房地產投資信託基金中心

作者：鳥居博
資深分析師，股票研究/房地產投資信託基金
SMBC Nikko Securities Inc.

2021年9月10日是日本房地產投資信託基金（J-REIT）市場誕生20週年紀念。 J-REIT市場於2001年9月10日正式誕生，當時日本建設基金（8951，NBF）和日本不動產（8952，JRE）在東京證券交易所上市。在外部環境不斷變化的背景下，J-REIT市場經歷了穩定、活躍和低迷的時期，並在努力解決市場未決問題的同時，穩步發展壯大。 2001年9月底，J-REIT市場總市值僅2,500億日圓（收購價值3,200億日圓），而到2021年8月底，市值已成長至17.6兆日圓（收購價值20.9兆日圓）。.

儘管市場表現有起有落，但收益（股息）穩定成長，從2001年9月10日至2021年8月底的20年間，總回報（含股息）為+416%，遠高於東證指數的+166%。我們認為，日本房地產投資信託基金（J-REIT）的收益規模（含複利）值得重新檢視。.

日本房地產投資信託基金（J-REITs）作為日本國內房地產的買家，發揮著至關重要的作用。 J-REITs市場的成長不僅重振了日本房地產市場，而且透過加強房地產交易和收益的資訊揭露，顯著提高了市場透明度。這為更廣泛的投資者提供了獲得J-REITs總回報的機會。我們期待未決問題的持續改進，以釋放市場進一步成長的潛力，並提升其市場地位。.

本報告回顧了過去20年日本房地產投資信託基金（J-REIT）市場的各個面向。我們也分析了過去20年影響J-REIT市場的20件重大事件，並根據J-REIT在過去20年中多項關鍵指標的表現對其進行排名。此外，我們也重點指出了J-REIT市場在未來10年需要解決的問題。.

{module title=”J-REITS 20週年”}

本報告由普華永道和APREA合作撰寫，旨在概述印度房地產投資信託基金（REIT）和基礎設施投資信託基金（InvIT）市場，以及各類利益相關者如何透過投資這些信託基金獲益。報告還詳細闡述了印度監管這些工具結構的法規，並對世界主要國家的REIT市場進行了比較。.

下載報告

2022 年，房地產投資信託基金 (REITs) 似乎已做好充分準備，將受益於持續的需求復甦、房地產的通膨對沖特性以及有吸引力的相對估值。.

重點總結：

• 我們認為，經濟走強應該會為多種類型的房地產提供良好的發展環境。.
• 儘管利率可能上升，但從歷史數據來看，房地產在通膨環境下表現良好。.
• 與股票相比，房地產投資信託基金（REITs）的估值仍然很有吸引力，這意味著它們還有成長空間。.

強勁的基本面支撐著房地產投資信託基金

2021 年，在財政和貨幣刺激、經濟重新開放和強勁的消費支出推動下，全球經濟復甦，這應該會為 2022 年全球房地產證券市場奠定堅實的基礎。.

儘管如此，供應鏈瓶頸和薪資上漲可能會抑制經濟成長，並持續推高通膨，從而導致利率上升。但儘管利率大幅上升可能在短期內擾亂市場，但經濟走向和就業成長對房地產投資信託基金（REITs）回報的影響往往大於利率上升。.

事實上，經濟擴張通常會帶動需求成長，進而推高入住率，使房東在提高租金方面擁有更大的議價能力。而租金上漲又有可能帶來更高的物業現金流、股利和物業價值。.

本報告原刊登於 https://www.cohenandsteers.com/insights/read/reits-forces-aligned-for-growth-in-2022

房地產投資信託基金（REITs）和基礎設施投資信託基金（InvITs）在概念上類似於共同基金，它們都由發起人向機構和散戶投資者募集資金，然後投資於基礎設施或房地產項目。這些項目產生的收益會定期分配給基金份額持有人（至少90%的淨可分配現金流量（NDCF））。然而，與共同基金不同的是，它們也具有商業企業的特徵，因為它們也會發行債券，並透過受託人和投資經理積極參與項目，以實現基金份額持有人收益最大化。.

印度房地產投資信託基金（REITs）/基礎設施投資信託基金（InvITs）的興起和普及，對於資金稀缺的行業，例如基礎設施（公路、港口、鐵路等）、電力、房地產等，無疑是一個可喜的發展。在政府利好政策（例如，允許外國證券投資組合投資者投資）和長期投資前景的支持下，為了增加私人投資者的參與度，包括主權財富基金和退休基金在內的許多知名投資者正在持續增持此類資產。投資者可以從中獲得定期現金分紅、穩定的收益，而發起人則有機會擴大其資產規模。.

Following two decades of success and growth in some of its markets, what can we expect for Asia-Pacific REITs in the 2020s?

 Following two decades of success and growth in some of its markets, what can we expect for Asia-Pacific REITs in the 2020s?

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隨著房地產投資信託基金（REITs）體系在全球範圍內的擴展，新興REITs市場的公司治理實踐已成為國內外投資者共同關注的焦點。亞洲經濟體所有權模式的特殊性，以及亞洲REITs通常由外部管理的「附屬實體」這一事實，使得亞洲上市房地產行業的公司治理問題顯得尤為重要。為解決這些問題，本文提出了一個原創框架，可用於評估外部管理的亞洲REITs的公司治理品質。作為一項試驗研究，本文運用該架構建構了新加坡證券交易所上市REITs（S-REITs）的公司治理指數。該指數名為R指數，用於對S-REITs的公司治理實踐進行排名。隨後，本文運用此指數檢視了公司治理與S-REITs績效之間的關係。基於多項績效相關指標的實證檢定表明，R指數所識別的公司治理實務與股票績效之間存在正相關關係。然而，我們發現，公司治理實務與以會計指標衡量的經營績效之間並無正相關關係。換言之，公司治理程度較高的新加坡房地產投資信託基金（S-REITs）往往能獲得更高的風險調整後收益，但在實際營運中並未表現出色。為了檢驗市場效率，該研究表明，公司治理實踐最佳的新加坡房地產投資信託基金的資訊不對稱程度也較低。.

2020 年最後一個月，有利的全球情勢使金融市場進入風險偏好模式。新冠病毒疫苗廣泛普及的前景、美國兩黨就財政刺激達成協議以及歐盟與英國脫歐後貿易協議的達成，都為市場情緒提供了必要的提振，並維持了房地產股上漲的勢頭，最終以積極的姿態收官。.
然而，2020年全年，房地產股的表現持續落後於整體股市，後者主要受到科技股和醫藥股的支撐。房地產週期最終將指引該行業走出危機，儘管歷史上房地產復甦往往落後於經濟復甦，但危機持續時間更長，這得益於該地區持久的結構性基本面。.

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2020年4月30日，國家發展和改革委員會與證券監督管理委員會聯合發布了《關於設立中國基礎設施房地產投資信託基金（C-REITs）的規定》。該公告標誌著C-REITs正式進入中國市場。.

亞太房地產協會（APREA）一直積極支持中國房地產投資信託基金（REITs）的推出。 APREA憑藉著在國際REITs市場的經驗與見解，協助建構獨具特色的中國REITs監管架構。此外，APREA也致力於在全球推廣REITs知識，提升人們對REITs潛力的認知。.

為此，亞太房地產協會邀請了房地產投資信託基金（REITs）行業的關鍵人物分享他們對中國REITs發展潛力的看法。 《中國REITs手冊》是一本關於中國REITs的教育手冊，旨在幫助公眾、業內人士和投資者更好地了解中國REITs。手冊由亞太房地產協會與金杜律師事務所（中國）、畢馬威會計師事務所（中國）、高緯環球（中國）以及北京大學光華管理學院共同編寫。.

2020年4月30日，國家發展和改革委員會與證券監督管理委員會聯合發布了《關於設立中國基礎設施房地產投資信託基金（C-REITs）的規定》。該公告標誌著C-REITs正式進入中國市場。.

亞太房地產協會（APREA）一直積極支持中國房地產投資信託基金（REITs）的推出。 APREA憑藉著在國際REITs市場的經驗與見解，協助建構獨具特色的中國REITs監管架構。此外，APREA也致力於在全球推廣REITs知識，提升人們對REITs潛力的認知。.

為此，亞太房地產協會邀請了房地產投資信託基金（REITs）行業的關鍵人物分享他們對中國REITs發展潛力的看法。 《中國REITs手冊》是一本關於中國REITs的教育手冊，旨在幫助公眾、業內人士和投資者更好地了解中國REITs。手冊由亞太房地產協會與金杜律師事務所（中國）、畢馬威會計師事務所（中國）、高緯環球（中國）以及北京大學光華管理學院共同編寫。.

11月11日，亞太房地產投資協會（APREA）將在全球各地舉辦線上研討會。所有為該出版物撰稿的作者都將出席本次活動，並與觀眾分享更深入的內容。此外，APREA也邀請了一些房地產投資信託基金（REITs）領域的專業人士參與小組討論，以了解他們對中國REITs市場前景的看法。.

今天就加入我們，了解更多關於中國房地產投資信託基金（REITs）的資訊！

如需最新英文版出版物，請聯絡：
張文亮
APREA 中國分會
電子郵件：allan.zhang@aprea.asia
電話：+86 131 2286 5700（微信）

隨著今年4月30日國家發改委和證監會聯合發布的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）相關工作》的通知，開啟了中國公募REITs的新起點。

亞太房地產協會（APREA）一直積極協助推動中國REITs的發展，為中國提供國際REITs先進經驗，協助建立即具中國特色又具國際競爭力的REITs制度而努力。同時，協會一直積極參與REITs的教育和普及，讓更多的人認識REITs。

為此，協會有幸邀請國內全民REITs專家和知名學者共同撰寫了《中國REITs手冊》，該手冊作為一個持續更新的普及中國REITs的教育型手冊，為讓大眾、行業人員及投資者更好地理解中國REITs。本手冊由亞太房地產協會（APREA）、北京大學光華管理學院、金杜律師事務所（中國）、畢戴馬威（中國）、德梁行（中國）的專家、學者共同完成。

隨著今年4月30日國家發改委和證監會聯合發布的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）相關工作》的通知，開啟了中國公募REITs的新起點。

亞太房地產協會（APREA）一直積極協助推動中國REITs的發展，為中國提供國際REITs先進經驗，協助建立即具中國特色又具國際競爭力的REITs制度而努力。同時，協會一直積極參與REITs的教育和普及，讓更多的人認識REITs。

為此，協會有幸邀請國內全民REITs專家和知名學者共同撰寫了《中國REITs手冊》，該手冊作為一個持續更新的普及中國REITs的教育型手冊，為讓大眾、行業人員及投資者更好地理解中國REITs。本手冊由亞太房地產協會（APREA）、北京大學光華管理學院、金杜律師事務所（中國）、畢戴馬威（中國）、德梁行（中國）的專家、學者共同完成。

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張文良

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亞太房地產協會（APREA）

信箱：allan.zhang@aprea.asia

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新冠疫情的影響波及整個房地產投資信託基金（REITs）領域。然而，不同產業受疫情本身以及為因應疫情而採取的行為和措施的影響程度各不相同。儘管截至撰稿時，REITs可能已被超賣，但不同類型物業的定價已分化，這或許預示著私募市場價值的未來走向。.