房地产投资信托中心

作者：鸟居博
高级分析师，股票研究/房地产投资信托基金
SMBC日兴证券股份有限公司.

2021年9月10日是日本房地产投资信托基金（J-REIT）市场诞生20周年纪念日。J-REIT市场于2001年9月10日正式诞生，当时日本建设基金（8951，NBF）和日本不动产（8952，JRE）在东京证券交易所上市。在外部环境不断变化的背景下，J-REIT市场经历了稳定、活跃和低迷的时期，并在努力解决市场未决问题的同时，稳步发展壮大。2001年9月底，J-REIT市场总市值仅为2500亿日元（收购价值3200亿日元），而到2021年8月底，市值已增长至17.6万亿日元（收购价值20.9万亿日元）。.

尽管市场表现有起有落，但收益（股息）稳步增长，从2001年9月10日至2021年8月底的20年间，总回报（含股息）为+416%，远高于东证指数的+166%。我们认为，日本房地产投资信托基金（J-REIT）的收益规模（含复利）值得重新审视。.

日本房地产投资信托基金（J-REITs）作为日本国内房地产的买家，发挥着至关重要的作用。J-REITs市场的增长不仅重振了日本房地产市场，而且通过加强房地产交易和收益的信息披露，显著提高了市场透明度。这为更广泛的投资者提供了获取J-REITs总回报的机会。我们期待未决问题的持续改进，以释放市场进一步增长的潜力，并提升其市场地位。.

本报告回顾了过去20年日本房地产投资信托基金（J-REIT）市场的各个方面。我们还分析了过去20年影响J-REIT市场的20件重大事件，并根据J-REIT在过去20年中多项关键指标的表现对其进行排名。此外，我们还重点指出了J-REIT市场在未来10年需要解决的问题。.

{module title=”J-REITS 20周年”}

本报告由普华永道和APREA合作撰写，旨在概述印度房地产投资信托基金（REIT）和基础设施投资信托基金（InvIT）市场，以及各类利益相关者如何通过投资这些信托基金获益。报告还详细阐述了印度监管这些工具结构的法规，并对世界主要国家的REIT市场进行了比较。.

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2022 年，房地产投资信托基金 (REITs) 似乎已做好充分准备，将受益于持续的需求复苏、房地产的通胀对冲特性以及有吸引力的相对估值。.

要点总结：

• 我们认为，经济走强应该会为多种类型的房地产提供良好的发展环境。.
• 尽管利率可能上升，但从历史数据来看，房地产在通胀环境下表现良好。.
• 与股票相比，房地产投资信托基金（REITs）的估值仍然很有吸引力，这意味着它们还有增长空间。.

强劲的基本面支撑着房地产投资信托基金

2021 年，在财政和货币刺激、经济重新开放和强劲的消费支出推动下，全球经济复苏，这应该会为 2022 年全球房地产证券市场奠定坚实的基础。.

尽管如此，供应链瓶颈和工资上涨可能会抑制经济增长，并持续推高通胀，从而导致利率上升。但尽管利率大幅上升可能在短期内扰乱市场，但经济走向和就业增长对房地产投资信托基金（REITs）回报的影响往往大于利率上升。.

事实上，经济扩张通常会带动需求增长，进而推高入住率，使房东在提高租金方面拥有更大的议价能力。而租金上涨反过来又有可能带来更高的物业现金流、分红和物业价值。.

本报告最初发表于 https://www.cohenandsteers.com/insights/read/reits-forces-aligned-for-growth-in-2022

房地产投资信托基金（REITs）和基础设施投资信托基金（InvITs）在概念上类似于共同基金，它们都由发起人向机构和散户投资者募集资金，然后投资于基础设施或房地产项目。这些项目产生的收益会定期分配给基金份额持有人（至少90%的净可分配现金流（NDCF））。然而，与共同基金不同的是，它们也具有商业企业的特征，因为它们也会发行债券，并通过受托人和投资经理积极参与项目，以实现基金份额持有人收益最大化。.

印度房地产投资信托基金（REITs）/基础设施投资信托基金（InvITs）的兴起和普及，对于资金紧缺的行业，例如基础设施（公路、港口、铁路等）、电力、房地产等，无疑是一个可喜的发展。在政府利好政策（例如，允许外国证券投资组合投资者投资）和长期投资前景的支持下，为了增加私人投资者的参与度，包括主权财富基金和养老基金在内的许多知名投资者正在持续增持此类资产。投资者可以从中获得定期现金分红、稳定的收益，而发起人则有机会扩大其资产规模。.

经过二十年在一些市场的成功发展和增长，我们对亚太地区房地产投资信托基金在 2020 年代的发展有何期待？

 经过二十年在一些市场的成功发展和增长，我们对亚太地区房地产投资信托基金在 2020 年代的发展有何期待？

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随着房地产投资信托基金（REITs）体系在全球范围内的扩展，新兴REITs市场的公司治理实践已成为国内外投资者共同关注的焦点。亚洲经济体所有权模式的特殊性，以及亚洲REITs通常由外部管理的“附属实体”这一事实，使得亚洲上市房地产行业的公司治理问题显得尤为重要。为解决这些问题，本文提出了一种原创框架，可用于评估外部管理的亚洲REITs的公司治理质量。作为一项试点研究，本文运用该框架构建了新加坡证券交易所上市REITs（S-REITs）的公司治理指数。该指数名为R指数，用于对S-REITs的公司治理实践进行排名。随后，本文运用该指数考察了公司治理与S-REITs业绩之间的关系。基于多项业绩相关指标的实证检验表明，R指数所识别的公司治理实践与股票业绩之间存在正相关关系。然而，我们发现，公司治理实践与以会计指标衡量的经营业绩之间并无正相关关系。换言之，公司治理水平较高的新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）往往能获得更高的风险调整后收益，但在实际运营中并未表现出色。为了检验市场效率，该研究表明，公司治理实践最佳的新加坡房地产投资信托基金的信息不对称程度也较低。.

2020 年最后一个月，有利的全球形势使金融市场进入风险偏好模式。新冠病毒疫苗广泛普及的前景、美国两党就财政刺激达成一致以及欧盟与英国脱欧后贸易协议的达成，都为市场情绪提供了必要的提振，并维持了房地产股上涨的势头，最终以积极的姿态收官。.
然而，2020年全年，房地产股的表现持续落后于整体股市，后者主要受到科技股和医药股的支撑。房地产周期最终将指引该行业走出危机，尽管历史上房地产复苏往往滞后于经济复苏，但此次危机持续时间更长，这得益于该地区持久的结构性基本面。.

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2020年4月30日，国家发展和改革委员会与证券监督管理委员会联合发布了《关于设立中国基础设施房地产投资信托基金（C-REITs）的规定》。该公告标志着C-REITs正式进入中国市场。.

亚太房地产协会（APREA）一直积极支持中国房地产投资信托基金（REITs）的推出。APREA凭借其在国际REITs市场的经验和见解，助力构建独具特色的中国REITs监管框架。此外，APREA还致力于在全球范围内推广REITs知识，提升人们对REITs潜力的认知。.

为此，亚太房地产协会邀请了房地产投资信托基金（REITs）行业的关键人物分享他们对中国REITs发展潜力的看法。《中国REITs手册》是一本关于中国REITs的教育手册，旨在帮助公众、业内人士和投资者更好地了解中国REITs。该手册由亚太房地产协会与金杜律师事务所（中国）、毕马威会计师事务所（中国）、高纬环球（中国）以及北京大学光华管理学院联合编写。.

2020年4月30日，国家发展和改革委员会与证券监督管理委员会联合发布了《关于设立中国基础设施房地产投资信托基金（C-REITs）的规定》。该公告标志着C-REITs正式进入中国市场。.

亚太房地产协会（APREA）一直积极支持中国房地产投资信托基金（REITs）的推出。APREA凭借其在国际REITs市场的经验和见解，助力构建独具特色的中国REITs监管框架。此外，APREA还致力于在全球范围内推广REITs知识，提升人们对REITs潜力的认知。.

为此，亚太房地产协会邀请了房地产投资信托基金（REITs）行业的关键人物分享他们对中国REITs发展潜力的看法。《中国REITs手册》是一本关于中国REITs的教育手册，旨在帮助公众、业内人士和投资者更好地了解中国REITs。该手册由亚太房地产协会与金杜律师事务所（中国）、毕马威会计师事务所（中国）、高纬环球（中国）以及北京大学光华管理学院联合编写。.

11月11日，亚太房地产投资协会（APREA）将面向全球举办线上研讨会。所有为该出版物撰稿的作者都将出席本次活动，与观众分享更深入的内容。此外，APREA还邀请了一些房地产投资信托基金（REITs）领域的专业人士参与小组讨论，以了解他们对中国REITs市场前景的看法。.

今天就加入我们，了解更多关于中国房地产投资信托基金（REITs）的信息！

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张文亮
APREA中国分会
电子邮件：allan.zhang@aprea.asia
电话：+86 131 2286 5700（微信）

随着今年4月30日国家发改委和证监会联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作》的通知，开启了中国公募REITs的新起点。

亚太房地产协会（APREA）一直积极协助推动中国REITs的发展，为中国提供国际REITs先进经验，协助建立即具中国特色又具国际竞争力的REITs制度而努力。同时，协会一直积极参与REITs的教育和普及，让更多的人认识REITs。

为此，协会有幸邀请国内全民REITs专家和知名学者共同撰写了《中国REITs手册》，该手册作为一个持续更新的普及中国REITs的教育型手册，为让大众、行业人员及投资者更好地理解中国REITs。本手册由亚太房地产协会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕戴马威（中国）、德梁行（中国）的专家、学者共同完成。

随着今年4月30日国家发改委和证监会联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作》的通知，开启了中国公募REITs的新起点。

亚太房地产协会（APREA）一直积极协助推动中国REITs的发展，为中国提供国际REITs先进经验，协助建立即具中国特色又具国际竞争力的REITs制度而努力。同时，协会一直积极参与REITs的教育和普及，让更多的人认识REITs。

为此，协会有幸邀请国内全民REITs专家和知名学者共同撰写了《中国REITs手册》，该手册作为一个持续更新的普及中国REITs的教育型手册，为让大众、行业人员及投资者更好地理解中国REITs。本手册由亚太房地产协会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕戴马威（中国）、德梁行（中国）的专家、学者共同完成。

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请联系：

张文良

副总裁、中国区负责人

亚太房地产协会（APREA）

邮箱：allan.zhang@aprea.asia

电话：+86 131 2286 5700（微信）

新冠疫情的影响波及整个房地产投资信托基金（REITs）领域。然而，不同行业受疫情本身以及为应对疫情而采取的行为和措施的影响程度各不相同。尽管截至撰稿时，REITs可能已被超卖，但不同类型物业的定价已出现分化，这或许预示着私募市场价值的未来走向。.