房地產投資信託基金中心

這份深入的報告對亞洲五大房地產投資信託基金市場進行了全面分析：日本；新加坡；中國香港；中國大陸；以及印度。.

主要亮點：

• 2023年，印度房地產投資信託基金市場總市值增幅最大，較去年同期成長311兆至3兆美元。.
• 新加坡 REIT 市場規模擴大了 4%，平均總回報率為 7.0%。.
• 亞洲房地產投資信託基金市場總值達1000億至42520億美元，其中日本、新加坡和香港佔據主導地位。.
• 工業/物流和多戶住宅房地產投資信託基金（REITs）表現出優異的風險抵禦能力，而數據中心和醫療保健行業繼續保持強勁表現。.
• 中國大陸的新政策舉措導致2024年前四個月發行了7種新的房地產投資信託基金產品。.
• 預計到 2025 年，印度辦公 REIT 投資組合總面積將達到 1.8 億平方英尺，其中 Nexus Select Trust 計劃在未來五年內將投資組合規模擴大一倍。.

高緯環球發布的《2022-2023 年亞洲房地產投資信託市場洞察報告》調查了亞洲不斷增長的房地產投資信託市場，並分析了包括日本、新加坡、香港特別行政區、中國大陸和印度在內的主要市場的主要驅動因素和現狀。.

總體而言，受美國升息的影響，亞洲房地產投資信託基金（REIT）市場在2022年經歷了股價和整體市值的下滑。儘管如此，亞洲REIT市場的表現仍優於美國和歐洲的同業。.

主要亮點：

• 截至2022年底，亞洲房地產投資信託基金（REITs）市場總市值達2,638億美元，年減14.713兆美元。受新產品上市的推動，中國大陸REITs市場市值飆升8,013兆美元，但亞洲其他地區的REITs市場市值均下滑。.
• 近年來，工業/物流、醫療保健和資料中心資產作為新的成長動力，受到了投資者的青睞。.
• 2022年3月至2023年6月期間，中國房地產投資信託基金市場共推出了17種新產品。.
• 房地產投資信託基金（REITs）在印度也廣受投資者歡迎。因此，我們預計到2024年底，印度A級辦公室的持有量將超過201兆盧比。.

中國首批房地產投資信託基金（REITs）於2021年推出，此前中國已對房地產證券化進行了探索。截至2023年3月，已有27只REITs在中國上市，涵蓋各類房地產基礎設施。該產業正從波動性較大的市場向更穩定的市場轉型，中國私人房地產投資基金的機會也不斷擴大。.

展望未來，中國房地產投資信託基金（REITs）有望實現資產多元化、改善估值方法、優化管理結構並改善槓桿限制。中國致力於建構符合國際標準的REITs生態系統，而本地和國際利益相關者的合作將在其發展過程中發揮關鍵作用。.

過去十年，亞太房地產市場經歷了迅猛擴張。亞太房地產協會（APREA）在其《2023年亞太市場展望：向前邁進》報告中，與房地產投資信託基金（REIT）的利益相關者舉行了一場研討會，探討了他們在新冠疫情、電子商務、貨幣政策變化、地緣政治以及新的優先事項（ESG）等背景下的業務戰略，以及他們面臨的下一階段挑戰和機遇。.

過去五年，亞洲在FTSE EPRA/Nareit已開發市場指數（全球最受關注的房地產指數）的份額從2017年的25.0%下降到2022年底的21.0%。這項變更主要歸因於美國房地產投資信託基金（REITs）的成長，進一步將上市房地產投資信託基金的權力平衡轉移到北美，北美在該指數中的份額從2017年的57.1%上升到2022年的64.0%。.

美國房地產投資信託基金（REITs）領域的成長主要得益於經濟結構轉型和股權投資者強勁需求催生的眾多另類房地產板塊。這些另類板塊在富時EPRA/Nareit已開發市場指數美國部分的佔比從2007年的34.0%上升至2017年的47.5%，並在2022年達到55.0%。.

美國上市 REIT 領域的成長非常顯著，以至於像 FTSE 這樣的指數編制者推出了上限指數，限制美國成分股的規模，以避免全球指數越來越被視為‘美國及其他’，從而降低其對投資者的實用性。.

有人可能會問：為什麼亞洲另類房地產投資信託基金（REITs）的成長速度未能跟上美國的成長步伐？事實上，亞洲另類REITs的成長速度甚至超過了美國。儘管亞洲在全球REIT指數中的權重有所下降——從2017年的27.11萬億至2022年的21.01萬億至2022年——但亞洲另類REITs的權重卻從全球指數的2.31萬億至3.8 ...

本文由 CenterSquare Investment Management 亞太區主管兼高級合夥人 Joachim Kehr 撰寫，探討了美國和亞洲另類 REIT 隨著時間的推移而擴張背後的行業，並探索了哪些行業為亞洲另類 REIT 提供了最大的增長潛力，提出了維持這種增長的進一步措施。.

儘管中國政府在推行「零新冠」政策和嚴格的宏觀審慎措施的同時，面臨著維持經濟穩定發展的諸多挑戰，但它始終堅定不移地推進其對國內房地產投資信託基金（REITs）市場的願景。 2022年，隨著中國首批租賃型房地產投資信託基金於8月上市，這項持續發展進程又邁上了一個新的里程碑，進一步拓展了中國房地產產業的融資管道。.

強有力的監管支持、優質的資產基礎以及中國12兆美元股市投資者對高股息股票的強勁需求，將繼續支撐該行業的高估值。進展顯而易見，我們可以預期2023年將有更多中國房地產投資信託基金（C-REITs）上市。將傳統商業地產納入C-REITs範疇──這可以說是C-REITs發展歷程中的終極目標和最終目標──正逐步成為現實，隨之而來的上市浪潮無疑將帶來巨大的投資機會。.

雖然沒有兩個週期是完全相同的，但縱觀 20 世紀 70 年代以來的熊市，我們認為「典型的衰退」已被市場消化，房地產投資信託基金的未來前景光明。.

本報告原刊登於 https://www.hazelview.com/news-updates/our-thinking/details/our-thinking/2022/08/08/global-reits-through-economic-cycles

房地產投資信託基金（REITs）和基礎設施信託基金在亞太地區日益受到關注。許多國家已開始試水，推出首批REITs。菲律賓於2020年推出了首批REITs，而阿聯酋也推出了首支綠色REITs。備受矚目的中國REITs試點計畫終於在2021年6月取得成果，首批九隻REITs的零售份額在發售首日即獲得超額認購。目前，中國的REITs僅以基礎設施資產為基礎，並以共同基金的形式進行投資，這些資產是政府為引領國家從疫情中復甦而特意挑選的。.

印度首次推出 REITs，黑石集團和 Embassy 贊助的 Embassy Office Parks REIT 於 2019 年 4 月 1 日上市，成為印度首個房地產投資信託基金。.

另外兩家房地產投資信託基金（REITs）——由拉赫賈集團（Raheja Group）支持的Mindspace Business Parks REIT和最近上市的Brookfield India REIT——也已在印度證券交易所上市。這三家REITs的總市值約為75億美元，在印度擁有8,600萬平方英尺的A級商業辦公空間。根據CRISIL評級機構稱，印度的基礎設施投資信託（InvIT）市場正蓬勃發展，目前規模已超過100億美元，預計未來五年將成長至超過1,000億美元。.

預計2022年區域新興市場將持續推動房地產投資信託基金（REITs）的普及，並維持這一成長動能。泰國已有四家REITs正在籌備中。菲律賓則在去年疫情高峰期推出了首家REIs。.

本參考指南涵蓋澳洲、中國、香港、印度、日本和新加坡的房地產投資信託基金和基礎設施信託基金的法規和稅收。.

高緯環球發布的《2021-2022 年亞洲房地產投資信託市場洞察報告》調查了亞洲蓬勃發展的房地產投資信託市場，分析了中國大陸、香港特別行政區、印度、日本和新加坡等主要市場的主要驅動因素和市場現狀。.

報告顯示，在穩健的資本結構、充足的財務流動性和支持性的監管政策的支持下，隨著疫情的消退，房地產投資信託基金（REITs）繼續保持整體增長勢頭，其中物流/工業和數據中心 REITs 的表現優於更傳統的資產類別。.

主要亮點：

• 在經歷了 COVID-19 疫情高峰期並展現出顯著韌性之後，亞洲 REITs 在 2021 年強勁復甦，這得益於新經濟資產類別的支持。.
• 亞洲市場的工業和物流房地產投資信託基金（REITs）表現出最強的韌性，總回報率達到 24.7%，而其他所有資產類別均實現了正回報。.
• 供應鏈的不確定性導致營運商囤積倉儲空間，從而創造了需求。.
• 成熟的 REIT 市場預計在 2022 年剩餘時間內將出現更大的併購活動，而新興市場預計 REIT 的成長將加速。.