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在全球数字基础设施领域，全球数据中心行业刚刚度过了一个关键之年。在持续的云迁移和数字化转型推动下，加之人工智能的蓬勃发展，数据中心基础设施的需求得到了强劲提振。 2025年，全球房地产交易总额（包括单一资产销售和开发用地收购）达到$16.5亿，其中开发用地收购额较2024年激增12.4%，创下迄今为止的最高年度投资总额。 同样，莱坊（Knight Frank）针对数据中心的专项评估显示，全球稳定运营数据中心市场估值达$1.95万亿，较2024年增长39.3%。 展望未来，预计2026年至2029年间将交付48GW，这将使全球供应量增加77%。 其中，AI 供应量将从 8GW 扩大至 27GW，占总运行 IT 容量的 24.5%。.

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要点总结

  • 居住领域正逐渐成为主流：在亚太地区，机构资本正越来越多地涌入共享居住、BTR、学生公寓和老年住宅等领域。.
  • 仍存在巨大的增长空间：亚太地区占全球人口的约60%，但在2025年仅吸引了全球住宅领域12%的资本，这凸显了巨大的配置缺口。.
  • 需求继续超过供应：该地区各主要市场都面临着专业管理型租赁住房短缺的问题，这为投资者创造了长期机遇。.
  • 各市场正涌现出新的机遇：该报告重点指出，新加坡的共居、澳大利亚的BTR、香港的学生公寓以及印度快速扩张的PBSA领域均具有强劲的增长潜力。.
  • 运营专长正逐渐成为一项关键的差异化因素：投资者越来越多地将资本与本地合作伙伴关系、平台战略及运营能力相结合，以实现规模效应并提升业绩。.
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主要收获

  • 对高端办公空间的强劲需求，加上新建办公楼项目供应有限，导致租赁市场呈现两极分化。高端写字楼的入住率持续保持良好，租金也在持续增长；而质量较低的写字楼在吸引和留住租户方面则面临更大挑战。
  • 根据第一太平戴维斯汇编的数据，2026年第二季度，中央商务区甲级写字楼空置率连续第三个季度下降，环比（QoQ）下降1.0个百分点（ppt），降至5.6%。 这是自2022年第三季度以来最低的水平，当时空置率为5.2%。.
  • 由于空置率持续处于较低水平（尤其是高端写字楼），且未来供应有限，业主在租金要价和续租租金方面均保持了强硬立场。 这导致本季度中央商务区（CBD）甲级写字楼平均租金环比进一步上涨2.8%，达到每平方英尺S$10.42。.
  • 除非政治经济领域出现显著恶化，否则鉴于当前的供应限制，即使办公楼需求仅出现微幅增长，也可能导致租金出现远超预期的强劲增长。 因此，我们将2026年的租金增长预测从3%–5%上调至5%，同时预计2027年租金将进一步同比增长5%–7%。.
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随着经济增长、数字化转型、制造业及基础设施投资的推动，印度房地产市场正逐步拓展至办公租赁领域之外，机构投资者对物流、数据中心、工业园区、零售及住宅资产的持续关注也因此得到支撑。.

全球能力中心（GCC）创纪录的需求正在重塑办公空间需求，推动租户转向高质量、技术驱动的园区，并进一步提振了对机构级物业的需求。.

印度的房地产投资信托（REIT）市场也在日趋成熟，投资者越来越重视公司治理、资产质量和资本配置。总体而言，稳健的租户需求、不断扩大的国内资本池以及有选择性的机构投资，继续支撑着印度实物资产市场积极的长期前景。.

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主要亮点

  1. 近年来，住宅领域一直是亚太地区最具韧性的房地产板块
  • 那是一段 这是唯一一个在新冠疫情期间和全球加息周期中投资额均实现增长的行业，分别为51%和18%, ，分别。.
  • 租金涨幅也一直超过通胀率和利率, ，在保持实际收入的同时，确保其与融资成本之间的利差保持在正值范围内。.
  • 这些特点共同突显了亚太地区的生活方式，使其成为一种 在多元化的房地产投资组合中，进行具有吸引力且以收益为导向的资产配置.
  1. 结构性需求已不再是决定性因素，执行力才是
  • 亚太地区的人口结构变化，特别是 家庭规模缩小、单身家庭数量增加、持续的城市化以及跨境流动, ，正在推高住房需求，并加剧住房可负担性方面的压力。.
  • 与此同时，……正在发生 长期存在的住房短缺问题以及较高的购房门槛, ，这进一步推动了需求向租赁解决方案的转移。.
  • 政府政策已成为推动经济增长的关键动力, ，通过移民和劳动力流动来提振需求，同时通过规划和监管改革，为机构化租赁住房营造更有利的环境。.
  • 政策支持下的人口增长与持续的住房供应相结合，进一步巩固了 需求透明度, 支持 高入住率 并为……创造了有利条件 可持续的租金增长和长期收入韧性.
  • 人口结构带来的利好因素和政策改革支撑着需求并扩大了可投资范围，但 超额收益将越来越取决于投资者如何进入市场、运作资产以及扩大资产规模.
  1. 亚太地区没有一种通用的生活策略
  • 尽管亚太地区（APAC）的居住地产投资机会正在扩大，但这并非一个同质化的资产类别。每个市场的子行业都遵循着不同的制度化发展路径，从而提供了 不同的风险收益特征和入市策略.
  • 在 日本, 直接收购已实现稳定的多户住宅资产 鉴于市场的现状，这仍然是最佳策略 成熟的深度和流动性.
  • 澳大利亚的PBSA和合租行业 融合了 从零开始的开发和改造机会.
  • 在 新加坡, ，进入该市场的策略 共享居住行业 主要围绕……展开 现有资产的适应性再利用与改造.
  • 香港 PBSA 很可能是 亚太地区最具转化导向的房产市场, ，这得益于政策改革。.
  • 韩国’的住宅市场正处于 制度化的早期阶段, ，为投资者创造机会，使其能在更广泛的市场发展之前建立运营能力和采购网络。.
  1. 运营能力和规模正逐渐成为阿尔法收益的核心来源
  • 收益管理、产品定位、主动资产管理及本地专业知识 正在日益推动业绩增长。.
  • 区域性平台 可以提升采购效率、规范设计与采购流程、优化定价和运营，并开辟多种资本周转和退出途径。.
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莱坊关于全球最具发展前景的经济体中房地产市场表现与投资机遇的终极指南。.

2026年上半年在总体有利的宏观经济背景下拉开帷幕，但随着时期的推进，形势变得日益复杂。 2026年上半年，印度储备银行的回购利率维持在5.25%，这反映出自降息周期开始以来累计宽松了125个基点。 鉴于上次降息已于2025年12月生效，货币政策委员会在2026年2月和6月的两次会议上均维持利率不变，理由是西亚冲突带来的能源风险以及季风可能不足。2026财年GDP增长率预计为7.6%，这印证了国内经济的内在韧性。 然而，印度储备银行将其2027财年GDP增长预测下调至6.6%，并将2027财年CPI通胀预测上调至5.1%，这反映了能源价格和粮食供应状况存在的不确定性。 就住房市场而言，累积的降息幅度继续支撑住房贷款的可负担性，但鉴于进一步降息暂缓且全球不确定性加剧，支撑2025年需求持续增长的货币政策利好效应已基本耗尽。.

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亚洲房地产证券——2026年7月展望

7月初，受油价下跌、美国就业数据疲软以及资金从表现强劲的科技股和半导体股中部分轮动等因素支撑，亚洲房地产证券出现小幅反弹。下半年伊始的投资组合再平衡，也可能为房地产等被忽视的板块提供技术性支撑。 关键问题在于，原油价格走低和美国就业数据疲软是否足以扭转固定收益市场的情绪，并缓解市场对美联储下一步可能进一步收紧政策的担忧。各央行仍将依据数据作出决策，但政策立场的鹰派基调有所缓和，将成为推动亚洲房地产投资信托基金（REITs）和房地产股票实现更持续复苏的最明确催化剂。.

  • 日本： 鉴于其规模和定价，富士媒体集团备受期待的房地产业务出售应能成为积极的催化剂。自第一季度以来，随着日本国债收益率上升，开发商和日本房地产投资信托基金（J-REITs）表现疲软，但交易市场依然强劲，且日本房地产投资信托基金的估值已回落至约0.85倍净资产收益率（P/NAV）。 我们预计资产出售和单位回购将持续进行，甚至可能加速。日本央行将于7月30日至31日召开会议，预计在6月将短期利率上调至1%后将维持利率不变，而第四季度或明年进一步加息的可能性较大。.
  • 澳大利亚： 在2025年底开始的股价回调之后，由于降息预期逆转为澳大利亚储备银行（RBA）三次加息，我们仍持非常乐观的态度。市场共识可能再次过于鹰派，随着房地产市场走软和劳动力市场放缓，目前出现较长时间的暂停加息的可能性似乎更大。8月份的业绩将至关重要，尤其是2027年的业绩指引。 关键问题在于营收增长，我们对悉尼和布里斯班的零售、工业及中央商务区（CBD）写字楼市场持乐观态度。住宅业务盈利仍面临压力，但估值似乎已反映出2027年成交量将走弱的预期。.
  • 香港： 房地产证券在此前表现强劲、跑赢大盘之后，过去两个月经历了大幅回调。短期内利好因素有限，对中国对外直接投资的严格审查仍对住宅需求构成压力，而新盘推出速度已然放缓。 香港银行同业拆借利率（HIBOR）的下降将有所帮助，但这可能需要美联储采取宽松政策，而这并非当前的基本假设。中环写字楼租金和高端零售趋势持续向好，这应能为持有中环写字楼和高端零售资产的业主提供支撑。.
  • 新加坡： 我们预计短期内S-REIT板块不会出现重大催化剂。利率虽仍处于低位，但已悄然走高，3个月期SORA已从4月份的低点1.01%升至1.10%。 整体市场环境依然利好，但由于缺乏新的催化剂，且泛市场投资者的轮动买盘有限（他们仍更青睐金融股而非房地产投资信托基金），S-REITs 仍处于区间震荡状态。.
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APREA日本房地产投资信托论坛的要点

  • 市场基本面的改善以及资本市场举措的扩大，正为扩大投资者参与范围、提升市场流动性以及增强日本房地产投资信托（REIT）行业的长期竞争力创造机遇。.
  • 主动资产管理、投资组合优化和卓越运营正日益成为创造价值的重要来源，投资者在追求稳定收益的同时，也越来越重视增长。.
  • 随着可投资领域不断扩大，私募房地产投资信托（REITs）的规模持续扩大，并获得越来越多的机构支持；与此同时，物流、住宅、医疗保健、数据中心和社会基础设施等另类领域也正涌现出新的投资机会。.
  • 日本房地产市场的结构性变化，加上行业各利益相关方之间更紧密的合作以及持续的产品创新，正为上市和私募REITs的下一阶段可持续增长奠定基础。.

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在整个亚太地区，住宅领域的供应正越来越多地源于其他资产类别的结构性调整。酒店资产减值、写字楼老化、服务式公寓供过于求以及有针对性的监管改革，正在重塑行业格局。从零开始的开发项目在某些情况下依然可行，但往往已不再是主要的进入途径。.

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建筑环境处于气候变化、能源安全和人工智能等全球大趋势的交汇点。我们的工作以《永续发展》（Built to Last）为指导，这是我们的可持续发展战略，它使我们能够专注于对利益相关者最为重要、且我们能够产生最大积极影响的领域。.

2025年，我们继续减少排放。 与2021年的基准相比，我们每平方英尺的范围1和范围2排放量降低了32.2%，较去年改善了6.4%——这证明我们的战略调整正在取得成效，也表明我们深谙如何应对客户和社区面临的复杂挑战。.

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