主要趨勢
- 經濟成長放緩和通膨壓力對租賃活動構成壓力
- 中國大陸市場溫和復甦，但其他市場持平或走弱。
- 金融、科技和共享辦公室仍然是主要的需求驅動因素。
- 建築和裝修成本上漲導致新供應延遲
- 遷往優質住所仍是最受歡迎的策略
- 隨著經濟擔憂加劇，租戶預計將繼續保持成本謹慎態度。
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-office-trends-q3-2022
主要趨勢
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-office-trends-q3-2022
GDI地產集團（GDI）是一家總部位於澳洲新南威爾斯州的上市房地產投資信託基金，目前正在珀斯建造首座採用混合式大體量木結構和鋼結構框架的辦公大樓。 GDI將採用交叉層壓木材和鋼材相結合的方式建造WS2，這是一座11層、9500平方米的辦公大樓，旨在打造一流且注重可持續發展的資產。.
GDI公司進行了廣泛的研究，以了解開發其所謂的珀斯最環保的高端辦公大樓的環境和經濟影響。 WS2辦公大樓預計將於2022年底完工，屆時將獲得NABERS能源評級五星級和Greenstar綠色建築評級五星級，與類似的混凝土/鋼結構建築相比，其整個生命週期內的碳排放量將減少約501噸/立方噸，施工階段的隱含碳排放量將減少801噸/立方噸。這些減排將透過碳抵消、建築內部的再生能源系統以及施工階段顯著降低的隱含碳排放量來實現。最終目標是實現淨零排放運營，降低範圍一和範圍二的碳排放，同時獲得更好的經濟效益，因為根據該公司在11月10日的演示文稿，木結構建築「在總淨可出租面積基礎上建造速度更快、成本更低」。.
什麼是大體量木結構？
大塊木材，有時也稱為交叉層壓木材，由多層乾燥木材以交替方向堆疊，並用結構膠粘合在一起，壓製而成。這些板材經過專門設計，以滿足承重牆、樓板和屋架的高強度要求，並且通常在現場生產。由此製成的大塊木材板材比混凝土和鋼材輕得多（平均重量僅為鋼樑的五分之一），同時保持了更高的強度重量比。.
目前各國對大型木造建築工程的建築規範不盡相同，但美國和加拿大最近的立法已允許建造高達18層的大型木造建築。其他市場，例如歐洲部分地區和澳大利亞，對大型木造建築的要求更為先進，悉尼一座新建的40層大型木結構建築正在設計中，計劃於2023年開工。.
大尺寸木造建築及其環境優勢
環境影響：
抗拉強度：木材比鋼材和混凝土更能承受自身的重量。.
電氣和耐熱性能：乾燥至標準含水率時具有天然的導電性。強度和尺寸受熱影響不大，確保成品建築的穩定性。.
吸音：木材的聲學特性使其成為減少居住或辦公空間迴聲的理想選擇。木材能夠吸收聲音，而不是反射或放大聲音。.
WS2和大型木造建築的經濟可行性
GDI開發主管大衛·奧肯登解釋說，由於工期縮短且材料相對較輕，大體量木結構建築同樣具有顯著的經濟效益。具體而言，大體量木材的抗拉強度使得WS2大樓的佔地面積比之前預想的要大：
“「最初我們開始考慮傳統的混凝土結構時，它只能是兩層樓，但當我們開始探索木結構時，我們可以建造更多，並將資金重新投入到該區域進行升級改造。”
在以大宗商品開採聞名的珀斯，對永續資產的需求尤其旺盛，當地企業也常尋求改善其環境、社會和治理（ESG）影響的方法。 GDI已收到來自潛在整棟建築、多層樓和單層樓租戶的強烈租賃意向，WS2項目廣受好評，備受青睞。 WS2大樓全面完工後，將成為GDI旗下旗艦辦公空間，並為GDI在西澳大利亞州持續進行大規模木結構開發奠定基礎。如上文所述，GDI在近期董事總經理的報告中也提到，他們已確定了其他計劃採用木結構的項目，並正在探索1 Mill Street和惠靈頓停車場的重建機會。 GDI的報告指出，相關開發審批申請已提交或正在審批中。.
投資大型木造計畫的益處
B&I Capital是一家資產管理公司，在蘇黎世、新加坡和奧斯汀設有辦事處，專注於上市房地產投資。我們致力於將環境、社會和治理（ESG）標準融入投資流程和公司營運的各個環節。我們相信，像WS2這樣的大型木結構建築項目與我們透過盡可能降低範圍一和範圍二排放來最大限度減少環境足跡的目標完全契合。此外，鑑於木結構建築能夠顯著增加淨可租賃面積並縮短工期，因此能夠帶來更高的經濟回報。由於木結構建築施工大幅減少了碳排放，WS2專案無需購買綠色電力或碳信用額即可實現淨零排放。我們投資GDI是出於對其建立環保項目理念的支持，以及對其作為優質房地產投資項目的信心。正是透過投資像GDI這樣的公司，我們積極參與建立永續的未來。.
在全球大流行病發生近三年後，零售業經歷了可以想像得到的最大壓力考驗之一，但一流的房地產仍然保持穩健，甚至在某些市場更茁壯成長。.
Cushman & Wakefield 的旗艦報告 Main Streets Across the World (全球主要街道) 追蹤 92 個城市的頂尖零售區，並按黃金地段的租金價值列出最昂貴的零售區。此年度報告將持續至 2019 年，今年的報告是自此之後的首份報告，可讓您深入瞭解大流行前後的比較表現。.
租金成長亮點
全球排名
本季度，萊坊數據中心報告聚焦亞太地區的增長市場。市場分析包括大阪、墨爾本、雅加達、馬尼拉、河內、台北，以及印度城市海德拉巴、新德里和欽奈。.
前幾個季度全球主要數據中心市場的數據中心供應量增長軌跡，現在也反映在該地區的二線城市。在強勁的需求基本面和數據中心設施本地化趨勢的支持下，報告的亞太地區市場的總供應量（已啟用、在建和已承諾容量）已從五年前的略低於 700 兆瓦增長到目前的超過 3,000 兆瓦。僅在 2022 年的前三季，就新增了約 600 兆瓦的產能。.
墨爾本、雅加達和大阪目前各自擁有超過半千兆瓦的 IT 供應總量。墨爾本的註冊 IT 供應量為 593MW，NextDC、AirTrunk、Vantage 和 Stack Infrastructure 等當地和區域運營商對此重新產生興趣，這將為現有的實時供應量增加近 450MW。據悉，微軟也計劃在此設立設施。雅加達的超大規模雲端服務供應商（如亞馬遜和微軟）以及各式各樣的本地和國際運營商，都已宣布並規劃了大量的產能，數倍於現有的供應量。大阪持續發展成為日本的另一個資料中心市場，以補足更成熟的東京地區。.
海德拉巴、新德里和欽奈等主要城市也錄得快速成長，各擁有 300MW 至 400MW 的 IT 產能。其中約三分之二的供應量是在過去幾年新增的，計劃或已承諾的總供應量約為 50%。近年來數據中心產業投資的增加，主要是受到政府政策的推動，包括更容易取得信貸以及其他刺激數據中心投資的措施。市場上活躍的廠商包括 CtrlS、Sify Technologies、Nxtra by Airtel 和 Web Werks 等當地公司，AdaniConnex 和 BAM Digital Realty 等合資企業，以及雲端服務供應商。.
在東南亞，台北、馬尼拉和河內持續受到超大型 CSP 和資料中心投資者日益濃厚的興趣。AWS 於今年宣布在馬尼拉和河內設立當地專區，並正在逐步推出，而這家全球公司也於 2022 年 10 月在台北推出當地專區。目前這些市場的主要參與者主要包括當地的電信公司，以及少數的區域合資企業，例如菲律賓的 STT-Globe 和越南的 NTT-VNPT。.
整體而言，亞太地區增長市場的數據中心活動仍保持強勁的擴張勢頭，反映出各個地區需求的持續彈性。.
本報告原刊登於 https://app.dcbyte.com/knight-frank-data-centres-report/Q3-2022/
氣候友善活動旨在透過從大氣中消除更多的二氧化碳 (CO2) 和/或溫室氣體 (GHG)，不僅實現淨零排放目標，而且超越這一目標。簡而言之，就是減少的溫室氣體排放量要超過自身行為所產生的排放量，進而創造環境效益。.
制定氣候友善策略的第一步是應用碳核算框架。例如，如果建築產品製造商想要開發一款氣候中和或對氣候友善的產品，他們必須確定產品的總碳足跡。碳足跡涵蓋所有面向－從採購原料所需的能源，到產品生產、供應、使用和處置過程中的能源消耗，再到與產品原料採購、生產、使用和處置相關的排放。.
一旦計算出總碳足跡，以及需要抵消多少才能實現碳中和，那麼就可以添加一個額外的測量數字，例如額外的 10%，來估算需要做些什麼才能實現氣候正效益。.
企業實現氣候積極性的具體方式可能有所不同。但通常情況下，它們會透過多種方式來滿足相關要求，包括減少碳排放、轉向再生能源、在地化生產、投資碳抵消以及購買碳信用額度。.
改造您的房地產
建築物可以透過多種方式實現氣候積極效益，簡而言之，實現氣候積極效益的步驟是在實現淨零排放的基礎上更進一步，即採取一切必要措施，使建築物吸收的溫室氣體（GHG）比其產生的溫室氣體更多。建築物的策略應包含以下步驟的組合：
步驟 1
選擇：最佳建築位置、設計、能源建模、環保材料、再生能源和智慧能源管理系統
步驟 2
最大化：結構效率、隔熱和溫室氣體減排系統
步驟 3
最大限度減少：材料和營運浪費以及用水量
第四步
維護：硬體和軟體
第五步
再利用：在當前用途過時後
在這篇文章中，我們將探討一個新興的基礎建設子集，它正引起全球私募基金和養老基金越來越多的興趣 - 教育基礎建設或「EduInfra」。EduInfra 是指用於提供教育等社會服務的基礎設施、建築物和土地。.
EduInfra 對尋求穩定收益的國際年金投資者具有吸引力。與其他類似資產類別相比，該行業的優勢在於其不與 GDP 掛鉤，且具有相當大的資本升值潛力，可抵禦經濟衰退。該行業的入市資本增值率為 10 - 11%，租金增值率為 3 - 5%。儘管市場擁有顯著的深度，但潛力尚未釋放，因為營運商只是緩慢地邁向輕資產模式。 EduInfra 歸類為基礎建設，可透過投資信託基金（InvITs）達到最佳稅務退出，也可作為吸引機構投資者的成長平台。.
本文原載於 https://resolutpartners.com/2022/11/15/eduinfra-emergence-of-a-new-asset-class/
身為亞太地區永續投資的代言人，APREA 制定了《亞太地區實質資產 ESG 指南手冊》，以提高對 ESG 的認知，並引導我們的利益相關者邁向永續發展。我們相信，分配給房地產的資金可以在實現可持續發展目標 (SDGs) 方面發揮有意義的作用，同時以有利於所有利益相關者的方式利用增長機會。.
我們意識到 ESG 的發展趨勢仍在不斷演變，本指南為我們提供了基本的基礎，以便將 ESG 和可持續發展因素融入我們每個人的業務經營方式中。除了提供可作為建立有系統的 ESG 方法基礎的框架外，我們還包括了建立和運用具有有效治理的 ESG 計劃的實用方法，以及與主要利益相關者接觸和溝通的明確步驟。.
指南》還收錄了 APREA 會員的案例研究，這些案例研究說明了各種創新方法，反映了他們的理念和投資風格，從而促進了最佳實踐的交流。.
在全國商業入住率持續低迷之際，該報告深入探討了在以數位化為先導的混合辦公環境中，澳洲辦公室工作人員的期望發生了怎樣的變化，以及這會如何影響他們的出勤率。.
Next Flex | 下一代澳洲辦公室的技術, 該調查對全國 1000 名辦公室工作人員進行了調查，由全球領先的商業房地產行業軟體和技術提供商 essensys 與 Flexible Workspace Australia 合作推出。.
報告的關鍵調查結果強調，缺乏足夠的技術是人們決定在家工作或在其他第三空間工作的關鍵因素，超過五分之四的受訪者 (86%) 表示，他們辦公室現有的技術與他們高效完成工作所需的技術之間存在差距。.
辦公樓：2022 年第三季度，宏觀經濟逆轉及通脹壓力拖累辦公樓租賃活動，淨吸納量環比下降 11%，至 1,010 萬平方呎。金融業仍是租賃需求的主要動力，科技及聯合辦公平台的租賃活動亦見活躍。租金環比上升 0.4%，同比上升 1.1%。.
零售業：由於全球經濟衰退的恐懼持續影響消費者信心，零售業銷售增長放緩。然而，隨著與大流行病相關的限制進一步放寬，整個地區的空置率下降。租金按年下跌 1.8%，但按季上升 0.3%。.
物流：2022 年第三季度，亞洲各地的租賃活動有所放緩，中國大陸、韓國和印度等市場的需求疲弱。由於供應進一 步減少，太平洋地區的租賃量較去年同期疲弱。2022 年第三季度租金增長 1.4%，增速略低於前兩個季度。.
投資：高利率繼續損害亞太區主要市場的投資，導致商業房地產投資額按年下跌 20% 至 123 億美元。收購主要由房地產基金、房地產公司、房地產投資信託基金及機構集團所推動。跨境投資按年減少 1.0% 至 $80 億美元。.
本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
