气候适应是企业经营的必然要求，不应再需要就此进行辩论或辩护
与会专家强调，各组织已经面临气候变化的影响，例如生产力下降和资产脆弱性加剧，因此不应再纠结于“适应是否必要”这一问题。重点应放在规划和推广解决方案上，以保护资产、运营以及企业的长期生存能力，而不是试图说服领导层相信气候风险对企业构成了威胁。.
要弥合气候风险评估与投资之间的差距，就需要将适应措施以金融术语来表述
尽管许多组织都在开展气候风险评估，但将评估结果转化为具体行动仍面临挑战。要获得投资，需要一份清晰的商业案例，通过“避免的损失”、“节能”、“碳定价”和“资产价值保护”等指标，量化适应措施的财务价值。将这一过程与融资窗口相协调也至关重要，以确保解决方案能够在适当的投资支持下付诸实施。 当适应举措的效益以财务术语明确表述，并与现有的资本规划周期相协调时，这些举措更容易获得投资。.
基于自然的解决方案（NbS）是指与自然系统协同运作并增强其功能，以应对气候、社会和经济挑战的行动。这些方案既包括绿色屋顶、雨水花园和透水路面等局部措施，也包括湿地修复、红树林恢复和城市森林建设等更大规模的干预措施。NbS 可以带来多重效益，例如增强应对气候变化影响的能力、提升生物多样性、为人们提供绿色空间，从而对人们的福祉产生积极影响。在快速城市化和气候风险交织的亚太地区，NbS 对于保障未来资产的可持续性，同时带来积极的环境和社会效益至关重要。.
实物资产行业高度依赖稳定、运转良好的自然系统来提供清洁水源和调节气候。随着气候变化的影响日益频繁和强烈，这种依赖性转化为实质性风险：洪水、山体滑坡、干旱、热应激和生态系统退化，这些都会直接降低资产的性能和价值。.
| 在东盟，基于自然的解决方案越来越被认为是一种经济有效的应对气候变化的措施，既能减缓气候变化，又能适应气候变化。. |
在场地层面，城市基于自然的解决方案（NbS）可以带来可衡量的效益。绿色屋顶和垂直绿化墙通过隔热保温和缓解城市热岛效应来降低能源需求。雨水花园和生物滞留池改善了雨水管理，降低了洪水风险并减少了维护成本。例如，曼谷的人工湿地和屋顶农场已被证明可以减少高达851吨的径流，同时降低地表温度数度。这些措施不仅可以降低运营成本，还可以帮助建筑项目满足日益严格的建筑规范和环境、社会及公司治理（ESG）要求，从而获得绿色融资。.
除了单个资产之外，景观尺度的基于自然的解决方案（NbS）对于长期韧性至关重要，亚太地区已有不少成功案例。例如，越南和菲律宾沿海地区红树林的恢复，既能提供天然的防洪屏障，又能支持当地居民的生计。同样，马尼拉湾周边湿地的恢复所带来的防洪效益，其价值超过年度投资成本的30倍。这些生态系统层面的干预措施保护了整个流域和城市区域，间接地维护了亚太地区实物资产的价值和可持续性。.
重要的是，来自实物资产市场的证据表明，基于自然的解决方案（NbS）整合能够带来切实的财务收益。拥有卓越绿色环保资质和自然环境优势的建筑，其租金和售价通常可获得5-10%的溢价，入住率更高，且更能抵御保险成本上涨的影响。在气候风险威胁到缺乏韧性的房产可能沦为搁浅资产的地区，NbS正逐渐成为一种防御策略和竞争优势的驱动力。.
要开始整合基于区块链的解决方案，资产所有者应该采取分阶段、务实的做法：
基于自然的解决方案不再是可有可无的附加功能；它们对于亚太地区房地产的韧性、绩效和长期盈利能力至关重要。从小型现场设计到景观层面的生态修复，基于自然的解决方案提供了一种经济高效的途径，使房地产投资组合与气候变化、监管变革和投资者预期保持一致。现在采取行动的房地产所有者不仅可以抵御日益严峻的气候风险，还能在构建自然友好型、面向未来的经济体系中占据领先地位。.
欲了解更多信息，请查看APREA的“亚太地区房地产自然解决方案实践指南”一份全面的指南，详细介绍了将 NbS 嵌入到房地产行业以释放长期价值和增强其韧性的商业案例和战略框架。.
文章作者：
作者：伯尼·德瓦恩，Yardi亚太区高级区域总监
去年，人工智能从媒体热议走向了实际应用，房地产行业对技术的态度也随之转变。但这种发展势头能否转化为成熟？Yardi 的年度房地产科技调查将追踪该行业的发展程度和速度。.
六年来，Yardi 一直对亚太地区房地产行业的领导者进行技术应用调查——而我们的调查结果证实了大家早已知晓的事实：房地产行业在技术应用方面落后于其他行业，而非领先。.
出人意料的转折？去年房地产市场发生了变化。.
到2024年，亚洲有261家企业、澳大利亚有271家企业、新西兰有351家企业开始部署人工智能系统。诚然，只有12-161家企业的解决方案发展成熟且持续增长。而且，部署并不等同于整合。但这毕竟是一个开始。.
所以，今年我们关注的是测试与实际应用之间的差距。不仅要关注谁在使用人工智能，还要关注谁从中获得了价值以及如何获得价值。.
来源：Yardi，2024 年。.
人工智能在组织架构图中步步高升
2024年，我们让AI帮我们撰写电子邮件。2025年，我们将让具有自主性的AI来管理我们的日程安排、分配任务并督促我们按时完成工作。.
想象一下这样的数字化组织架构图：智能体被分配任务，向其他智能体汇报工作，并与人类同事互动。这些智能体不仅仅是协助者，他们还会执行任务、向上级汇报并不断学习。.
我们已经开始看到一些早期案例应用于房地产领域。例如，经纪人可以对维修请求进行分类、管理租赁流程或实时更新记录。.
这种编排需要能够流畅地进行人工智能交互的软件，因此我们的调查提出了以下问题：谁准备让这些代理投入使用？
机器人来了（双方都是如此）
如果说人工智能是引领变革的前线力量，那么网络安全就是幕后的战斗。尽管如此，我们2024年的调查发现，整个行业准备不足：亚洲有33%家企业、澳大利亚有37%家企业、新西兰有53%家企业已经遭遇过网络安全事件或数据泄露。.
人工智能如今已落入攻击者之手。深度伪造技术越来越难以识别。网络钓鱼手段也日趋复杂。而传统的防火墙并非为应对人工智能生成的代码而设计。.
房地产行业正在迎头赶上，虽然速度缓慢。我们已经观察到，对审计和培训的投资正在不断增加。但这不能一蹴而就，也不能仅仅是技术团队的责任。.
今年我们想知道：您的网络安全战略是否随着威胁形势的变化而快速发展？
来源：Yardi，2024 年。.
房地产市场迎来新变化
在科技应用竞赛中，房地产行业一直以来都是起跑线上最慢的行业。但这种情况或许会改变。我们2024年的数据显示，他们对变革的抵触情绪有所降低，尝试的意愿也更强了。.
但现在，首席信息官们正面临着来自同事和高管的一系列新问题：“我们能用人工智能来解决这个问题吗？” 这的确是个合理的问题，但往往却问错了方向。它暴露出一种根深蒂固的观念：技术只是锦上添花。 后 事实，而不是建立业务的手段。 在.
我们关注的不仅仅是用户采纳率。我们想知道：是什么因素真正产生了影响？
接下来该你了
2025 年 Yardi 房地产科技调查现已在亚洲地区启动，澳大利亚和新西兰的调查也将很快上线。我们希望了解过去一年发生了哪些变化，以及您未来的规划。.
您的真知灼见有助于行业衡量发展成果、挑战固有观念并明确共同目标。工具本身并不能带来实际成效——真正起作用的是智能系统、智能策略和共享学习。.
有兴趣参与吗？
随着可持续性成为房地产长期价值创造的关键支柱，凯德集团（CLI）开发了专有的可持续性回报（RoS）框架，以严格评估绿色资本支出的财务影响。.
RoS框架是一款数据驱动的决策工具，它评估影响财务绩效的八个关键变量：绿色资本支出、公用事业成本节约、碳排放成本降低、租金溢价、更长的租赁期限、更低的利率、更低的保险费以及更高的资产估值。通过量化风险和收益，该模型使资产管理者能够全面了解可持续发展举措所能释放的切实价值。.
RoS框架不仅仅是一项报告指标，更是资本配置的指南针，指导投资决策、资产层面的预算制定以及资产提升或改造项目的成本效益分析。在监管标准、投资者预期和气候适应能力快速发展的环境下，拥有一套结构化的方法来评估可持续投资的财务可行性不仅是审慎之举，更是至关重要的。CLI的RoS框架弥合了环境责任和财务问责之间的鸿沟，确保所有关于可持续性的决策都基于环境目标和财务纪律。.
本文摘自白皮书“可持续发展挂钩保险：奖励气候风险适应”由 Link Asset Management、AXA 和 Marsh 联合出版。.
几十年来，房地产行业一直将保险视为开展业务的必要成本——一种防范不可预见风险的保障措施，但很少将其视为创造价值的工具。.
这种模式正在转变。.
Link Asset Management (Link) 提出了如何将房地产气候适应力措施与保险条款联系起来——这种模式不仅提供保护，而且积极奖励对气候适应措施的投资。.
通过量化气候风险并进行有针对性的韧性投资，领展集团（Link）通过其保险经纪公司达信香港（Marsh Hong Kong）获得了保障。 11.7% 减少 在财产保险保费方面，Link 的表现显著优于行业平均水平（约 31 万亿至 3 万亿美元）。更重要的是，Link 还进行了谈判…… 额外降低 7.5% 保费 与损失率挂钩，从而为继续投资长期气候准备工作创造了直接的经济动力。.
本案例研究不仅仅关乎一家公司的成功。更重要的是，它突显了房地产公司和保险公司在调整激励机制和增强气候适应能力方面所面临的根本性转变和实时机遇。.
从风险意识到行动中的韧性
极端天气事件不再是异常现象，而是现实存在的。 2023年9月，香港遭遇超强台风“莎拉”和破纪录的暴雨的双重打击。, 造成了大范围的财产损失。房地产行业的常规应对措施是被动的：提交索赔、承担损失，并准备迎接不可避免的保费上涨。.
林克选择了不同的方法。. 它没有将韧性视为成本，而是将其视为投资机会——一种可以量化、优化并最终获得回报的投资机会。.
Link 将其与保险公司的关系从交易关系重新定义为 风险管理领域的合作:
通过整合风险识别、有针对性的缓解措施和透明的保险公司参与，Link 将韧性从一种防御措施转变为一种财务优势.
韧性框架：气候适应的六大支柱
构建与韧性挂钩的保险模式需要结构化的、数据驱动的方法。Link 的框架由六个相互关联的支柱组成：
这些支柱中的每一个都融入了Link的韧性关联保险结构，从而确保可衡量的风险降低、运营稳定性和长期财务节省。.
从韧性到竞争优势
Link的“韧性优先”策略取得了显著成效：
Link通过将气候韧性融入其运营和财务战略，证明了这一点。 气候适应不仅仅是一种防御措施，它更是一种价值驱动力。.
“我们欢迎领展房地产投资信托基金为增强其资产的韧性和可持续性所做的努力，并很高兴通过提供有保障的保险能力和条款细则来表达我们的支持。”. 极端天气和气候风险对房地产行业来说是切实存在的问题，只有所有利益相关者共同努力才能最好地解决这些问题。.”
——由一家保险公司匿名报价
接下来会发生什么？
房地产行业正处于十字路口。日益加剧的气候风险将继续挑战传统的保险模式，但是 Link的韧性挂钩保险结构提供了一个可复制的蓝图 对于其他资产所有者而言。.
从被动保险向主动风险管理的转变已经开始——谁会效仿？
在投资者、监管机构和利益相关者对切实有效的气候行动日益增长的期望推动下，解决范围3排放问题在房地产领域变得愈发重要。世界绿色建筑委员会的数据显示，建筑排放约占全球能源相关碳排放量的39%。其中，约11%是隐含碳排放，即材料和施工过程中产生的碳排放。随着建筑运营效率的不断提升和电网脱碳进程的推进，隐含碳排放占总排放量的比例日益增大。香港置地长期以来致力于提升能源效率并持续投资于现有资产，其范围3排放量占总排放量的近90%。作为开发商和业主，优先推进供应链中隐含碳的计量、监测和减排举措至关重要。.
香港置地对范围3减排的承诺
我们近期以科学为依据，为实现1.5°C温控目标，力争到2030年将范围3温室气体排放的碳强度降低221吨3吨。作为首家在香港开发定制化隐含碳评估工具的开发商，香港置地采用基于供应商的方法来估算排放量，并提供精细的评估数据。香港置地将这些工具整合到项目设计、招标和施工的各个环节。公司积极与行业伙伴合作，制定采购指南标准，尤其关注五种关键建筑材料：水泥、混凝土、幕墙、钢筋和结构钢。.
上海新发展案例分享
香港置地集团的西岸中心项目是集团迄今为止最大的单笔投资，总投资额达14万亿美元（1.4万亿美元），位于上海徐汇海滨，占地约110万平方米，是一座优质综合用途物业。西岸中心项目体现了香港置地集团在隐含碳管理方面积极主动的战略举措。项目团队运用集团自主研发的隐含碳评估工具，系统地测量了该项目相关的隐含碳排放强度。团队严格审查建筑材料，并通过有针对性的优化措施，积极寻求降低隐含碳排放的机会。通过应用详细的方案设计分析和结构材料优化技术，该项目已实现了显著的减排效果。具体而言，这些优化策略使结构钢材的碳排放量减少了161吨，混凝土的碳排放量减少了71吨。.
中国西岸中心
香港地标建筑改造案例分享
香港置地“明日中环”项目计划在三年内投资超过100万亿美元，通过扩建和升级其地标零售物业组合来实现这一目标。该项目设定了一个雄心勃勃的目标，即至少减少751吨建筑垃圾（按重量计）进入堆填区。在启动翻新工程之前，我们进行了全面的翻新前审计，系统地评估和分析了拆除活动可能产生的废弃物。该审计清晰、量化地概述了预期产生的废弃物，并确定了可操作的回收、再利用和循环利用材料的机会，从而指导承建商最大限度地提高资源回收率和循环利用率。.
我们确定了15种主要建筑材料和产品，包括混凝土、玻璃、木材、金属等，优先考虑对其进行再利用、循环回收和减少填埋。通过融入循环经济原则，该项目减少了对新原材料的需求，降低了废物处理量，并显著降低了与材料提取、制造、运输和处置相关的隐含碳排放。.
香港置地广场
结论
从西岸项目定制的隐含碳评估工具和结构设计优化，到明日中环项目的全面翻新前审核和循环材料再利用策略，香港置地通过一系列有针对性的举措和战略行动，展现了其在减少隐含碳排放方面积极主动的决心。我们将继续朝着2030年可持续发展目标迈出重要步伐。.
全球房地产行业面临着越来越大的脱碳压力，其排放量占全球总排放量的近40%。 (1). 随着2050年净零排放目标的快速临近，投资者和资产管理公司必须紧急调整自身以适应不断发展的ESG标准，否则就有落后的风险。.
欧洲：监管领导力和标准化
欧洲凭借严格的监管框架，在ESG（环境、社会和治理）整合方面处于领先地位。欧盟可持续活动分类法 (2) 为环境可持续投资提供清晰的分类体系，引导资本配置至绿色房地产。此外，全球房地产可持续发展基准（GRESB） (3)ESG（环境、社会和治理）绩效衡量工具最初在欧洲开发，如今已成为被广泛接受的绩效衡量工具，影响着全球的投资决策。.
GRESB的影响力已超越欧洲，尤其是在亚太地区。GRESB与ANREV联合开展的一项研究发现，GRESB评分越高，财务业绩越强劲。这促使亚太地区的投资者和开发商将可持续发展基准纳入资产管理，从而加强ESG信息披露和合规性。.
美国：市场驱动的ESG采纳
与欧洲以监管为先的模式不同，美国房地产行业受市场激励和投资者需求驱动。《2022年通货膨胀抑制法案》旨在促进建筑节能和可再生能源的采用，而各大城市也纷纷出台了严格的地方性政策。例如，纽约市第97号地方法律。 (4) 规定到 2030 年建筑物排放量必须减少 40%，不遵守者将受到严重的经济处罚。.
除了监管之外，贝莱德和布鲁克菲尔德等大型机构投资者已将ESG原则融入房地产投资组合策略。租户越来越愿意为节能空间支付溢价，这进一步凸显了市场驱动的向可持续发展的转变。.
亚洲：发达市场与新兴市场采取多元化战略
亚洲房地产行业的ESG趋势因地区而异。中国正着力推进大规模可持续城市发展，以实现其2060年碳中和目标。日本和韩国则利用智能电网技术和人工智能驱动的能源管理来提高能源效率并追踪排放。.
在经济仍在发展中的东南亚地区，国际金融支持在加速可持续发展方面发挥着至关重要的作用。例如，新加坡的绿色认证建筑数量迅速增长，投资者正将资产配置得符合气候相关财务信息披露工作组（TCFD）的要求。 (5) 以及基于科学的目标（SBTi） (6) 提出提高透明度和全球合规性的建议。.
全球向可持续房地产转型
尽管存在地域差异，但房地产领域的ESG整合正成为全球必然趋势。投资者、开发商和资产管理公司必须应对不断变化的标准，同时确保物业在日益注重可持续发展的市场中保持竞争力。.
为了保持领先地位，房地产行业的领导者必须积极主动：
随着房地产行业迈向净零排放的未来，那些拥抱可持续发展的企业将能够保护长期资产价值并巩固其市场地位。从区域性方法向全球一体化的ESG战略转变已经开始——现在正是采取果断行动的时候。.
参考：
资产的复兴和重建不仅仅是对物业硬件设施的简单翻新，它还可以成为提升整个区域可持续性、社区参与度和文化融合度的契机。一位富有远见的资产管理者还可以借此机会重塑品牌形象，并通过为访客带来全新的体验来提升其服务价值。.
位于新加坡河畔，地处市中心，克拉码头 (CQ) 近期焕然一新，充满活力，为本地居民和游客提供丰富多彩的零售和生活体验。这里日夜皆宜，历史韵味与现代设施完美融合，营造出独具一格的氛围。.
鲜为人知的是，该建筑的重建过程中融入了可持续发展理念，这些理念不仅对环境产生了积极影响，而且还提高了社区的健康和舒适度。.
近期翻新工程中约有34%用于提升运营效率和融入可持续建筑特性。得益于这些改进，CQ的绿色建筑评级已从新加坡建设局（BCA）颁发的“绿色建筑标志认证”提升至“绿色建筑标志金牌PLUS”。.
现有的天使顶棚升级为先进的乙烯四氟乙烯（ETFE）膜，以提高热舒适性。.
尽管采用自然通风，但由于升级后的天使天篷采用了先进的乙烯-四氟乙烯共聚物（ETFE）膜，游客仍可在CQ的内部街道上舒适漫步。这些天篷优化了日光引入，同时减少了70%的太阳辐射热量。此外，还安装了新型全方位风扇，通过蒸发式雾化冷却将环境温度降低约2°C，与标准风扇相比，能耗降低约50%。CQ的物业管理系统也得到了提升，包括对建筑冷水机组进行升级，使其系统能效达到0.60kW/RT。.
WI.Plat 技术能够利用物联网传感器识别管道泄漏。.
在改造过程中，团队借此机会发现了其他需要进行的整改工作，包括检测管道泄漏以防止漏水和财产损失。但由于历史建筑下方地下管道网络庞大，这项工作十分复杂棘手。凯德集团可持续发展X挑战赛的创新成果WI.Plat发挥了关键作用。这项来自韩国的高精度声学物联网传感器技术，结合机器学习算法，能够识别出原本难以定位的地下管道泄漏点。.
由叶耀聪和tobyato创作的壁画作品，位于B座仓库前
许多到访克拉码头的游客可能并不了解其丰富的文化和历史遗产，包括它作为重要的转运区和贸易通道的过往历史。当时，来自“通岗”和“拖船”（历史上的货船）的货物会沿着河岸由人工卸货。七座仓库经过修复，保留了其原有的货仓结构，并焕然一新。传统的斜屋顶得以重建，并加装了玻璃天窗，引入自然光线。仓库外墙上绘有当地艺术家叶耀宗和tobyato创作的壁画，灵感源自克拉码头作为潮州聚居地的历史。里德桥的桥台增设了兼作座椅的升级台阶，以此致敬这座桥作为公共空间的历史作用。此外，一条新的无障碍坡道也与之相得益彰，坡道的木材取自最后两艘拖船的回收木材。此外，该区域内战略性地设置了文物展板和铜板，讲述了新加坡河和克拉码头地区的迷人历史，为游客探索该地区丰富的历史遗产提供了教育元素。.
克拉码头也增添了许多现代化的精彩商品和全新的零售理念。Fairprice Finest Clarke Quay 与新加坡本土合作伙伴携手，提供精选商品；其美食广场提供“自选食材，我们烹饪”服务，以及融合本地风味的特色鸡尾酒。Swee Lee Clarke Quay 则坐落于一个约 60% 的改造仓库内，打造了一个集体验式社区空间和宠物友好设施于一体的场所。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
