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物流倉庫とハイスペック・スペースが明るい話題に

2020年のシンガポールの工業用不動産市場は比較的底堅く、JTCの賃貸料は前年比1.5%減、価格指数は同2.7%減となった。2020年第4四半期には回復が見られ、景気回復に伴い2021年まで続く可能性がある。倉庫賃料は前年同期比1.3%の上昇、工場賃料は十分な供給により横ばいを予想する。.

ビジネスパークやハイスペックスペースの需要は、盛んなテクノロジーセクターやバイオメディカル製造業によって支えられるはずである。全体的な稼働率は2020年に0.7ポイント改善し、89.9%となる。大家にはインダストリー4.0の導入と改装を勧める。 

COVID-19以降、商業施設市場は安定し、徐々に回復する見込み

オーチャードロードとリージョナルセンターの平均賃料は2020年下半期に2.5%下落し、純吸収額が過去最低を記録したため、通年の下落幅は7.2%となった。2021年の需要は景気回復に伴いプラスに転じると予想される。.

2020年のリテール取引は前年比29.5%減少し、キャピタル・バリューは収入が途絶えていることから5%減少した。2021年のキャピタルバリューは横ばいと予想する。.

コリアンズのシンガポール小売セクターに関する隔年レポート（2020年下半期版）をダウンロードして、最新のトレンドと市場見通しを分析し、小売業者、地主、投資家の皆様に専門家による提言をお届けします。.

産業市場は回復の兆しを見せている

分譲物件の販売状況や空室率が徐々に改善していることから、産業活動は比較的堅調であることが確認されたが、不透明な要素は依然として残っている。.

2020年第4四半期、経済は前年同期比で2.41％縮小したが、2020年第3四半期の5.81％の縮小から縮小幅は縮小した。 これは主に、製造業部門が前年同期比10.3%の拡大を記録し、第3四半期の11%の成長を継続したことに起因する。この成長は、電子機器、バイオメディカル製造、精密工学、および化学クラスターにおける生産拡大が牽引した。 それにもかかわらず、新型コロナウイルスのパンデミックは依然として打撃を与え、シンガポールの経済は2020年に5.4%縮小し、2019年の1.3%拡大から一転した。 しかし、製造業は2019年の1.5%の縮小とは対照的に、7.3%の成長を記録した。これは、医薬品、半導体、および半導体製造装置に対する堅調な需要に起因する、バイオメディカル製造、電子機器、精密工学の各クラスターの拡大に支えられたものである。 経済活動の再開に伴う製造業需要の回復を受け、製造業セクターは2020年を好調な形で締めくくった。 12月の総合購買担当者景気指数（PMI）は、6ヶ月連続で拡大局面を維持した。同様に、12月の製造業生産高は前年同月比14.3%増加し、2020年の総成長率は7.3%となった。 12月の拡大は、電子機器、化学、精密工学の分野に支えられた。一方、2020年第3四半期に6.5%の増加を記録した後、非石油国内輸出（NODX）は2020年第4四半期に前年同月比0.5%の減少を記録した。 それにもかかわらず、NODXは2020年に4.3%増加し、2019年の9.2%の減少から反転した。世界経済の不確実性にもかかわらず、2020年の全体的な成長は、電子製品および非電子製品の出荷増加によって牽引された。.

10月に実施された消費税増税が2019年最後の数ヶ月間に若干の不安をもたらした一方で、新しい10年に向けては多くの励ましがあった。実際、東京オリンピックの開催を目前に控え、インバウンド観光に関連する不動産セクターは特に明るかった。その一方で、日本の政治・経済情勢が比較的安定していることは、投資家にとって魅力的であり続けた。しかし、COVID-19が発症すると、こうした楽観的な見方は急速に影を潜め、戦後最長の景気拡大のひとつが足踏み状態に陥った。COVID-19は比較的うまく対処したものの、日本の潜在的GDP成長率が緩やかであることを考えると、回復への道のりはやや長いと予想される。. 

セクターの業績に関しては、海外旅行の中止により、それまで好調だった小売業と接客業の運勢が完全に逆転した。これとは対照的に、eコマースの普及がもたらした構造変化により、物流セクターが脚光を浴びている。一方、住宅とオフィスの両セクターも大きな変化を遂げつつあり、パンデミックに対するこうしたさまざまな反応はJ-REIT市場にも反映されている。具体的には、物流特化型J-REITは、同セクターの過熱を受けたと思われる最近の調整にもかかわらず、プレミアムは同業他社より大幅に高いままである。同時に、ハードアセットと上場ビークルの対照的な姿は、セクターの将来性に対する見解の相違を反映しているのかもしれないし、抜け目のない投資家に裁定取引の機会を与えているのかもしれない。.

インドのフレキシブルワークスペース市場は、2017年から2019年にかけて年平均成長率（CAGR）38%で成長し、 企業テナントや法人顧客からの需要増加を牽引役として、多くの国内およびグローバル事業者がこの市場に参入しました。 2021年2月末時点で、インドの主要6都市におけるフレキシブルワークスペースの総供給面積は3,000万平方フィート（280万平方メートル）に達した。 不透明な状況下での需要の低迷により、2020年のフレキシブルワークスペース事業者の賃貸面積は290万平方フィート（26万9,000平方メートル）となり、2019年比で75.8%減少した。 これは、主要6都市全体で記録された総賃貸面積の約8.51％に相当する。一部の事業者が、主に都心部から離れた地域で事業拠点を拡大したため、バンガロール、ハイデラバード、ムンバイが取引の大部分を占めた。 さらに、主要6都市では、事前契約済みまたは最終段階にあった合計約170万平方フィート（15万8,000平方メートル）の取引がキャンセルされた。.

2021年3月現在、主要なフレキシブルワークスペース事業者のポートフォリオ全体で、提供されているデスクの約65%が賃貸契約済みとなっている。 このスペースの大部分は、フリーランサーやスタートアップではなく、既存の大企業によって占められていますが、事業者側が大規模契約や複数拠点契約に対して魅力的な価格を提示しているため、企業顧客によるフレキシブルワークスペースのさらなる導入余地は依然としてあると考えています。 現在、リース期間は約1～2年となっています。これは、企業が2023年以降の事業拡大や拠点展開を最終決定するまでの間、従業員を収容するための一時的な解決策としてフレキシブルワークスペースを捉えているためです。.

コリアーズは、2021年に関する最新の市場見通しレポートにおいて、インドの不動産に対する機関投資家の投資額が、2020年の3,460億ルピー（48億米ドル）から1,461億ルピー増加し、3,960億ルピー（55億米ドル）に達すると予測している。 比較として、2020年は2019年比で23%の減少が見られた。コリアーズは、機関投資家がオフィス、データセンター、倉庫といったインドの不動産資産クラスに対して引き続き強気な姿勢を維持しており、手元資金の投入を検討していると見ている。.

“「インドの投資環境は非常に活況を呈しており、実物資産に対する世界的な投資家の関心は高まり続けています。 世界的な金利が歴史的な低水準にある一方で、インドでは正の純利回りが確保されていることから、同国は不動産投資の有力な目的地の一つとして浮上しています。さらに、インド市場の強靭さは、各地で好調な住宅販売実績が続いていること、商業オフィスや工業団地への大規模な機関投資が行われていること、そして過去6ヶ月間に2つのREITが上場したことからもうかがえます。」’