市场前景

COVID-19 大流行改变了我们的生活和工作方式。长期以来，围绕传统办公模式的讨论近来愈演愈烈。为此，我们看到世界各地的企业在企业房地产战略方面出现了新的趋势。当被问及对全球办公空间总量变化的预期时，《(Y)OUR SPACE 2021》全球调查*中的亚太地区受访者比全球受访者更加乐观。有 30% 亚太地区受访者表示，他们可能会增加而不是减少空间。相比之下，全球受访者中可能减少投资组合的人数比可能增加投资组合的人数多 5%。.

亚太地区的基础设施投资正在蓬勃发展。印度、印度尼西亚、中国、澳大利亚、菲律宾、缅甸、越南、泰国和新加坡等国的基础设施行业预计在未来十年内每年将增长 7% 至 8%。.

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市场调整放缓

尽管市场继续调整，但我们注意到有迹象表明调整速度正在放缓。.

- 对于中央五区（C5W）而言，COVID-19 仍在对市场造成影响，并为市场的未来蒙上阴影，尽管这种影响似乎有缓解的迹象。- C5W 甲级写字楼市场的平均租金季度环比下降 1.91TP3，年度同比下降 5.31TP3，目前为每月每坪 35,762 日元。.

- 2021 年第一季度，C5W 甲级写字楼的平均空置率为 1.2%，环比微增 0.2 个百分点。.

- 大型 B 级办公楼的平均租金下降至每月每坪 27,275 日元，环比缩减 2.11TP3，同比缩减 4.51TP3。.

- 乙级市场的平均空置率为 2.2%，环比下降 0.6 个百分点，同比下降 2.0 个百分点。.

- 预计今明两年的供应量有限，市场应该有时间进行调整和恢复，但 2020 年的大量供应带来的二次空置令人担忧。.

- 虽然优质房地产预计将保持稳定，但位置不佳和老旧办公楼的租金可能会下降，从而导致整体市场恶化。.

租金下降幅度适中

入住需求在 2021 年第一季度开始上升，但现在重新引入的人群密度控制表明复苏将更加持久。.

- 由于经营者继续受到 COVID-19 大流行病控制措施的影响，如就餐人数限制和大型活动限制，餐饮收入在 2021 年第一季度大幅下降。然而，本季度零售额（不包括汽车）有所改善，这主要是由于去年同期基数较低。.

- 由于净需求量为 301,000 平方英尺，超过了净供应量 108,000 平方英尺，2021 年第一季度的整体空置率连续第二个季度下降，降幅为 0.3 个百分点（ppt），降至 8.5%，这是自 2020 年第二季度 COVID-19 疫情爆发以来的最低水平。.

- 尽管缺乏游客，乌节区的空置率仍保持在 11.6%。另一方面，郊区的空置率连续第三个季度下降，降幅为 0.8 个百分点，为 5.2%，这是自 2016 年第一季度以来的最低水平。- 与2020年第四季度的7.8%跌幅相比，第一太平戴维斯乌节地区的优质物业月租金按季下跌3.0%至22.80平方英尺，但跌幅有所放缓。.

- 第一太平戴维斯郊区优质商场的月租金环比缩减了 2.01TP3，降至 $24.00 平方英尺。.

- 尽管未来几年的供应渠道有限，但 COVID-19 社区病例的增加导致政府从第三阶段的疫情控制措施倒退到第二阶段（高度警戒）。虽然政府为零售商提供了某种形式的支持，但预计商业条件仍将面临挑战，2021 年乌节和郊区的商场租金预计将分别下降 15% 和 10%。.

COVID-19 大流行使物流业突然成为全球焦点。随着该行业在 2020 年和近期内受到越来越多的关注，本报告重点介绍了该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。.

增长动力

• 在基层，持续的人口增长和经济扩张将推动全球中产阶级在未来十年几乎翻一番。消费水平的提高，加上向电子商务的加速转变，将从根本上推动对更强大、更有弹性和更多样化的供应链的需求。运输基础设施的持续发展对于确保市场连通性至关重要。.
• 一些市场，尤其是欧洲市场的劳动力短缺，以及对环境、社会和治理（ESG）优先事项的更加关注，将迫使加速采用技术，以提高效率和透明度。同样，第三方物流（3PL）运营商的使用也将继续增长，因为他们为企业提供了更灵活、更有弹性地满足消费者需求的机会。. 
• 地缘政治将继续左右全球贸易环境。许多短期的临时解决方案已经到位，以防止最近的贸易流动中断，但新的供应链解决方案的全面推出将需要数年时间，因为企业需要权衡重新定位的机会和需求/供应驱动因素。.

租赁市场

• 事实证明，尽管经济增长数据是有史以来最差的，但 2020 年的工业市场仍具有韧性，需求依然强劲。因此，尽管部分原因是开发供应管道有限，但世界各地的工业/物流空置率依然紧张。.
• 尽管如此，租金增长在全球范围内仍然相对缓慢，2020 年只有不到一半的市场实现了租金增长，但这一情况在各地区之间存在差异。虽然在大流行病的影响下，这种情况并不令人意外，但这也反映出租金长期停滞不前，自 2017 年以来，全球只有不到一半的市场实现了超过 2.5% 的年租金增长。然而，随着业主面临的成本压力不断增加，尤其是收购成本上升、土地税和基础设施费用增加，这种情况有望得到改变。.  

前景

• 需求驱动因素凸显了供应链中的差距，扩大物流资产类型的范围有可能弥补这些差距。只要供应链将生产与消费连接起来，这些差距就可能出现在同一地区或多个地区。. 
• 企业和消费者对这一流行病的反应也加速了推动长期需求的结构性趋势。因此，投资者的前景是资本和收入回报继续保持强劲，而后者的贡献可能会增加。. 
• 强劲的需求和为提高效率而进行的供应链重组相结合，使新开发项目的土地供应问题变得更加突出。这将是房地产行业满足未来需求需要解决的一个根本问题。. 

新冠疫情的爆发给全世界造成了空前的损失。在亚太地区，尽管各国政府采取了许多有效的经济稳定措施，但这仍导致了自大萧条以来最严重的经济衰退，亚太地区的几个主要经济体也经历了十多年来首次经济萎缩。 不过，尽管这场严重的危机可能还会持续一段时间，但亚太地区长期增长的基本面并不会因此改变。亚太地区人口众多，加之城市化进程空前迅速，这些都将推动中产阶级以及消费周期的增长。 因此，房地产行业将成为该地区的一个结构性发展趋势，并将持续下去，同时它也将超越新冠疫情带来的影响期。 从遏制疫情带来的不利影响到经济进入长期复苏阶段，基础设施投资和房地产投资信托基金（REITs）发挥了重要作用，它们见证了亚太地区从新冠疫情中复苏并保持经济发展的这一转变过程。

塑造未来

投资基础设施建设仍然是政府刺激经济的强有力工具。其之所以有效，不仅是因为基础设施领域的合理投入增加了短期需求，同时也为未来的经济增长奠定了良好基础。 国际货币基金组织预计，如果各国在未来五年内将基础设施领域的投资额提高到约占国内生产总值（GDP）的1%的水平，全球国内生产总值（GDP）总额可能会增长近2%。 此类公共投资不仅加速了经济复苏的步伐，为创造就业机会和提高就业率带来了积极动力，同时也在跨境领域产生了显著的回响。 总体而言，通过持续的基础设施投资活动，亚太地区的经济将更加活跃，该领域也应成为未来经济计划的基石，以实现经济的可持续复苏并推动有益的经济转型。

我们预计未来五年香港冷库市场需求强劲，但供应有限。 例如，尽管同期冷库面积（按建筑面积平方英尺计）的复合年增长率仅为4%2，但2016年至2020年间冷冻食品进口量仍以11%1的复合年增长率增长。葵涌作为最具潜力的子市场之一尤为突出，其持牌冷库面积占总面积的44%，且通过高速公路网络交通便利。我们建议投资者考虑以下三种策略进入该行业：

• 定制开发，既可在空置工业用地建设，也可对现有工业建筑进行改造。.

• 售租回：购买现有资产，然后将其回租给原所有者。.

• 通过在现有工业资产中引入尖端技术，实现资产升级改造，从而获取更高的投资回报。.

对主要以公共交通为导向的基础设施项目及其关键影响市场的全面分析

班加罗尔是印度主要的经济增长引擎之一。该市贡献了卡纳塔克邦国内生产总值的三分之一以上，也是该邦创造就业机会的主要动力。 除了拥有’印度IT之都”这一久负盛名的称号外，如今它已成为印度的“创业之都”和领先的金融科技中心。 鉴于巨大的经济机遇、就业岗位的创造以及预计人口将从2011年的1169万增长至2021年的1648万， 班加罗尔大都市区（BMR）的基础设施和公共服务亟需扩建与升级，这一需求从未像现在这样迫切。尤其是城市交通基础设施。.

《2020年班加罗尔城市基础设施报告——对主要交通导向型基础设施项目及关键影响市场的全面解读》深入剖析了上述交通基础设施项目。该报告从需求增长将带动房地产市场活跃度的角度出发，分析了这些项目对房地产市场的影响。 我们探讨了监管干预措施、规划交通基础设施的系统性实施，以及城市有机发展所发挥的作用。尽管关于城市基础设施的讨论已超越交通范畴，延伸至影响环境可持续性、空气和水质等其他因素，但交通基础设施仍是影响房地产市场的关键因素。.

尽管经历了四波新冠疫情冲击，且经济表现创下历史最差纪录，香港仍有望实现进一步增长。 鉴于2021年第一季度国内生产总值（GDP）环比猛增7.91%，且2021年全年预计增长3.5%至5.51%，商业房地产市场在适应某些“新常态”的同时，前景依然乐观。”