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區域概覽

• 亞洲房地產證券已從伊朗衝突的大跌中復甦，但仍遠遠偏離年內高點，表現遜於科技/半導體領漲的亞洲股市。
• 這一差距反映了對原油價格上漲導致依賴海灣地區的亞洲經濟體通貨膨脹的擔憂，以及央行進一步收緊政策的前景。
• 亞洲貨幣已回升，但仍低於二月高點；澳元是例外，在澳洲央行加息後創下年度新高。
• 若停火邁向 JCPOA 式的協議，應會推低油價、支撐國庫債券，並推動利率敏感型產業（包括房地產投資信託基金）復甦。每次宣佈霍爾木玆海峽重新開放的訊息，都會造成美元疲弱及國庫券反彈。

日本

• 儘管市場預期日本央行將利率上調 25 個基點至 1%，但日本央行在 4 月的會議上仍維持利率不變。投票結果是 6 比 3 贊成加息，而在之前的會議中只有一人反對；夏季加息的可能性仍然存在，7 月的會議（完整的展望報告）是可能的時機。
• 以短期利率為基礎的實際利率仍為負值；日本央行越早恢復正常化，就越有利於日本房地產投資信託基金（J-REIT）行業，儘管交易市場強勁，該行業的資產淨值仍持續折價。若折讓持續，預期資產出售與回購仍會持續。
• Mitsui Fudosan (8801)、Mitsubishi Estate (8802) 及 Sumitomo Realty (8830) 的全年業績將於 5 月 13 日公布。住友不動產今年的表現優於同業，部分原因可能是其東京辦公室的持股比例較高，目前的 PE 溢價及資產淨值折讓略低於同業；若業績指引令人失望，則有獲利回吐的風險。Elliott持有3.5%；突破5%將顯示更深入的參與。
• 預計五月之後開發商幾乎沒有盈利催化因素。J-REITs 的主要催化因素是可能納入 Topix，並可能在今年秋季決定。一位經紀人估計，納入可能產生約 68 天的買盤影響（假設平均交易價值為 25%），58 隻 J-REITs 中有 47 隻符合市值門檻。

澳洲

• A-REITs 自 2025 年底以來一直面臨沉重的拋售壓力，因為澳洲央行在 2 月、3 月和 5 月扭轉方向並加息，解除了 2025 年的所有減息措施；這可能是澳洲央行歷史上最短的加息週期。
• 由於大部分 A-REIT 債務成本已鎖定，且利率風險已對沖，因此與 2022-23 年比較，盈利影響應受到控制
• 鑑於伊朗戰爭可能造成需求中斷，即使輸入通貨膨脹短期上升，澳洲央行現在也可能暫停行動。澳元走強也有助於通脹方面。A 類房地產投資信託基金歷來在利率高峰後表現優異
• 5 月 12 日的聯邦預算案是近期的主要催化因素。政府將取消現有房地產的負資產負擔，但預期會保留新建房地產的負資產負擔，這對住宅房地產投資信託基金而言是淨利好，並可能有利於 BTR 行業。

新加坡和香港

• 一項具有里程碑意義的交易正在進行中：Khazanah 和淡馬錫正在以約 57 億新加坡元（約 3,030 平方英尺）的價格推銷 Marina One，略低於吉寶房地產投資信託基金為 MBFC Tower 3 支付的 3,268 平方英尺。傳聞中的買家是 CapitaLand 和 Hongkong Land (HKL)。
• 如果 CapitaLand 進行收購，將驗證香港置地向 SCPREF 注入資產的定價，並預示寫 字樓估值將普遍向好。嘉德置地很有可能需要成立第三方基金，因為收購不會增加中海集運的收益，中海集運剛以類似的估值出售了濱海灣資產。
• 新加坡政府於 5 月 8 日宣佈針對歐洲共同體的冷卻措施（更長的持有期、取消延遲付款計劃）。近期對開發商的影響有限，但對於表現優於 S-REITs 的新加坡開發商而言，針對中南部以外地區住宅價格採取更廣泛措施的風險仍值得關注。.