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吴伟平在

领导力、纪律与 实物资产增长

在APREA的《实物资产，真实人物》栏目中，我们采访了那些正在塑造亚太地区实物资产行业未来的领军人物，探讨推动其组织成长背后的理念、决策及领导原则。 在本期节目中，吴伟平分享了他对从房地产资产向运营平台转型、PBSA的发展、人工智能的作用，以及如何构建能够超越市场周期、具备韧性的企业的见解。.

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“亚太地区仍然是品牌住宅的重要增长引擎，但该地区未来的发展将取决于其市场的广度，,
”其规模远不及领先企业。”

亚太地区目前是全球品牌住宅市场发展最为成熟的第二大区域，约占全球所有已竣工项目的23%。尽管该地区仍保持着强劲的发展势头——预计到2032年还将有187个项目竣工——但其增长模式正在发生变化。 尽管从绝对值来看这一97%的增长率相当可观，但其增速与美洲持平，且落后于欧洲，尤其落后于中东和非洲——后者已跃升为该行业增长最快的地区。.

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利率决定走势，而非基本面。该地区租赁市场表现强劲，供应紧张，但这些因素均未能推动该行业估值重估，因为该地区的利率走势仍受制于油价，进而受制于海湾地区。 8月7日公布的美国非农就业数据（-2.3万，其中下修10.3万，平均时薪同比为3.2%， 创2021年5月以来最低水平），将9月加息概率降至42%-44%，并将加息风险推迟至10月。核心CPI稳定在2.6%，这为维持利率不变提供了依据。.

日本。. 业绩已出炉并综合汇总。三井不动产第一季度的业绩下滑符合此前预期，本财年大东京地区的每份租赁续约均以更高的租金达成。 东京建物凭借261亿日元的房产销售收益超出预期，并将业绩指引上调至创纪录水平，但住宅业务营业利润同比下降83.2%，这削弱了“公寓不受利率上升影响”这一论点。 东京都心五区的要价租金增速已从2025年12月的+5.5%加速至同比+11.4%。 制约因素是日本央行将利率维持在1.00%；市场普遍预期12月前将升至1.25%，若9月前实现我们也不会感到意外。产经大厦首轮竞标价接近1tn日元，远超500-800bn日元的预期，这表明资本化率并未走软。.

澳大利亚。. 指引是全年业绩报告中的风险所在，而非业绩本身。Stockland和Mirvac已在住宅业务方面进行调整，其EV/EBITDA指标已回升至略高于2022年低点水平，但套期保值比率高于2022年，且现有债务成本已处于高位，因此我们预计不会出现实质性恶化。.

香港。. 中端住宅市场受到终端用户需求的支撑，而豪华住宅市场则持续低迷。 资本回报是当前主旋律：Wharf REIC将其派息率上调至90%，股价收盘上涨13.7%；Link已承诺将资产处置所得用于股份回购；我们已致函Fortune REIT，敦促其对Stars of Kovan的处置所得采取同样的处理方式。.

新加坡。. 此事并无特别值得关注之处，CICT于8月12日发布的报告是最近一份重要报告。Paragon的3.9%入场收益率高于Asia Square Tower 2的3.0%，这将使2025财年预计每单位分红（DPU）提升至2.1%。.

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在雄心勃勃的政策改革、技术成本下降以及投资者踊跃参与的推动下，印度可再生能源行业在过去十年间实现了前所未有的增长。 随着可再生能源装机容量的快速扩张，以及印度计划到2030年实现500吉瓦非化石燃料装机容量的目标，预计该行业在本十年剩余时间内将需要超过1900亿至2150亿美元的投资。 尽管项目贷款、私募股权、战略投资和外国直接投资等传统融资渠道在支持这一增长过程中发挥了关键作用，但要维持下一阶段的扩张，仍需建立更高效的资本循环机制。.

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主要收获

  • 本季度全岛私人住宅（不包括执行共管公寓）共签订租赁合同22,290份，较上一季度的21,203份增长了5.1%。.
  • URA非有地私宅租金指数环比上涨0.4%。.
  • 根据第一太平戴维斯的高端非土地住宅物业样本数据，月均租金延续上涨趋势，环比上涨1.4%。.
  • 尽管新竣工量有限，但2026年第二季度已竣工的私人住宅（不包括执行共管公寓）的整体空置率上升至6.4%。.
  • 尽管预计2026年新加坡的经济增长将超过官方预测的2%至4%区间，但这对住宅租赁市场的提振作用可能有限。 跨国企业自由现金流走势参差不齐，可能限制外派人员赴海外的工作部署；而取消私宅业主迁入组屋需等待15个月的规定，则可能削弱国内租赁需求。因此，我们维持此前观点，即2026年私宅租金将基本持平。.
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在全球数字基础设施领域，全球数据中心行业刚刚度过了一个关键之年。在持续的云迁移和数字化转型推动下，加之人工智能的蓬勃发展，数据中心基础设施的需求得到了强劲提振。 2025年，全球房地产交易总额（包括单一资产销售和开发用地收购）达到$16.5亿，其中开发用地收购额较2024年激增12.4%，创下迄今为止的最高年度投资总额。 同样，莱坊（Knight Frank）针对数据中心的专项评估显示，全球稳定运营数据中心市场估值达$1.95万亿，较2024年增长39.3%。 展望未来，预计2026年至2029年间将交付48GW，这将使全球供应量增加77%。 其中，AI 供应量将从 8GW 扩大至 27GW，占总运行 IT 容量的 24.5%。.

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要点总结

  • 居住领域正逐渐成为主流：在亚太地区，机构资本正越来越多地涌入共享居住、BTR、学生公寓和老年住宅等领域。.
  • 仍存在巨大的增长空间：亚太地区占全球人口的约60%，但在2025年仅吸引了全球住宅领域12%的资本，这凸显了巨大的配置缺口。.
  • 需求继续超过供应：该地区各主要市场都面临着专业管理型租赁住房短缺的问题，这为投资者创造了长期机遇。.
  • 各市场正涌现出新的机遇：该报告重点指出，新加坡的共居、澳大利亚的BTR、香港的学生公寓以及印度快速扩张的PBSA领域均具有强劲的增长潜力。.
  • 运营专长正逐渐成为一项关键的差异化因素：投资者越来越多地将资本与本地合作伙伴关系、平台战略及运营能力相结合，以实现规模效应并提升业绩。.
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主要收获

  • 对高端办公空间的强劲需求，加上新建办公楼项目供应有限，导致租赁市场呈现两极分化。高端写字楼的入住率持续保持良好，租金也在持续增长；而质量较低的写字楼在吸引和留住租户方面则面临更大挑战。
  • 根据第一太平戴维斯汇编的数据，2026年第二季度，中央商务区甲级写字楼空置率连续第三个季度下降，环比（QoQ）下降1.0个百分点（ppt），降至5.6%。 这是自2022年第三季度以来最低的水平，当时空置率为5.2%。.
  • 由于空置率持续处于较低水平（尤其是高端写字楼），且未来供应有限，业主在租金要价和续租租金方面均保持了强硬立场。 这导致本季度中央商务区（CBD）甲级写字楼平均租金环比进一步上涨2.8%，达到每平方英尺S$10.42。.
  • 除非政治经济领域出现显著恶化，否则鉴于当前的供应限制，即使办公楼需求仅出现微幅增长，也可能导致租金出现远超预期的强劲增长。 因此，我们将2026年的租金增长预测从3%–5%上调至5%，同时预计2027年租金将进一步同比增长5%–7%。.
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随着经济增长、数字化转型、制造业及基础设施投资的推动，印度房地产市场正逐步拓展至办公租赁领域之外，机构投资者对物流、数据中心、工业园区、零售及住宅资产的持续关注也因此得到支撑。.

全球能力中心（GCC）创纪录的需求正在重塑办公空间需求，推动租户转向高质量、技术驱动的园区，并进一步提振了对机构级物业的需求。.

印度的房地产投资信托（REIT）市场也在日趋成熟，投资者越来越重视公司治理、资产质量和资本配置。总体而言，稳健的租户需求、不断扩大的国内资本池以及有选择性的机构投资，继续支撑着印度实物资产市场积极的长期前景。.

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