房東共同進行房屋檢查，拍照記錄房屋缺陷，並由雙方確認房屋的狀況，以避免在歸還房屋時產生糾紛。.
如果集團內多家公司將共用辦公場所，則需確定哪家公司作為承租方。租金通常需繳納商品及服務稅 (GST)，因此承租方應盡可能進行 GST 註冊。由於多數租約都包含禁止轉租或合租的條款，因此，如需在集團內進行此類轉租或合租，應事先徵得出租方的同意。.
除了租金外，商業房東通常還會收取物業維護費。對於零售物業，可能還會收取廣告和促銷費用。這些費用可能會有所變動。房東通常會將一些其他費用，例如水電費和房產稅上漲部分轉嫁給租戶。許多房東也會將準備租賃合約的法律費用或行政費用轉嫁給租戶。如果租戶需要修改房東的標準租賃合同，則可能還會產生額外的法律費用。租賃印花稅通常由租戶負擔。.
租戶需繳納的押金金額通常取決於其已繳資本。如果租戶的已繳資本較低，房東通常會要求更高的押金。押金可以現金支付，也可以經房東同意後以銀行擔保支付。以銀行擔保支付押金的好處在於，即使房東破產，押金也能得到保障。.
租戶可能希望向房東申請一些優惠條件以簽訂租賃協議，例如免租期用於裝修房屋，如果房東同意，甚至可以在整個租賃期內免租。如果租戶違約，租賃協議通常會規定房東有權收回已給予租戶的免租期。.
業主可依物業面積分配一定數量的停車位。通常情況下，這些車位不設預留，並以現行停車收費標準收取費用。規模較大的租戶可能希望在租賃合約中加入有利條款，例如冠名權、標牌權、優先購買權或排除競爭對手入駐的權利。.
仔細閱讀租賃合同，並注意您的義務。通常情況下，裝修需要事先獲得房東的書面同意。商業房東通常會保留在建築物或其部分進行重建或翻新時終止租約的權利。如果您在裝修上投入了大量資金，您可以嘗試與房東協商，爭取在初始租期內取消其終止合約的權利，以便收回已投入的裝修費用。.
如果租戶使用團體保險，則應修改租賃協議中的保險條款，將房東列為附加被保險人而非共同被保險人。出於保密原因，租戶可能只想向房東提供保險證明，而不是保單正本。.
商業租賃合約通常也會規定房東免責，並要求租戶在各種情況下賠償房東的損失。您也應採取必要的保護措施，確保擁有足夠的保險保障。此外，鑑於新冠疫情以及未來可能發生的全球大流行，建議您在租賃合約中加入「不可抗力」條款；如果該條款的適用範圍足夠廣泛，則應允許終止租賃，因為此類條款幾乎總是被商業租賃合約所忽略。.
如果租戶拖欠租金或違反租賃條款，租賃合約通常會賦予房東收回房屋的權利。在這種情況下，房東應盡量尋找其他房客以減少損失。.
如果您希望在初始租期結束後繼續租住該房屋，您可以要求續租選擇權。如果租金或續租條款由房東規定或由雙方協商確定，而您未能就續租條款達成協議，您可能無法強制房東同意續租。對於租期較長的房屋，房東可能會同意採用估值機制，以便更客觀地確定續租期的租金。.
請注意您在租賃期滿時的恢復原狀義務，並確保您能夠在租賃期滿時將房屋歸還給房東，以避免因延遲歸還房屋而承擔雙倍租金的責任。.
值得注意的是，目前正在討論一項公平租賃框架，該框架很可能在未來幾個月內獲得通過，這肯定會影響談判各方的議價能力，特別是限制房東的權力。.
第四季共有五個備受矚目的新零售項目落成：延慶區的萬達廣場、大興區的Joy Breeze、昌平區的北京歡樂城萬達廣場、北京雙橋萬達廣場，以及朝陽區的北苑華茂廣場（西區）。 這些項目合計新增506,452平方公尺的空間，使購物中心總供應量達到1,260萬平方公尺，佔全市零售存量總量的87.1%。 在政府、開發商及品牌方各項措施的支撐下，市場於下半年持續從疫情衝擊中復甦。政府於六月推出的購物券活動，加上各購物季的促銷活動，成為帶動消費活動復甦的主要動力。 新店開張數量顯著增加，以餐飲及時尚產業為首，多個時尚品牌在熱門的三里屯及CBD子市場開設首家門市。高端運動品牌Descente於三里屯Takoo Li開設中國首間Descente Blanc旗艦店，而Kilian則在CBD的北京SKP開設北京首家門市。 第四季，Zara於王府井子市場開設了一座佔地逾3,500平方公尺、共四層樓的獨立建築，作為其新的亞洲旗艦店。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
