REITセンター

鳥居博史
株式調査/REIT担当シニアアナリスト
SMBC日興証券株式会社.

2021年9月10日は、2001年9月10日に日本ビルファンド投資法人（8951、NBF）とジャパンリアルエステート投資法人（8952、JRE）が東証に上場したことにより誕生したJ-REIT市場が誕生20周年を迎えます。環境変化の中、J-REIT市場は安定期、活況期、低迷期を経て、市場課題の改善に努めながら着実に規模を拡大してきました。2001年9月末にはわずか2,500億円（取得額3,200億円）に過ぎなかったJ-REIT時価総額は、2021年8月末には17.6兆円（20.9兆円）にまで拡大しました。.

市場は好不調の年があるものの、インカムゲイン（配当金）は着実に積み上がっており、2001年9月10日から2021年8月末までの20年間のトータルリターン（配当金を含む）は+4,16%となり、TOPIXの+1,66%を大きく上回っています。J-REITのインカムゲイン（複利を含む）の規模は、改めて検証する価値があると考えています。.

J-REITは国内不動産の買い手として重要な役割を果たしています。J-REIT市場の成長は、日本の不動産市場を活性化させただけでなく、物件取引や収益に関する情報開示の強化を通じて市場の透明性を大幅に向上させました。これにより、幅広い投資家がJ-REITのトータルリターンを享受する機会が拡大しました。私たちは、市場のさらなる成長と認知度向上に向けて、未解決の課題の継続的な改善を期待しています。.

本レポートでは、過去20年間のJ-REIT市場の様々な側面を検証します。また、過去20年間にJ-REIT市場に影響を与えた20の主要イベントを取り上げ、過去20年間の主要指標に基づくパフォーマンスに基づきJ-REITをランキング化します。さらに、今後10年間でJ-REIT市場が取り組むべき課題についても考察します。.

{module title=”J-REITS 20周年”}

PwCとAPREAの共同調査による本レポートは、インドのREITおよびInvIT市場の概要と、これらの信託への投資によって様々なステークホルダーがどのようなメリットを享受できるかを示すことを目的としています。また、インドにおけるこれらの金融商品の構造を規定する規制についても詳しく説明し、世界の主要国のREIT市場を比較しています。.

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2022年のREITは、持続的な需要回復、不動産のインフレヘッジ特性、魅力的な相対的評価の恩恵を受けられる態勢が整っているように見受けられます。.

重要なポイント:

• 経済の強化は、多くの種類の不動産にとって健全な環境を提供するはずだと私たちは考えています。.
• 不動産は、金利上昇の可能性にもかかわらず、歴史的にインフレ環境において好調なパフォーマンスを示してきました。.
• REIT は株式と比較して依然として魅力的な評価を受けており、成長の余地があることを示唆しています。.

REITを支える強力なファンダメンタルズ

財政・金融刺激策、経済再開、力強い個人消費に支えられた2021年の世界経済の回復は、2022年の世界の不動産証券にとって強固な基盤となるはずです。.

とはいえ、サプライチェーンの制約や賃金上昇は成長を抑制し、インフレ率の上昇圧力を維持し、金利上昇につながる可能性があります。金利の急上昇は短期的に市場を不安定にする可能性がありますが、REITのリターンには金利上昇よりも経済の方向性と雇用の伸びの方が大きな影響を与える傾向があります。.

実際、経済拡大は通常、需要の拡大を促し、その結果、入居率も上昇するため、家主は賃料引き上げの交渉においてより大きな影響力を持つことになります。賃料の上昇は、不動産のキャッシュフロー、配当、そして不動産価値の上昇につながる可能性があります。.

本レポートは https://www.cohenandsteers.com/insights/read/reits-forces-aligned-for-growth-in-2022

不動産投資信託（REIT）とインフラ投資信託（InvIT）は、スポンサーの支援を受けて機関投資家や個人投資家から資金を調達し、インフラや不動産プロジェクトに投資するという点で、概念的には投資信託に似ています。これらのプロジェクトから得られる収益は、投資主に対し定期的に分配されます（分配可能キャッシュフロー（NDCF）は少なくとも90%）。しかし、投資信託とは異なり、負債も調達し、受託者と投資運用会社を通じて、投資主へのリターンを最大化するためにプロジェクトに積極的に関与するという点で、事業体としての特徴も持っています。.

インドにおけるREIT/INVITの台頭と人気上昇は、インフラ（道路・高速道路、港湾、鉄道など）、電力、不動産など、資金需要の大きいセクターにとって歓迎すべき展開です。政府の好ましい政策（例えば、外国ポートフォリオ投資家による投資の容認）と長期的な投資見通しに支えられた民間セクターの参加拡大を目指し、ソブリンファンドや年金基金を含む多くの主要投資家が、こうした資産への投資を増やし続けています。投資家は、定期的な現金分配、安定した利回り、そしてスポンサーにとっては資産基盤拡大の機会といったメリットを得ています。.

いくつかの市場で20年間の成功と成長を経て、2020年代のアジア太平洋地域のREITには何が期待できるでしょうか？

 いくつかの市場で20年間の成功と成長を経て、2020年代のアジア太平洋地域のREITには何が期待できるでしょうか？

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REIT制度が世界的に拡大するにつれ、新興REIT市場におけるコーポレートガバナンス慣行は、国内外の投資家にとって大きな懸念事項となっている。アジア経済に適用されている所有モデルの特異性、そしてアジアのREITがしばしば外部運営の「キャプティブエンティティ」であるという事実は、アジアの上場不動産セクターにおけるコーポレートガバナンスに関する問題をより一層重要なものにしている。これらの問題に対処するため、本稿では、外部運営のアジアのREITにおけるコーポレートガバナンスの質を推定するために使用可能な独自のフレームワークを紹介する。パイロットスタディとして、このフレームワークを用いて、シンガポール証券取引所に上場するREIT（S-REIT）のコーポレートガバナンス指数を定義する。R-Indexと呼ばれるこの指数は、S-REITのコーポレートガバナンス慣行をランク付けすることを可能にする。そして、この指数を用いて、S-REITのコーポレートガバナンスとパフォーマンスの関係を検証する。複数のパフォーマンス関連指標に基づく実証分析は、R-Indexで特定されたコーポレートガバナンス慣行と株価パフォーマンスの間に正の相関関係があることを裏付ける証拠を提供する。しかし、会計指標で近似した営業実績との正の相関は見られませんでした。言い換えれば、コーポレートガバナンスの水準が高いS-REITは、リスク調整後リターンは高い傾向にありますが、営業成績ではアウトパフォームしていません。市場の効率性を検証するため、本研究では、最も優れたコーポレートガバナンス慣行を有するS-REITは、情報の非対称性も低いことを示しています。.

2020年の最終月、世界情勢の好転を受け、金融市場はリスクオンモードに入った。新型コロナウイルスワクチンが広く入手可能になる見通し、財政刺激策に関する米国の超党派合意、そしてEUと英国のEU離脱後の貿易協定の締結は、センチメントに必要な刺激を与え、不動産株が好調に取引を終える勢いを維持した。.
しかし、2020年を通して、不動産株はテクノロジー株や製薬株に支えられた株式市場全体に対して低迷し続けました。不動産セクターは、歴史的に経済回復に遅れをとるものの、最終的には景気循環によって危機からの脱却の道筋が定まるでしょう。しかし、この地域の揺るぎない構造的ファンダメンタルズに支えられ、より長期的な回復が見込まれます。.

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2020年4月30日、国家発展改革委員会と証券監督管理委員会は共同で「中国インフラ不動産投資信託（REIT）の設立に関する規則」を公表しました。この発表は、中国市場におけるC-REITの幕開けとなります。.

アジア太平洋不動産協会（APREA）は、中国におけるREITの立ち上げを積極的に支援してきました。APREAは、国際的なREIT市場からの知見と経験を活かし、中国独自のREIT規制枠組みの構築に貢献しています。さらに、APREAはREITに関する知識を世界的に普及させ、REITの可能性に対する認知度向上に努めています。.

この点に関し、APREAはREIT業界の主要関係者にC-REITの可能性に関する意見を共有していただくよう呼びかけました。「中国REITハンドブック」は、一般の人々、業界関係者、そして投資家が中国のREITをより深く理解するための、中国REITに関する教育マニュアルです。アジア太平洋不動産協会は、キング＆ウッド・マレソンズ（中国）、KPMG（中国）、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（中国）、北京大学光華管理学院と共同でこのマニュアルを作成しました。.

2020年4月30日、国家発展改革委員会と証券監督管理委員会は共同で「中国インフラ不動産投資信託（REIT）の設立に関する規則」を公表しました。この発表は、中国市場におけるC-REITの幕開けとなります。.

アジア太平洋不動産協会（APREA）は、中国におけるREITの立ち上げを積極的に支援してきました。APREAは、国際的なREIT市場からの知見と経験を活かし、中国独自のREIT規制枠組みの構築に貢献しています。さらに、APREAはREITに関する知識を世界的に普及させ、REITの可能性に対する認知度向上に努めています。.

この点に関し、APREAはREIT業界の主要関係者にC-REITの可能性に関する意見を共有していただくよう呼びかけました。「中国REITハンドブック」は、一般の人々、業界関係者、そして投資家が中国のREITをより深く理解するための、中国REITに関する教育マニュアルです。アジア太平洋不動産協会は、キング＆ウッド・マレソンズ（中国）、KPMG（中国）、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（中国）、北京大学光華管理学院と共同でこのマニュアルを作成しました。.

11月11日、APREAは世界中の読者の皆様に向けてオンラインウェビナーを開催します。このウェビナーには、出版物に寄稿したすべての著者が登壇し、より詳細な内容を聴衆と共有します。さらに、APREAは、中国市場におけるREITの将来性に関する見解を伺うため、REITのプロフェッショナルをパネルディスカッションに招待しました。.

今すぐご参加いただき、中国の不動産投資信託 (REIT) について詳しく学んでください。

最新の英語版出版物を入手するには、下記までご連絡ください。
アラン・チャン・ウェンリャン
APREA中国支部
メールアドレス：allan.zhang@aprea.asia
電話：+86 131 2286 5700（WeChat）

今年4月30日、国家公開変更委任と承認会議が共同で発表する《推進ベースの設定分野不活動投信基金（REIT）評価点関連業務》の通知、中国公募REITsの新起航。

亚太房地产协会（APREA）も积极协助推动中国REITsの公開展、中国提供我们国际REITs先进经验、协助建立即同時に、REIT の教育と普及にも積極的に参加し、より多くの人が REIT を評価するよう努めています。

此语，协会有幸请到国内多知名REITs家和学者同撰書《中国REITs手册》，此手册は一持续更新的普及中国REITsの教育型手册，让大众，行业人员及投资者中国 REIT をより深く理解してください。本ハンドブックは、亚太房地产荏会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕马威（中国）、戴德梁行（中国）の業者、学者共同によって完成されました。

今年4月30日、国家公開変更委任と承認会議が共同で発表する《推進ベースの設定分野不活動投信基金（REIT）評価点関連業務》の通知、中国公募REITsの新起航。

亚太房地产协会（APREA）も积极协助推动中国REITsの公開展、中国提供我们国际REITs先进经验、协助建立即同時に、REIT の教育と普及にも積極的に参加し、より多くの人が REIT を評価するよう努めています。

此语，协会有幸请到国内多知名REITs家和学者同撰書《中国REITs手册》，此手册は一持续更新的普及中国REITsの教育型手册，让大众，行业人员及投资者中国 REIT をより深く理解してください。本ハンドブックは、亚太房地产荏会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕马威（中国）、戴德梁行（中国）の業者、学者共同によって完成されました。

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张文良

副总裁、中国区负责人

亚太房地产协会（APREA）

内容：allan.zhang@aprea.asia

電話番号：+86 131 2286 5700（微信）

COVID-19の影響はREIT業界全体に及んでいます。しかし、COVID-19そのものと、感染拡大への対応策や行動の両方が、セクターごとに異なる影響を与えるでしょう。本稿執筆時点ではREITは売られ過ぎの状態にある可能性が高いものの、REIT市場における価格設定は物件タイプによってばらつきがあり、これはプライベート市場価格の今後の方向性を示唆する可能性があります。.