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亞太地區數據中心市場概覽

亞太地區持續大幅成長，在 2025 年間增加了約 1,557MW 的營運容量。同期，開發管道也增加了 5,033 兆瓦。儘管營運存量大幅增加，但空置率卻從 2024 年下半年的 12.4% 下降至 2025 年下半年的 10.9%，反映出亞太地區對數位基礎設施的強勁需求。.

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印度的彈性空間市場經歷了印度商業房地產史上最巨大的轉變之一。從 2017 年僅佔 220 萬平方英尺交易量的利基類別，到 2025 年已擴展至 1860 萬平方英尺，八年間增長了 8.4 倍，年均複合增長率達 30%，遠遠超過同期增長率為 9% 的辦公樓市場。這種結構性的優異表現反映出從全球性企業到早期創業公司的佔用者對工作空間的構想、消費和簽約方式出現了根本性的調整。.

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市場概覽
伊朗爆發衝突，為亞洲房地產市場帶來新一層的不確定性，而主要的傳導渠道是油價上漲及其對整個地區的通脹預期和央行政策的影響。儘管美國似乎有意限制衝突，但股市疲弱及債券孳息率上升，可能促使特朗普政府尋求早日解決方案，此動態可能限制風險資產的下行空間。.

日本
在日本，日本房地產投資信託基金（J-REITs）的表現相對較佳，隨著金融機構的財政年度終了拋售壓力減緩，這也是一個吸引人的入市點。開發商持續提供強勁的獲利，儘管淨資產價值折讓已大致結束，但歷史先例及五月強勁的業績前景顯示，現在退出還為時尚早。.

澳洲
儘管基本因素穩健且管理層對需求充滿信心，但加息恐懼仍拖累住宅類投資。嘉民集團仍是主要觀察對象，預期年中會上調指引及公佈數據中心租賃消息。五月聯邦大選可能令房屋供應政策成為焦點，對 Stockland 及 Mirvac 來說是中期利好。.

新加坡和香港
在住宅需求復甦的支持下，新加坡的開發商在過去一年的表現顯著優於證券投資信託基金（SREITs），國浩房地產（GuocoLand）在週末推出的強勁表現就說明了這一點，儘管該行業的評級已大幅重估。在香港，發展商在衝突前曾達到多年高點，其後有所修正；由於發展商的利潤轉移，房地產投資信託基金可能提供短期的防禦性。寬鬆的貨幣條件及中國「十五」規劃的政策支持前景，包括可能將房地產投資信託基金納入「股票通」，為香港提供建設性的中期背景。.

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在政治穩定、政策連續性以及強大的結構性需求動力的支持下，日本的下一輪房地產週期正為數據中心、城市租賃住宅、能源安全資產、酒店以及現代物流業帶來引人注目的機遇。.

租金上漲、日圓走弱、旅遊業復甦及企業改革，也為尋求增值、重新定位及長期收入成長的投資者創造了具吸引力的切入點，尤其是位置優越且管理不善的資產。.

對於能夠積極執行的投資者而言，日本是全球最成熟的核心市場之一，兼具透明度、流動性、收益彈性及結構性上揚等優點，實屬難得。.

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亞太地區投資透視 - 2026 年 3 月」報告指出，2025 年投資額達 $1,620 億美元，較去年同期成長 81TP3，主要受惠於市場明朗度提升、金融環境放寬以及買家信心重拾。.

主要亮點包括：

  • 國內資本仍然是本區域的支柱，跨境投資者則重新投入香港、新加坡和印度。.
  • 韓國、日本和新加坡的產量領先，而新加坡 (35%) 和印度 (29%) 則錄得最強勁的年度成長。.
  • 寫字樓繼續佔據主導地位，物流業創下 $301 億美元的業績，而零售業因景氣改善而上升 15%。另類投資仍是成長最快的部分。.
  • 投資者正在「從謹慎轉向堅定」，以更有選擇性、更優質的方式來影響投資活動。.

隨著利率回穩以及跨境資金流動逐漸復甦，2026 年的動力將進一步加強。.

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Cushman & Wakefield 的《東南亞展望 2026》現在已經是第四版，探討了新加坡、馬來西亞、印尼、泰國、越南和菲律賓的經濟和房地產趨勢，並聚焦於新加坡的房地產市場。.

儘管全球貿易存在不確定性，東南亞仍是全球成長最快的地區之一，2025 年成長 4.8%，預計 2026 年成長 4.3%。.

穩健的國內消費、通脹放緩及利率下調繼續支持區內增長。結構性驅動因素，包括供應鏈多元化、城市化進程及持續的外國直接投資，均強化了東南亞房地產的長期發展潛力。.

在此區域背景下，新加坡仍是東南亞最透明、最具機構性的房地產市場，受惠於其避險天堂地位、穩定的貨幣和全球連通性。.

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2026年亞太地區辦公大樓市場可望維持穩定成長動能。在包括澳洲、中國大陸、香港、印度、印尼、日本、紐西蘭、菲律賓、新加坡、韓國和台灣在內的亞太主要市場，供需基本上同步，租戶重新活躍起來，競爭也開始加劇，尤其是在優質物業領域。隨著部分地區空置率的收緊，市場對辦公大樓品質的關注度日益提升。.

主要見解：

  • 預計到 2025 年，亞太地區 11 個市場的辦公室租賃需求將成長 11%，其中印度、中國大陸和日本將引領成長 90%。.
  • 辦公用品供應量增加 19%，11 個主要市場中有 8 個報告成長，其中 82% 的成長主要來自印度、中國大陸和新加坡。.
  • 亞太地區九個市場的辦公大樓投資活動年增 21%，其中韓國和日本引領成長。.
  • 預計 2026 年上半年需求將保持穩定成長，可能導致優質資產空置率收緊，以及部分市場租金上漲。.

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以下是重新平衡結果（自2025年3月24日交易開始生效）：

  • GPR/APREA 可投資 100 指數
  • GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
  • GPR/APREA 綜合指數
  • GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內容

中國保利地產集團有限公司
日本日本物流基金
SGPLendlease 全球商業房地產投資信託基金

免責聲明

澳大利亞盛世產業房地產信託基金
中國廣州富力地產有限公司
日本星野度假村房地產投資信託公司

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

I內含物

日本Sankei Real Estate Inc.
NZLPrecinct Properties NZ Limited & Precinct Properties Investments Limited

免責聲明

NZL古德曼財產信託
PHLAREIT公司.

GPR/APREA 綜合指數

內容

IDNPT Bakrieland Development Tbk

免責聲明

中國中國新城集團有限公司
中國CIFI控股集團有限公司
中國上海工業城市發展集團有限公司
香港朗廷酒店投資有限公司
IDNPT Mega Manunggal Property Tbk
THAAlly Leasehold REIT *
THACPN 商業成長租賃地產基金
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主要心得

  • 2025 年第四季的新屋推售量較上季減少 37.2%，為 2,632 個單位，而新屋銷售量較上季減少 10.6%，為 2,940 個單位。.
  • 經過連續兩個季度的成長後，2025 年第四季的二手車銷售量季減 8.7%，至 3,759 台。.
  • 新加坡人的非置地住宅總銷售量按季下跌 15.51 百萬噸至 4,900 個單位，而新加坡永久居民（PR）的銷售量則按季溫和收縮 1.51 百萬噸至 929 個單位。.
  • 在第一太平戴維斯的一籃子豪華非土地私人住宅項目中，2025 年第四季的價格繼續按季上升 0.5%，至每平方呎 S$2,640 元。.
  • 繼 2022 年年中左右開始的顯著的全島性價格重定之後，可能還需要一到兩年的時間才會再次出现更廣泛的全市重新定價。在 2026 年，我們可能會看到中部其他地區 (RCR) 和中部核心地區 (CCR) 的一些重新定價，因為部分 RCR 推出的房源預計會出現價格與 CCR 區域重疊的情況。總體而言，我們預計 2026 年私人住宅價格將上漲約 3%。.

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主要心得

  • 季節性因素，包括年底節慶期間，以及外籍人士和國際學生流入減緩，導致 2025 年第四季全島租賃合約按季大幅減少 27.41TP3。各區域的回落幅度也相當廣泛。.
  • 在租賃活動低迷的同時，全島非土地私人住宅的租金也面臨下調壓力，反映出可供租賃的空置單位數量龐大。.
  • 2025 年的小幅同比增長為 2026 年提供了基線。由於預期新落成量將維持在 6,083 個單位左右 - 與 2025 年相對較低的供應量基本一致 - 2026 年上半年的租金可能會大致保持堅挺，尤其是如果空置率保持在 6.5% 以下的話。本地及永久居民（主要是等待私人住宅完工的居民）對臨時租房的需求，可能有助於抵銷因外籍人士流入減少而疲軟的租賃需求。整體而言，預測 2026 年非土地私人住宅的租金將大致持平。
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