市場展望

近期利率的快速上漲抑制了經濟擴張，但整個地區的成長依然保持韌性。.

由於利率上調，亞太地區的商業房地產投資下降了 40%，但最近的數據顯示，市場趨於穩定，一些行業也開始擺脫投資低潮。.

期待

預計未來將出現降息，儘管降息的速度和幅度在不同市場會有所不同，但這將有助於加快投資交易活動。.

大量資金正等待部署。因此，對於精明的投資者而言，風險曲線上存在著各種投資機會，也存在著不同的投資風格。長期的大趨勢將推動另類投資和「週期性」資產類別的成長。.

雖然我們建議投資者關注政府和家庭債務水平，並密切關注勞動力市場的任何重大放鬆，但歷史告訴我們，現在就是採取行動的時候。.

世邦魏理仕《2024 年亞太房地產市場展望年中回顧》審視了我們在 2024 年初做出的預測，並揭示了我們對今年剩餘時間的展望。.

我們1月的預測基本上正確，但預期降息期的延長延緩了投資活動的復甦。因此，世邦魏理仕小幅下調了全年投資金額預測，增幅為10兆至31兆。.

世邦魏理仕維持其全年辦公大樓租賃總量預測，預估成長0至5,100兆英鎊，主要得益於強勁的升級需求及綠色環保搬遷趨勢；零售業擴張需求也如預期般維持韌性。相反，由於租金和裝修成本高昂，租戶更傾向於續約而非搬遷，物流需求恢復正常的速度快於預期。.

本報告探討了將影響亞太地區商業房地產市場在 2024 年剩餘時間及以後發展的關鍵趨勢和預測。.

2024年，亞洲房地產證券市場將持續波動，利率預期將影響房地產投資信託基金（REITs）、開發商和亞洲貨幣的表現。值得注意的是，據稱全球基金經理人對房地產行業的配置比例已降至2009年以來的最低水準。 2009年，基金經理人進入該行業後，連續數年獲得了強勁的絕對收益和相對收益。儘管殖利率上升，聯準會官員也發表了鷹派言論，但這次調整幅度不大，成交量也較低。 MSCI指數的調整導致部分亞洲REITs被剔除，先前一直對市場構成不利影響。但這些不利因素已於月底消除，使得我們有望看到一些改善。此前，由於被動型基金拋售，導致部分REITs表現不佳，而此次調整也提振了市場。我們增持了受此次調整影響的部位。短期市場情緒可能主要取決於6月第一週末公佈的美國就業數據。上月公佈的數據顯示失業率上升，因此，如果這一趨勢持續下去，可能會再次影響利率預期，這對亞洲REITs和相關貨幣都將是利好消息。美國大型非必需消費品公司注意到，低收入消費者的購買力明顯疲軟，這可能是由於疫情導致儲蓄消耗殆盡，而不斷上漲的生活成本又擠壓了可支配收入。在績效和績效指引塵埃落定之後，房地產投資信託基金（REITs）和開發商的驅動因素可能主要來自宏觀經濟，但我們也可能開始看到企業活動和股票回購公告有所回升。.

儘管面臨利率上升和多國房屋危機等挑戰，亞太地區房地產市場在全球仍保持強勁成長。亞太經濟體的顯著技術進步加速了房地產產業的轉型，數位化和永續發展概念的融合發展勢頭強勁。這些變化也同時影響著該地區房地產項目的開發。.

在全球範圍內，房地產產業正日益擁抱以環境、社會和治理（ESG）為導向的創新，以此作為應對碳排放不斷加劇等問題的解決方案。亞太地區2024財年第四季更新的房地產法規也反映了這一轉變。包括中國、香港和日本在內的多個亞太經濟體已實施相關指導方針，以促進綠色基礎設施和技術整合，從而應對這項挑戰。.

此外，儘管流動性受限，亞太地區的商業和工業房地產市場仍顯著成長。在住房領域，澳洲、新加坡、中國、印度和香港等國家和地區已優先推動策略改革和監管，以滿足住房需求。值得注意的是，印度和新加坡已在養老院領域取得進展，以滿足老年人的居住需求。.

儘管面臨諸多挑戰，但由於各類資產類別和類型的監管政策更新，亞太經濟體仍為投資者提供了極具吸引力的投資前景。預計在未來幾個月內，這些經濟體將在引導區域投資和促進發展方面發揮關鍵作用。.

Southeast Asia foresees strong economic growth in 2024, with most major economies expected to accelerate despite challenges like inflation and geopolitical tensions. Easing inflation and increased investments are poised to further support growth.

Cushman & Wakefield’s latest paper explores the promising growth prospects of Southeast Asia (SEA) in 2024. Forecasted to expand by 4.6%, SEA’s economy is on an upward trajectory, outpacing the previous year’s growth rate of 4.0%.

Singapore’s economic growth is set to improve to 3.0% in 2024, higher than 1.1% growth in 2023, albeit growth would be tempered by a still-high interest rates environment and global economic uncertainties.

Economic growth would be underpinned by a recovering manufacturing sector as external demand recovers and resilient demand for services given Singapore’s status as a regional business hub and tourism recovery. Overall property demand is expected to improve, albeit cautiously, and higher supply in some markets such as the residential and office market would crimp rental prospects.

預計2024年亞太房地產產業將更加蓬勃發展。能否迅速行動、深入挖掘市場和產業以發現價值、並建立富有成效的合作夥伴關係，將是充分利用該地區復甦機會的關鍵。.

高力國際2024年投資者洞察－國家聚焦系列旨在為房地產投資者和業主提供對未來一年的獨特見解，並深入了解亞太地區的各個市場。隨著投資者在全球快速變化的市場格局中評估其投資組合，本系列報告將提供關鍵市場動態、前景和機會的策略性分析，以及亞太地區各類資產的可操作性見解。.

儘管全球格局瞬息萬變，亞太地區的房地產市場仍展現出卓越的韌性和適應力。亞太經濟體的地緣政治發展推動了房地產產業的轉型，科技和永續發展概念的融合日益普及。這些變化也對快速推進的專案開發產生了影響。.

隨著全球房地產產業積極擁抱科技創新，日益增長的碳排放促使建築業轉向環保建築模式。亞太地區2024財年第三季更新的房地產法規充分體現了這一轉變。包括中國、新加坡、澳洲和日本在內的許多亞太國家都已推出綠色基礎設施和技術整合指南，以應對這項挑戰。.

此外，澳洲和日本等國家已將投資重點從資料中心和冷庫等專業資產類別轉向租賃型物業。儘管由於流動性收緊，租戶需求有所減弱，但投資者對商業和工業房地產表現出濃厚的興趣。此外，包容性和平等住房權利的新趨勢在香港和日本等經濟體中興起，預計未來幾年將對亞太其他地區產生影響。.

儘管面臨諸多挑戰，亞太經濟體憑藉著各類資產類別和監管政策的更新，為投資者提供了極具吸引力的投資機會。預計這些經濟體將在引導區域投資和發展方面發揮關鍵作用。.

經濟

儘管新加坡在2023年避免了經濟衰退，但主要經濟體成長疲軟帶來的外部不利因素仍然存在。因此，預計2024年上半年對外貿易業的活動將保持低迷。然而，航空旅行和旅遊業的持續復甦以及勞動力市場的韌性將支撐旅遊業、航空相關行業和麵向消費者的行業的成長。預計2024年新加坡國內生產毛額（GDP）將成長1.31億至3兆美元，高於2023年1.21億至3兆美元的年成長率。.

辦公室

儘管2023年科技業的租賃需求有所下降，但新加坡的辦公大樓市場仍保持韌性，多元化的需求驅動因素包括消費、私人財富和彈性辦公空間等領域。隨著利率和通膨壓力緩解、經濟走強以及企業重拾信心並啟動擴張計劃，市場情緒預計將在2024年下半年回升。.

工業的

由於部分第三方物流公司處於整合階段，預計2024年的租賃需求將更加多元化。生命科學和技術領域的企業仍然積極尋求優質辦公空間，而製造業的復甦應該會轉化為電子、一般製造和工程公司更多的租賃活動。.

零售

持續的挑戰可能會抑制零售商今年的擴張需求。然而，旅遊業依然是亮點，這得益於一系列音樂會和活動的強勁發展勢頭。預計旅遊業將全面復甦，加上2024年新增供應有限，這些因素應會支撐零售租金。.

住宅

2023年，由於銷售疲軟和完工量充足，租金和房價漲幅放緩。預計2024年成長動能將進一步減弱，原因是高價位市場阻力增大，以及租賃市場消化了2023年竣工高峰帶來的供應增加。.

投資

儘管投資人對2023年的市場情緒較為謹慎，但目前仍有充足的流動資金待售。由於新加坡宏觀經濟穩定、營商環境良好且政治立場中立，投資者對新加坡房地產資產依然充滿信心，並對其抱有濃厚的興趣，將其作為投資組合多元化和財富保值增值的手段。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

High interest rates, a slow recovery in mainland China and geopolitical tension weighed on the Asia Pacific real estate market in 2023. While these concerns are set to persist into 2024, CBRE expects an upturn to commence by mid-year.

From an economic perspective, the U.S. economy is poised for a soft landing in 2024, and the downward interest rate cycle in Asia Pacific is expected to commence mid-year.

The office market will continue to witness a supply boom and occupiers will leverage the higher availability to drive flight to quality and workplace optimisation. Prime office and green space will see growing demand.   

In the retail space, despite a cautious approach to CapEx and store network planning, retailers are poised to capitalise on favourable market conditions to upgrade and expand.

Logistics occupiers’ appetite for expansion is expected to moderate further, and occupiers will give closer scrutiny to real estate plans and capital expenditure.

Expectations are that while hotel ADRs should normalise in most markets, occupancy growth in well-managed assets should drive revenue growth.

Commercial real estate investment is expected to remain muted in H1 2024. However, H2 2024 will see an uptick in investment activity on the back of re-pricing and interest rate cuts.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

高緯環球發布的《2024 年亞太辦公大樓展望》提供了澳洲、中國、印度、印尼、日本、韓國、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國和越南等城市辦公大樓的供應、需求、空置率和租金資料預測。.

區域概覽

關鍵訊息：

• 儘管通膨總體有所改善，但該地區大多數市場的通膨水準仍高於目標區間；預計利率將長期處於高位。.
• 預計亞太地區經濟成長將在 2024 年放緩，但仍將保持正成長（實際年均成長率為 3.51 兆至 4.01 兆）。.
• 儘管經濟前景疲軟，但預計區域辦公大樓需求將在 2024 年恢復到疫情前的水平——但高於平均水平的新供應將推高空置率。.
• 預計2024年租金成長將保持平穩，然後從2025年開始緩慢加速。.
• 鑑於市場對高品質建築的持續追求，新建的高品質建築可能會表現更佳。.

在經濟情勢動盪的背景下，亞太辦公大樓市場仍維持穩健成長。 2023年前九個月，亞太地區25大城市A級辦公大樓的吸收量約為5,000萬平方英尺（msf），預計第四季也將新增1,200萬平方英尺。 2023年全年辦公大樓需求量預估為6,200萬平方英尺，較去年的5,500萬平方英尺成長1,113兆美元。.

2023 年新增供應量將達到 109 百萬平方英尺，超過需求，導致空置率從 2022 年的 16.1% 上升至 17.6%。租金成長隨後放緩，加權平均而言可能會下降約 0.5%。.

前景整體偏向樂觀。預計2024年需求將增加至8,300萬平方英尺，2025年將增至8,700萬平方英尺，與疫情前水準持平。然而，預計未來兩年將有近2.35億平方英尺的新供應量湧入，這將進一步推高空置率，空置率預計將在2024年達到峰值184.1萬億平方英尺，並在2025年保持穩定。這將對租金構成下行壓力，預計2024年租金將保持平穩，處於區域加權平均水平，之後從2025年開始緩慢加速上漲。因此，短期內租戶仍有機會。.