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地区概览

• 亚洲房地产证券已从伊朗冲突的大跌中复苏，但仍远低于年内高点，表现逊于以科技/半导体为首的亚洲股市
• 这一差距反映了人们对原油价格上涨导致依赖海湾地区的亚洲经济体通货膨胀的担忧，以及中央银行进一步紧缩政策的前景
• 亚洲货币有所回升，但仍低于 2 月份的高点；澳元是个例外，在澳大利亚央行加息后创下了年内新高
• 停火朝着达成 JCPOA 式协议的方向发展，应会推低油价，支撑国债，并推动包括房地产投资信托在内的利率敏感型行业复苏。每次宣布霍尔木兹海峡重新开放的信号都会导致美元走软，国债反弹

日本

• 尽管市场预期日本央行将利率上调 25 个基点至 1% 点，但日本央行在 4 月份的会议上仍维持利率不变。赞成加息的票数为 6 比 3，而上次会议上仅有一人反对；夏季加息仍是大概率事件，7 月会议（展望报告全文）是可能的时机
• 基于短期利率的实际利率仍为负值；日本央行越早实现正常化，对日本房地产投资信托行业就越有利，尽管交易市场强劲，但该行业的资产净值仍持续折价。如果折价持续，预计资产销售和回购将继续进行
• 三井不动产（8801）、三菱不动产（8802）和住友不动产（8830）的全年业绩将于 5 月 13 日公布。住友不动产今年以来表现优异，部分原因可能是与同行相比，其在东京写字楼的投资较高，目前与同行相比，住友不动产的市盈率溢价，资产净值折让略低；如果业绩指引令人失望，则有获利回吐的风险。艾略特持有 3.5%；如果突破 5%，将意味着更深入的参与。
• 预计 5 月以后开发商的盈利催化剂很少。日本房地产投资信托基金的一个主要催化剂是可能被纳入 Topix，决定可能在今年秋季做出。一家经纪商估计，纳入后可能会产生约 68 天的买盘影响（假设平均交易价值为 25%），58 家 J-REITs 中有 47 家达到市值门槛

澳大利亚

• 自 2025 年末以来，A-REITs 一直承受着沉重的抛售压力，因为澳大利亚央行在 2 月、3 月和 5 月扭转了方向并加息，解除了 2025 年的所有减息措施；这可能是澳大利亚央行历史上最短的加息周期。
• 由于大部分 A-REIT 债务成本已被锁定，利率风险已被对冲，因此与 2022-23 年相比，对收益的影响应得到控制
• 鉴于伊朗战争对需求的潜在干扰，即使输入性通胀短期内上升，澳大利亚央行现在也可能会暂停。澳元走强也有助于通胀。A 类房地产投资信托基金历来在利率峰值后表现优异
• 5 月 12 日的联邦预算案是近期的主要催化剂。政府将取消现有物业的负资产负债率，但预计将保留新建物业的负资产负债率。

新加坡和香港

• 一项具有里程碑意义的交易正在进行中：花旗集团（Khazanah）和淡马锡（Temasek）将以约 57 亿新元（约 3030 新元/平方英尺）的价格出售滨海一号（Marina One），略低于吉宝房地产投资信托基金（Keppel REIT）为 MBFC Tower 3 支付的 3268 新元/平方英尺的价格。传闻中的买家是凯德置地和香港置地（HKL）。
• 如果凯德置地进行收购，将验证香港置地向 SCPREF 注入资产的定价，并预示着写字楼的估值将普遍向好。凯德置地很可能需要建立一个第三方基金，因为收购不会增加中海信托的收益，而中海信托刚刚以类似的估值出售了滨海湾资产。
• 新加坡政府于 5 月 8 日宣布了针对欧盟委员会的降温措施（延长持有期、取消延期付款计划）。这些措施对开发商的近期影响有限，但对于业绩优于 S-REITs 的新加坡开发商而言，针对中部以外地区住宅价格的更广泛措施的风险仍然令人担忧。.