市场前景

– 2021年第一季度，东京大都市圈大型多租户（LMT）物流设施的空置率环比上升0.6个百分点，达到1.11%， 这是自2019年第四季度空置率达到1.11%以来，首次超过1.11%。 尽管2020年受新冠疫情影响，口罩及其他日用品需求出现前所未有的激增，导致物流空间竞争加剧，但目前市场活动似乎已趋于缓和。尽管如此，整体需求仍保持稳定。.

– 2021年第一季度，大大阪地区的LMT空置率降至1.91%，环比下降1.8个百分点。 这是自2016年第二季度以来，空置率首次跌破2%，当时该数据同样为1.9%。 过去两年租金上涨了13%，加之对未来经济表现的不确定性日益增加，导致租户变得更加谨慎，从而放缓了租金上涨的步伐。.

– 本季度，大名古屋地区的LMT空置率环比下降1.7个百分点，至8.6%。鉴于2022年将有约17万坪的新增楼面面积投入市场，业主正加大力度开展推广活动以吸引租户。.

– 本季度，世邦魏理仕（CBRE）开始发布福冈大都市圈的轻型物流（LMT）指数，该地区自2019年第二季度以来，空置率一直维持在0.01%的水平。随着多处新的轻型物流设施正在开发建设，布局更符合用户需求的物业将在竞争中占据优势。.

• 2020 年第四季度工业 GVA 为负值，-6.7%。.
• 整个季度的超黄金地段工业平均租金上涨了 0.4%。澳大利亚超黄金地段的平均租金为 $113/平方米
• 超级优惠贷款收益率按年压缩了 57 个基点，收益率创历史新低
• 1.6 公顷地块的地价环比增长 2.5%，平均为 $570/平方米，而 0.25 公顷地块的地价环比增长 5.4%，达到 $719/平方米。.
• 交易量。超过 $5 百万美元的交易量共计 $393 百万美元，涉及 18 项交易。与 2020 年第一季度的交易量相比，下降了 78%。.

• 自2020年11月取消双重印花税以来，投资情绪有所好转。.
• 2021年第一季度，房地产基金的投资额达33%，其中占前十大交易的一半。.
• 工业交易占投资总额的43%，这一比例是自2005年第四季度以来的最高水平。.
• 世邦魏理仕预计，针对工业地产再开发项目的新租赁修改标准费率将推动今年该领域的投资增长。.

- 虽然仍有一些公司（如技术部门的公司）希望扩大业务，但其他租户正在考虑 ‘合理化’，因为他们采用了远程工作方式。.

- 租赁活动还来自于租户寻找替代空间，因为他们被迫搬出今年晚些时候计划重建的旧楼。此外，由于即将开工的新大楼的施工延迟，租约在短期内到期的租户可能会续签租约，或者现在就寻找替代空间。.

- 新供应的延迟、远程工作措施限制的取消以及健康的办公楼投资市场，都增强了甲级办公楼业主的信心。.

- 2021 年第一季度，第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的整体空置率连续第四个季度上升，上升了 0.3 个百分点（ppt），达到 7.3%。.

- 2021 年第一季度，尽管市建局发布的中环地区写字楼租金指数显示出 3.3% 的季度升幅，但第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的平均月租金已连续第四个季度下降，尽管降幅有所放缓，为每平方呎 1.2% 至每平方呎 4.4$9.41T 。我们维持年同比-5%的租金预期。.

要点总结

1. 共同投资是一种巧妙的资本管理工具，能为有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）双方带来效率提升。.
2. 一类/二类另类投资基金（AIF）不得将超过25%的可投资资金投入单一被投企业。此规定限制了专门共同投资工具的设立。.
3. 印度金融服务监管局（IFSCA）于2020年底发布了一份通告，允许GIFT城的另类投资基金（AIF）在满足特定条件的情况下，不适用25%的多元化要求。.
4. 最近，印度证券交易委员会（SEBI）发布了一份关于‘合格投资者’概念的咨询文件，该文件考虑为仅由合格投资者组成的基金提供更大的灵活性（包括在投资者多样性要求方面）。.
5. 这些新措施有望促进印度共同投资活动的蓬勃发展。.

随着中国境外越来越多的新建或改造后的生产基地涌现，制造业地产作为一种资产类别的重要性日益凸显，自2011年以来，制造业资产的交易额年均增长率达19%。.

在物流领域，作为亚太地区增长最快的在线零售品类，生鲜食品在线销售预计将以每年30%的增速增长，从而推动对“最后一公里”配送设施的需求。.

本报告将探讨以下内容：

• “中国+1” 工业地产租户和业主的策略与机遇
• 物流网络中“最后一公里”和冷链领域的机遇
• 对工业租户和业主而言，亚太地区最具吸引力的城市
• 主要市场的投资趋势

在经历了动荡的2020年后，大多数主要区域经济体仍在稳步前进，‘改革与复苏’应成为今年的核心主题。 尽管向常态的平稳过渡尚无定论（印度的情况便印证了这一点），但交易量的回升表明，随着亚洲继续跑赢欧美，该地区房地产投资者的信心正在增强。.

资本市场

随着经济复苏势头增强，新加坡2021年第一季度房地产投资额初步环比增长11.51万亿卢比，达到4万亿卢比（35.23亿美元）。.

办公室

受低空置率的支撑，A级（核心CBD）写字楼市场租金下跌趋势在经历了四个季度的调整后止跌回升。相反，B级写字楼市场空置率居高不下，租金进一步下跌。.

商业园区

2021年第一季度，商业园区市场表现略有疲软。净吸纳量为负值，这主要是由于城市边缘子市场的影响。.

零售

黄金地段零售物业租金下跌速度有所放缓。业主对租金预期依然保持灵活态度。.

住宅

住宅市场的强劲表现进一步提振了购房者的信心，并促进了新楼盘的销售。.

工业的

2021年第一季度租赁活动保持稳定，但较上一季度强劲的表现有所放缓。交易主要包括续租和搬迁，以及少量新设和扩建项目。.

在亚太地区，房地产市场以强劲势头开启了新的一年，其中写字楼、工业及物流地产资产正推动着市场的持续复苏。.

在中国，繁忙的第一季度见证了终端用户和投资者（包括外国投资者）在主要城市达成多项重大交易。投资者对香港和新加坡的兴趣再度升温，而日本则完成了多项商业和住宅交易。 在韩国，低利率和充裕的流动性持续推动着办公空间的需求，随着资产供应减少而竞争加剧，这一趋势预计将持续；而台湾地区的商业地产需求则出现激增。 在澳大利亚，这个通常较为平静的季度里，写字楼板块的活动明显增加；而新西兰的房地产市场在政策调整、低利率以及边境重开预期的推动下，正蓄势待发，准备迎接一个活跃的一年。.

在该地区的新兴市场中，印度的住宅和商业地产需求旺盛，投资者对该市场的中长期前景依然持乐观态度。 在政府改革措施的推动下，越南房地产行业正处于复苏之中；而印尼房地产市场则受益于疫苗的顺利推广以及政策调整，这些举措有望增强购买力、提振市场信心并促进投资。 泰国的市场活动水平也在上升，特别是在物流、仓储和工业领域，但酒店业的复苏将取决于国际旅行的恢复。 菲律宾去年经济出现自1998年以来首次萎缩，但随着防疫限制的放宽和疫苗的推广，房地产市场有望回升。 与此同时，在缅甸，持续的政治动荡将影响短期前景，但预计市场将保持其长期增长潜力，特别是在基础设施和工业领域。.

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

香港的房地产市场是否即将迎来复苏？

两年前，香港还是全球第三大房地产市场，仅次于纽约和伦敦。抗议活动和疫情的双重冲击已对其造成严重影响。因此，上周Yardi邀请专家们就香港的未来发表看法。.

大卫·格林-摩根, ，Real Capital Analytics亚太区董事总经理，, 吴汤米, ，牛津经济研究院亚洲首席经济学家，兼Yardi区域总监，, 伯尼·德文 参加了Yardi 2021年高管简报系列的首场活动。以下是他们认为香港房地产市场已准备好反弹的原因。.

• 宏观指标表现良好

吴向Yardi的与会听众表示，在新冠疫情爆发之前，政治动荡就已经对香港经济造成了损害，随后2020年经济出现了6.1%的萎缩。 但牛津经济研究院预测经济将强劲复苏，2021年将实现4.1%的增长，此后至2025年每年增长2.51%。 迪瓦恩补充道，所有宏观指标都预示着良好的前景，他指出疫苗的推广、零售业绩和失业率的缓慢改善，以及香港强大的金融治理框架——这仍是其竞争优势的来源。.

• Office 的坎坷历程已经结束

吴先生强调，政治抗议活动对香港商业写字楼市场的影响，比全球疫情更为深远。抗议期间写字楼价格曾出现下跌，但市场已“触底”，需求正在回升。Green-Morgan对此表示认同，并指出位于皇后大道东99号、高73层的摩天大楼近期达成了多笔交易，, 该中心, ，其价格与2018年“大致持平”。.

“不少跨国企业已将业务职能转移至亚洲其他主要城市——如新加坡和吉隆坡——但它们仍在香港保留办事处，”吴补充道。 牛津经济研究院预计，金融业“将继续蓬勃发展”，而科技业虽规模较小，却将成为强劲的增长引擎。香港依然是“进出中国的门户”。.

• 住宅市场依然表现坚挺

吴表示，尽管新冠疫情冲击了劳动力市场，目前失业率已升至7.1%，但这并未影响住房需求。 这是为什么呢？因为房地产市场的大多数参与者来自金融及其他高薪行业，而这些行业并未受到疫情最严重的冲击。“对香港的真正影响其实是抗议活动。事实上，从宏观角度来看，新冠疫情对房价几乎没有任何影响，”德文指出。.

移民潮，尤其是持有英国海外公民护照的人群，会对房地产市场产生影响吗？吴指出，这些移民大多是年轻且无固定居所的人群，但并不富裕，因此不太可能进入房地产市场。与此同时，吴补充道，土地供应将保持“紧张——至少在未来几年内如此”。.

• 零售业重组中的风险与回报

零售业的复苏可能需要一段时间，牛津经济研究院预计，此次不会重现2003年非典疫情后那样的强劲反弹。那一年标志着零售业的“黄金十年”，也标志着中国在旅游业中崛起为“重要力量”。“这种情况不会再发生了，”吴警告道。.

超过80%的入境游客来自中国，但中国国内奢侈品价格的下跌削弱了香港作为购物目的地的吸引力。 吴补充道，旅游业目前正处于“十字路口”。游客人数的回升将落后于周边其他城市，这将导致零售业发生“结构性变化”。.

尽管香港的租金位居全球前列，且近年来投资回报率“低得惊人”，但一些投资者已开始押注中国游客的回归。 “这是个巨大的未知数，”但格林-摩根补充道，如今房价已低到“人们愿意冒险一试”的程度。.

• 香港依然坚韧

“过去两年对香港来说确实充满挑战，但总体而言，投资者对香港的看法正变得越来越积极，”格林-摩根表示。尽管近期出现下滑，“香港仍是该地区乃至全球最具投资价值的城市之一”。.

过去十年间，香港的表现显示其“是全球房价涨幅最大的市场之一”，在投资吸引力方面仅次于东京、首尔和上海。.

根据Real Capital Analytics的数据，2020年第四季度，亚太地区房地产市场共吸纳了高达1.4503万亿港元的资金。 Green-Morgan解释称，香港交易量同比增长171%，是“整个地区表现如此出色的一大原因”。.

• 新一轮资本浪潮即将到来

格林-摩根解释道，2020年房地产投资信托基金（REITs）面临“巨大压力”，股价下跌了30%至40%。尽管零售类REITs“仍遭受重创”，但部分跌幅已“收复”。.

但香港和中国仍将是全球范围内的“重要参与者”和重要资本来源，仅2020年，中国和香港的资本流出额就达1万亿4000亿1000万元。我们的专家指出 联易房地产信托, ……作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，这只是投资者竞相追逐优质资产的一个例子。.

格林-摩根解释道，私募股权基金、养老基金和主权财富基金目前手握“巨额资金”，并将目光投向了房地产领域。他表示，预计“未来将有重大交易达成”。.

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