これは、ウェルスレポートの読者にとって多くの機会をもたらします。例えば、10ページのビッグインタビューで詳しく取り上げているように、より長く健康的な生活を求める世界的な人口動態のトレンドがもたらす投資の可能性や、76ページで解説しているように、生産性を高める「健康的な」ワークスペースへの需要を活かす先進的な不動産投資家や家主の能力などです。これと並行して、「社会貢献」は超富裕層コミュニティにとってますます重要になってきており、86ページでは、多様な活動に寄与する3人の魅力的な慈善家について紹介しています。.
「ウェルスレポート」の中心的な柱である、当社独自のウェルスサイジングモデル（18ページで公開）の結果は、世界中で、特にアジアの経済中心地において、富が創出され続けていることを示しています。こうした民間資本の増加は、世界の不動産市場に顕著な影響を与えています。.
主要小売市場はパンデミックにより深刻な混乱に見舞われ、賃料はジャカルタで-41.6%、広州で+2.6%と大きく変動した。ジャカルタでは、厳格な社会的距離戦略とショッピングモールの営業時間制限が実施されたため、地主は賃料減額の圧力にさらされ、多くの地主が賃料を半減させた。中国では、小売店の客足が回復し、賃料は広州と上海でそれぞれ2.6%と0.5%上昇した一方、北京と深センではそれぞれ2.8%と1.5%下落した。ベトナムの小売市場は底堅く、2020年第4四半期の商品とサービスの小売総売上高は前四半期比5.6%増加した。ホーチミン市とハノイの賃料はそれぞれ2.1%と0.1%上昇した。.
物流市場は高い回復力を示しており、引き続きこの地域の重要な焦点となるでしょう。賃料変動は上海で-0.4%、シンガポールで+7.3%となっています。パンデミックはオンライン小売への移行を加速させ、物流資産は最も大きな恩恵を受けました。シンガポールでは、ほとんどの倉庫が満杯の状態にあり、従来の工場スペースには波及需要が見られます。中国では、国内消費とeコマースの増加を背景に、近代的な物流施設への需要が急速に拡大しています。北京（+0.7%）、上海（-0.4%）、深圳（+2.4%）、広州（+3.0%）はいずれも早期に上昇局面に入りました。.
香港島のグレードAオフィスのリース需要は、低迷する経済情勢と伝統的なオフシーズンを背景に12月も軟調に推移したが、市場全体としては、プロフェッショナル・セクター、特に金融・法律サービス業界がCBDエリアのプレミアム・ビルにスペースを確保したことが追い風となった。中国本土の金融企業2社、東莞銀行とファウンテンベスト・パートナーズは、野村ホールディングスが入居していたTwo IFCのワンフロアを借り上げた。医療関連企業も中核地区での拠点を拡大した。あるメディカル・センターは、ヘルスケアとウェルビーイングの需要増に対応するため、クイーンズロード・セントラル9番地の最上階全体を賃借した。景気の低迷を受け、オフィススペースを手放したテナントもあった。香港島の現在の空室率は7.8%と高いため、一部の家主はアプローチを軟化させ、交渉に積極的になると予想される。.
九龍（カオルーン） 12月の九龍のリース取引は引き続き鈍化した。新規リース取引は月次ベースで20%減少した。リース取引の大半は九龍東地区で、月額賃料は1平方フィート当たり$25香港ドルを下回った。ほとんどの業界がCOVID-19の大流行の影響を大きく受けている中、物流業界は好調を維持し、勝ち組のひとつとなっている。一部のロジスティクス企業は、低迷する市場においてこの絶好の機会を利用し、職場環境と立地を拡大、アップグレードしている。最近の顕著な例は、物流大手DHLの移転である。DHLはMegaboxから移転し、Kwun Tongの高級オフィス、グレードAのInternational Trade Towerに91,015平方フィートのスペースを確保し、2020年の市場においてこれまでで最大の新規リース取得となった。オフィス要件を見直した後、DHLはワークプレイスサイズの最適化を達成するために、ワークパターンを再構成し、アジャイルワークプラクティスを採用することを選択した。パンデミックと経済の先行き不透明感により、テナントは引き続きコストに敏感で、九龍で費用対効果の高いオプションを求めるでしょう。伝統的な祝祭シーズンが近づき、COVID-19の不安定な状況が続いていることから、賃貸需要は軟調に推移し、現在の低水準の賃貸量は少なくとも旧正月まで続くと予想される。.
この2021年1月号では、地元の商業用不動産市場の最新情報を紹介するとともに、2021年の同分野の展望をお伝えする。.
2020年第4四半期は、過去数四半期と比較してリース指標が良好な傾向を示し、回復の勢いを示す重要な四半期となった。COVIDがワークプレイスの常識を覆す変化の時、リース動向と入居者の戦略は急速な変化を遂げ、市場の動きを左右することになる。COVIDのシナリオが進展し、テナントが不動産ポートフォリオを評価し、スペース需要を把握し続けている最中でも、ほぼすべての都市で、拡張需要がある種の復活を遂げ、市場の動きが活発化した。 ムンバイ、プネー、デリーNCR、アーメダバード、コルカタでは、今年最終四半期に拡張や統合を目的とした新規リースが活発化した。ワクチンの導入や職場への緩やかな復帰が市場活動に必要な後押しを与えることで、2021年のリースの勢いは各都市で幅広くなることが予想される。.
本レポートでは、第4四半期および2020年通年のインド・オフィス市場のパフォーマンスを分析する。.
オフィスのリース活動は、第4四半期は他の四半期に比べ全般的に低調であったが、2019年第4四半期とほぼ同水準であった。.
- オフィススペースの需要は、主に、再開発が予定されている古いビルから退去する必要があるため、代替スペースを探しているテナントや、オフィスの賃貸契約が更新時期を迎えているテナントから発せられた。.
- パンデミックに起因する不確実性のため、テナントは引き続き様子見の姿勢をとり、将来のオフィススペースの要件を決定する前に、将来の職場慣行に関するトレンドが明らかになることを期待している。.
- 第4四半期のオフィス市場では、テクノロジー企業によるリース取引が比較的目立った。これらの企業は、シンガポールの政治的安定性、戦略的位置づけ、強力な経済ファンダメンタルズにより、魅力的な拠点であると判断し、引き続きシンガポールでのプレゼンスを拡大すると予想される。.
従業員、顧客、サプライヤー、地域社会、投資家、規制当局など、多様なステークホルダーから、持続可能性とESGに関する話題がこれまで以上に世界中で注目を集めています。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響もあり、従業員の健康と安全、サプライチェーンのレジリエンス（回復力）、企業文化への注目が高まるとともに、気候変動が企業の評判に及ぼすリスクと、それに伴う企業価値創造への影響に対する懸念が高まっています。.
続いて ESGウェビナー 2020年10月にDFIN（ドネリー・ファイナンシャル・ソリューションズ）、SGX RegCo、そして業界リーダーが共同で開催した年次報告会において、DFINのコーポレートガバナンス・サービス担当ディレクターであるジョン・トゥルッツォリーノ氏が、シティ・デベロップメンツ・リミテッド（CDL）の最高サステナビリティ責任者であるエスター・アン氏との対話を継続しました。エスター氏はグリーンビルディングとサステナビリティの積極的な提唱者であり、2008年にはシンガポールで初めてGRI基準を用いたサステナビリティレポートの発行を主導しました。現在、CDLは「世界で最も持続可能な企業100社 2020」において不動産会社としてトップにランクされています。.
インタビュー全編をご覧になり、CDL の持続可能性への取り組みについて詳しくご覧ください。また、気候変動への備えの推進、投資家とのコミュニケーションの改善、パンデミック後の時代における意思決定に役立つ情報開示の作成に関する企業へのエスターの提案をお聞きください。.
概要
年初、世界の資本市場は世界経済の回復への期待に支えられ上昇しました。投資家は、ジョー・バイデン米大統領の就任式と、新政権による政策転換の可能性を歓迎しました。しかし、1月末にかけて金融市場は低迷し、新型コロナウイルスの変異株の出現とワクチン接種の遅れが警戒感を招いたため、まちまちのパフォーマンスで終了しました。アジア地域の不動産株は、昨年11月に始まった上昇を維持できませんでした。しかし、日本とシンガポールの上場銘柄は、全体的なトレンドに逆行する動きを見せました。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産総合指数は年初から下落し、アジア地域の株式市場とREIT市場の両方を下回りました。この下落はアジア全域の証券取引所で見られ、特に新興市場の株価は大きな打撃を受けました。感染者数の増加は、各国政府がより厳しい措置に回帰したことで、東南アジアの新興市場の主要市場の株価が下落する中、景気回復の見通しに疑問を投げかけました。香港でも、当局は感染再拡大の波に対抗するため、同市で初となるロックダウンを実施しました。一方、中国の金融当局が予想外に流動性供給を減速したことで、投資家は警戒感を強めました。これは、パンデミックからの回復が着実に軌道に乗る中で、引き締めバイアスが高まっていることを示唆しています。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは、2021年初月にわずか0.3%の下落にとどまりました。これは、1月に4%下落したオーストラリアのREITに引きずられたものです。しかし、日本とシンガポールのREITは、オフィスおよび産業用不動産の上場が好調だったことから、地域的なトレンドに逆行して上昇しました。オフィスS-REITは、Lazadaとその親会社であるアリババ、そしてTikTokを所有するByteDanceといった中国のテクノロジー大手による地域展開の恩恵を受け、依然として好調であると報じられています。.
カナダの資産運用会社ブルックフィールド・アセット・マネジメントが支援するブルックフィールド・インディア・リアル・エステート・トラストは、インドでのIPOで最大1兆45億2200万米ドルの資金調達を目指しており、2月に上場を予定している。ブルックフィールドのREITは、インドにおけるREITの受け入れが加速する中で、2年足らずで立ち上げられた3番目のREITとなる。インドは近年、投資家や開発業者にとってREITの魅力を高めるため、規則を微調整することで、より多くのREITのIPOを誘致しようと努めている。.
新聞記事によると、ブラックストーンは物流ポートフォリオをオーストラリア証券取引所に上場させる計画もあるとみられている。オーストラリアの主要都市に45の資産を保有する新設のマイルストーン・ロジスティクスは、IPOが実現すれば1兆4千億豪ドル以上の資金調達が見込まれる。.
見通し
アジア太平洋地域のREITは、世界的な景気回復の継続と低金利環境が資産クラスにとってプラス要因となり、今年はより広範な回復が見込まれる。しかしながら、セクター間で回復ペースは依然として不均一とみられる。長期的な構造的トレンドに支えられ、産業REITはパンデミックに見舞われたこの1年において安全資産として浮上した。この傾向は、COVID-19の変異株の蔓延が同セクターの需要を再燃させる可能性があるため、今後も続くとみられる。パンデミックのピーク時には同セクターがアウトパフォームしていたことも指摘しておく。オフィスREITの運命は地域によって二分され、地域のテクノロジーハブへのエクスポージャーを持つREITがアウトパフォームする可能性が高い。ホスピタリティと小売セクターの回復はより微妙なものとなる可能性が高いが、ワクチン接種への楽観的な見方が信頼感を高め、景気循環株へのローテーションの恩恵を受ける可能性が高い。一方、パンデミックの動向と世界経済の回復の軌道は不透明であり、短期的にはボラティリティを高め、引き続き大きなセンチメントの要因となる可能性が高い。しかしながら、ワクチン開発の継続的な進展と、ワクチンの普及に向けた見通しの明確化を踏まえると、2021年のリスクは上振れリスクに偏っていると考える根拠がある。.
アジアの大手不動産会社数社を対象とした調査によると、不動産会社はCOVID-19パンデミックへの対応としてテクノロジーへの投資を強化している。.
独立系ニュースソースの明天地がテクノロジー企業ヤーディ・システムズと共同で実施した調査によると、不動産会社の70％が不動産テクノロジー、いわゆるプロップテックへの投資を拡大しているという。.
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ストラタオフィス市場の見通し
ストラタ小売市場の見通し
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
