印度長期以來一直被公認為一個潛力巨大的國家，但其發展往往受制於官僚主義和繁文縟節。 然而，近年來印度已取得令人讚賞的進展，其經濟增長已超越其他主要國家，這在一定程度上歸功於政府主導的協調改革及針對特定產業的措施，這些舉措塑造了更有利於營商的環境，特別是對外資而言。.
如今，印度已邁入嶄新時代，憑藉全球最大的青年人口¹及全球第二大的勞動力²，這個國家前景可期。投資者可望從這些結構性進步的主要受惠者身上獲得持續回報，特別是在辦公大樓及商務園區領域。.
印度長期以來一直被公認為一個潛力巨大的國家，但其發展往往受制於官僚主義和繁文縟節。 然而，近年來印度已取得令人讚賞的進展，其經濟增長已超越其他主要國家，這在一定程度上歸功於政府主導的協調改革及針對特定產業的措施，這些舉措塑造了更有利於營商的環境，特別是對外資而言。.
如今，印度已邁入嶄新時代，憑藉全球最大的青年人口¹及全球第二大的勞動力²，這個國家前景可期。投資者可望從這些結構性進步的主要受惠者身上獲得持續回報，特別是在辦公大樓及商務園區領域。.
暴風雨雲密布
2023年，亞太房地產市場面臨多重挑戰。首先是外部挑戰：烏克蘭戰爭加上新冠疫情後供應鏈中斷，推高了通膨，迫使各國央行升息，抑制了經濟成長。這一點在美國和歐洲尤其明顯，這兩個市場是亞洲出口產品的最終需求市場。其次是區域內部挑戰，主要集中在亞太地區最大的經濟體—中國。中國貢獻了亞太地區531兆至3兆美元的GDP，幾乎佔亞太地區所有製成品的三分之一。低成長，加上由於「零新冠」政策和更強硬的政治方向，中國變得更加孤立，導致房地產資本失去了大量的投資機會，而流出中國大陸的資金也已大幅減少。最後，還有長期的結構性挑戰，涉及人們的工作和購物方式，以及新技術如何打破資產類別之間的舊界限，並在創造性破壞的浪潮中創造新的界限。這種情況在全球市場都似曾相識。.
一線希望
當然，亞洲並非唯一面臨充滿挑戰的2023年——這一年經濟成長低於預期，距離新冠疫情前的正常水平還有一段距離。然而，與全球經濟，尤其是美國和歐洲相比，亞洲的優勢就顯而易見了。北美和歐洲在2022年底/2023年初面臨衰退之際，亞太地區許多地區將溫和成長，部分地區甚至會出現成長。由於通膨未能像其他地區那樣擴大，預計利率上升速度也會放緩。由於二十國集團峇裡島峰會，地緣政治緊張局勢也在緩和。一系列因新冠疫情而暫時擱置的貿易協定，也將有助於加速疫情後的復甦，因為供應鏈正在修復，該地區的低成本優勢將增強其競爭力。儘管「另類資產類別」在該地區蓬勃發展，但其他顛覆性因素，如彈性辦公和線上零售，其帶來的收益卻不如其他地區。同時，亞太地區的大部分地區仍在享受追趕式成長的優勢，例如東南亞和印度部分地區，這些地區獲得了巨大的經濟成長。.
光線
展望2023年，三大市場格局不太可能改變，但這並不意味著缺乏機遇，恰恰相反。在通膨環境下，亞洲較短的租賃期限應該會更具吸引力，而與指數掛鉤的防禦型行業，例如自助倉儲、學生公寓、多戶住宅和養老社區，應該會受到投資者的青睞。 「新經濟」依然充滿活力。.
在日本，低利率和疲軟的日圓將繼續吸引海外資本，物流資產和多戶住宅將成為投資目標，而旅館預計在 2023 年成為交易活躍的資產類別。.
同時，新加坡正崛起為該地區的‘地緣政治安全區’，不斷壯大其金融服務基礎，吸引私人家族辦公室，並受益於香港人才外流。越南則持續受益於新冠疫情限制措施的解除以及「中國+1」政策，預計2023年經濟規模將達到令人矚目的413兆美元。.
澳洲是亞洲主要的資源型經濟體，其高收益率、相對於主要市場的強勁成長以及澳元走軟等因素，應能吸引海外投資者。值得關注的產業包括物流、核心辦公大樓以及一系列另類投資。.
在中國，如同該地區其他地方一樣，生命科學、資料中心、物流和冷鏈投資的吸引力絲毫未減，因為結構性驅動因素依然強勁。即使在低通膨和低利率環境下，負債累累的企業可能會出售不良資產，但定價仍有爭議。.
展望2023年，如果不提及ESG（環境、社會與治理），那就不完整。無論你喜歡還是討厭它，它都將成為常態，預計未來將出現更多ESG承諾，更多ESG舉措將被納入所有資產類別的投資策略中。.
本文原載於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0
本報告旨在引導租戶參與其 ESG 之旅，使業主能夠更好地與租戶協調並建立更牢固的合作關係，並指導租戶透過其房地產最大限度地發揮其綠色潛力。.
世邦魏理仕（CBRE）的《2022-23年全球裝修成本指南》是業界針對全球裝修定價最全面的分析報告。本年度版本著重探討全球工作模式的變遷，以及因應疫情、氣候變遷與經濟不確定性加劇所面臨的挑戰。.
全球職場行為的轉變，促使人們以嶄新的思維來規劃辦公室的建造。 企業已採用混合辦公模式，人們需要兼具靈活性、團隊協作及活動舉辦功能的空間。同樣地，許多企業已設定淨零碳排放目標，將房地產永續發展策略的範疇從節能擴展至脫碳，並納入環境、社會與治理（ESG）準則。.
然而，這些變革也帶來了諸多挑戰。新冠疫情的餘波與烏克蘭戰爭，導致經濟及供應鏈面臨不確定性，這不僅在通膨環境下壓縮了裝修市場的預算，更造成採購週期大幅延長。.
世邦魏理仕於 2013 年推出《裝修成本指南》，作為支援資本裝修專案規劃與投資的基準參考工具。今年的指南整合了比以往更多的優質數據，並參考了策略夥伴提供的意見。.
《2022-23年指南》深入剖析了全球市場趨勢，並涵蓋亞太、歐洲中東非洲、北美及拉丁美洲等地區的數據。.
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/global-office-fit-out-cost-guide-2022-2023
雖然 2020 年中國估計有 1.5 億人租房居住，但中國多戶家庭租賃公寓的滲透率仍然很低，不足 2%。然而，隨著中國人口結構的演變、住房消費需求的轉變以及政府政策的全面支持，預計到 2030 年，中國多戶家庭租賃公寓的數量將增長至 1200 萬套以上。.
世邦魏理仕相信，該行業強勁的租賃基本面以及資產流動性和可擴展性的潛力，將確保多戶住宅在未來十年內成為中國最具吸引力的商業房地產投資資產類別之一。.
中國約四分之三的目標多戶家庭用戶位於廣東、上海、北京、浙江和江蘇，因此建議投資者以這三大沿海城市群的核心市場為目標。選址時還應考慮公共交通的便利性以及到工作地點的通勤時間。中國多戶家庭租賃公寓的主要投資方式包括收購和翻新現有資產、綠地開發以及平台合作。.
經濟住屋同時具備政策與市場導向的特點。C-REITs 提供的退出渠道；非住宅房屋轉換為出租房屋的監管批准；以及優惠的稅收和信貸政策，都將為該行業帶來獨特的投資優勢。.
在營運方面，世邦魏理仕建議投資者透過大宗採購、數位化租賃及營運系統、樓層平面重新配置及增值服務等積極管理措施，提高投資回報。.
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/investing-in-china-multifamily-real-estate
經濟
預計在消費支出和企業資本投資的推動下，日本經濟將在2023年繼續溫和復甦。然而，由於產出缺口仍為負值，日本央行已明確表示，短期內將維持寬鬆的貨幣政策。如果經濟復甦能夠帶動企業獲利和實質薪資的成長，從而維持溫和的通膨，那麼轉向更緊縮的貨幣政策的可能性將會增加。然而，市場普遍認為，即便出現這種情況，最快也要到2023年下半年才會發生。.
辦公室
儘管2022年企業搬遷至高檔辦公室的數量有所增加，但縮減規模和合併的現象仍然普遍存在，導致空置率總體呈上升趨勢。隨著越來越多的公司傾向於實施混合辦公模式，租戶在選擇辦公空間規格時可能會比以往更加挑剔。由於預計大多數城市的辦公空間供應量將會增加，市場租金可能會繼續下降。.
零售
2023年，銀座商業街市場仍將主要受奢侈品品牌需求驅動。雖然商業街租金似乎已經觸底並維持在低位，但預計在2022年第四季將再次開始上漲，並在此後繼續緩慢增長。.
物流
由於開發商更重視物流地產，預計2023年日本各地將出現前所未有的新增供應量。因此，儘管租戶對物流空間的需求依然強勁，但預計四大都市圈的空置率都將上升。.
投資
預計2022年日本商業房地產交易量將略低於去年水準。儘管如此，預期收益率持續下降，顯示投資者需求依然穩定。受海外利率上升以及對美國和歐洲可能出現經濟衰退的擔憂影響，部分投資者在選擇投資標的時變得更加謹慎。然而，日本央行短期內似乎不太可能收緊貨幣政策，預計2023年日本房地產市場需求將保持強勁。.
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/japan-major-report-japan-market-outlook-2023
儘管疫情的影響已逐漸消退，但2022年仍是動盪的一年，烏克蘭戰爭、隨之而來的能源危機以及持續的通貨膨脹導致利率上升等事件頻繁。全球經濟衰退的可能性很大，但由於日本經濟重啟較晚，其表現預計會更好。日本的大多數投資者仍在尋求新的投資機會，預計2023年將有更多投資者加入。日趨成熟的日本市場將迎來更多元化的投資者群體，這將提升市場的流動性，並帶來更大的成長潛力。.
本報告原刊登於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209392-0
2022年12月7日，中國政府公布了一項十點計劃，標誌著其新冠疫情「清零」政策出現轉變。這項措施的公布之際，正值中國短期經濟指標持續走弱，地方政府尤其面臨嚴峻的財政壓力。.
零售業和旅遊業預計將成為政策放寬的主要受惠者。 鑒於亞太地區其他市場在放寬疫情相關政策後的表現，世邦魏理仕預期，隨著感染人數逐漸減少，且民眾逐漸適應「與新冠共存」的政策，優質零售空間的需求將上升，加上購物中心租金已觸底，零售商的擴張步伐最快將於2023年第二季開始加速。.
就辦公樓市場而言，隨著疫情限制措施的放寬，實地看樓的次數將會增加。隨著經濟復甦，租戶的業務前景隨之轉好，預計三至六個月後，辦公樓需求將隨之回升。.
隨著經濟基本面改善，2023年的商用不動產投資規模應會有所提升，且投資動能仍將主要來自國內機構。鑑於五年期貸款市場報價利率（LPR）維持在4.31%的歷史低點，較低的借貸成本將增強中國對跨境投資者的相對吸引力。.
世邦魏理仕建議長期核心投資者，應將目光鎖定在一線城市周邊的「建租型」多戶住宅、商務園區及工業園區，以及上海和北京的標誌性辦公物業。 建議機會型投資者鎖定困境資產。中國內地的重啟最終將惠及香港特別行政區、日本及泰國的零售和酒店業，以及澳洲的學生住宿和住宅市場。.
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-market-sentiment-survey-december-2022
亞太地區的主要辦公大樓市場整體展現出韌性，一些市場需求穩定，有些市場供應激增——印度的一些城市則同時經歷了需求和供應的激增。.
自新冠疫情爆發以來，亞太辦公大樓市場持續展現強勁的韌性。自2019年底以來，亞太地區前25大市場累計吸收了1.53億平方英尺（msf）的辦公空間，其中2022年前九個月的吸收量就達到了4700萬平方英尺。事實上，亞太地區是疫情期間唯一一個連續幾季達到淨吸收量為正的地區。.
總體而言，這一趨勢將持續，但各地情況難免會有所不同。預計2022年全年辦公大樓需求將達到6,500萬平方英尺，與2021年的6,300萬平方英尺基本持平，遠高於2020年疫情期間的低點。預計2023年將略有改善，淨吸收量預計將達到7,100萬平方英尺（年成長9,100兆英鎊），之後成長將穩定在每年約5,100兆英鎊，直到2026年。儘管這代表著強勁的需求，但同時，由於疫情初期延誤的專案重新獲得動力，供應量也大幅增加。繼2022年新增1.12億平方英尺供應後，預計2023年也將新增1.3億平方英尺，之後從2024年起成長速度放緩至1億平方英尺不足。不可避免地，由於短期內供應超過需求，預計區域空置率將進一步下降，從疫情前的 12.5% 上升到 2023 年的略高於 18%，之後預計將保持穩定。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
