思想引领

在最近举行的亚太房地产协会新加坡会议上，行业领袖和专家们探讨了房地产资产的市场趋势、资本流动和新兴机遇。虽然讨论承认近期存在不确定性，但总体情绪集中在为下一阶段的增长定位。这些要点捕捉到了目前影响整个地区投资战略的核心主题。.

主要收获

• 2025 年第四季度的推盘量环比下降 37.2%，降至 2,632 套，新房销售量环比下降 10.6%，降至 2,940 套。.
• 在经历了连续两个季度的增长之后，2025 年第四季度的二手车销量环比下降了 8.7%，降至 3,759 台。.
• 新加坡人的非有地住宅销售总量环比下降了 15.51 个百分点，降至 4,900 个单位，而新加坡永久居民（PR）的销售量环比温和收缩了 1.51 个百分点，降至 929 个单位。.
• 在第一太平戴维斯的一篮子非土地私人豪宅项目中，2025年第四季度的价格继续环比上涨0.51TP3，达到每平方英尺$2,640。.
• 在 2022 年年中左右开始的全岛范围内的重大价格重定之后，可能还需要一到两年的时间才能再次出现更广泛的、全市场范围内的重新定价。2026 年，我们可能会在中部其他地区（RCR）和中部核心地区（CCR）看到一些重新定价的情况，因为中部其他地区的部分推盘预计会出现价格与中部核心地区重叠的情况。总体而言，我们预计 2026 年私人住宅价格将上涨约 3%。.

主要收获

• 季节性因素，包括年末节日期间以及外籍人士和留学生流入放缓，导致 2025 年第四季度全岛租赁合同季度环比大幅下降 27.4%。这种回落在各个细分市场和地区都很普遍。.
• 在租赁活动低迷的同时，全岛非有地私人住宅的租金也面临下调压力，这反映出大量可出租的空置单位。.
• 2025 年的小幅同比增长为 2026 年提供了基线。由于新完工量预计将稳定在 6083 个单位左右--与 2025 年相对较低的供应量基本一致--2026 年上半年的租金可能会基本保持稳定，尤其是如果空置率保持在 6.5% 以下的话。本地居民和常住居民（主要是那些等待私人住宅完工的居民）对临时租赁住房的需求，可能有助于抵消外籍人士流入减少带来的租赁需求疲软。总体而言，预计 2026 年无土地私人住宅的租金将大致持平。

主要收获

• 10 月份和 11 月份的零售额（不包括汽车）均有所增长，而食品和饮料（F&B）销售额则在 10 月份恢复了增长。.
• 尽管 2025 年下半年的情况有所改善，但 2025 年上半年的需求疲软影响了整体表现，使得全岛零售业的空置率在 2025 年第四季度大致保持不变。.
• 根据第一太平戴维斯的一篮子零售物业数据，乌节和郊区的平均月租金同比均有小幅增长。.
• 在供应渠道紧张和旅游业持续复苏的支持下，今年的出租率和租金，尤其是黄金购物区的出租率和租金，预计将有 1% 至 2% 的小幅增长。就郊区购物中心而言，由于主要购物中心的空置率仍然较低，因此预计租金仍将有相同幅度的增长。

主要收获

• 2025 年，工厂和仓库空间的总租赁活动略有增长，第一太平戴维斯的一篮子优质仓库和物流租金录得更强劲的增长。相比之下，优质多用户工厂空间的租金增长继续放缓。.
• 投资者的谨慎情绪持续存在，拖累了分层工业销售，导致 2025 年工业投资销售总额下降。.
• 对剩余土地年限较短的工业资产的强劲需求，支撑了第一太平戴维斯一篮子中 30 年租赁期工业物业价格的加速增长。相反，永久产权和 60 年租赁期的工业地产价格增长放缓。.
• 2025 年，商业园区的租金增长略有加强，而高规格工业用地的租金增长则受到抑制。.
• 由于美国最近征收关税，以及企业在邻国寻求成本优势，区域供应链继续受到重塑。在此背景下，预计 2026 年普通仓储空间的租金增长将放缓，而多用户工厂空间的租金预计将因其成本效益而上涨。.

主要收获

• 企业越来越多地采用 “追求品质 ”的办公选址策略，AAA 级写字楼在新的顶级办公空间紧缺的支持下继续被吸纳。.
• 根据第一太平戴维斯的数据，2025 年第四季度，CBD 甲级写字楼的空置率环比下降了 0.3 个百分点，降至 6.7%。全年空置率下降了 1.3 个百分点，扭转了 2024 年 1.5 个百分点的增长趋势。.
• 由于新开发的写字楼数量有限，且空置率较低，2025 年第四季度，CBD 甲级写字楼平均租金连续第七个季度环比上涨 0.3%，达到每平方英尺 S$9.96。2025 年全年，写字楼租金上涨了 1.8%，超过了 2024 年的 1.1%。.
• 2026 年和 2027 年，CBD 甲级写字楼的租金预计将全面上涨。甲级写字楼将主要由财力雄厚的大公司和家族办公室占据，而非甲级写字楼随着时间的推移，要么被重新开发，要么空置率上升，因为它们的租户群体由面临更大利润压力的小型细分行业组成。我们对 2026 年 CBD 甲级写字楼租金的预测仍为 +2%。.

主要收获

• 2025 年最后一个季度，新加坡房地产投资销售总额达 109.7 亿新加坡元。虽然与上一季度相比下降了 3.31TP3，但活动水平仍然保持稳定。值得注意的是，第三季度的基数较高，为 $113.5 亿美元。.
• 在较低的融资成本和大多数房地产领域强劲的基本面支撑下，来自 S-REITs、机构投资者和高净值个人的投资活动保持健康。此外，美国总统特朗普征收关税的影响也没有最初预期的那么严重。.
• 2026 年投资销售市场的前景不仅受利率轨迹的影响。地缘政治发展的多变性和不稳定性日益增加了情况的复杂性。鉴于这些情况，我们将2026年的投资销售额预测维持在约S$340亿美元，与2025年的水平保持一致。在实物资产中，今年可能表现较好的行业包括写字楼、零售和具有重建潜力的物业。.