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概要

年初、世界の資本市場は世界経済の回復への期待に支えられ上昇しました。投資家は、ジョー・バイデン米大統領の就任式と、新政権による政策転換の可能性を歓迎しました。しかし、1月末にかけて金融市場は低迷し、新型コロナウイルスの変異株の出現とワクチン接種の遅れが警戒感を招いたため、まちまちのパフォーマンスで終了しました。アジア地域の不動産株は、昨年11月に始まった上昇を維持できませんでした。しかし、日本とシンガポールの上場銘柄は、全体的なトレンドに逆行する動きを見せました。.

上場不動産

GPR/APREA上場不動産総合指数は年初から下落し、アジア地域の株式市場とREIT市場の両方を下回りました。この下落はアジア全域の証券取引所で見られ、特に新興市場の株価は大きな打撃を受けました。感染者数の増加は、各国政府がより厳しい措置に回帰したことで、東南アジアの新興市場の主要市場の株価が下落する中、景気回復の見通しに疑問を投げかけました。香港でも、当局は感染再拡大の波に対抗するため、同市で初となるロックダウンを実施しました。一方、中国の金融当局が予想外に流動性供給を減速したことで、投資家は警戒感を強めました。これは、パンデミックからの回復が着実に軌道に乗る中で、引き締めバイアスが高まっていることを示唆しています。.

REIT

アジア太平洋地域のREITは、2021年初月にわずか0.3%の下落にとどまりました。これは、1月に4%下落したオーストラリアのREITに引きずられたものです。しかし、日本とシンガポールのREITは、オフィスおよび産業用不動産の上場が好調だったことから、地域的なトレンドに逆行して上昇しました。オフィスS-REITは、Lazadaとその親会社であるアリババ、そしてTikTokを所有するByteDanceといった中国のテクノロジー大手による地域展開の恩恵を受け、依然として好調であると報じられています。.

カナダの資産運用会社ブルックフィールド・アセット・マネジメントが支援するブルックフィールド・インディア・リアル・エステート・トラストは、インドでのIPOで最大1兆45億2200万米ドルの資金調達を目指しており、2月に上場を予定している。ブルックフィールドのREITは、インドにおけるREITの受け入れが加速する中で、2年足らずで立ち上げられた3番目のREITとなる。インドは近年、投資家や開発業者にとってREITの魅力を高めるため、規則を微調整することで、より多くのREITのIPOを誘致しようと努めている。.

新聞記事によると、ブラックストーンは物流ポートフォリオをオーストラリア証券取引所に上場させる計画もあるとみられている。オーストラリアの主要都市に45の資産を保有する新設のマイルストーン・ロジスティクスは、IPOが実現すれば1兆4千億豪ドル以上の資金調達が見込まれる。.

見通し

アジア太平洋地域のREITは、世界的な景気回復の継続と低金利環境が資産クラスにとってプラス要因となり、今年はより広範な回復が見込まれる。しかしながら、セクター間で回復ペースは依然として不均一とみられる。長期的な構造的トレンドに支えられ、産業REITはパンデミックに見舞われたこの1年において安全資産として浮上した。この傾向は、COVID-19の変異株の蔓延が同セクターの需要を再燃させる可能性があるため、今後も続くとみられる。パンデミックのピーク時には同セクターがアウトパフォームしていたことも指摘しておく。オフィスREITの運命は地域によって二分され、地域のテクノロジーハブへのエクスポージャーを持つREITがアウトパフォームする可能性が高い。ホスピタリティと小売セクターの回復はより微妙なものとなる可能性が高いが、ワクチン接種への楽観的な見方が信頼感を高め、景気循環株へのローテーションの恩恵を受ける可能性が高い。一方、パンデミックの動向と世界経済の回復の軌道は不透明であり、短期的にはボラティリティを高め、引き続き大きなセンチメントの要因となる可能性が高い。しかしながら、ワクチン開発の継続的な進展と、ワクチンの普及に向けた見通しの明確化を踏まえると、2021年のリスクは上振れリスクに偏っていると考える根拠がある。.

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アジアの大手不動産会社数社を対象とした調査によると、不動産会社はCOVID-19パンデミックへの対応としてテクノロジーへの投資を強化している。.

独立系ニュースソースの明天地がテクノロジー企業ヤーディ・システムズと共同で実施した調査によると、不動産会社の70％が不動産テクノロジー、いわゆるプロップテックへの投資を拡大しているという。.

完全なレポートをダウンロードするには、以下をクリックしてください。.

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ストラタオフィス市場の見通し

  •  2021年、シンガポールの分譲オフィス市場は、より大規模なオフィスセクターと同様に、引き続き厳しい状況が続くと予想されます。これは、パンデミック後の時代において、リモートワークのプロトコルが進化する中で、企業がスペースの占有方法を厳しく見直そうとしていることが背景にあります。そのため、取引量と価格は少なくとも年初6ヶ月間は低迷すると予想されます。.
  • しかしながら、オフィス利用者がスペース要件を合理化し適正化するにつれて、小規模企業などのテナントは、テナントスペースに代わる現実的な選択肢として、オーナーが入居するストラタオフィスに目を向けるようになる可能性があります。そのため、ストラタオフィス、特に都心部に位置するストラタオフィスの需要は、2021年後半に改善する可能性があります。.

ストラタ小売市場の見通し

  • 今後、ワクチンの配布が進んでいるにもかかわらず、他国での感染再拡大により、世界経済の見通しは依然として不透明です。また、ワクチンの配布が成功したとしても、シンガポールの分譲住宅の価格は低迷すると予想されます。観光客の減少と安全な距離確保措置の継続により、売却価格の下落が予想されます。.
  • このような分譲住宅の需要は、自ら事業を営むことを希望し、分譲住宅型商業施設が一般的に立地する場所に店舗を構えることを好む経営者から生まれると予想されます。多くの場合、同じ場所にある一流ショッピングモールで店舗スペースを借りるよりもコストが低いことが、最大の誘因となります。.
  • したがって、小売市場がより体験的な場所づくり戦略へと傾倒し、一部のサービスをデジタル プラットフォームに移行するにつれて、階層型小売店のオーナーも同様の方法を採用して、絶えず変化する市場で生き残る必要が高まっています。.
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主要予測と展望：物流・産業市場

•アジア太平洋地域全体では、実店舗からオンライン小売への長期的なシフトが物流スペースの需要を支えてきました。COVID-19の影響でeコマースの取引量が急増する一方で、コールドチェーンセクターの拡大と新たなインフラ整備も需要をさらに押し上げると予想されます。•多くの投資家やデベロッパーは、既に物流倉庫を中核的な資産クラスと見なしています。.
•中国の一級都市では需要が堅調で供給が限られているため、テナントやオーナーは主要中心地から離れた場所でスペースや機会を探さなければならない可能性があります。.
•日本は、近代的な物流施設の不足が顕著です。小規模な近代的な物流施設群（東京近郊の流山市・柏市、大阪近郊の茨木市など）には、アジア太平洋地域最大級かつ最先端の倉庫が整備されています。近代的な施設の供給が少ないため、投資家や開発業者は、古い倉庫にバリューアップ戦略を適用することができます。取り壊しと建て替えはますます一般的になっています。.
•オーストラリアにはグレードAの物流施設が豊富にありますが、保有比率が高く、空室率は長期平均を大きく下回っています。投資家は規模の拡大を図るために、資産ポートフォリオの取得に積極的に取り組むべきです。.
•インドでは、ムンバイとデリー首都圏の空室率は10～11%ですが、その他の物流クラスターの空室率は15～30%です。2020年の新規供給は、デリー首都圏を除くすべての市場で控えめです。.
•シンガポールは、アジアで最も物流施設の充実した市場の一つであり、延床面積ベースで一人当たりグレードAの在庫は0.8平方メートルです（大阪や華南では0.2平方メートル未満です）。その結果、空室率は11兆7100億トンに達し、今後5年間の賃料平均上昇率は0兆8100億トンと緩やかに推移すると予想しています。.
•コールドチェーン配送の需要は急増しています。今後、港湾や交通ハブの近くには大型の専用コールドチェーン倉庫が建設される一方、物流の利便性を考慮し、都市部に近い場所に改装されたコールドチェーン倉庫が建設されることが予想されます。テナントやオーナーは、どちらのタイプにもビジネスチャンスを見出すでしょう。.

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2020 was a challenging year for Philippine real estate and the global property market, but we see the new year as a promising time for sectors such as industrial & logistics, office, residential, REITs, and data centers, among others. The industrial & logistics sector was the most stable asset class in the past year, and there are huge opportunities in the e-commerce and the rollout of COVID-19 vaccines. The office sector is likely to perform better than 2020, while we anticipate residential real estate to exhibit a slow but gradual rebound.

In 2021, macrotrends such as the boom of e-commerce, flexible office setups, and continued decentralization outside Metro Manila
are likely to continue and contribute to the property market’s soft recovery.

The Philippine population, which has grown at 1.5% on average each year since 2015, is key to recovery. This growth has created a “demographic sweet spot” and continues to drive consumption and, in particular, the expansion of online retail and the related logistics platforms. The young Philippine population will also continue to keep the country at the forefront of the global BPO industry as outsourcing continues to increase.

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REIT制度が世界的に拡大するにつれ、新興REIT市場におけるコーポレートガバナンス慣行は、国内外の投資家にとって大きな懸念事項となっている。アジア経済に適用されている所有モデルの特異性、そしてアジアのREITがしばしば外部運営の「キャプティブエンティティ」であるという事実は、アジアの上場不動産セクターにおけるコーポレートガバナンスに関する問題をより一層重要なものにしている。これらの問題に対処するため、本稿では、外部運営のアジアのREITにおけるコーポレートガバナンスの質を推定するために使用可能な独自のフレームワークを紹介する。パイロットスタディとして、このフレームワークを用いて、シンガポール証券取引所に上場するREIT（S-REIT）のコーポレートガバナンス指数を定義する。R-Indexと呼ばれるこの指数は、S-REITのコーポレートガバナンス慣行をランク付けすることを可能にする。そして、この指数を用いて、S-REITのコーポレートガバナンスとパフォーマンスの関係を検証する。複数のパフォーマンス関連指標に基づく実証分析は、R-Indexで特定されたコーポレートガバナンス慣行と株価パフォーマンスの間に正の相関関係があることを裏付ける証拠を提供する。しかし、会計指標で近似した営業実績との正の相関は見られませんでした。言い換えれば、コーポレートガバナンスの水準が高いS-REITは、リスク調整後リターンは高い傾向にありますが、営業成績ではアウトパフォームしていません。市場の効率性を検証するため、本研究では、最も優れたコーポレートガバナンス慣行を有するS-REITは、情報の非対称性も低いことを示しています。.

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Global Economy

  • Global growth estimated to decline by 3.5% in 2020 but expected to rise by 5.5% in 2021
  • Advanced economies likely to grow by 4.3% in 2021 on the back of the early rollout of vaccines
  • Emerging economies are expected to grow by 6.3% in 2021 on the back of a contracted base

Indian Economy 

  • India’s GDP growth for FY21 is estimated to decline by 7.7%, hit by the global pandemic and the lockdown
  • Private consumption estimated to contract by 9.5% in FY21 based on income loss, mobility restrictions, and supply constraints
  • Government consumption estimated to rise by 5.8% due to increased expenditure as part of pandemic relief packages.
  • Investment estimated to decline by 14.5% due to economic uncertainty and delay in implementation of capital projects

見通し 

  • Consumption indicators, including FMCG, auto sales, and GST collection indicate a faster demand recovery in Q3
  • Continued momentum post-pandemic in health, pharma, telecom, and technology (e-commerce, fintech, ed-tech, etc.) owing to a significant shift in consumption patterns
  • The pandemic has led to a preference for digital services and adoption of digitalisation in many companies
  • GDP is estimated to grow at 11% in FY22 owing to robust growth in consumption and investment and lower base effect
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2020年、インドの不動産セクターへのプライベート・エクイティ投資は2019年比で231TP3兆円減少しました。投資家は現時点で、代替資産やラストマイル資金調達を必要とするプロジェクトにも注目しています。投資会社や世界的なデベロッパーは、インドで開発リスクを負い、オフィスパークを建設しています。.

> 建設の最終段階にある停滞しているプロジェクトへの投資家の出資を推奨します。これらのプロジェクトは既に承認を得ているため、リスクが軽減されます。.

> また、投資家には、物流およびデータセンター資産に注目し、不動産投資信託 (REIT) に転換することで、これらの分野の成長を活用することを推奨します。.

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レポートのハイライト:

  • 2020年第4四半期、シンガポールの不動産投資売上高は、主にREITの合併により、前四半期比で3倍、前年同期比で2倍の1兆4千億シンガポールドル（1兆4千億米ドル）に増加しました。.
  • 第4四半期の住宅投資販売は、2件の共同販売を含む公的および民間の土地販売の回復により、前四半期比92.6%、前年比94.2%増加しました。.
  • キャピタランド・モール・トラスト（CMT）は、キャピタランド・コマーシャル・トラスト（CCT）の6つのオフィスビルと2つの多目的開発を合併により取得しました。この合併は、第4四半期の商業投資売上高の急増に貢献し、前四半期比2281億3千万米ドル、前年同期比5091億3千万米ドルの1億4千万86.9億米ドル（1億4千万65.7億米ドル）に達しました。.
  • 第4四半期の産業投資売上高は、ESR REITとSabana REITの合併案が頓挫したため、前四半期比9.3%、前年比82.1%の減少となった。.

より多くのテクノロジー企業が拠点を設立し、世界経済が回復する中、シンガポールは引き続き好ましい投資先であり続け、2021年には投資販売量がさらに増加する見込みです。.

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多くの機関投資家は、長年に及ぶ最大の課題に直面しています。環境・社会・ガバナンス（ESG）投資、革新的なテクノロジー、絶えず変化する規制、そして透明性の向上といった今日の喫緊の課題を反映するため、投資プロセスを急速に変革しています。しかし、複雑で不安定な金融環境の中で、彼らはこれを実行しなければなりません。私はこの課題を、嵐に見舞われた船の帆とマストを変えることに例えます。本レポートでは、約1兆4千億～18兆ドルの資産を保有する200の資産保有者（年金基金、保険会社、政府系ファンド、基金／財団）を対象に調査を実施しました。調査結果を読み、パンデミックがESGへの移行をさらに加速させたことに感銘を受けました。今後3～5年間で組織に影響を与える上位3つのトレンドを尋ねたところ、62%は気候変動、あるいはESG測定の複雑化を挙げ、市場のボラティリティや規制といった他のテーマを大きく上回りました。しかし、変革はこれだけではありません。データテクノロジーの新たな波は、投資プロセスに大きな変化をもたらしています。これらのテクノロジーは、市場を理解し、効率性を高めるための新たな方法への扉を開きます。.

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