市场前景

继7月非农就业数据表现疲软（最初为负值，但随后上修至微增）之后，8月非农就业人数增加了16.2万，远超市场普遍预期的5.3万至8.0万区间，失业率维持在4.1%。 虽然有人可能会指出，新增就业岗位多为低薪岗位，且仍集中在教育和医疗保健领域，但显然这为
这对美联储来说是个棘手的问题。.

即将于11日公布的CPI数据将备受关注。结合就业数据以及布伦特原油价格的波动——该油价在4月30日触及120.88美元高点后，于9月4日一度跌至94.71美元， 随后因美伊紧张局势再度升级，上周价格又回升至100美元附近，9月15日至16日的FOMC会议将再次成为加息与维持利率不变之间的一场真正博弈，而非
一个月前，市场已趋于稳定，且略微偏向宽松。.

亚洲房地产证券——2026年7月展望

7月初，受油价下跌、美国就业数据疲软以及资金从表现强劲的科技股和半导体股中部分轮动等因素支撑，亚洲房地产证券出现小幅反弹。下半年伊始的投资组合再平衡，也可能为房地产等被忽视的板块提供技术性支撑。 关键问题在于，原油价格走低和美国就业数据疲软是否足以扭转固定收益市场的情绪，并缓解市场对美联储下一步可能进一步收紧政策的担忧。各央行仍将依据数据作出决策，但政策立场的鹰派基调有所缓和，将成为推动亚洲房地产投资信托基金（REITs）和房地产股票实现更持续复苏的最明确催化剂。.

• 日本： 鉴于其规模和定价，富士媒体集团备受期待的房地产业务出售应能成为积极的催化剂。自第一季度以来，随着日本国债收益率上升，开发商和日本房地产投资信托基金（J-REITs）表现疲软，但交易市场依然强劲，且日本房地产投资信托基金的估值已回落至约0.85倍净资产收益率（P/NAV）。 我们预计资产出售和单位回购将持续进行，甚至可能加速。日本央行将于7月30日至31日召开会议，预计在6月将短期利率上调至1%后将维持利率不变，而第四季度或明年进一步加息的可能性较大。.

• 澳大利亚： 在2025年底开始的股价回调之后，由于降息预期逆转为澳大利亚储备银行（RBA）三次加息，我们仍持非常乐观的态度。市场共识可能再次过于鹰派，随着房地产市场走软和劳动力市场放缓，目前出现较长时间的暂停加息的可能性似乎更大。8月份的业绩将至关重要，尤其是2027年的业绩指引。 关键问题在于营收增长，我们对悉尼和布里斯班的零售、工业及中央商务区（CBD）写字楼市场持乐观态度。住宅业务盈利仍面临压力，但估值似乎已反映出2027年成交量将走弱的预期。.

• 香港： 房地产证券在此前表现强劲、跑赢大盘之后，过去两个月经历了大幅回调。短期内利好因素有限，对中国对外直接投资的严格审查仍对住宅需求构成压力，而新盘推出速度已然放缓。 香港银行同业拆借利率（HIBOR）的下降将有所帮助，但这可能需要美联储采取宽松政策，而这并非当前的基本假设。中环写字楼租金和高端零售趋势持续向好，这应能为持有中环写字楼和高端零售资产的业主提供支撑。.

• 新加坡： 我们预计短期内S-REIT板块不会出现重大催化剂。利率虽仍处于低位，但已悄然走高，3个月期SORA已从4月份的低点1.01%升至1.10%。 整体市场环境依然利好，但由于缺乏新的催化剂，且泛市场投资者的轮动买盘有限（他们仍更青睐金融股而非房地产投资信托基金），S-REITs 仍处于区间震荡状态。.

地区概览

• 亚洲房地产证券已从伊朗冲突的大跌中复苏，但仍远低于年内高点，表现逊于以科技/半导体为首的亚洲股市
• 这一差距反映了人们对原油价格上涨导致依赖海湾地区的亚洲经济体通货膨胀的担忧，以及中央银行进一步紧缩政策的前景
• 亚洲货币有所回升，但仍低于 2 月份的高点；澳元是个例外，在澳大利亚央行加息后创下了年内新高
• 停火朝着达成 JCPOA 式协议的方向发展，应会推低油价，支撑国债，并推动包括房地产投资信托在内的利率敏感型行业复苏。每次宣布霍尔木兹海峡重新开放的信号都会导致美元走软，国债反弹

日本

• 尽管市场预期日本央行将利率上调 25 个基点至 1% 点，但日本央行在 4 月份的会议上仍维持利率不变。赞成加息的票数为 6 比 3，而上次会议上仅有一人反对；夏季加息仍是大概率事件，7 月会议（展望报告全文）是可能的时机
• 基于短期利率的实际利率仍为负值；日本央行越早实现正常化，对日本房地产投资信托行业就越有利，尽管交易市场强劲，但该行业的资产净值仍持续折价。如果折价持续，预计资产销售和回购将继续进行
• 三井不动产（8801）、三菱不动产（8802）和住友不动产（8830）的全年业绩将于 5 月 13 日公布。住友不动产今年以来表现优异，部分原因可能是与同行相比，其在东京写字楼的投资较高，目前与同行相比，住友不动产的市盈率溢价，资产净值折让略低；如果业绩指引令人失望，则有获利回吐的风险。艾略特持有 3.5%；如果突破 5%，将意味着更深入的参与。
• 预计 5 月以后开发商的盈利催化剂很少。日本房地产投资信托基金的一个主要催化剂是可能被纳入 Topix，决定可能在今年秋季做出。一家经纪商估计，纳入后可能会产生约 68 天的买盘影响（假设平均交易价值为 25%），58 家 J-REITs 中有 47 家达到市值门槛

澳大利亚

• 自 2025 年末以来，A-REITs 一直承受着沉重的抛售压力，因为澳大利亚央行在 2 月、3 月和 5 月扭转了方向并加息，解除了 2025 年的所有减息措施；这可能是澳大利亚央行历史上最短的加息周期。
• 由于大部分 A-REIT 债务成本已被锁定，利率风险已被对冲，因此与 2022-23 年相比，对收益的影响应得到控制
• 鉴于伊朗战争对需求的潜在干扰，即使输入性通胀短期内上升，澳大利亚央行现在也可能会暂停。澳元走强也有助于通胀。A 类房地产投资信托基金历来在利率峰值后表现优异
• 5 月 12 日的联邦预算案是近期的主要催化剂。政府将取消现有物业的负资产负债率，但预计将保留新建物业的负资产负债率。

新加坡和香港

• 一项具有里程碑意义的交易正在进行中：花旗集团（Khazanah）和淡马锡（Temasek）将以约 57 亿新元（约 3030 新元/平方英尺）的价格出售滨海一号（Marina One），略低于吉宝房地产投资信托基金（Keppel REIT）为 MBFC Tower 3 支付的 3268 新元/平方英尺的价格。传闻中的买家是凯德置地和香港置地（HKL）。
• 如果凯德置地进行收购，将验证香港置地向 SCPREF 注入资产的定价，并预示着写字楼的估值将普遍向好。凯德置地很可能需要建立一个第三方基金，因为收购不会增加中海信托的收益，而中海信托刚刚以类似的估值出售了滨海湾资产。
• 新加坡政府于 5 月 8 日宣布了针对欧盟委员会的降温措施（延长持有期、取消延期付款计划）。这些措施对开发商的近期影响有限，但对于业绩优于 S-REITs 的新加坡开发商而言，针对中部以外地区住宅价格的更广泛措施的风险仍然令人担忧。.

4 月 8 日宣布的脆弱的伊朗-美国停火协议引发了急剧的风险反弹，尽管协议条款的不确定性和霍尔木兹海峡航运的持续中断都要求我们在短期内保持谨慎。传言中的中国作为调解人的角色是一个建设性的发展。一个恢复石油流动的可信决议应能使亚洲风险资产大幅受益。另外，美国经济增长疲软，部分原因是石油价格上涨成为需求税，这可能促使美联储在 2026 年晚些时候采取宽松政策，为亚洲股票和货币带来额外的利好。.

日本 是近期事件最多的市场。日本央行将在 4 月 27-28 日的会议上加息（概率约为 50-60%），但我们倾向于在工资数据和冲突解决之前在夏季加息。鉴于投资者对加息周期和实际收入增长的熟悉程度，我们预计加息不会对日本房地产投资信托基金产生实质性的负面影响。东京写字楼的基本面仍然异常紧张（8% 的租金年增长率，2.2% 的空置率），主要开发商 2026 财年 3 月的业绩/指导是即将到来的关键催化剂。日本房地产投资信托基金在第一季度表现不佳，可能反映了日本机构在财政年度结束时的抛售压力，而非基本面恶化。.

澳大利亚 面对澳大利亚央行的分歧（上次决定为 5:4），如果供应驱动型通胀导致需求破坏，澳大利亚央行可能不需要像人们担心的那样激进地收紧货币政策。住宅类股 Stockland 和 Mirvac 的交易价格处于多年来的折价水平，如果宏观数据疲软，则可能出现大幅重估。预计嘉民集团（Goodman Group）将上调全年业绩指引；Scentre Group 的业绩指引似乎较为保守，可能会带来正面惊喜。.

新加坡和香港 尽管冲突带来了风险，但这两家公司都以稳健的基本运营趋势进入了报告季。新加坡住宅市场表现坚挺；新加坡房地产投资信托基金（S-REIT）的数据中心类股票仍是一个明显的反常现象，尽管基本面强劲且收益率诱人，但与美国同行相比，其表现大幅落后（DCREIT +2.4% vs. Digital Realty +22.4% YTD）。新加坡金管局预计将允许新元升值以管理通胀，从而控制国内利率。在香港，第一季度交易量同比增长 46%，达到 23,300 个单位，但如果地缘政治情绪恶化，库存过剩和拥挤的推出渠道将带来需求空洞的风险。大市值开发商（新鸿基累计同比增长 46%，环比增长 111%）的表现已十分疲软；在当前水平，风险回报的吸引力较低。.

近期主要催化剂 日本央行 MPM（4 月 27-28 日）、日本 CPI（4 月 24 日）、澳大利亚央行决议（5 月，待定）、主要开发商财报

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