市場展望

新加坡是全球工業和物流（I&L）領域跨國資本的最大來源地，而日本則位列加拿大和英國之後，排名第四。.

日本和澳洲是全球跨國資本投資（工業和物流領域）排名前十的目的地。.

高力國際最新發布的《全球資本市場洞察與展望：工業與物流報告》進一步顯示，截至今年9月23日，亞太地區已售出價值10,000億美元至4,000億美元的工業資產，其中大部分交易發生在中國、澳洲、韓國和日本。.

儘管當前經濟面臨不利因素，且航空公司座位供應受到限制，但亞太地區的飯店業績在 2023 年持續改善。.

儘管中國大陸遊客在 2023 年初回歸，但在過去一個季度裡，遊客數量已開始以更快的速度湧入鄰近市場，但復甦仍然主要由國內需求驅動。.

過去12個月，旅館業相對於其他資產類別表現強勁，加上週期性復甦和通膨對沖機制，投資者對飯店等營運房地產的需求持續增強。一線國家（澳洲、日本和新加坡）以及度假市場的資產表現尤其出色。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality

世邦魏理仕2023年亞太房地產市場展望年中回顧了我們在2023年初所做的預測，並揭示了我們對今年剩餘時間的展望。.

我們1月的預測基本上正確，但由於中國大陸重新開放的影響有限，我們已將預期復甦時間推遲了6至12個月。雖然租戶市場的租賃勢頭正在增強，但投資量不太可能在2024年上半年之前恢復。.   

本報告探討了將影響亞太地區商業房地產市場今年剩餘時間及未來發展的關鍵趨勢和預測。.

經濟
核心通膨以及強於預期的就業市場降低了美國經濟硬著陸的可能性，世邦魏理仕預計2023年第四季和2024年第一季將出現輕微負成長。由於利率上升週期已延長，利率可能會在更長時間內保持高位。.

投資
由於收益率擴張不足和融資成本較高，亞太地區商業房地產投資量在2024年上半年之前不太可能復甦。日本憑藉低利率和正收益，對投資者仍具有吸引力，因此將繼續跑贏大盤。一旦借貸成本開始下降，其他地區的投資情緒預計將會改善。韓國是本輪週期中率先升息的市場，隨著融資成本的下降，目前韓國的投資活動正在增加。.

辦公室
儘管世邦魏理仕的市場預測整體上較為準確，但辦公空間需求的復甦落後於辦公就業成長。在充滿挑戰的宏觀經濟環境下，辦公租戶在投資組合規劃方面仍保持謹慎態度。雖然追求高品質辦公空間和關注綠建築仍然是主要趨勢，但擴張情緒仍然低迷。.

後勤
儘管物流需求正從疫情期間的高點逐步回落，但2023年上半年區域租金仍展現出韌性，表現呈現兩極化：供應緊張的市場（如新加坡（黃金地段）和太平洋地區）與供應過剩的地區形成鮮明對比。然而，隨著需求逐漸減弱，供應短缺市場的租金成長動能仍將放緩。.

零售
2023 年上半年，就業市場緊張和國際旅遊業的復甦支撐了強勁的消費支出，提振了零售租戶的擴張信心。.

飯店
然而，中國大陸遊客的緩慢回歸仍然對旅遊業的復甦構成壓力；這一趨勢也影響了酒店業，近期房價的上漲勢頭目前已出現趨於平緩的跡象。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-real-estate-market-outlook-mid-year-review

由於技術進步、人口結構變化和投資者偏好的轉變，亞太地區的房地產行業正在經歷快速轉型。.

該地區各國政府正在推行監管改革，以促進永續發展並維護利害關係人的利益。儘管面臨挑戰，但該地區快速成長的經濟體為精明的投資者提供了大量機遇，尤其是在另類資產和永續發展舉措方面。.

如需了解不同市場的關鍵監管動態，請參閱APREA實體資產簡報。該簡報涵蓋了當前面臨的挑戰以及為應對這些挑戰而採取的措施。.

2023年第一季度，全球市場持續進行價格發現過程，投資活動較往年較低迷。價格調整最有可能首先在北美和日本完成。其他地區的市場報酬率/資本化率在趨於穩定前，可能還需要一個季度的調整。.

高力國際全球資本市場—洞察與展望報告 該報告揭示了利率對全球房地產價格和投資量的影響。除了檢視全球通膨趨勢外，該報告還根據各國央行可能的政策利率路徑，分析了利率對未來房地產價格的影響。. 

在接下來的幾個月裡，我們將按行業分析市場，並提供亞太地區的最新見解以及全球市場研究。.

鑑於美國和歐洲正小心翼翼地徘徊在潛在衰退的邊緣，東南亞預計將成為全球經濟成長的主要動力之一。高緯環球最新發布的報告探討了在最新的經濟和房地產趨勢下，東南亞房地產市場的發展前景。該報告分析了中國經濟重啟和利率上升的影響，並就東南亞主要房地產市場的投資機會、租金和資本價值前景提出了我們的觀點。.

儘管去年全球經歷了快速變化和不確定性，但世邦魏理仕對2023年亞太商業房地產市場仍保持相對樂觀的展望。.

從經濟角度來看，通貨膨脹預計將會緩解，該地區的利率將在 2023 年下半年趨於穩定。.

受中國大陸經濟復甦的推動，辦公大樓需求將保持穩健；而零售商將採取積極但謹慎的擴張方式。.

隨著電子商務成長恢復正常，物流需求預計將會回落，而飯店業績預計將超過疫情前水準。.

在資本市場，投資人將繼續持觀望態度，直到有確鑿證據顯示利率達到峰值，預計下半年購買活動將大幅增加。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2023

經濟

• 新加坡這個小型開放型經濟體在外部經濟環境惡化的背景下，未來將面臨許多不利因素。然而，隨著中國邊境的重新開放以及國際旅行和旅遊業的持續復甦，也存在一線希望。預計2023年，新加坡國內生產毛額（GDP）成長率將放緩至0.51兆至2.51兆英鎊。

辦公室

• 預計2023年優質辦公室租金將持續成長，但成長放緩。 2023年市場環境趨於疲軟，這可能為租戶重新評估其辦公室需求提供機會。有意縮小辦公面積的租戶可以考慮升級到面積更小但品質更高的辦公空間。.

工業的

• 2023 年將有大量高科技產品進入市場，這將是租戶評估自身空間需求並確保獲得優質且位置優越的空間的絕佳時機。.
• 預計2023年優質物流空間供應仍將緊張。對空間需求較大的物流企業應提前兩年規劃擴張計劃，或考慮客製化建造方案。.

零售

• 2023年，所有細分市場的零售租金將進一步上漲，尤其是烏節路，預計將受益於遊客數量的成長。辦公區域的客流量回升，也將刺激中央商務區零售的租賃需求。同時，在強勁的需求推動下，郊區市場的租金也將持續上漲。.

住宅

• 自2021年以來，由於供應緊張和需求強勁，住宅租金經歷了歷史性的上漲。預計在2023年，隨著竣工量的顯著增加，這波持續上漲的租金動能將面臨阻力。相應地，先前由強勁的經濟成長和租金上漲支撐的價格漲幅，也將因經濟前景疲軟而放緩。.

資本市場

• 儘管投資者情緒有所緩和，但由於其有利於商業發展的政策和穩定的政治環境，新加坡在2023年仍然是尋求把握東南亞成長潛力和/或實現投資組合多元化的投資者的首選投資目的地。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/2023-singapore-real-estate-market-outlook

《2023 年高力國際全球投資者展望》匯集了我們國際投資者客戶群的全球調查結果，並由我們行業領先的研究團隊進行技術分析，同時也提供了高力國際全球各市場高級專家的觀點和見解。.

房地產市場絕非不受資本市場波動的影響。然而，顯而易見的是，房地產的基本面依然強勁。投資人高度重視當前情勢下各類資產所展現出的某些優勢。.

正如報告所強調的，許多市場正在進行重新調整，我們預計這一趨勢將持續到2023年。高力國際的共識是，隨著利率前景更加明朗，全球房地產市場將在2023年中開始趨於穩定。我們建議投資人將近期的趨勢視為迴歸相對理性，而非經濟衰退。.

本報告原刊登於 https://www.colliers.com/en-sg/research/2023-global-investor-outlook-apac-highlights

暴風雨雲密布

2023年，亞太房地產市場面臨多重挑戰。首先是外部挑戰：烏克蘭戰爭加上新冠疫情後供應鏈中斷，推高了通膨，迫使各國央行升息，抑制了經濟成長。這一點在美國和歐洲尤其明顯，這兩個市場是亞洲出口產品的最終需求市場。其次是區域內部挑戰，主要集中在亞太地區最大的經濟體—中國。中國貢獻了亞太地區531兆至3兆美元的GDP，幾乎佔亞太地區所有製成品的三分之一。低成長，加上由於「零新冠」政策和更強硬的政治方向，中國變得更加孤立，導致房地產資本失去了大量的投資機會，而流出中國大陸的資金也已大幅減少。最後，還有長期的結構性挑戰，涉及人們的工作和購物方式，以及新技術如何打破資產類別之間的舊界限，並在創造性破壞的浪潮中創造新的界限。這種情況在全球市場都似曾相識。.

一線希望

當然，亞洲並非唯一面臨充滿挑戰的2023年——這一年經濟成長低於預期，距離新冠疫情前的正常水平還有一段距離。然而，與全球經濟，尤其是美國和歐洲相比，亞洲的優勢就顯而易見了。北美和歐洲在2022年底/2023年初面臨衰退之際，亞太地區許多地區將溫和成長，部分地區甚至會出現成長。由於通膨未能像其他地區那樣擴大，預計利率上升速度也會放緩。由於二十國集團峇裡島峰會，地緣政治緊張局勢也在緩和。一系列因新冠疫情而暫時擱置的貿易協定，也將有助於加速疫情後的復甦，因為供應鏈正在修復，該地區的低成本優勢將增強其競爭力。儘管「另類資產類別」在該地區蓬勃發展，但其他顛覆性因素，如彈性辦公和線上零售，其帶來的收益卻不如其他地區。同時，亞太地區的大部分地區仍在享受追趕式成長的優勢，例如東南亞和印度部分地區，這些地區獲得了巨大的經濟成長。.

光線

展望2023年，三大市場格局不太可能改變，但這並不意味著缺乏機遇，恰恰相反。在通膨環境下，亞洲較短的租賃期限應該會更具吸引力，而與指數掛鉤的防禦型行業，例如自助倉儲、學生公寓、多戶住宅和養老社區，應該會受到投資者的青睞。 「新經濟」依然充滿活力。.

在日本，低利率和疲軟的日圓將繼續吸引海外資本，物流資產和多戶住宅將成為投資目標，而旅館預計在 2023 年成為交易活躍的資產類別。.

同時，新加坡正崛起為該地區的‘地緣政治安全區’，不斷壯大其金融服務基礎，吸引私人家族辦公室，並受益於香港人才外流。越南則持續受益於新冠疫情限制措施的解除以及「中國+1」政策，預計2023年經濟規模將達到令人矚目的413兆美元。.

澳洲是亞洲主要的資源型經濟體，其高收益率、相對於主要市場的強勁成長以及澳元走軟等因素，應能吸引海外投資者。值得關注的產業包括物流、核心辦公大樓以及一系列另類投資。.

在中國，如同該地區其他地方一樣，生命科學、資料中心、物流和冷鏈投資的吸引力絲毫未減，因為結構性驅動因素依然強勁。即使在低通膨和低利率環境下，負債累累的企業可能會出售不良資產，但定價仍有爭議。.

展望2023年，如果不提及ESG（環境、社會與治理），那就不完整。無論你喜歡還是討厭它，它都將成為常態，預計未來將出現更多ESG承諾，更多ESG舉措將被納入所有資產類別的投資策略中。.

本文原載於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0

閱讀全文