疫情之年，交易量保持健康，價格溫和上漲
新加坡的租賃條款通常對房東有利。如果您租的面積不大，議價能力可能有限，因此您應該專注於對您而言重要的方面。在尋找合適的房產時，請記住，不同的房產用途各不相同。如果您需要辦公場所，則不能租用工業用地作為辦公室用途。.
如今，共享辦公空間或服務式辦公室隨處可見。從法律角度講，此類空間的使用安排屬於許可而非租賃，因為使用者並未獲得辦公室的獨佔使用權。.
找到心儀的租賃房產後，應進行產權調查，以核實房產的所有權和出租人的權利。如果房產由出租人以租賃方式持有，則應提取租賃合同，查看是否需要主出租人的同意才能轉租。如果房產設有抵押貸款，則應要求出租人提供銀行同意轉租的證明，因為抵押貸款通常包含禁止轉租的條款。如果未獲得銀行的同意，且銀行收回了房產，則銀行不受抵押貸款後簽訂的未經其同意的租賃合約的約束。.
對於尚未獲得臨時佔用許可證的新建房屋，租賃生效日期通常會有所變更。如果您無法繼續居住在現有房屋內，請在簽訂此類租賃協議前仔細考慮延誤的風險。收房時，請與房東共同進行房屋檢查，拍照記錄房屋缺陷，並由雙方確認房屋的狀況，以避免在歸還房屋時產生糾紛。.
如果集團內多家公司將共用辦公場所，則需確定哪家公司作為承租方。租金通常需繳納商品及服務稅 (GST)，因此承租方應盡可能進行 GST 註冊。由於多數租約都包含禁止轉租或合租的條款，因此，如需在集團內進行此類轉租或合租，應事先徵得出租方的同意。.
除了租金外，商業房東通常還會收取物業維護費。對於零售物業，可能還會收取廣告和促銷費用。這些費用可能會有所變動。房東通常會將一些其他費用，例如水電費和房產稅上漲部分轉嫁給租戶。許多房東也會將準備租賃合約的法律費用或行政費用轉嫁給租戶。如果租戶需要修改房東的標準租賃合同，則可能還會產生額外的法律費用。租賃印花稅通常由租戶負擔。.
租戶需繳納的押金金額通常取決於其已繳資本。如果租戶的已繳資本較低，房東通常會要求更高的押金。押金可以現金支付，也可以經房東同意後以銀行擔保支付。以銀行擔保支付押金的好處在於，即使房東破產，押金也能得到保障。.
租戶可能希望向房東申請一些優惠條件以簽訂租賃協議，例如免租期用於裝修房屋，如果房東同意，甚至可以在整個租賃期內免租。如果租戶違約，租賃協議通常會規定房東有權收回已給予租戶的免租期。.
業主可依物業面積分配一定數量的停車位。通常情況下，這些車位不設預留，並以現行停車收費標準收取費用。規模較大的租戶可能希望在租賃合約中加入有利條款，例如冠名權、標牌權、優先購買權或排除競爭對手入駐的權利。.
仔細閱讀租賃合同，並注意您的義務。通常情況下，裝修需要事先獲得房東的書面同意。商業房東通常會保留在建築物或其部分進行重建或翻新時終止租約的權利。如果您在裝修上投入了大量資金，您可以嘗試與房東協商，爭取在初始租期內取消其終止合約的權利，以便收回已投入的裝修費用。.
如果租戶使用團體保險，則應修改租賃協議中的保險條款，將房東列為附加被保險人而非共同被保險人。出於保密原因，租戶可能只想向房東提供保險證明，而不是保單正本。.
商業租賃合約通常也會規定房東免責，並要求租戶在各種情況下賠償房東的損失。您也應採取必要的保護措施，確保擁有足夠的保險保障。此外，鑑於新冠疫情以及未來可能發生的全球大流行，建議您在租賃合約中加入「不可抗力」條款；如果該條款的適用範圍足夠廣泛，則應允許終止租賃，因為此類條款幾乎總是被商業租賃合約所忽略。.
如果租戶拖欠租金或違反租賃條款，租賃合約通常會賦予房東收回房屋的權利。在這種情況下，房東應盡量尋找其他房客以減少損失。.
如果您希望在初始租期結束後繼續租住該房屋，您可以要求續租選擇權。如果租金或續租條款由房東規定或由雙方協商確定，而您未能就續租條款達成協議，您可能無法強制房東同意續租。對於租期較長的房屋，房東可能會同意採用估值機制，以便更客觀地確定續租期的租金。.
請注意您在租賃期滿時的恢復原狀義務，並確保您能夠在租賃期滿時將房屋歸還給房東，以避免因延遲歸還房屋而承擔雙倍租金的責任。.
值得注意的是，目前正在討論一項公平租賃框架，該框架很可能在未來幾個月內獲得通過，這肯定會影響談判各方的議價能力，特別是限制房東的權力。.
第四季共有五個備受矚目的新零售項目落成：延慶區的萬達廣場、大興區的Joy Breeze、昌平區的北京歡樂城萬達廣場、北京雙橋萬達廣場，以及朝陽區的北苑華茂廣場（西區）。 這些項目合計新增506,452平方公尺的空間，使購物中心總供應量達到1,260萬平方公尺，佔全市零售存量總量的87.1%。 在政府、開發商及品牌方各項措施的支撐下，市場於下半年持續從疫情衝擊中復甦。政府於六月推出的購物券活動，加上各購物季的促銷活動，成為帶動消費活動復甦的主要動力。 新店開張數量顯著增加，以餐飲及時尚產業為首，多個時尚品牌在熱門的三里屯及CBD子市場開設首家門市。高端運動品牌Descente於三里屯Takoo Li開設中國首間Descente Blanc旗艦店，而Kilian則在CBD的北京SKP開設北京首家門市。 第四季，Zara於王府井子市場開設了一座佔地逾3,500平方公尺、共四層樓的獨立建築，作為其新的亞洲旗艦店。.
概述
在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.
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在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.
上市房地產
GPR/APREA 上市房地產綜合指數於 12 月份的回報率為 1.6%，表現遜於區內股票及房地產投資信託 市場，原因是中國內地及香港的不景氣表現拖累該行業。在區內的重磅股中，中國及香港的房地產股按年跌幅最大，原因是政策風險擴大了對估值的拖累。除了對發展商實施所謂的「三條紅線」限制外，內地監管機構進一步限制銀行對房地產行業的貸款，包括遏抑按揭貸款，這無意間抑制了置業意欲。.
房地產投資信託基金
相比之下，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數所追蹤的亞太區房地產投資信託基金，在 12 月廣泛上揚，升幅超過 5%。不過，這仍無法讓亞太地區的 REITs 在 2020 年進入成長領域。.
值得注意的是，高風險分部的輪動推動零售業在 12 月上升 6.5%。按年計算，酒店房地產投資信託基金萎縮幅度最大，2020 年全年下跌 21.1%。這與工業類的強勁表現形成對比，由於投資者在物流和數位資產中尋求安全性，工業類在同期錄得超過 20% 的升幅。.
12 月份，各國股市普遍上揚，只有泰國例外，因為感染率回升壓抑了市場氣氛。儘管也出現類似的病例激增情況，日本的房地產投資信託基金（J-REITs）仍能締造收益。日本政府在 12 月宣佈了總金額達 73.6 兆日圓的新刺激經濟措施，顯示政府有決心擺脫冠狀病毒危機造成的經濟低迷。在此之前的兩項方案預算已超過 200 兆日圓。.
與此同時，南韓正逐漸成為該地區房地產投資信託基金的增長催化劑。ESR Cayman Limited 宣佈 ESR Kendall Square 房地產投資信託基金於 2020 年 12 月 23 日成功在 KOSPI 證券交易所上市，標誌著南韓首個以機構優質物流資產為重點的房地產投資信託基金公開上市。.
隨著 GPR/APREA 指數系列的最新季度調整，新增了 11 家房地產投資信託基金，包括首次在印度和菲律賓交易所上市的公司。工業板塊的代表性也有所擴大。.
展望
預期貨幣政策將維持寬鬆，以支持因大流行病而疲弱的經濟活動。這在歷史上助長了房地產投資信託基金的估值。隨著全球持續推出疫苗，預期該地區的零售與辦公產業將有更大的上漲潛力，同時邊境也有可能重新開放。然而，變種病毒的出現為不確定性增添了新的動力，可能會抑制預期。這將繼續助長作為投資組合對沖工具的「抗大流行」工業房地產投資信託基金的收益。.
尋求收益的投資者將進一步轉向房地產資產，而承諾更高回報的基金則將被迫承擔更高的風險
利率將在更長時期內維持低位。在後全球金融危機的經濟週期中，幾乎整個過程中，市場對利率的預期都持續下修，或者將利率上升的預期大幅推遲至未來。隨著新冠肺炎疫情的爆發，如果——這是一個很大的假設，畢竟系統中已注入大量流動性——通膨能得到控制，那麼這個未來似乎會更加遙遠。.
這對房地產市場意味著什麼？Preqin 的 替代方案的未來 預測顯示，私人房地產資產管理規模（AUM）將從 2020 年的 1.05 兆英鎊增長至 2025 年的 1.24 兆英鎊（圖 1）。 雖然低於我們對所有另類資產管理規模（AUM）9.81%的年複合成長率（CAGR）預測，但房地產AUM每年3.41%的成長率，應置於市場面臨其兩大資產類別——零售與辦公——需求可能出現不確定性的背景下來解讀。.
儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.
在充滿挑戰的經濟環境下，,
儘管在低迷的市場環境下，辦公室租金持續下跌，但租戶把握機會尋求更理想的搬遷選項，導致本月租賃市場活動相當活躍。然而，業主為爭取租戶，在協商租賃條款時進一步放寬條件並採取更務實的態度，因此多數租戶傾向續簽租約。 受此影響，本月甲級寫字樓的新簽租面積處於異常低位，中央商業區（CBD）的情況尤為明顯。.
在充滿挑戰的經濟環境下，成本競爭力仍是租戶亟需考量的重點。因此，展望2021年，我們預期「去中心化」趨勢將持續發展。 我們亦預見共同工作空間的需求將持續上升，因為越來越多企業——尤其是深受新冠疫情引發的經濟衰退衝擊的中小企業（SMEs）——正積極尋求彈性租賃方案。.
自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。一些公司…
自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。.
一些公司正在調整員工的工作安排，讓員工輪流到辦公室上班和居家辦公。另一些公司則讓所有員工居家辦公。這極大地影響了企業和員工的工作方式，尤其是在一個對以往工作場所變革抵抗程度較高的國家。這也引發了人們對新冠疫情將對辦公地產市場產生長期影響的諸多疑問和判斷，其中不乏一些斷言辦公空間將走向消亡的極端論調。.
萊坊和泰國Peoplespace認為，以下動態將受新冠疫情影響，重塑辦公室格局。新冠疫情不太可能徹底顛覆或導致辦公室消亡。雖然疫情會促使人們更加審視並改變一些既有的市場行為，但其最深遠的影響在於推動和加速許多領先的辦公市場參與者早已開始的趨勢。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
