以下 GPR 250 指数和 GPR 250 REIT 指数的初步成分变更（标有星号）将于 2020 年 9 月 21 日（交易开始）生效。.
数据中心对香港支柱产业的成功发展至关重要，是香港金融、贸易和物流服务高效运作不可或缺的一部分。随着全球电信的快速发展以及人们对日常生活便利性日益重视科技进步，香港用户对“云计算”、“电子商务”和“高频交易”等高端数据中心服务的需求空前高涨。根据立法会2013年12月的文件，政府最初在将军澳预留了三块地用于建设数据中心。在第一块地售出后，剩余的两块相邻地合并为一块。所有三块指定用于数据中心的地最终均被同一数据中心运营商收购。工业用地市场需求依然旺盛；近期政府出售沙田一块工业用地，并以创纪录的价格售予全球最大的无线网络运营商中国移动，便印证了这一点。开发商和其他投标者对该地块的激烈竞争，证明了政府对数据中心短缺以及增加数据中心用地供应的紧迫性的担忧并非空穴来风。.
随着香港数据中心服务的持续扩张，政府显然无法满足日益增长的土地需求。虽然许多运营商可能并不需要整栋数据中心，但对小型云计算数据中心的需求却十分旺盛。2012年，政府推出一项政策，鼓励将工业楼宇改建为数据中心。对于楼龄15年或以上的工业楼宇，将其部分改建为数据中心可免交改建费。该项豁免适用于所有级别的数据中心。由于将工业楼宇改建为数据中心能够大幅降低开发成本，老旧工业资产的业主将更有动力将其楼宇改造为高附加值的数据中心。因此，可以合理推断，这项新的政府政策将极大地刺激小型数据中心的供应，从而有助于满足众多企业的需求。.
毋庸置疑，如果香港的目标是成为亚太地区的国际数据中心枢纽，那么提供合适的土地以及完善的基础设施和配套设施至关重要。世界科技巨头谷歌和Facebook都曾考虑在香港设立数据中心，但最终分别于2013年和2018年放弃了这一计划。谷歌当时的官方解释是，香港缺乏可供未来扩张的土地。最终，谷歌选择台湾彰化县的一处地点作为其新数据中心的所在地——该数据中心的规模是原香港将军澳数据中心的五倍。目前，谷歌在亚洲运营着两个数据中心，分别位于台湾和新加坡。选择这些地点的原因有很多，例如地价优惠、能源成本相对较低以及地理位置靠近其亚太总部。此外，利用可再生能源也是谷歌的首要任务之一。 2012年，谷歌宣布其可再生能源使用目标为100%，旨在最大限度地利用清洁能源发电。与之形成鲜明对比的是，香港仅利用可再生能源满足3%的电力需求，正如香港机电工程署所指出的，这与谷歌所推崇的“绿色理念”背道而驰。香港数据中心和高科技产业的发展似乎受到诸多因素的制约，包括发展空间有限、可再生能源供应不足以及特区政府反应迟缓。.
除了土地资源外，其他配套设施和人力资源对于香港成为亚太数据中心枢纽也至关重要。一处场所要适合用作数据中心，需要具备一些先决条件，例如较高的层高、灵活的楼层布局、标准化的消防系统以及足够的空间来安装配套设备（变压器室、备用发电机等）。强烈建议各政府部门，特别是地政署和屋宇署，及时提供并更新相关指引，以加快业主或其授权代理人的申请流程。若没有政府的支持和有利的政策，香港要想在亚太地区成为成功的数据中心枢纽，就无法实现这一目标，从而确保我们在与其他区域城市竞争中的竞争力。.
数据中心对香港支柱产业的成功发展至关重要，是香港金融、贸易和物流服务高效运作不可或缺的一部分。随着全球电信的快速发展以及人们对日常生活便利性日益重视科技进步，香港用户对“云计算”、“电子商务”和“高频交易”等高端数据中心服务的需求空前高涨。根据立法会2013年12月的文件，政府最初在将军澳预留了三块地用于建设数据中心。在第一块地售出后，剩余的两块相邻地合并为一块。所有三块指定用于数据中心的地最终均被同一数据中心运营商收购。工业用地市场需求依然旺盛；近期政府出售沙田一块工业用地，并以创纪录的价格售予全球最大的无线网络运营商中国移动，便印证了这一点。开发商和其他投标者对该地块的激烈竞争，证明了政府对数据中心短缺以及增加数据中心用地供应的紧迫性的担忧并非空穴来风。.
随着香港数据中心服务的持续扩张，政府显然无法满足日益增长的土地需求。虽然许多运营商可能并不需要整栋数据中心，但对小型云计算数据中心的需求却十分旺盛。2012年，政府推出一项政策，鼓励将工业楼宇改建为数据中心。对于楼龄15年或以上的工业楼宇，将其部分改建为数据中心可免交改建费。该项豁免适用于所有级别的数据中心。由于将工业楼宇改建为数据中心能够大幅降低开发成本，老旧工业资产的业主将更有动力将其楼宇改造为高附加值的数据中心。因此，可以合理推断，这项新的政府政策将极大地刺激小型数据中心的供应，从而有助于满足众多企业的需求。.
毋庸置疑，如果香港的目标是成为亚太地区的国际数据中心枢纽，那么提供合适的土地以及完善的基础设施和配套设施至关重要。世界科技巨头谷歌和Facebook都曾考虑在香港设立数据中心，但最终分别于2013年和2018年放弃了这一计划。谷歌当时的官方解释是，香港缺乏可供未来扩张的土地。最终，谷歌选择台湾彰化县的一处地点作为其新数据中心的所在地——该数据中心的规模是原香港将军澳数据中心的五倍。目前，谷歌在亚洲运营着两个数据中心，分别位于台湾和新加坡。选择这些地点的原因有很多，例如地价优惠、能源成本相对较低以及地理位置靠近其亚太总部。此外，利用可再生能源也是谷歌的首要任务之一。 2012年，谷歌宣布其可再生能源使用目标为100%，旨在最大限度地利用清洁能源发电。与之形成鲜明对比的是，香港仅利用可再生能源满足3%的电力需求，正如香港机电工程署所指出的，这与谷歌所推崇的“绿色理念”背道而驰。香港数据中心和高科技产业的发展似乎受到诸多因素的制约，包括发展空间有限、可再生能源供应不足以及特区政府反应迟缓。.
除了土地资源外，其他配套设施和人力资源对于香港成为亚太数据中心枢纽也至关重要。一处场所要适合用作数据中心，需要具备一些先决条件，例如较高的层高、灵活的楼层布局、标准化的消防系统以及足够的空间来安装配套设备（变压器室、备用发电机等）。强烈建议各政府部门，特别是地政署和屋宇署，及时提供并更新相关指引，以加快业主或其授权代理人的申请流程。若没有政府的支持和有利的政策，香港要想在亚太地区成为成功的数据中心枢纽，就无法实现这一目标，从而确保我们在与其他区域城市竞争中的竞争力。.
本月的报告将探讨亚太地区各地区上市房地产股票及房地产信托如何受疫情所影响以及对其未来的展望。
工业类房产信托是今年的一匹黑马，然而，它在8月份出现了惊人的增幅。拥有工业资产的房产信托在疫情后保持了很好的弹性，而零售与酒店业的房产信托则因为疫情受到很大冲击。在实施社交隔离期间，对酒店、零售和办公场所的房地产信托投资最大，但在8月，它们取得了表现最好的版块。
8月份，亚太区上市房地产股票表现突出，带动其他资产类别的市场表现。地产市场的强势复苏也引起了中国政府过去的关注，为了进一步控制债务增长，相关部门发布了有关债券发行的新指南。6月份房价增长达到十个月以来的最高点，这也暗示了即将采取全新的房价控制措施。
上市房地产
该地区房地产类股票在8月份表现优异，略微领先于大盘。这主要得益于GPR/APREA综合上市房地产指数的强劲表现，该指数录得5.8%的回报，主要受澳大利亚和日本市场的推动。这足以抵消中国股市的停滞，中国股市在经历了7月份的强劲上涨后，8月份基本保持平稳。.
房地产市场一直是推动中国经济复苏的主要动力，随着新冠疫情封锁措施的解除，近几个月来房屋销售和投资均保持强劲增长。尽管据国家统计局数据显示，中国这个地区最大经济体的房价在8月份环比小幅上涨了0.61万亿至3万亿美元，但旨在促进市场可持续发展的紧缩措施抑制了市场情绪。.
由于强劲的房地产市场复苏引发谨慎情绪，中国当局采取措施控制债务增长，发布了新的债券发行指导意见。6月份房价以10个月来最快的速度上涨，这已经促使当局出台了新的房地产调控措施。.
房地产投资信托基金
亚太房地产投资信托基金（REITs）连续第五个月上涨，GPR/APREA综合REIT指数8月份收益率为5.6%，今年第二次跑赢股票。此次上涨波及范围广泛，亚太地区几乎所有市场均实现正收益。其中，权重较大的澳大利亚市场表现最为突出，收益率超过7.0%。.
今年迄今为止表现优异的工业房地产投资信托基金（REITs）在8月份略有下滑。受疫情影响，零售和酒店类REITs受到的冲击最大，而持有工业资产的REITs则大多保持了韧性。此前最易受社交隔离措施影响的酒店、零售和办公类REITs，在8月份反而成为表现最佳的板块之一。.
随着投资者提前买入，寻求更高收益，轮动趋势明显显现。日本的情况也与之类似，酒店房地产投资信托基金（REITs）领涨，零售和办公地产紧随其后。.
鉴于市场对未来更多利好措施的预期，日本与新加坡之间首个针对必要旅行的互惠绿色通道安排提振了市场情绪。澳大利亚专注于零售业的房地产投资信托基金（REITs）也表现出色，因为市场预期消费将出现反弹。澳大利亚统计局发布的最新零售贸易数据显示，7月份零售额增长了3.21万亿澳元。.
随着该地区各地限制措施的逐步放宽，办公楼房地产投资信托基金（REITs）最糟糕的时期或许已经过去。虽然空置率有所上升，但并未出现激增，因为该地区的租户，尤其是在高成本城市，对办公空间的需求一直较为保守。远程办公的普及率预计也会降低。办公室仍将是该地区的首选工作场所，因为从文化角度来看，办公室更容易被接受；此外，网络连接在新兴经济体中也是一个需要考虑的问题。.
该地区的房地产证券化持续发展。印度和菲律宾股市相继推出新的房地产投资信托基金（REITs），其中菲律宾迎来了该国首只REITs。本月，印度最新上市的Mindspace Business Park REIT表现强劲，已被纳入GPR/APREA房地产指数。与此同时，新加坡作为跨境REITs上市地的地位再添新高，韩国AIP资产管理公司和日本东急置地宣布计划最早于今年在新加坡上市REITs。此次发行以澳大利亚商业地产为抵押，预计募集资金约10亿至4万亿新加坡元。.
尽管预计会出现一些波动，但亚太地区房地产投资信托基金（REITs）的涨势有望持续，因为政策支持和货币环境依然有利。该地区各国央行持续重申低迷的长期预期。今年剩余时间里，亚太地区REITs市场的走势可能主要受持续的并购活动以及中国REITs的设立所影响。经济持续复苏以及疫苗研发早于预期仍将是市场情绪的重要驱动因素。.
随着世界各国政府开始逐步放松封锁限制，人们的注意力不可避免地转向了“复工”这一概念。然而，这种观点错误地反映了当前的实际情况。许多办公室员工在疫情期间一直在工作，因此，重点实际上应该是哪些人应该“重返办公室”？当然，首要考虑因素必须是员工的福祉，弱势员工的安全必须得到保障。但除此之外，情况就变得更加复杂了。,
随着世界各国政府开始逐步放宽封锁限制，人们的注意力不可避免地转向了“重返工作岗位”这一概念。然而，这种观点未能准确反映当前的实际情况。许多办公室员工在疫情期间一直坚持工作，因此，真正的问题应该是哪些人应该“重返办公室”。当然，首要考虑因素是员工的福祉，弱势员工的安全必须得到保障。但除此之外，情况就变得更加复杂，尤其是在保持社交距离的情况下，现有办公空间无法容纳所有员工。与此同时，企业也意识到，部分员工可以成功地远程办公，至少部分时间可以如此。因此，在可预见的未来，企业必须提供更多选择和更大的灵活性，允许员工远程办公。.
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第二季度亚太商业地产监测报告的受访者表示，该地区市场情绪在第二季度依然低迷。RICS商业地产情绪指数*（CPSI）从第一季度的-31降至第二季度的-38，创下全球金融危机以来的最低水平。如图1所示，亚太地区的市场表现与美洲（-38）、欧洲（-36）以及中东和非洲（-39）的市场表现基本一致。.
图表2显示，中国是亚太地区悲观情绪的主要推手。然而，这主要是由于中国在该指数中占比过高（中国在亚太指数中占比高达481.3万亿美元）。本次调查追踪的每个亚太国家/地区的CPSI指数均为负值。图表2还显示，澳大利亚、印度、日本以及亚太其他地区（包括香港和新加坡）的经济状况均有所恶化。.
我们很高兴分享我们的成员 MSCI 的模型：MSCI 房地产气候风险价值 (Climate VaR) 模型，该模型展示了不同资产和投资组合的物理风险的性质和程度可能存在差异；并强调了考虑这些因素的重要性。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
