思想引领

随着办公室到岗率趋于稳定、人工智能应用加速以及企业日益重视高端办公空间，亚太地区各企业的办公空间转型已进入新阶段。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2026年亚太地区企业办公空间需求调查》显示，半数受访者预计未来三年内其办公空间将有所扩大。.
 
该调查汇集了该地区650多位企业房地产高管的见解，内容涉及他们对工作场所的优先事项和战略、发展计划以及人工智能应用的看法。.

主要研究结果包括：

• 85% %的投资者预计未来五年内将增加在“Living”领域的投资。.
• 投资者越来越青睐那些状况稳定、能产生收益且具有防御性的“生活类”资产。近期的市场波动促使 一半 受访者中，有更多人表示更倾向于选择稳定的、能产生收益的资产，但只有 17% 预计在未来一到三年内，稳定型收购将成为最可能的交易结构，这反映出日本境外符合机构投资标准的物业供应有限。由此产生的不平衡，加之开发环境充满挑战，正推动资本转向其他进入市场的途径，其中73%正在积极考虑重新定位或改变用途的策略。.
• 澳大利亚/新西兰 和 日本 在潜在投资方面，该市场明显领先于亚太地区的其他市场，这反映了日本机构投资规模与澳大利亚住房供应不足共同支撑了其增长潜力。.
• 市场透明度不足仍是制约投资的因素。买卖双方的定价差距是首要的投资挑战，这一点已被 44% 受访者中，其次是开发可行性（29%). 交易数据有限且透明度参差不齐，使得投资者更难对资产进行估值并配置资本。.

数据中心已成为亚太地区基础设施投资的核心支柱。.

在人工智能应用、云计算扩展、企业数字化转型以及数字主权举措的推动下，该行业持续吸引着大量资本。与此同时，电力、土地和开发能力方面的限制正在重塑投资者、运营商和开发商识别并把握增长机遇的方式。.

随着数字基础设施行业的竞争日益激烈，在亚太地区的许多市场中，获取可靠的市场情报和稳健的投资基准仍然十分有限。了解那些影响业绩、风险和长期价值创造的因素，如今比以往任何时候都更为重要。.

最新发布的《2026年亚太地区数据中心投资格局》报告对正在重塑该地区数据中心行业的趋势进行了全面分析，并提供了涵盖14个关键市场的深度洞察。.

下载该报告，深入了解：

• 亚太地区数据中心市场的资本流向
• 哪些地区正逐渐成为该地区下一个数字基础设施枢纽？
• 影响投资决策和市场表现的关键因素
• 将决定未来增长和价值创造机遇的发展趋势

要点总结

• 居住领域正逐渐成为主流：在亚太地区，机构资本正越来越多地涌入共享居住、BTR、学生公寓和老年住宅等领域。.
• 仍存在巨大的增长空间：亚太地区占全球人口的约60%，但在2025年仅吸引了全球住宅领域12%的资本，这凸显了巨大的配置缺口。.
• 需求继续超过供应：该地区各主要市场都面临着专业管理型租赁住房短缺的问题，这为投资者创造了长期机遇。.
• 各市场正涌现出新的机遇：该报告重点指出，新加坡的共居、澳大利亚的BTR、香港的学生公寓以及印度快速扩张的PBSA领域均具有强劲的增长潜力。.
• 运营专长正逐渐成为一项关键的差异化因素：投资者越来越多地将资本与本地合作伙伴关系、平台战略及运营能力相结合，以实现规模效应并提升业绩。.

主要收获

• 对高端办公空间的强劲需求，加上新建办公楼项目供应有限，导致租赁市场呈现两极分化。高端写字楼的入住率持续保持良好，租金也在持续增长；而质量较低的写字楼在吸引和留住租户方面则面临更大挑战。
• 根据第一太平戴维斯汇编的数据，2026年第二季度，中央商务区甲级写字楼空置率连续第三个季度下降，环比（QoQ）下降1.0个百分点（ppt），降至5.6%。 这是自2022年第三季度以来最低的水平，当时空置率为5.2%。.
• 由于空置率持续处于较低水平（尤其是高端写字楼），且未来供应有限，业主在租金要价和续租租金方面均保持了强硬立场。 这导致本季度中央商务区（CBD）甲级写字楼平均租金环比进一步上涨2.8%，达到每平方英尺S$10.42。.
• 除非政治经济领域出现显著恶化，否则鉴于当前的供应限制，即使办公楼需求仅出现微幅增长，也可能导致租金出现远超预期的强劲增长。 因此，我们将2026年的租金增长预测从3%–5%上调至5%，同时预计2027年租金将进一步同比增长5%–7%。.

主要亮点

0. 近年来，住宅领域一直是亚太地区最具韧性的房地产板块

• 那是一段 这是唯一一个在新冠疫情期间和全球加息周期中投资额均实现增长的行业，分别为51%和18%, ，分别。.
• 租金涨幅也一直超过通胀率和利率, ，在保持实际收入的同时，确保其与融资成本之间的利差保持在正值范围内。.
• 这些特点共同突显了亚太地区的生活方式，使其成为一种 在多元化的房地产投资组合中，进行具有吸引力且以收益为导向的资产配置.

1. 结构性需求已不再是决定性因素，执行力才是

• 亚太地区的人口结构变化，特别是 家庭规模缩小、单身家庭数量增加、持续的城市化以及跨境流动, ，正在推高住房需求，并加剧住房可负担性方面的压力。.
• 与此同时，……正在发生 长期存在的住房短缺问题以及较高的购房门槛, ，这进一步推动了需求向租赁解决方案的转移。.
• 政府政策已成为推动经济增长的关键动力, ，通过移民和劳动力流动来提振需求，同时通过规划和监管改革，为机构化租赁住房营造更有利的环境。.
• 政策支持下的人口增长与持续的住房供应相结合，进一步巩固了 需求透明度, 支持 高入住率 并为……创造了有利条件 可持续的租金增长和长期收入韧性.
• 人口结构带来的利好因素和政策改革支撑着需求并扩大了可投资范围，但 超额收益将越来越取决于投资者如何进入市场、运作资产以及扩大资产规模.

2. 亚太地区没有一种通用的生活策略

• 尽管亚太地区（APAC）的居住地产投资机会正在扩大，但这并非一个同质化的资产类别。每个市场的子行业都遵循着不同的制度化发展路径，从而提供了 不同的风险收益特征和入市策略.
• 在 日本, 直接收购已实现稳定的多户住宅资产 鉴于市场的现状，这仍然是最佳策略 成熟的深度和流动性.
• 澳大利亚的PBSA和合租行业 融合了 从零开始的开发和改造机会.
• 在 新加坡, ，进入该市场的策略 共享居住行业 主要围绕……展开 现有资产的适应性再利用与改造.
• 香港 PBSA 很可能是 亚太地区最具转化导向的房产市场, ，这得益于政策改革。.
• 韩国’的住宅市场正处于 制度化的早期阶段, ，为投资者创造机会，使其能在更广泛的市场发展之前建立运营能力和采购网络。.

3. 运营能力和规模正逐渐成为阿尔法收益的核心来源

• 收益管理、产品定位、主动资产管理及本地专业知识 正在日益推动业绩增长。.
• 区域性平台 可以提升采购效率、规范设计与采购流程、优化定价和运营，并开辟多种资本周转和退出途径。.

APREA日本房地产投资信托论坛的要点

• 市场基本面的改善以及资本市场举措的扩大，正为扩大投资者参与范围、提升市场流动性以及增强日本房地产投资信托（REIT）行业的长期竞争力创造机遇。.

• 主动资产管理、投资组合优化和卓越运营正日益成为创造价值的重要来源，投资者在追求稳定收益的同时，也越来越重视增长。.

• 随着可投资领域不断扩大，私募房地产投资信托（REITs）的规模持续扩大，并获得越来越多的机构支持；与此同时，物流、住宅、医疗保健、数据中心和社会基础设施等另类领域也正涌现出新的投资机会。.

• 日本房地产市场的结构性变化，加上行业各利益相关方之间更紧密的合作以及持续的产品创新，正为上市和私募REITs的下一阶段可持续增长奠定基础。.

在整个亚太地区，住宅领域的供应正越来越多地源于其他资产类别的结构性调整。酒店资产减值、写字楼老化、服务式公寓供过于求以及有针对性的监管改革，正在重塑行业格局。从零开始的开发项目在某些情况下依然可行，但往往已不再是主要的进入途径。.