市場展望

亞太地區房地產市場在全球範圍內持續保持強勁成長勢頭，其中住宅領域和綠色轉型均取得了顯著進展。亞太經濟體的技術進步也推動了房地產產業的轉型，數位化和資料中心建設發展勢頭強勁。這些變化共同影響了該地區房地產項目的開發。.

在全球範圍內，房地產行業正日益擁抱以環境、社會和治理 (ESG) 為導向的創新，例如獲得綠色城市評級、投資再生能源項目等。亞太地區 2025 財年第一季更新的房地產法規也反映了這一轉變。包括中國、香港、日本和印度在內的多個亞太經濟體已實施相關指導方針，旨在促進綠色基礎設施和技術整合，從而推動房地產市場的發展。此外，亞太地區的商業和工業地產市場也正顯著成長，眾多商業和工業項目的開發計畫正在推進中。.

鑑於這些策略發展，亞太經濟體因監管政策的更新而對投資者展現出極具吸引力的前景，這些更新旨在吸引各類資產。預計在未來幾個月內，這些經濟體將在引導區域投資和促進發展方面發揮關鍵作用。.

美國持續疲軟的通膨和就業數據改變了市場格局，市場預期聯準會將多次降息，導致資金從大型科技股強勁輪動至包括房地產投資信託基金（REITs）在內的滯後板塊，後者被視為降息的受益者。富時EPRA Nareit亞洲美元發展淨總回報指數（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月上漲6.341倍（目標3兆盧比）。我們的活躍市場：

• 日本, +9.5%: 日本央行行長上田文雄提高了短期利率，隨後召開的記者會措辭鷹派且令人費解，導致市場波動至今。日本房地產投資信託基金（JREITs）表現相對較好，自利率上調以來以美元計價上漲。銀行股作為利率上調的受益者，在上田文雄講話後最初上漲，但隨後兩天內下跌近25100萬億盧比，原因是隨著全球宏觀經濟環境持續趨緩，市場對利率的預期發生變化。.
• 澳洲, +3.8%:  澳洲儲備銀行在8月6日的會議上宣布維持政策利率不變，並鑑於高企的勞動力成本導致通膨持續走高，推遲了近期下調官方現金利率的預期。我們預計古德曼集團將公佈穩健的業績，包括良好的業績指引，這主要得益於其不斷增長的數據中心業務的強勁貢獻。如果下週財報表現良好，我們可能會增加對古德曼集團的減持評級。.
• 香港, +1.5%: 市場對業績的預期極低，尤其是在恆隆地產因銷售疲軟（尤其是在中國市場）而將每股分紅下調三分之一之後。我們參加了領展房地產投資信託基金在香港和深圳的資產考察，注意到買方機構的參與度很低，儘管估值較低，但市場興趣卻極低。.
• 新加坡, +6.2%:  新加坡房地產投資信託基金（SREIT）的表現符合預期，但股利成長受到利息成本上升的抑制。鑑於全球利率前景，新加坡的利率也將隨之調整，因為新加坡金融管理局（MAS）並未直接製定利率政策。.

結論是：自 7 月 11 日美國 CPI 數據公佈以來，由於利率預期重置和良好的獲利狀況，REITs 的交易價格一直在上漲。.

美國持續疲軟的通膨和就業數據改變了市場格局，市場預期聯準會將多次降息，導致資金從大型科技股強勁輪動至包括房地產投資信託基金（REITs）在內的滯後板塊，後者被視為降息的受益者。富時EPRA Nareit亞洲美元發展淨總回報指數（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月上漲6.341倍（目標3兆盧比）。我們的活躍市場：

• 日本，+9.5%： 日本央行行長上田文雄提高了短期利率，隨後召開的記者會措辭鷹派且令人困惑，至今仍造成市場劇烈波動。日本房地產投資信託基金（JREITs）表現相對較好，自利率上調以來以美元計價上漲。銀行股作為利率上調的受益者，在上田文雄講話後初期上漲，但隨後兩天內下跌近25%，原因是隨著全球宏觀經濟環境持續趨緩，市場對利率的預期發生變化。
• 澳大利亞，+3.8%：  澳洲儲備銀行在8月6日的會議上宣布維持政策利率不變，並鑑於高企的勞動力成本導致通膨持續高企，推遲了近期下調官方現金利率的預期。我們預計古德曼集團將公佈穩健的業績，並因其資料中心業務的強勁成長而獲得良好的業績指引。如果下週財報表現良好，我們可能會增加對古德曼集團的減持評級。
• 香港，+1.5%： 市場對業績的預期極低，尤其是在恆隆地產因銷售疲軟（尤其是在中國內地）而將每股分紅下調三分之一之後。我們參加了領展房地產投資信託的香港和深圳資產考察（另文詳述），注意到買方機構的參與度很低，儘管估值較低，但市場興趣卻極低。
• 新加坡，+6.2%：  新加坡房地產投資信託基金（SREIT）的表現符合預期，但股利成長受到利息成本上升的抑制。鑑於全球利率前景，新加坡的利率也將隨之調整，因為新加坡金融管理局（MAS）並未直接製定利率政策。.

總而言之：自 7 月 11 日美國 CPI 數據公佈以來，由於利率預期重置和良好的盈利狀況，REITs 的交易價格一直在上漲。.

近期利率的快速上漲抑制了經濟擴張，但整個地區的成長依然保持韌性。.

由於利率上調，亞太地區的商業房地產投資下降了 40%，但最近的數據顯示，市場趨於穩定，一些行業也開始擺脫投資低潮。.

期待

預計未來將出現降息，儘管降息的速度和幅度在不同市場會有所不同，但這將有助於加快投資交易活動。.

大量資金正等待部署。因此，對於精明的投資者而言，風險曲線上存在著各種投資機會，也存在著不同的投資風格。長期的大趨勢將推動另類投資和「週期性」資產類別的成長。.

雖然我們建議投資者關注政府和家庭債務水平，並密切關注勞動力市場的任何重大放鬆，但歷史告訴我們，現在就是採取行動的時候。.

世邦魏理仕《2024 年亞太房地產市場展望年中回顧》審視了我們在 2024 年初做出的預測，並揭示了我們對今年剩餘時間的展望。.

我們1月的預測基本上正確，但預期降息期的延長延緩了投資活動的復甦。因此，世邦魏理仕小幅下調了全年投資金額預測，增幅為10兆至31兆。.

世邦魏理仕維持其全年辦公大樓租賃總量預測，預估成長0至5,100兆英鎊，主要得益於強勁的升級需求及綠色環保搬遷趨勢；零售業擴張需求也如預期般維持韌性。相反，由於租金和裝修成本高昂，租戶更傾向於續約而非搬遷，物流需求恢復正常的速度快於預期。.

本報告探討了將影響亞太地區商業房地產市場在 2024 年剩餘時間及以後發展的關鍵趨勢和預測。.

2024年，亞洲房地產證券市場將持續波動，利率預期將影響房地產投資信託基金（REITs）、開發商和亞洲貨幣的表現。值得注意的是，據稱全球基金經理人對房地產行業的配置比例已降至2009年以來的最低水準。 2009年，基金經理人進入該行業後，連續數年獲得了強勁的絕對收益和相對收益。儘管殖利率上升，聯準會官員也發表了鷹派言論，但這次調整幅度不大，成交量也較低。 MSCI指數的調整導致部分亞洲REITs被剔除，先前一直對市場構成不利影響。但這些不利因素已於月底消除，使得我們有望看到一些改善。此前，由於被動型基金拋售，導致部分REITs表現不佳，而此次調整也提振了市場。我們增持了受此次調整影響的部位。短期市場情緒可能主要取決於6月第一週末公佈的美國就業數據。上月公佈的數據顯示失業率上升，因此，如果這一趨勢持續下去，可能會再次影響利率預期，這對亞洲REITs和相關貨幣都將是利好消息。美國大型非必需消費品公司注意到，低收入消費者的購買力明顯疲軟，這可能是由於疫情導致儲蓄消耗殆盡，而不斷上漲的生活成本又擠壓了可支配收入。在績效和績效指引塵埃落定之後，房地產投資信託基金（REITs）和開發商的驅動因素可能主要來自宏觀經濟，但我們也可能開始看到企業活動和股票回購公告有所回升。.

儘管面臨利率上升和多國房屋危機等挑戰，亞太地區房地產市場在全球仍保持強勁成長。亞太經濟體的顯著技術進步加速了房地產產業的轉型，數位化和永續發展概念的融合發展勢頭強勁。這些變化也同時影響著該地區房地產項目的開發。.

在全球範圍內，房地產產業正日益擁抱以環境、社會和治理（ESG）為導向的創新，以此作為應對碳排放不斷加劇等問題的解決方案。亞太地區2024財年第四季更新的房地產法規也反映了這一轉變。包括中國、香港和日本在內的多個亞太經濟體已實施相關指導方針，以促進綠色基礎設施和技術整合，從而應對這項挑戰。.

此外，儘管流動性受限，亞太地區的商業和工業房地產市場仍顯著成長。在住房領域，澳洲、新加坡、中國、印度和香港等國家和地區已優先推動策略改革和監管，以滿足住房需求。值得注意的是，印度和新加坡已在養老院領域取得進展，以滿足老年人的居住需求。.

儘管面臨諸多挑戰，但由於各類資產類別和類型的監管政策更新，亞太經濟體仍為投資者提供了極具吸引力的投資前景。預計在未來幾個月內，這些經濟體將在引導區域投資和促進發展方面發揮關鍵作用。.

東南亞預測 2024 年經濟將強勁成長，儘管面臨通貨膨脹與地緣政治緊張等挑戰，大多數主要經濟體仍可望加速成長。通貨膨脹的緩和以及投資的增加將進一步支持經濟增長。.

Cushman & Wakefield 的最新論文探討了東南亞 (SEA) 在 2024 年的增長前景。預測東南亞經濟將擴張 4.6%，呈現上升軌跡，超過前一年 4.0% 的成長率。.

新加坡的經濟成長在 2024 年將提升至 3.0%，高於 2023 年的 1.1%，儘管成長將受到仍然高利率環境和全球經濟不確定性的影響。.

由於外部需求復甦，製造業復甦，加上新加坡作為區域商業樞紐的地位和旅遊業的復甦，服務業的需求也將復甦，這些都將為經濟增長提供支持。整體房地產需求預計將有所改善，儘管改善幅度較為審慎，但住宅及辦公室市場等部分市場的供應量增加，將壓縮租金前景。.

預計2024年亞太房地產產業將更加蓬勃發展。能否迅速行動、深入挖掘市場和產業以發現價值、並建立富有成效的合作夥伴關係，將是充分利用該地區復甦機會的關鍵。.

高力國際2024年投資者洞察－國家聚焦系列旨在為房地產投資者和業主提供對未來一年的獨特見解，並深入了解亞太地區的各個市場。隨著投資者在全球快速變化的市場格局中評估其投資組合，本系列報告將提供關鍵市場動態、前景和機會的策略性分析，以及亞太地區各類資產的可操作性見解。.

儘管全球格局瞬息萬變，亞太地區的房地產市場仍展現出卓越的韌性和適應力。亞太經濟體的地緣政治發展推動了房地產產業的轉型，科技和永續發展概念的融合日益普及。這些變化也對快速推進的專案開發產生了影響。.

隨著全球房地產產業積極擁抱科技創新，日益增長的碳排放促使建築業轉向環保建築模式。亞太地區2024財年第三季更新的房地產法規充分體現了這一轉變。包括中國、新加坡、澳洲和日本在內的許多亞太國家都已推出綠色基礎設施和技術整合指南，以應對這項挑戰。.

此外，澳洲和日本等國家已將投資重點從資料中心和冷庫等專業資產類別轉向租賃型物業。儘管由於流動性收緊，租戶需求有所減弱，但投資者對商業和工業房地產表現出濃厚的興趣。此外，包容性和平等住房權利的新趨勢在香港和日本等經濟體中興起，預計未來幾年將對亞太其他地區產生影響。.

儘管面臨諸多挑戰，亞太經濟體憑藉著各類資產類別和監管政策的更新，為投資者提供了極具吸引力的投資機會。預計這些經濟體將在引導區域投資和發展方面發揮關鍵作用。.