市場展望

2020年はフィリピンの不動産市場および世界の不動産市場にとって厳しい年でしたが、私たちは新年を、産業・物流、オフィス、住宅、REIT、データセンターなどのセクターにとって有望な時期と捉えています。 産業・物流セクターは昨年最も安定した資産クラスであり、Eコマースや新型コロナワクチンの普及に伴い、大きな機会が生まれています。 オフィスセクターは2020年よりも好調な推移を見せる見込みであり、一方、住宅不動産については緩やかではあるが着実な回復が見込まれます。.

2021年には、Eコマースの急成長、柔軟なオフィス環境の普及、マニラ首都圏外への分散化の継続といったマクロトレンドが見られた
こうした傾向は今後も続き、不動産市場の緩やかな回復に寄与する見込みだ。.

2015年以降、年平均1.51％のペースで増加しているフィリピンの人口は、経済回復の鍵を握っています。この人口増加は「人口構造上の好機」を生み出し、消費、とりわけオンライン小売および関連する物流プラットフォームの拡大を牽引し続けています。 また、アウトソーシングの拡大が続く中、若年層が多いフィリピンは、今後も世界のBPO業界の最前線に立ち続けるだろう。.

世界経済

• 2020年の世界経済成長率は3.51％ポイント低下すると推定されるが、2021年には5.51％ポイント上昇すると見込まれている
• ワクチンの早期導入を背景に、2021年の先進国経済は4.31％成長する見込み
• 新興国経済は、前年比で低いベース効果を背景に、2021年には6.31％の成長が見込まれている。

インド経済 

• 世界的なパンデミックとロックダウンの影響を受け、2021年度のインドのGDP成長率は7.71％減と推定されている
• 所得の減少、移動制限、および供給制約を踏まえると、2021年度の個人消費は9.5%縮小すると推定される
• パンデミック対策支援策の一環として支出が増加したことにより、政府消費は5.81兆バーツ増加すると見込まれている。.
• 経済情勢の不透明感や資本プロジェクトの実施遅れにより、投資額は14.51兆円減少すると見込まれる

見通し 

• 日用消費財、自動車販売、GST（物品サービス税）の徴収額などの消費指標は、第3四半期において需要の回復ペースが加速していることを示している
• 消費パターンの大きな変化を背景に、パンデミック後も医療、製薬、通信、テクノロジー（Eコマース、フィンテック、エドテックなど）の各分野で勢いが持続している
• パンデミックをきっかけに、多くの企業でデジタルサービスへの需要が高まり、デジタル化が進められている
• 消費と投資の堅調な伸びに加え、ベース効果の影響もあり、2022年度のGDPは11.1％の成長が見込まれている。

パンデミックは、消費者の行動に変化をもたらし、その変化は今後も定着する可能性が高い。この影響を最も強く受けたのは実店舗小売業と飲食業界であり、業界は、たとえ形は変わろうとも、この分野を回復へと導くために、この新たな現実に迅速に適応しなければならない。.

ソーシャルディスタンスの確保が求められる限り、来店客数がコロナ禍以前の水準に戻ることは難しいでしょう。そのため、テイクアウトのチャネルは極めて重要です。所得の減少と失業率の上昇に伴い、フードデリバリー各社では、4月や5月に見られたピーク時の活気が失われつつあります。親たちは今、子供たちに「むやみに注文してはいけない」と注意しています。 来店客数は増減を繰り返しており、日によって客足が著しく異なる（当社のオフィスも同様で、従業員が30%人戻ってくる日もあるが、ほとんどの日は15%人から20%人程度だ）。 最近は日々の客足の予測が難しい。政府がヘリコプターマネーを支給するたびに、郊外に人だかりができる。しかし、10日ほど経つと、客足は支給前の水準に戻ってしまう。.

上記の要点は、以下のヒートマップにまとめられています。表1Aおよび1Bは、都心部（CBD）および郊外における主要なテナントタイプ別の売上高のヒートマップを示しています。これらは、数週間にわたり様々な小売・飲食事業者からフィードバックを収集し、さらに現地調査を重ねて週末と平日の影響を排除した結果得られたものです。.

文化的価値が商業的価値となり、投資利益へと変わる時。.

• 2020年のショップハウスの取引総額は1,880.7百万シンガポールドルに達し、 2019年の1,915.9百万シンガポールドルと比較して前年比（y-o-y）でわずか3.81％の減少にとどまり、パンデミックの影響を乗り切りました。これは、2020年第4四半期の売上が回復し、パンデミック前の水準を上回ったためです。 第4四半期単期の総販売額は4億3,180万シンガポールドルに達し、2020年のショップハウス販売総額のほぼ半分を占めた。.
• 2020年のショップハウスの販売件数も前年を上回り、2019年の123件に対し、138件の取引が記録された（図表1）。販売された物件の大部分（88.41%）は、永久所有権付きのショップハウスであった。 2020年第4四半期のショップハウス取引件数は計51件で、販売が回復し始めた第3四半期より19件増加した。.
• 借入コストの低下や市場の高い流動性に支えられ、初めて投資を行う個人投資家からファミリーオフィス、企業に至るまで、さまざまな層の買い手による需要の蓄積が、特に年末にかけてのショップハウス市場の全体的な回復に寄与した。 買い手と売り手の価格期待が現実的な水準で一致したことで、成約が実現した。.

厳しい市場にもチャンスは残されている

パンデミックとそれに起因する経済ショックに見舞われた年であったが、中国は急速に立ち直り、2020年の経済拡大を記録した数少ない国のひとつとなった。2021年に向けて、生活、仕事、経済の多くの側面が、デジタル技術の大幅な進歩と採用の拡大によって根本的に変化している。とはいえ、COVID-19の前の段階から、債務水準、気候変動問題、経済の安定性など、根強く残る大きな構造的問題にも取り組んでいく。.

不動産市場では、2021年に課題と機会がもたらされる。住宅販売セクターはデレバレッジのための規制強化に直面し、成長が鈍化し需要が抑制される。しかし、資本を持つ人々は、富を蓄え、維持し、成長させるために投資を続けるだろう。渡航制限により、出向者や帰国駐在員の数は制限されているが、事業者は、リースの利点に気づきつつある地元顧客層の増加に合わせて、サービスや施設を迅速に調整している。商業セクターは供給過剰に直面しているが、クリエイティブな環境を育み、テナントの柔軟性を高めることができる家主は市場シェアを維持できるだろう。オンライン・プラットフォームが小売売上高に占める割合は引き続き拡大しているが、ユニークな体験や社会的交流への渇望により、実店舗がブランドと消費者を結ぶ重要な接点であり続けている。. 

物流セクターの成長は、規制や厳しい土地許可に阻まれているが、3PLやeコマース・プラットフォームからの需要は依然として旺盛だ。投資が後退し、ベンダーが資金調達の制限からより大きなプレッシャーを感じる中、より高い成長の機会を求めて伝統的な商業セクターからの投資は敬遠されてきたが、機会が現れ始めており、活動レベルは回復し始めると予想される。. 

寻路向前

尽管2020年初爆发疫情带来巨大冲击，但中国经济迅速反弹，成为全年经济同比增长的少数几个国家之一伴随数字技术的进步和广推，我们的生活，工作和经济活动都在发生变化，此外也需积极应对债务，气候，经济稳定等长期存在的结构性挑战。

2021年的房地产市场挑战和机遇并存。住宅销售市场正面临监管加码，短期市场需求或将因此受限，但市场中长期价值前景并未改变，仍是财富保值及增值的重要去向。高端租赁市场持续演进，旅行限制影响外籍租客需求，但本地租客需求上升、日趋多样，为业主带来调整机会。写字楼市场存在局部供应放量，而能为租户创造创意环境和灵活空间的业主将占据优势。零售商纷纷发力电商平台，但顾客对独特体验和社交互动的诉求说明，实体店依然是品牌和消费者沟通的重要渠道。

物流行业的增长受到政策和土地许可的限制，但来自第三方物公司和电子商务平台的需求有增无减。物流和数据中心的高增长潜力令一些投资者从统物业领域转向利资产。

2020年、香港の投資動向は鈍化傾向に転じ、総取引高は前年同期比で471TP3減少して601億香港ドル（77億米ドル）となり、 過去10年間で最低の水準となった。.

2020年を通じて、市場には依然として多層的な不確実性が漂っていたため、多くの投資家は様子見の姿勢をとってきた。 一方、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大とそれに伴う渡航制限も、特に海外に意思決定者がいる投資家にとっては、現地視察や投資判断を躊躇させる要因となった可能性が高く、その結果、現地資本や中国本土の資本が主要な買い手となった。.

香港の不動産市場では、ほとんどの商業セクターで調整局面が続いているものの、過去2年間にわたり利回りが徐々に上昇したことで、投資家は、供給が限られているにもかかわらず、不良資産や大幅な値引きが適用された物件を求めるようになった。過去12か月間、投資取引における最大の障壁は、依然として買い手と売り手の価格差であった。. 

2021年の中国不動産市場――今後の道筋を探る

2020年は誰にとっても困難な年でした。中国が完全な回復軌道に乗ったと見られる中、サヴィルズは中国市場の概況と見通しをまとめたレポート『Finding a way Forward, 2021』を発表しました。本レポートでは、5つの資産クラスおよび不動産管理セクターにおける主要な推進要因と動向を分析しています。. 

投資： 国内の取引高は前年同期比で減少した一方、ニッチ資産の投資に占める割合は過去最高水準に達した。. 

オフィス： テナント各社は、柔軟なスペース配置を通じてオフィスポートフォリオの最適化を図ると同時に、コスト削減も実現しようとしている。. 

小売り： 不動産オーナーは、消費者を再び商店街に呼び戻すため、ショッピングモールにおけるレジャー関連テナントの割合を増やしている。. 

住宅用： 設備更新やエンドユーザーの需要が市場の安定した基盤を支えている一方、集合住宅セクターでは、入居者の権利を保護するための新たな規制が導入されている。. 

物流： 新たなインフラ整備により、倉庫の基準と規模が向上する見込みです。また、REITの導入により、透明性と資産の流動性も向上すると期待されています。. 

不動産管理： 2020年の新規上場件数は過去最高を記録し、一方、プロップテックはさらなる付加価値サービスの道を開いている。.

デジタル化の加速や消費者の行動変化に伴い、小売テナントもオーナーも、急速に進化するマルチプラットフォームの小売環境に適応し、オンラインでの存在感を高めることでショッピングモールへの実店舗来客を維持し、市場での存在感を保つことが不可欠となっています。 ショッピングモールはもはや単なる販売拠点にとどまらず、多様な消費者のニーズに響く、有意義で記憶に残る体験を取り入れた「中心的な拠点」へと進化すべきです。 これにより、プレイスメイキング戦略の一環として、従来の実店舗での買い物や単なるEコマースよりも、より楽しく魅力的な店内ショッピング環境が実現することになるでしょう。.

シンガポールが「再開の第3段階」に入ったことを受け、集会に関する規制が緩和され、労働者の大半が職場に復帰したことから、小売店舗への来客数の増加が見込まれています。.

最近、一等地の小売スペースの賃料下落ペースが鈍化していることから、2021年初頭には賃料が底を打つ可能性がある。また、地域社会での感染再拡大によるロックダウンが発生しない限り、今年中の賃料引き下げ幅は約5%にとどまると予測される。 オーチャード地区にある一等地の小売スペースの賃料回復には、もう少し時間がかかる可能性があり、全国およびその他の主要都市で大規模なワクチン接種が十分な成果を上げ、移動制限が緩和されて初めて、新型コロナウイルス感染拡大前の水準に戻ると予想される。.

アジア太平洋地域の不動産市場の多くは、オフィス、工業用、物流用セグメントの堅調なパフォーマンスに支えられ、困難な一年を終え、回復の軌道に乗りました。中国では、政府の政策と続くEコマースブームが相まって、ビジネスパークや倉庫への需要を後押ししました。 香港では、政府が商業用不動産の売却にかかる印紙税を引き下げたことを受け、取引件数が急増した。一方、シンガポールでは市場心理の改善に伴い、投資目的の売買が急増した。オーストラリアでは景気後退から迅速に回復したことで市場見通しが改善し、ニュージーランドは新型コロナウイルス感染症への効果的な対応の恩恵を引き続き享受している。 ベトナムもまた、新型コロナウイルスの感染拡大を抑制し、2020年には他の東南アジア諸国よりも良好な経済実績を上げたことから、特に工業・物流セクターにおいて、国内外の投資家からの注目を集めている。日本もまた、Eコマース分野からの需要拡大を反映し、物流資産が強く求められている市場の一つである。 インドネシアでは、打撃を受けたホスピタリティセクターに対し、割安なホテル資産の取得を目指す投資家からの関心が急増した。一方、急成長を続けるミャンマーでは、物流および手頃な価格の住宅セグメントへの関心が引き続き高まっている。フィリピンでも、海外労働者からの送金が需要を牽引しており、住宅セグメントは上昇傾向にあると見られている。 全体として、域内の市場がロックダウンから脱却し、経済が勢いを取り戻す中、投資家は好環境を最大限に活用すべく迅速に行動すると予想される。.

アジア太平洋地域全体で、キャップレートは概ね横ばいとなっている。.

2020年第4四半期も、新型コロナウイルス感染症をめぐる不透明感により、潜在的な取引活動は依然として停滞した状態が続いた。当地域全体では、キャップレートの変動は概ね小幅にとどまった。.

2020年第4四半期の主なハイライト：

• で インド, …ただし、顕著な例外として、飲食・小売業界におけるEコマースが地域全体で拡大し、倉庫や物流施設への需要が持続していることから、工業用不動産のキャップレートが低下したことが挙げられる。.
  
• ムンバイ’小売物件のキャップレートは小幅に上昇した。これは、賃料の下落と空室率の上昇が資産価値に下落圧力をかけているためである。.
  
• そのほか マニラ, 、賃料の低下が見られたものの、その影響はまだ資産価値に反映されていません。.
  
• で オーストラリア’オフィスセクターにおいては、投資家がリスクの低い購入機会に注力する中、長期賃貸契約を結んだ近代的な物件は、今後も価値の堅調さを維持すると予想されます。.
  
• オーストラリアのオフィス資産に対する根本的な需要は依然として堅調であるものの、海外渡航制限により現地視察が困難となっているため、取引量は一時的に影響を受けています。さらに、外国投資承認手続きに伴う制約が、海外からの資本流入に不透明感をもたらしています。しかし、最近では政策面での進展が見られ、楽観的な見通しが持てる状況となっています。.

総じて言えば、経済見通しに対する期待のばらつきが、買い手と売り手の価格期待の乖離につながっていると考えられる。.

活動の段階的な回復により、資本がオフィス、小売、産業セクターに再び流入し、その結果、2021年後半にはこれらのセクターのキャップレートに影響を与えることになるだろう。.