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在全球數位基礎設施領域，數據中心產業已度過關鍵的一年，這主要得益於持續的雲端遷移與數位化進程，加上人工智慧的普及，這些因素共同推動了對數據中心基礎設施的需求激增。 2025年，全球房地產交易總額（包含單一資產銷售及開發用地收購）達$165億，其中開發用地收購量相較2024年更飆升12.4%，創下迄今為止的最高年度投資總額。 同樣地，高力國際（Knight Frank）針對數據中心的專項評估顯示，全球穩定營運數據中心市場價值達$1.95兆，較2024年增長39.3%。 展望未來，預計 2026 年至 2029 年間將交付 48GW 容量，這將使全球供應量增加 77%。 其中，人工智慧（AI）供應量預計將從8GW擴增至27GW，佔總營運中IT設施的24.5%。.

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重點總結

  • 生活型房地產正逐漸成為主流：在亞太地區，機構資金正日益湧入共居、BTR、學生宿舍及長者住宅等領域。.
  • 仍具備顯著的成長空間：亞太地區佔全球人口的約 60%，但在 2025 年僅吸引到全球住宅領域資本的 12%，凸顯出巨大的配置差距。.
  • 需求持續超過供應：該地區各主要市場正面臨專業管理租賃住宅短缺的問題，為投資者創造了長期投資機會。.
  • 各市場正浮現獨特的發展契機：該報告特別指出，新加坡的共居市場、澳洲的「租住型住宅」（BTR）、香港的學生宿舍，以及印度快速擴張的「學生公寓」（PBSA）領域，均具備強勁的成長潛力。.
  • 營運專業能力正逐漸成為關鍵的差異化因素：投資者越來越多地將資本與在地合作夥伴關係、平台策略及營運能力相結合，藉此擴大規模並提升績效。.
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主要心得

  • 優質辦公空間的需求強勁，加上新辦公大樓供應有限，導致租賃市場呈現兩極化現象。儘管優質辦公大樓的出租率持續保持穩健，租金亦持續增長，但品質較低的辦公大樓在吸引及留住租戶方面則面臨更大的挑戰
  • 根據第一太平戴維斯彙編的數據，2026年第二季中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的空置率連續第三個季度下降，環比（QoQ）下降1.0個百分點（ppt），降至5.6%。 這是自2022年第三季空置率為5.2%以來，所錄得的最低水平。.
  • 由於空置率持續處於緊俏狀態（特別是頂級辦公大樓），加上未來供應量有限，業主在開價及續約租金方面均維持強硬立場。 這導致本季度中央商業區（CBD）甲級辦公大樓的平均租金較上季進一步上漲 2.8%，達到每平方英尺 S$10.42。.
  • 除非政治經濟情勢出現顯著惡化，否則鑑於當前的供應限制，即使辦公樓需求僅有微幅增長，也可能帶動租金出現遠超預期的強勁增長。 因此，我們將 2026 年的租金增長預測由 3%–5% 上修至 5%，並預期 2027 年將進一步按年（YoY）增長 5%–7%。.
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隨著經濟成長、數位化、製造業及基礎設施投資的推動，印度房地產市場正逐步拓展至辦公樓租賃以外的領域，機構投資者對物流、數據中心、工業園區、零售及住宅資產的持續關注也因此獲得支撐。.

全球能力中心（GCC）創紀錄的需求正在重塑辦公空間需求，促使租戶轉向高品質且具備科技支援的園區，並進一步強化了對機構級物業的需求。.

印度的房地產投資信託（REIT）市場亦日趨成熟，投資者愈發重視公司治理、資產品質及資本配置。整體而言，穩健的租戶需求、不斷擴大的國內資本池，以及有選擇性的機構投資，持續支撐著印度實物資產市場樂觀的長期前景。.

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重點摘要

  1. 近年來，住宅市場一直是亞太地區最具韌性的房地產領域
  • 那是一段 這是唯一一個在 COVID-19 大流行期間及全球升息週期中，投資額均呈現增長的領域，分別為 51% 和 18%, ，分別為。.
  • 租金漲幅也始終高於通膨率與利率, ，在維持實質收入的同時，確保其與融資成本之間的利差保持正值。.
  • 這些特質綜合起來，進一步鞏固了亞太地區的生活方式作為一種 在多元化房地產投資組合中，進行具吸引力且以收益為導向的資產配置.
  1. 結構性需求已不再是區隔因素，執行力才是
  • 亞太地區的人口結構變化，尤其是 家庭規模縮小、單人家庭增加、持續的都市化以及跨境流動, ，正導致住房需求增加，並加劇了購屋負擔壓力。.
  • 這一切正與以下情況同步發展： 持續的住房短缺及高昂的購屋門檻, ，進一步促使需求轉向租賃方案。.
  • 政府政策已成為推動經濟成長的關鍵動力, ，一方面透過移民與勞動力流動來提振需求，另一方面則藉由規劃與法規改革，為機構式租賃住宅營造更有利的環境。.
  • 在政策支持下的人口增長與持續的住房供應相結合，進一步鞏固了 需求透明度, 支援 高入住率 並為……創造有利條件 可持續的租金增長與長期收入韌性.
  • 人口結構的利好因素與政策改革支撐著需求並擴大可投資範圍，但 超額報酬將越來越取決於投資者如何進入市場、運作資產以及擴大規模.
  1. 亞太地區並無單一的生活策略
  • 儘管亞太地區的居住投資機會日益擴大，但這並非一個同質性的資產類別。每個市場子領域都走著不同的制度化發展路徑，因而提供 各異的風險報酬特徵與進場策略.
  • 在 日本, 直接收購已穩健營運的多戶住宅資產 鑒於市場的現況，這仍是最優策略 穩固的深度與流動性.
  • 澳洲的 PBSA 及共居產業 融合了 從零開始的開發與改建機會.
  • 在 新加坡, 進入該市場的策略 共居產業 主要圍繞著 現有資產的適應性再利用與改建.
  • 香港 PBSA 很可能是 亞太地區最具轉換導向的房地產市場, ，這主要歸因於政策改革。.
  • 韓國’的房地產市場正處於 制度化的初期階段, ，為投資者創造機會，使其能在市場全面發展之前，建立營運能力與採購網絡。.
  1. 營運能力與規模正逐漸成為創造超額報酬的核心來源
  • 收益管理、產品定位、積極的資產管理及在地專業知識 正日益成為推動績效的關鍵因素。.
  • 區域性平台 可提升採購效率、標準化設計與採購流程、優化定價與營運，並開闢多種資本循環利用與退出途徑。.
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萊坊（Knight Frank）關於全球最具發展潛力經濟體中房地產市場表現與投資機會的終極指南。.

2026年上半年在整體利好的宏觀經濟背景下拉開序幕，但隨著時期推進，情勢逐漸變得更加複雜。 印度儲備銀行的回購利率在2026年上半年維持在5.25%，反映出自降息週期開始以來累計放鬆了125個基點。 鑑於上次降息已於2025年12月生效，貨幣政策委員會在2026年2月及6月的兩次會議中均維持利率不變，理由是西亞衝突引發的能源風險以及季風可能不足。2026財政年度的國內生產總值（GDP）增長率預估為7.6%，這印證了國內經濟的根本韌性。 然而，印度儲備銀行（RBI）將2027財政年度的GDP增長預測下修至6.6%，並將2027財政年度的CPI通膨預測上修至5.1%，反映出能源價格與糧食供應狀況存在的不確定性。 就住宅市場而言，累積的降息幅度持續支撐房貸負擔能力，但隨著進一步降息暫停及全球不確定性加劇，支撐需求直至2025年的貨幣政策助力已大致告一段落。.

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亞洲房地產證券——2026年7月展望

受惠於油價下跌、美國就業數據走軟，以及投資者從表現強勁的科技股和半導體股中進行部分資金輪動，亞洲房地產證券在7月初出現溫和反彈。下半年伊始的投資組合再平衡，也可能為房地產等被市場忽略的板塊提供技術面支撐。 關鍵問題在於，原油價格走低與美國就業數據疲軟，是否足以扭轉固定收益市場的情緒，並減輕市場對聯準會下一項行動可能進一步收緊貨幣政策的擔憂。各國央行仍將依賴數據決策，但若政策立場轉向較不鷹派，將是推動亞洲房地產投資信託（REITs）及房地產股票實現更持久復甦的最明確催化劑。.

  • 日本： 鑒於其規模與定價，富士媒體（Fuji Media）備受期待的房地產業務出售案應能成為一項正面催化劑。自第一季以來，隨著日本政府債券（JGB）殖利率上升，開發商與日本不動產投資信託（J-REIT）表現疲軟，但交易市場仍保持強勁，且日本不動產投資信託的估值已回落至約0.85倍淨資產收益率（P/NAV）。 我們預期資產出售及單位回購將持續進行，甚至可能加速。日本央行將於7月30日至31日召開會議，預計在6月將短期利率調升至1%後維持現狀，而進一步升息的可能性則較高於第四季或明年。.
  • 澳洲： 在2025年底股價開始回調後，由於降息預期轉為澳洲儲備銀行（RBA）將升息三次，我們仍持非常樂觀的態度。市場共識可能再次過於鷹派，而隨著房市走軟及勞動市場放緩，目前出現較長暫停期的可能性似乎更高。8月的財報將至關重要，尤其是2027年的業績指引。 關鍵在於營收增長，我們對雪梨和布里斯本的零售、工業及中央商務區（CBD）辦公樓市場持樂觀態度。住宅業務的盈利仍面臨壓力，但估值似乎已反映出2027年交易量將趨弱的預期。.
  • 香港： 房地產證券在先前表現強勁、大幅跑贏大盤後，過去兩個月已出現劇烈回調。短期內缺乏催化因素，且中國對境外直接投資的審查日趨嚴格，仍對住宅需求構成壓力，房地產新盤推出速度已然放緩。 香港銀行同業拆息（HIBOR）若能回落將有所助益，但這可能需要聯準會實施寬鬆政策，而這並非當前的基本情境。中環辦公樓租金及高端零售市場趨勢持續改善，這應能支撐持有中環辦公樓及高端零售資產的業主。.
  • 新加坡： 我們預期 S-REIT 板塊短期內不會出現重大催化因素。利率雖仍處於低位，但已逐步上升，3 個月期 SORA 已從 4 月的低點 1.01% 升至 1.10%。 整體市場環境仍具支撐，但由於缺乏新的催化因素，加上通盤投資者的輪動買盤有限（他們仍傾向於金融股而非房地產投資信託），S-REIT 仍處於區間震盪狀態。.
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APREA 日本不動產投資信託論壇的重點摘要

  • 市場基本面的改善以及資本市場措施的擴展，正為擴大投資者參與、提升市場流動性，以及強化日本不動產投資信託（REIT）產業的長期競爭力創造了契機。.
  • 主動式資產管理、投資組合優化及卓越營運正日益成為創造價值的重要來源，投資者除了重視穩定收益外，也愈發重視成長潛力。.
  • 隨著可投資範圍不斷擴大，私募不動產投資信託（REITs）持續擴大規模並獲得機構投資者的支持；與此同時，在物流、住宅、醫療保健、數據中心及社會基礎設施等另類領域，投資機會正逐漸浮現。.
  • 日本房地產市場的結構性變革，加上業界各利益相關方之間更緊密的合作，以及持續的產品創新，正為上市與非上市不動產投資信託（REITs）奠定基礎，使其邁向下一階段的可持續成長。.

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在整個亞太地區，住宅領域的供應日益受到其他資產類別變動的影響。飯店資產減值、辦公大樓老化、服務式公寓供過於求，以及有針對性的監管改革，正重塑市場運作模式。從零開始的開發項目在特定情況下仍行得通，但往往已非主要的進場途徑。.

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建築環境處於氣候變遷、能源安全與人工智慧等全球大趨勢的交匯點。我們的努力以《永續建構》（Built to Last）為指引——這項永續發展策略使我們能持續聚焦於對利害關係人至關重要、且我們能產生最大正面影響的議題。.

2025年，我們持續降低排放量。 相較於2021年的基準值，我們已將每平方英尺的第1類與第2類排放量降低32.2%，較去年改善了6.4%——這證明我們的策略調整正產生成效，也顯示我們深諳如何應對客戶與社區所面臨的複雜挑戰。.

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