亞洲房地產證券的表現持續遜於整體股市，後者主要由科技、半導體及銀行類股帶動。該地區房地產的基本面依然穩健；基本面與股價表現之間的脫節，反映出在通膨持續高企且央行政策方向不明的環境下，投資人對利率敏感型資產的冷淡態度。 中東局勢的緩和，以及央行政策指引轉向較不鷹派，仍是推動該產業持續復甦最可能的催化劑。.
- 6月16日是該地區的關鍵日期。. 日本央行與澳洲央行將同步公布利率決策。儘管5月東京CPI數據表現疲軟——其中「核心中的核心」通膨率放緩至1.6%，低於市場共識預期的1.9%——我們仍預期日本央行將升息。 澳洲儲備銀行（RBA）預計將按兵不動，目前四大銀行中有三家預期本輪加息週期將在4.35%見頂，並預測下次行動將是2027年的降息。日本央行對後續加息步調的指引，其重要性將不亞於決策本身。.
- 日本：當前估值被低估，對中長期投資者而言具備良好的風險回報比。. 隨著日本政府債券（JGB）殖利率走高，開發商和日本不動產投資信託（J-REIT）雖面臨困境，但資本化率仍保持穩健，交易活動亦相當活躍。 富士媒體旗下子公司「產經大廈」的出售案，其標書總額已超過1兆日圓，而帳面價值僅為6,130億日圓，此交易不僅是日本史上規模最大的房地產交易，更將為東京甲級辦公大樓確立明確的資本化率基準。 若在東京證交所治理改革壓力的推動下，交易以當前競標水平成交，將加速市場上企業房地產資產變現的廣泛浪潮。.
- 澳洲：部分 A-REIT 的估值已回落至 2022 年的水準，當時升息才剛開始。. 鑒於相較於其他市場，本次市場回調的幅度較為劇烈，若澳洲儲備銀行（RBA）確切宣布暫停升息，加上隨後公布的宏觀經濟數據走軟，可能會引發強於預期的反彈。住宅開發商 Mirvac 和 Stockland 是利率見頂的最直接受益者，其交屋量與地塊銷售對房貸負擔能力極為敏感。 2026年聯邦預算案中關於「負槓桿」的改革，將自2027年7月1日起將稅務扣除限於新建項目，此舉為這兩家企業增添了結構性利多。在「利率長期維持高位」的情境下，Goodman 具備防禦性優勢，其數據中心開發項目目前佔在建工程總額的73%。.
- 香港：資本管制措施的實施是近期需密切關注的關鍵風險。. 2026年第一季，中國內地買家在住宅市場的購房金額創下$43億港元的紀錄。 儘管北京當局於5月收緊跨境資金流動規則引發市場擔憂，但摩根大通估計，持有非香港身份證的內地買家僅佔交易量5.5%及交易金額7.2%，因此實際影響有限。 中端住宅需求仍受人口增長及租金回報率支撐。將於七月公布的第二季成交數據，將是首個能清晰反映更嚴格執法措施是否影響成交量的指標。.
- 新加坡：推動力必須來自外部。. 鑑於新加坡金融管理局（MAS）要到 10 月才會召開會議，且 3 個月期 SORA 利率維持在 1.06%，國內政策環境整體溫和。新加坡房地產投資信託基金（S-REITs）在零售、辦公大樓及數據中心等領域均提供合理的收益率與穩健的基本面，但在市場情緒未出現廣泛轉變的情況下，表現仍顯平淡。 原油價格下跌以及全球央行立場轉為較不鷹派，很可能成為觸發因素。 City Developments 預計於六月底前完成的戰略檢討，是近期最重要的企業特定催化劑；該公司已確認將處置價值60至70億新元的非核心資產，而郭令伯（Kwek Leng Peck）重返副董事長職位，則顯示家族正積極參與投資組合的重新定位。.
