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亚太地区数据中心市场概况

亚太地区继续大幅增长，在 2025 年期间增加了约 1557 兆瓦的运营容量。同期，开发管道也增加了 5033 兆瓦。尽管运营存量急剧增加，但空置率却从 2024 年下半年的 12.4% 下降到 2025 年下半年的 10.9%，反映出亚太地区对数字基础设施的强劲需求。.

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印度的灵活空间市场经历了该国商业地产史上最戏剧性的转变之一。从 2017 年交易量仅占 220 万平方英尺的小众类别，到 2025 年，该细分市场已扩大到 1860 万平方英尺，八年间增长了 8.4 倍，年复合增长率达 30%，大大超过了同期增长 9% 的更广泛的办公楼市场。这种结构性的超常表现反映了从全球企业到早期初创企业的占用者对工作空间的构想、消费和签约方式发生了根本性的调整。.

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市场概述
伊朗爆发冲突给亚洲房地产市场带来了新的不确定性，其主要传导渠道是油价上涨及其对整个地区通胀预期和央行政策的影响。虽然美国似乎有意将冲突控制在一定范围内，但股市的疲软和债券收益率的上升可能会促使特朗普政府寻求早日解决冲突--这一动态可能会限制风险资产的下行空间。.

日本
在日本，日本房地产投资信托基金（J-REITs）的表现相对较好，随着来自金融机构的财政年度末抛售压力减弱，这是一个具有吸引力的进入点。开发商继续提供强劲的盈利，虽然资产净值折扣已基本消除，但历史先例和 5 月份强劲的业绩前景表明，现在退出还为时过早。.

澳大利亚
尽管基本面稳健，管理层对需求充满信心，但加息忧虑对住宅类投资信托基金造成了压力。嘉民集团仍是重点关注对象，预计将在年中发布指导升级和数据中心租赁公告。5 月份的联邦大选可能会使住房供应政策成为焦点，这对 Stockland 和 Mirvac 来说是一个中期利好因素。.

新加坡和香港
过去一年，新加坡开发商的表现明显优于房地产投资信托基金（SREITs），这主要得益于住宅需求的恢复性增长--国浩置业（GuocoLand）周末的强势推出就说明了这一点--尽管该行业的评级已经大幅下调。在香港，开发商在冲突前曾达到多年高点，此后有所回调；随着利润从开发商手中转出，房地产投资信托基金可能会在短期内提供防御性。宽松的货币条件和中国 "十五 "规划的政策支持前景，包括可能将房地产投资信托纳入 "股票通"，为香港提供了一个建设性的中期背景。.

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在政治稳定、政策连续性和强大的结构性需求驱动力的支持下，日本的下一个房地产周期正在为数据中心、城市租赁住房、能源安全资产、酒店和现代物流等领域带来引人注目的机遇。.

租金上涨、日元走弱、旅游业复苏和企业改革，也为寻求增值、重新定位和长期收入增长的投资者创造了极具吸引力的切入点，尤其是那些地理位置优越、管理不善的资产。.

对于能够积极执行的投资者来说，日本是世界上最成熟的核心市场之一，具有罕见的透明度、流动性、收入弹性和结构性上升空间。.

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亚太地区投资洞察--2026 年 3 月报告》发现，2025 年的投资额达到 $1,620 亿美元，同比增长 8%，这主要得益于市场清晰度的提高、金融条件的放宽以及买家信心的恢复。.

主要亮点包括：

  • 国内资本仍然是该地区的支柱，跨境投资者则重新参与香港、新加坡和印度的投资。.
  • 韩国、日本和新加坡的产量居首，而新加坡（35%）和印度（29%）的年增长率最为强劲。.
  • 写字楼继续占据主导地位，物流业达到 1301 亿美元，零售业因景气改善而增长了 1513 亿美元。另类投资仍是增长最快的领域。.
  • 投资者正在 “从谨慎转向坚定”，以更有选择性、以质量为导向的方法来影响投资活动。.

随着利率的稳定和跨境资本流动的逐步恢复，2026 年的发展势头将进一步增强。.

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高纬环球的《2026 年东南亚展望》现已出版第四版，探讨了新加坡、马来西亚、印度尼西亚、泰国、越南和菲律宾的经济和房地产趋势，重点关注新加坡的房地产市场。.

尽管全球贸易存在不确定性，但东南亚仍是世界上增长最快的地区之一，2025 年将增长 4.8%，预计 2026 年将增长 4.3%。.

强劲的国内消费、通胀缓解和利率缓和继续支撑着区域增长。结构性驱动因素--包括供应链多样化、城市化进程加快和持续的外国直接投资--增强了东南亚房地产的长期潜力。.

在这一区域背景下，新加坡得益于其避风港地位、稳定的货币和全球连通性，仍然是东南亚最透明、最具机构性的房地产市场。.

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2026年亚太地区办公楼市场有望保持稳步增长势头。在包括澳大利亚、中国大陆、香港、印度、印度尼西亚、日本、新西兰、菲律宾、新加坡、韩国和台湾在内的亚太主要市场，供需基本同步，租户重新活跃起来，竞争也开始加剧，尤其是在优质物业领域。随着部分地区空置率的收紧，市场对办公楼质量的关注度日益提升。.

主要见解：

  • 预计到 2025 年，亚太地区 11 个市场的办公租赁需求将增长 11%，其中印度、中国大陆和日本将引领增长 90%。.
  • 办公用品供应量增加 19%，11 个主要市场中有 8 个报告增长，其中 82% 的增长主要来自印度、中国大陆和新加坡。.
  • 亚太地区九个市场的办公楼投资活动同比增长 21%，其中韩国和日本引领增长。.
  • 预计 2026 年上半年需求将保持稳定增长，从而可能导致优质资产空置率收紧，以及部分市场租金上涨。.

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以下是重新平衡结果（自2025年3月24日交易开始生效）：

  • GPR/APREA 可投资 100 指数
  • GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数
  • GPR/APREA综合指数
  • GPR/APREA综合REIT指数（标有星号）

GPR/APREA 可投资 100 指数

包含物

中国保利地产集团有限公司
日本日本物流基金
新加坡Lendlease Global Commercial REIT

除外条款

澳大利亚Centuria工业房地产投资信托基金
中国广州富力地产有限公司
日本星野度假村房地产投资信托公司

GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数

I内含物

日本三溪房地产公司.
新西兰Precinct Properties NZ Limited 和 Precinct Properties Investments Limited

除外条款

新西兰古德曼财产信托
菲律宾AREIT公司.

GPR/APREA综合指数

包含物

国际化名PT Bakrieland Development Tbk

除外条款

中国中国新城集团有限公司
中国CIFI控股集团有限公司
中国上海工业城市发展集团有限公司
香港朗廷酒店投资有限公司
国际化名PT Mega Manunggal 房地产 Tbk
泰国Ally Leasehold REIT *
泰国CPN商业增长租赁物业基金
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主要收获

  • 2025 年第四季度的推盘量环比下降 37.2%，降至 2,632 套，新房销售量环比下降 10.6%，降至 2,940 套。.
  • 在经历了连续两个季度的增长之后，2025 年第四季度的二手车销量环比下降了 8.7%，降至 3,759 台。.
  • 新加坡人的非有地住宅销售总量环比下降了 15.51 个百分点，降至 4,900 个单位，而新加坡永久居民（PR）的销售量环比温和收缩了 1.51 个百分点，降至 929 个单位。.
  • 在第一太平戴维斯的一篮子非土地私人豪宅项目中，2025年第四季度的价格继续环比上涨0.51TP3，达到每平方英尺$2,640。.
  • 在 2022 年年中左右开始的全岛范围内的重大价格重定之后，可能还需要一到两年的时间才能再次出现更广泛的、全市场范围内的重新定价。2026 年，我们可能会在中部其他地区（RCR）和中部核心地区（CCR）看到一些重新定价的情况，因为中部其他地区的部分推盘预计会出现价格与中部核心地区重叠的情况。总体而言，我们预计 2026 年私人住宅价格将上涨约 3%。.

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主要收获

  • 季节性因素，包括年末节日期间以及外籍人士和留学生流入放缓，导致 2025 年第四季度全岛租赁合同季度环比大幅下降 27.4%。这种回落在各个细分市场和地区都很普遍。.
  • 在租赁活动低迷的同时，全岛非有地私人住宅的租金也面临下调压力，这反映出大量可出租的空置单位。.
  • 2025 年的小幅同比增长为 2026 年提供了基线。由于新完工量预计将稳定在 6083 个单位左右--与 2025 年相对较低的供应量基本一致--2026 年上半年的租金可能会基本保持稳定，尤其是如果空置率保持在 6.5% 以下的话。本地居民和常住居民（主要是那些等待私人住宅完工的居民）对临时租赁住房的需求，可能有助于抵消外籍人士流入减少带来的租赁需求疲软。总体而言，预计 2026 年无土地私人住宅的租金将大致持平。
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