市场前景

疫情引发了消费者行为的改变，这些改变很可能成为永久性的。实体零售和餐饮行业受到的冲击最大，该行业必须迅速适应这一新现实，才能逐步复苏，即便复苏的形式可能有所改变。.

只要保持社交距离的措施仍然有效，客流量就很难恢复到疫情前的水平。因此，外卖渠道至关重要。随着收入下降和失业率上升，外卖公司的业务量已从四五月份的高峰期回落。家长们现在都告诫孩子不要随意点餐。客流量时而高时而低，有些日子客流量远高于其他日子（就像我们办公室一样——有时一天有30万员工到岗，而大多数时候只有15万到20万员工）。如今很难预测每日客流量。每当政府发放补贴时，郊区就会出现人潮。但大约10天后，客流量就会回落到补贴发放前的水平。.

以上要点总结在以下热力图中。表 1A 和 1B 分别展示了中央商务区和郊区不同类型租户的收入热力图。这些结果是在花费数周时间向各类零售和餐饮运营商征求反馈意见，并实地考察以排除周末与工作日差异的影响后得出的。.

当文化价值转化为商业价值并最终转化为投资收益。.

• 2020年，商铺交易总额达8.807亿新元，受疫情影响，同比仅小幅下降3.81万亿新元（2019年同期为9.159亿新元），其中2020年第四季度销售额反弹，超过疫情前水平。该季度总销售额就接近2020年全年商铺销售额的一半，达4.318亿新元。.
• 2020年店屋销售量也较上年有所增长，成交量为138笔，而2019年为123笔（见附录1）。售出的店屋中，大部分（88.4%）为永久产权店屋。2020年第四季度共成交51笔店屋，比销售开始复苏的第三季度增加了19笔。.
• 得益于较低的借贷成本和较高的市场流动性，来自不同买家群体（例如首次投资者、家族办公室和企业）的被压抑的需求，推动了店屋市场的整体复苏，尤其是在年末第四季度。买卖双方的价格预期得以合理实现，最终促成了交易的达成。.

充满挑战的市场中依然存在机遇

尽管年初疫情肆虐，经济遭受重创，但中国迅速复苏，成为2020年少数几个实现经济增长的国家之一。展望2021年，随着数字技术的显著进步和广泛应用，生活、工作和经济的诸多方面都发生了根本性的变化。然而，我们也必须从新冠疫情爆发前的工作起点出发，继续应对诸如债务水平、气候挑战和经济稳定等长期存在的重大结构性问题。.

2021年，房地产市场面临挑战与机遇。住宅销售领域面临更严格的监管，旨在降低行业杠杆率，这将减缓增长并抑制需求。然而，拥有资本的人士仍会继续投资，以保值增值。旅行限制减少了外派和回国人员的数量，但运营商迅速调整服务和设施，以适应不断增长的本地客户群，这些客户也逐渐意识到租赁的优势。商业地产领域面临供应过剩的困境，但能够营造有利于创意发展的环境并为租户提供更大灵活性的业主将保持市场份额。线上平台在零售销售中的份额持续增长，但消费者对独特体验和社交互动的渴望，确保了实体店仍然是品牌与消费者之间重要的触点。. 

物流行业的增长受到监管和严格的土地许可限制，但第三方物流公司和电商平台的需求依然旺盛。尽管传统商业领域的投资有所回落，但随着物流和数据中心市场增长潜力更大，投资机会开始涌现，预计市场活动水平将开始回升。. 

寻找路前方

尽管2020年初疫情爆发带来巨大冲击，但中国经济急剧反弹，成为同期经济增长的少数几个国家之一。伴随着数字技术的进步和推广，我们的生活、工作和经济活动都在发生变化。此外还需要积极应对气候变化、经济稳定等长期存在的结构性挑战。

2021年的房地产市场挑战和机遇并存。住宅销售市场正面临监管加码，短期市场需求或将因此改变，但高端市场中长期价值前景活跃，仍是财富保值及增值的重要去向。租赁市场持续演进，旅行限制影响外订租客需求，但本地租客需求上升、日趋多元化，为业主带来调整机会。写字楼市场存在局部供应放量，而猝死创造创意环境和灵活空间的业主将争夺优势。参与者纷纷发力电商平台，但顾客对独特体验和社交互动的诉求说明，实体店依然是品牌与消费者沟通的重要渠道。

物流行业的增长再次受到政策和土地许可的限制，但来自第三方物流公司和电子商务平台的需求有增无减。物流和数据中心的一些高增长令投资者从传统物业领域转向利基资产。但随着竞争减少及部分业主面临融资压力，传统资产的机会也将出现，投资活跃度有望随之回升。

2020年香港投资势头放缓，总交易额同比下降471亿港元至601亿港元（77亿美元），创近十年来新低。.

鉴于市场仍笼罩在诸多不确定因素的阴影之下，大多数投资者在2020年全年都采取了观望态度。与此同时，新冠肺炎疫情的全球爆发以及随之而来的旅行限制也可能阻碍了一些实地考察和投资决策，尤其是对于那些决策者身处海外的投资者而言，这使得本地和内地资本成为主要的买家。.

尽管香港房地产市场在大多数商业领域都经历了调整，但过去两年收益率的逐步上升促使投资者寻找不良资产或折扣幅度较大的物业，尽管此类物业供应有限。过去12个月，买卖价差仍然是投资交易的主要障碍。. 

2021 年中国房地产市场--寻找未来之路

2020年对所有人来说都是充满挑战的一年。随着中国经济的全面复苏，第一太平戴维斯发布了中国市场概览和展望《寻找未来之路，2021》，分析了五类资产和物业管理行业的主要驱动因素和发展趋势。. 

投资： 全国交易量同比下降，而利基资产在投资中所占的份额则增至历史新高。. 

办公室： 用户希望通过灵活的空间安排来优化其办公空间组合，同时确保节约成本。. 

零售： 业主增加商场内休闲租户的比例，以吸引消费者重返高街。. 

住宅区 升级和终端用户需求支撑着稳定的市场基础，而多户住宅领域则出现了保护租户权益的新法规。. 

物流： 新的基础设施举措将提高仓库标准和规模。随着房地产投资信托基金的推出，透明度和资产流动性也有望得到改善。. 

物业管理： 2020 年，新的首次公开募股创下历史新高，而 PropTech 则为更多增值服务开辟了道路。.

随着数字化进程的加快以及消费者行为的不断变化，零售租户和业主都必须适应快速发展的多平台零售环境，以保持其相关性，并通过在线业务留住购物中心内的实体购物者。购物中心不应再仅仅是一个销售点，而应成为一个焦点，融入有意义、令人难忘的体验，与消费者的不同需求产生共鸣。这将使店内购物环境比传统的实体购物或单纯的电子商务更令人愉悦，更有吸引力，这也是其场所营造战略的一部分。.

随着新加坡进入 "重新开放 "的第三阶段，预计随着集会措施的放松和大部分劳动力重返工作岗位，零售空间的人流量将有所增加。.

近期优质零售空间的租金跌幅放缓，这表明到 2021 年初租金可能会触底反弹，如果不发生因社区感染而导致的停业，预计年内租金跌幅约为 5%。位于乌节的优质零售空间的租金可能需要更长的时间才能恢复，预计只有在大规模疫苗接种证明足够成功，使国家和其他主要城市放宽旅行限制后，才能恢复到 COVID-19 前的水平。.

由于写字楼、工业和物流业的强劲表现，亚太地区大多数房地产市场在充满挑战的一年结束时都走上了复苏之路。在中国，政府政策和持续的电子商务热潮共同推动了对商业园区和仓库的需求。在政府降低商业地产销售印花税后，香港的交易量大幅上升，而新加坡则在市场情绪好转的情况下，投资性销售激增。澳大利亚从经济衰退中迅速反弹，市场前景有所改善，而新西兰则继续从成功管理 COVID-19 项目中获益。越南也成功控制了 COVID-19 的蔓延，并在 2020 年的表现优于其他东南亚经济体，吸引了越来越多的本地和外国投资者的关注，尤其是在工业和物流领域。日本是另一个物流资产备受追捧的市场，这反映了电子商务领域日益增长的需求。在印度尼西亚，受重创的酒店业引起了投资者对收购打折酒店资产的浓厚兴趣，而快速增长的缅甸则继续吸引着投资者对物流和经济适用房领域的兴趣。在菲律宾，海外工人的汇款也推动了住宅市场的需求。总体而言，随着整个地区的市场摆脱停滞状态，经济重拾增长势头，投资者有望迅速采取行动，充分利用有利环境。.

亚太地区的上限利率基本保持稳定。.

围绕 COVID-19 的不确定性继续使 2020 年第四季度的潜在交易活动处于待命状态。我们看到，整个地区的资本利率波动基本趋于平稳。.

2020 年第四季度的主要亮点：

• 在 印度, 但值得注意的是，由于餐饮业和零售业的电子商务在整个地区的普及，对仓储和物流设施产生了持续的需求，因此工业资本利率出现了下降。.
  
• 孟买’由于租金和空置率的下降对资产价值产生了下行压力，零售业的上限利率也随之上行。.
  
• 其他地方 马尼拉, 我们看到租金价值下降，这尚未反映在资产价值上。.
  
• 在 澳大利亚’在写字楼领域，随着投资者更加关注低风险的购买机会，我们预计拥有长期租约的现代资产将继续表现出价值弹性。.
  
• 尽管对澳大利亚写字楼资产的基本需求依然强劲，但由于国际旅行限制阻碍了实地考察，交易量暂时受到了影响。此外，外商投资审批程序带来的限制也给入境资本流动带来了不确定性。不过，最近在政策方面取得的进展似乎令人乐观。.

总体而言，我们认为对经济前景的不同预期导致了买卖双方对价格预期的不匹配。.

活动的逐步恢复将推动资金回流到写字楼、零售和工业领域，进而影响到 2021 年晚些时候的上限利率。.

2020 年 11 月，零售业销售指数（不包括按环比数量计算的汽车）同比微跌 2.4%，至 98.0。在 11.11 和 "黑色星期五 "等数码平台大型促销活动的带动下，月内零售销售表现有所改善。在这些活动之前，许多实体店也开始走向虚拟化，如伊势丹和麦德龙在 Lazada 等平台上销售产品，BHG 也建立了自己的购物网站。这导致 11 月份网上销售额增加，约为 16.7%（不包括汽车），即零售总额 31 亿 S$5.164 亿。其中，大部分零售业主要包括计算机和电信设备、家具和家用设备以及超级市场和大型超市的交易。.

从 2020 年第四季度到 2024 年，预计将有约 5380 万平方英尺的工业建筑面积（GFA）竣工。其中，约 432% 的供应预计将于 2021 年竣工，其中很大一部分是多用户和单用户厂房。再加上政府将分阶段取消对企业的财政支持，多用户厂房的价格和租金可能会受到压力，2021 年的降幅将不超过 5%，而单用户厂房的情况可能会稍好一些。.