ナレッジ・ハブ

要点

• 居住セクターが主流になりつつある：アジア太平洋地域全体で、コリビング、BTR、学生向け住宅、シニア向け住宅へと、機関投資家の資金がますます流入している。.
• 依然として大きな成長余地が残されている：アジア太平洋地域（APAC）は世界人口の約60%を占めるが、2025年には世界の生活関連セクターへの投資資本のうちわずか12%しか集めておらず、このことから、配分における大きな格差が浮き彫りになっている。.
• 需要が供給を上回り続けている：この地域の主要市場では、専門的な管理が行き届いた賃貸住宅が不足しており、投資家にとって長期的な投資機会が生まれている。.
• 各市場特有のビジネスチャンスが浮上している。同報告書では、シンガポールのコリビング、オーストラリアのBTR、香港の学生向け住宅、そして急速に拡大しているインドのPBSAセクターにおける強力な成長の可能性が強調されている。.
• 事業運営の専門性が、重要な差別化要因となりつつある。投資家たちは、規模を拡大し、業績向上を図るため、資本と現地のパートナーシップ、プラットフォーム戦略、そして事業運営能力を組み合わせるケースが増えている。.

キーポイント

• 高級オフィススペースへの旺盛な需要と、新規オフィス開発物件の供給不足が相まって、賃貸市場は二極化している。高級オフィスビルは引き続き堅調な入居率と賃料の上昇を維持している一方で、品質の低いビルはテナントの誘致や維持においてより大きな課題に直面している。
• サヴィルズがまとめたデータによると、2026年第2四半期のCBD（中央ビジネス地区）におけるグレードAオフィスの空室率は、前四半期比で1.0パーセントポイント（ppt）低下し、5.6%となり、3四半期連続で減少した。 これは、空室率が5.2%だった2022年第3四半期以来の最低水準となった。.
• 特に高級オフィスビルにおいて空室率が依然として低水準にとどまり、今後の供給も限られていることから、オーナー側は募集賃料と更新賃料の両方について強気の姿勢を維持している。 この結果、当四半期のCBDにおけるグレードAオフィスの平均賃料は、前四半期比で2.8%上昇し、1平方フィートあたりS$10.42となった。.
• 政治・経済情勢が著しく悪化しない限り、現在の供給制約を考慮すると、オフィス需要がわずかに増加しただけでも、賃料の伸びは予想以上に強くなる可能性があります。 したがって、2026年の賃料上昇率予測を3%～5%から5%へと上方修正するとともに、2027年については前年比でさらに5%～7%の上昇を見込んでいます。.

主な見どころ

0. 住宅市場は、ここ数年、アジア太平洋地域（APAC）において最も回復力の高い不動産セクターとなっている。

• それは 新型コロナウイルス感染症のパンデミックと世界的な利上げサイクルの両期間において、投資額が伸びを記録した唯一のセクターであり、その額はそれぞれ51%および18%であった。, 、それぞれ。.
• 家賃の上昇率は、インフレ率や金利の上昇率をも一貫して上回っている, 、実質所得を維持しつつ、資金調達コストに対するプラスのスプレッドを確保すること。.
• これらの特徴が相まって、APACでの暮らしを 分散投資された不動産ポートフォリオにおける、収益性を重視した魅力的な資産配分.

1. 構造的な需要はもはや差別化要因ではなく、実行力が鍵となる

• アジア太平洋地域（APAC）における人口動態の変化、とりわけ 世帯規模の縮小、単身世帯の増加、都市化の進展、および国境を越えた移動, 、住宅需要を高め、住宅の負担能力に対する圧力を強めている。.
• これは、以下の出来事と並行して進行している 慢性的な住宅不足と、住宅購入の障壁の高さ, 、これにより、需要はさらにレンタルサービスへとシフトしている。.
• 政府の政策が、成長の重要な原動力として浮上している, 、移民や労働力の流動化を通じて需要を喚起するとともに、都市計画や規制改革を通じて、賃貸住宅事業に対するより支援的な環境を整備する。.
• 政策に支えられた人口増加と、持続的な住宅供給の組み合わせが、 可視性を求める, 対応しています 高稼働率 そして、～にとって好ましい条件を作り出し、 持続的な賃料の伸びと長期的な収益の堅調性.
• 人口動態の追い風や政策改革が需要を下支えし、投資対象の幅を広げているが、 超過リターンは、投資家がどのように資産に参入し、運用し、規模を拡大していくかにますます左右されるようになるだろう.

2. APAC地域における生活戦略は一つだけというわけではない

• アジア太平洋地域（APAC）の不動産投資機会は拡大しているものの、これは均質な資産クラスというわけではない。各市場のサブセクターはそれぞれ異なる制度化の道筋をたどっており、 それぞれ異なるリスク・リターン特性と参入戦略.
• で 日本, 安定化された多世帯用不動産の直接取得 市場の状況を踏まえると、依然として支配的な戦略である 確立された市場規模と流動性.
• オーストラリアのPBSAおよびコリビング業界 以下のような要素を組み合わせた ゼロからの開発および改修の機会.
• で シンガポール, への参入戦略 コリビング業界 主に～を中心に展開している 既存資産の適応的再利用および転用.
• 香港 PBSA おそらく APAC地域で最もコンバージョン重視の住宅市場, 、政策改革を原動力として。.
• 韓国’の住宅市場は現在、 制度化の初期段階, 、これにより、投資家が市場が本格的に発展する前に、事業運営体制や調達ネットワークを構築する機会が生まれる。.

3. 運用能力と規模が、アルファを生み出す中核的な要因になりつつある

• 収益管理、製品のポジショニング、積極的な資産運用、および現地の専門知識 パフォーマンス向上にますます寄与している。.
• 地域プラットフォーム 調達体制の強化、設計および調達の標準化、価格設定と業務の最適化を図り、複数の資本再投資およびエグジットの道筋を築くことができます。.

APREAジャパンREITフォーラムからの主なポイント

• 市場基盤の改善と資本市場施策の拡充により、投資家の参加拡大、流動性の向上、そして日本のREITセクターの長期的な競争力強化に向けた機会が生まれています。.

• アクティブ資産運用、ポートフォリオの最適化、そしてオペレーショナル・エクセレンスは、価値創造の源泉としてますます重要性を増しており、投資家は安定した収益に加え、成長もより重視するようになってきている。.

• プライベートREITは規模を拡大し、機関投資家からの支持も引き続き高まっている一方、投資対象の範囲が広がるにつれ、物流、住宅、ヘルスケア、データセンター、社会インフラといったオルタナティブ分野においても投資機会が生まれつつある。.

• 日本の不動産市場における構造的な変化に加え、業界関係者間の連携強化や継続的な商品革新により、上場REITと非上場REITの双方が、持続可能な成長の次の段階に向けて準備を整えつつある。.

アジア太平洋地域全体において、住宅セクターの供給は、他の資産クラスにおける構造的変化によってますます生み出されるようになっている。ホテルの価値下落、オフィスの陳腐化、サービスアパートメントの供給過剰、そして選択的な規制改革が、この分野の戦略を再構築しつつある。新規開発は依然として特定のケースでは有効だが、多くの場合、主要な参入手段とはなっていない。.