资本市场
随着经济复苏势头增强，新加坡2021年第一季度房地产投资额初步环比增长11.51万亿卢比，达到4万亿卢比（35.23亿美元）。.
办公室
受低空置率的支撑，A级（核心CBD）写字楼市场租金下跌趋势在经历了四个季度的调整后止跌回升。相反，B级写字楼市场空置率居高不下，租金进一步下跌。.
商业园区
2021年第一季度，商业园区市场表现略有疲软。净吸纳量为负值，这主要是由于城市边缘子市场的影响。.
零售
黄金地段零售物业租金下跌速度有所放缓。业主对租金预期依然保持灵活态度。.
住宅
住宅市场的强劲表现进一步提振了购房者的信心，并促进了新楼盘的销售。.
工业的
2021年第一季度租赁活动保持稳定，但较上一季度强劲的表现有所放缓。交易主要包括续租和搬迁，以及少量新设和扩建项目。.
去年对于新加坡和马来西亚的商业地产来说是艰难的一年。但随着2020年底交易量创下历史新高，以及新冠疫苗的快速推广，前景一片光明。.
本周，Yardi汇聚了该地区一些最杰出的经济专家，共同解读数据，挖掘趋势。以下是五大洞见，可帮助您指导2021年及以后的投资决策……
在网络研讨会的总结环节，Yardi公司的Devine指出，两个市场的前景“既乐观又充满挑战，但仍存在不确定性”。“过去12个月里，我们学到的最重要的一点是，确定性是一种相当稀缺的资源。”.
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在亚太地区，房地产市场以强劲势头开启了新的一年，其中写字楼、工业及物流地产资产正推动着市场的持续复苏。.
在中国，繁忙的第一季度见证了终端用户和投资者（包括外国投资者）在主要城市达成多项重大交易。投资者对香港和新加坡的兴趣再度升温，而日本则完成了多项商业和住宅交易。 在韩国，低利率和充裕的流动性持续推动着办公空间的需求，随着资产供应减少而竞争加剧，这一趋势预计将持续；而台湾地区的商业地产需求则出现激增。 在澳大利亚，这个通常较为平静的季度里，写字楼板块的活动明显增加；而新西兰的房地产市场在政策调整、低利率以及边境重开预期的推动下，正蓄势待发，准备迎接一个活跃的一年。.
在该地区的新兴市场中，印度的住宅和商业地产需求旺盛，投资者对该市场的中长期前景依然持乐观态度。 在政府改革措施的推动下，越南房地产行业正处于复苏之中；而印尼房地产市场则受益于疫苗的顺利推广以及政策调整，这些举措有望增强购买力、提振市场信心并促进投资。 泰国的市场活动水平也在上升，特别是在物流、仓储和工业领域，但酒店业的复苏将取决于国际旅行的恢复。 菲律宾去年经济出现自1998年以来首次萎缩，但随着防疫限制的放宽和疫苗的推广，房地产市场有望回升。 与此同时，在缅甸，持续的政治动荡将影响短期前景，但预计市场将保持其长期增长潜力，特别是在基础设施和工业领域。.
香港的房地产市场是否即将迎来复苏？
两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.
香港的房地产市场是否即将迎来复苏？
两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.
大卫·格林-摩根, ，Real Capital Analytics亚太区董事总经理，, 吴汤米, ，牛津经济研究院亚洲首席经济学家，兼Yardi区域总监，, 伯尼·德文 参加了Yardi 2021年高管简报系列的首场活动。以下是他们认为香港房地产市场已准备好反弹的原因。.
吴向Yardi的与会听众表示，在新冠疫情爆发之前，政治动荡就已经对香港经济造成了损害，随后2020年经济出现了6.1%的萎缩。 但牛津经济研究院预测经济将强劲复苏，2021年将实现4.1%的增长，此后至2025年每年增长2.51%。 迪瓦恩补充道，所有宏观指标都预示着良好的前景，他指出疫苗的推广、零售业绩和失业率的缓慢改善，以及香港强大的金融治理框架——这仍是其竞争优势的来源。.
吴先生强调，政治抗议活动对香港商业写字楼市场的影响，比全球疫情更为深远。抗议期间写字楼价格曾出现下跌，但市场已“触底”，需求正在回升。Green-Morgan对此表示认同，并指出位于皇后大道东99号、高73层的摩天大楼近期达成了多笔交易，, 该中心, ，其价格与2018年“大致持平”。.
“不少跨国企业已将业务职能转移至亚洲其他主要城市——如新加坡和吉隆坡——但它们仍在香港保留办事处，”吴补充道。 牛津经济研究院预计，金融业“将继续蓬勃发展”，而科技业虽规模较小，却将成为强劲的增长引擎。香港依然是“进出中国的门户”。.
吴表示，尽管新冠疫情冲击了劳动力市场，目前失业率已升至7.1%，但这并未影响住房需求。 这是为什么呢？因为房地产市场的大多数参与者来自金融及其他高薪行业，而这些行业并未受到疫情最严重的冲击。“对香港的真正影响其实是抗议活动。事实上，从宏观角度来看，新冠疫情对房价几乎没有任何影响，”德文指出。.
移民潮，尤其是持有英国海外公民护照的人群，会对房地产市场产生影响吗？吴指出，这些移民大多是年轻且无固定居所的人群，但并不富裕，因此不太可能进入房地产市场。与此同时，吴补充道，土地供应将保持“紧张——至少在未来几年内如此”。.
零售业的复苏可能需要一段时间，牛津经济研究院预计，此次不会重现2003年非典疫情后那样的强劲反弹。那一年标志着零售业的“黄金十年”，也标志着中国在旅游业中崛起为“重要力量”。“这种情况不会再发生了，”吴警告道。.
超过80%的入境游客来自中国，但中国国内奢侈品价格的下跌削弱了香港作为购物目的地的吸引力。 吴补充道，旅游业目前正处于“十字路口”。游客人数的回升将落后于周边其他城市，这将导致零售业发生“结构性变化”。.
尽管香港的租金位居全球前列，且近年来投资回报率“低得惊人”，但一些投资者已开始押注中国游客的回归。 “这是个巨大的未知数，”但格林-摩根补充道，如今房价已低到“人们愿意冒险一试”的程度。.
“过去两年对香港来说确实充满挑战，但总体而言，投资者对香港的看法正变得越来越积极，”格林-摩根表示。尽管近期出现下滑，“香港仍是该地区乃至全球最具投资价值的城市之一”。.
过去十年间，香港的表现显示其“是全球房价涨幅最大的市场之一”，在投资吸引力方面仅次于东京、首尔和上海。.
根据Real Capital Analytics的数据，2020年第四季度，亚太地区房地产市场共吸纳了高达1.4503万亿港元的资金。 Green-Morgan解释称，香港交易量同比增长171%，是“整个地区表现如此出色的一大原因”。.
格林-摩根解释道，2020年房地产投资信托基金（REITs）面临“巨大压力”，股价下跌了30%至40%。尽管零售类REITs“仍遭受重创”，但部分跌幅已“收复”。.
但香港和中国仍将是全球范围内的“重要参与者”和重要资本来源，仅2020年，中国和香港的资本流出额就达1万亿4000亿1000万元。我们的专家指出 联易房地产信托, ……作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，这只是投资者竞相追逐优质资产的一个例子。.
格林-摩根解释道，私募股权基金、养老基金和主权财富基金目前手握“巨额资金”，并将目光投向了房地产领域。他表示，预计“未来将有重大交易达成”。.
如果您错过了Yardi关于香港市场的最新动态，请不要错过我们对新加坡和马来西亚市场的分析，详情请见 4月21日, 以及澳大利亚和新西兰于 4月28日. 点击此处 进行注册。.
预计今年经济将复苏，开局良好
随着投资者越来越关注私募资产的风险、业绩以及与公开证券的比较，私募资产的透明度要求也日益提高。我们采访了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元资产类别及私募资产研究主管彼得·谢泼德（Peter Shepard）和全球产品管理及应用研究主管布莱恩·施密德（Brian Schmid）。.
随着投资者越来越关注私募资产的风险、业绩以及与公开证券的比较，私募资产的透明度要求也日益提高。我们采访了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元资产类别及私募资产研究主管彼得·谢泼德（Peter Shepard）和全球产品管理及应用研究主管布莱恩·施密德（Brian Schmid）。.
点击这里收听播客： https://www.msci.com/perspectives-podcast/private-assets-withstand-public-attention
租户采用远程办公理念
2020年第一季度末，由于疫情影响，该国被迫全面封锁商业活动。2020年3月，工作场所关闭，员工在最初几周居家办公。到2020年5月，随着封锁限制的逐步放宽，工作场所开始部分重新开放，但并非所有公司都要求员工返回办公室。此外，我们仍然看到很大一部分员工居家办公。‘居家办公’和‘随时随地办公’的趋势此后日益显著，企业也对远程办公表现出开放态度。调查结果显示，大多数企业（60%）预计，未来12-24个月内，其员工中将有约21%至40%在非办公地点工作。然而，随着租户重新审视现有办公空间的密度规划，以确保员工安全复工，我们预计该行业将逐步复苏，办公空间吸纳量将在2021年下半年开始显现回升迹象。我们认为，租户可能会采用‘中心辐射式’模式，为员工提供灵活的办公地点选择，让他们可以在任何地方或客户附近工作。因此，种种迹象表明，在这种情况下，灵活办公空间的重要性将日益凸显。.
The commercialisation of the property management industry in China started in 1981 with the incorporation of China’s first property management company managing a residential property in Shenzhen. In the subsequent ten years, residential property management continued to mature with the eventual establishment of the Shenzhen Real Estate Management Bureau in 1985. One of the first Grade A office buildings to be professionally managed was the Guangzhou World Trade Centre in 1992, where it was co-managed by Savills and Guangzhou Pearl River Hotel Management. In the early days of property management in China, the sector remained immensely scattered and only basic property management services were provided. The China Property Management Association was eventually established in 2000, with the first nationwide property management regulations issued in 2003. As the property management sector continued to grow, local governments set standards for the market, requiring firms to obtain operation licenses and setting residential property management fee caps.
The industry started to undergo greater liberalisation in 2014-2016, with property managers no longer required to obtain the national ‘Certified Property Manager’ qualification license and commodity housing management fees caps removed and instead set by market forces. In more recent years, property managers have started providing value-added services (VAS) to boost revenues and profit margins. At the same time, many developers have spun off property management divisions in separate listings, with many of them given the mandate to aggressively expand market share, often through mergers and acquisitions. The property management industry is now also taking on a broader range of property types. In addition to the more standard commercial and residential developments, firms are be contracted for work at schools, hospitals, airports, sports stadiums and public utilities, to name just a few.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
