GPR 250 指数および GPR 250 REIT 指数に対する以下の暫定的な構成銘柄の変更 (アスタリスクで表示) は、2020 年 9 月 21 日 (取引開始) より有効になります。.
GPR 250 指数および GPR 250 REIT 指数に対する以下の暫定的な構成銘柄の変更 (アスタリスクで表示) は、2020 年 9 月 21 日 (取引開始) より有効になります。.
データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.
香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.
香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.
香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.
データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.
香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.
香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.
香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.
不動産への記録的な投資流入が続く中、ファンドマネージャーは複雑さの増大と、投資家からのリアルタイム報告への要求の高まりに直面しています。ヤーディのバーニー・ディバイン氏に、こうしたトレンドについて話を聞きました。.
今月のレポートは、区内の市房地での股票と房地での信憑性が感染症によってどのように影響を受けるか、そしてその将来の見通しを調査するものです。
クラフト系の房産信は今年の好成績であるが、8月現在では若干の低調さが見られるが、疫病発生後も良好な状態が保たれているのに対し、零細酒店の信憑性は低い。社内交流の実施期間中、酒店、零細商店、公共施設に提供されたフーズ・信は大きな影響を受けたが、8月時点では最良のバージョンを示している。
8月、太区の房地生産股票が他の生産クラスの都市表を上回る形で出現した。 6 か月間の視聴率の増加速度は過去 10 か月を超えて最高に達しており、これは完全に新しい視聴率制御策を採用する必要があることを示しています。
上場不動産
8月のアジア地域の不動産関連株は、市場全体をわずかに上回り、アウトパフォームしました。これは、主にオーストラリアと日本の市場が牽引し、5.8%のリターンを記録したGPR/APREA総合上場不動産指数が牽引しました。これは、7月までの力強い上昇の後、ほぼ横ばいにとどまっていた中国株の失速を相殺する以上のものでした。.
不動産市場は中国の経済回復を牽引する大きな原動力となっており、新型コロナウイルスによるロックダウン解除後、住宅販売と投資はここ数カ月で力強いペースで増加している。中国統計局の統計によると、地域最大の経済大国である中国の住宅価格は8月に前月比0.6%上昇とわずかに改善したものの、持続可能な市場促進を目的とした引き締め措置によって、市場心理は停滞した。.
中国当局は、住宅市場の力強い回復を受けて慎重な姿勢が見られる中、債務増加を抑制するための措置を講じ、債券発行に関する新たなガイドラインを発表した。6月の住宅価格は10ヶ月ぶりの急速な上昇を記録し、既に新たな住宅価格抑制策が始まっている。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは5ヶ月連続の上昇を記録し、GPR/APREAコンポジットREIT指数は8月に5.6%のリターンを記録し、今年2度目となる株式市場を上回りました。アジア太平洋地域のほぼすべての市場で株価がプラスに転じたため、この上昇は幅広い市場に影響を与えました。この地域のREIT銘柄は、7.0%を超えるリターンを記録したオーストラリア市場が牽引しました。.
今年ここまで明らかに好調だった産業REITは、8月にはわずかに下落しました。産業資産を保有するREITは、パンデミック後も概ね堅調に推移していますが、小売・ホスピタリティREITはパンデミックの影響を最も強く受けました。ソーシャルディスタンス対策の影響を最も受けやすかったホテル、小売、オフィスに特化したREITは、8月に最も好調なパフォーマンスを示したセクターの一つです。.
投資家が地域の景気回復の広がりを背景に、より高い利回りを求めて先手を打つ動きが明確に見られました。これは日本でも見られ、ホスピタリティREITが上昇を牽引し、続いて小売REITとオフィスREITが上昇しました。.
さらなる進展への期待が高まる中、日本とシンガポール間の生活必需品の移動に初めて適用されるグリーンレーンの相互利用協定が、景況感を支えました。オーストラリアの小売業に特化したREITも、消費の回復期待から景況感が上向き、アウトパフォームしました。オーストラリア統計局が発表した最新の小売業統計によると、7月の小売売上高は3兆2100億トン増加しました。.
地域全体で規制が緩和されるにつれ、オフィスREITにとって最悪の状況は脱した可能性があります。空室率は上昇傾向にあるものの、特に高物価の都市において、テナントがスペース要件を保守的にしているため、急上昇には至っていません。テレワークの導入率も低下すると予想されます。文化的にオフィスはより受け入れられているため、この地域ではオフィスがデフォルトの職場であり続けるでしょう。新興国では、接続性も更なる懸念事項となっています。.
この地域における不動産証券化は、引き続き進展しています。インドとフィリピンの株式市場では新たなREITが上場し、フィリピンでは国内初のREITが上場しました。今月、インドで新たに上場したMindspace Business Park REITは、好調なデビューを飾り、GPR/APREAの不動産指数に組み入れられました。一方、韓国のAIP Asset Managementと日本の東急不動産が、早ければ年内にもシンガポールでREITを上場する計画を発表したことで、シンガポールはクロスボーダーREITの上場先として更なる地位向上を図りました。オーストラリアの商業用不動産を担保とするこの上場は、約1兆4千億シンガポールドルを調達する可能性があります。.
アジア太平洋地域のREITは、多少の変動は予想されますが、政策支援と金融環境が引き続き好ましい状況にあることから、上昇が持続すると予想されます。同地域の中央銀行は、引き続き低金利が長期化する見通しを繰り返し表明しています。年内は、アジア太平洋地域のREIT市場は、進行中のM&A活動と中国REITの設立によって左右される可能性が高いでしょう。経済回復の継続と、予想よりも早いワクチン開発は、引き続き市場心理を力強く牽引するでしょう。.
世界中の政府がロックダウンの制限を緩和し始めると、必然的に「職場復帰」という概念に注目が集まります。しかし、この見方は現状を誤って捉えています。多くのオフィスワーカーはパンデミックの間も働き続けてきたため、本来焦点となるべきは「誰がオフィスに戻るべきか」です。もちろん、まず第一に従業員の健康状態を最優先に考え、脆弱な従業員の安全を確保する必要があります。しかし、その後は状況がより曖昧になります。,
世界各国の政府がロックダウンの緩和に着手するにつれ、必然的に「職場復帰」という概念に注目が集まります。しかし、この視点は現状を誤って捉えています。多くのオフィスワーカーはパンデミックの間も働き続けてきたため、本来焦点となるべきは「誰がオフィスに戻るべきか」です。もちろん、まず第一に従業員の健康状態を最優先に考え、感染リスクの高い従業員の安全確保は不可欠です。しかし、その後は状況がさらに曖昧になります。特に、ソーシャルディスタンス確保のために、既存のオフィススペースにすべての従業員を収容できない状況が続くと、状況はさらに複雑になります。これに伴い、企業は一部の従業員が少なくとも一部の時間、リモートワークで業務を遂行できることを認識しています。そのため、企業は当面の間、オフィス以外で働くための選択肢と柔軟性をより多く提供する必要があります。.
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第2四半期アジア太平洋地域商業用不動産モニターの回答者は、第2四半期も地域のセンチメントが引き続き低調であることを示した。RICS商業用不動産景況感指数*（CPSI）は、第1四半期の-31から第2四半期には-38となり、世界金融危機以降で最低となった。図表1に見られるように、アジア太平洋地域の結果は、米州（-38）、欧州（-36）、中東・アフリカ（-39）の結果と同じである。.
図表2は、中国がアジア太平洋地域のセンチメントを悪化させた最大の要因であることを示している。しかし、これは中国が指数に占める地域ウエイトが大きいことが主因である（中国はアジア太平洋指数の48%を占める）。CPSIは、本調査で追跡されたアジア太平洋のすべての国でしっかりとマイナスとなった。図表2はまた、オーストラリア、インド、日本、その他のアジア太平洋地域（香港、シンガポールを含む）における状況の悪化を示している。.
MSCIグローバル・アーニュアル・プロパティ・インデックスは、25カ国の不動産投資リターンを測定しています。MSCIの日本および韓国の国別指数はMSCIグローバル・プ ロパティ・インデックスに含まれているが、中国、香港、インドネシア、マレーシア、シンガポー ル、台湾、タイのアジア7カ国の市場データは同インデックスから除外されている。本レポートでは、各国の市場規模はすべてボトムアップのポートフォリオ別推計に基づき、年末の為替レートを用いて米ドルに換算している。.
当社は、メンバーである MSCI のモデルである MSCI 不動産気候バリュー・アット・リスク (気候 VaR) モデルを喜んで共有します。このモデルは、物理的リスクの性質と規模が資産とポートフォリオ間でどのように異なるかを示し、考慮することの重要性を強調しています。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
