市場展望

經濟

儘管新加坡在2023年避免了經濟衰退，但主要經濟體成長疲軟帶來的外部不利因素仍然存在。因此，預計2024年上半年對外貿易業的活動將保持低迷。然而，航空旅行和旅遊業的持續復甦以及勞動力市場的韌性將支撐旅遊業、航空相關行業和麵向消費者的行業的成長。預計2024年新加坡國內生產毛額（GDP）將成長1.31億至3兆美元，高於2023年1.21億至3兆美元的年成長率。.

辦公室

儘管2023年科技業的租賃需求有所下降，但新加坡的辦公大樓市場仍保持韌性，多元化的需求驅動因素包括消費、私人財富和彈性辦公空間等領域。隨著利率和通膨壓力緩解、經濟走強以及企業重拾信心並啟動擴張計劃，市場情緒預計將在2024年下半年回升。.

工業的

由於部分第三方物流公司處於整合階段，預計2024年的租賃需求將更加多元化。生命科學和技術領域的企業仍然積極尋求優質辦公空間，而製造業的復甦應該會轉化為電子、一般製造和工程公司更多的租賃活動。.

零售

持續的挑戰可能會抑制零售商今年的擴張需求。然而，旅遊業依然是亮點，這得益於一系列音樂會和活動的強勁發展勢頭。預計旅遊業將全面復甦，加上2024年新增供應有限，這些因素應會支撐零售租金。.

住宅

2023年，由於銷售疲軟和完工量充足，租金和房價漲幅放緩。預計2024年成長動能將進一步減弱，原因是高價位市場阻力增大，以及租賃市場消化了2023年竣工高峰帶來的供應增加。.

投資

儘管投資人對2023年的市場情緒較為謹慎，但目前仍有充足的流動資金待售。由於新加坡宏觀經濟穩定、營商環境良好且政治立場中立，投資者對新加坡房地產資產依然充滿信心，並對其抱有濃厚的興趣，將其作為投資組合多元化和財富保值增值的手段。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

2023年，高利率、中國大陸經濟復甦緩慢以及地緣政治緊張局勢給亞太房地產市場帶來了壓力。儘管這些擔憂預計將持續到2024年，但世邦魏理仕預計市場將在年中開始回升。.

從經濟角度來看，美國經濟預計在 2024 年實現軟著陸，亞太地區的利率下行週期預計將於年中開始。.

辦公大樓市場將持續供應旺盛，租戶將利用更高的供應量來提升辦公空間品質並優化辦公室。優質辦公空間和綠地需求將持續成長。.   

在零售領域，儘管零售商對資本支出和門市網路規劃採取了謹慎的態度，但他們仍準備利用有利的市場條件進行升級和擴張。.

物流租戶的擴張意願預計將進一步放緩，租戶將更加仔細地審視房地產計劃和資本支出。.

預計雖然大多數市場的飯店平均房價將趨於正常化，但管理良好的飯店的入住率成長將推動營收成長。.

預計2024年上半年商業房地產投資將維持低迷。然而，在重新定價和利率下調的推動下，2024年下半年投資活動將會回升。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

高緯環球發布的《2024 年亞太辦公大樓展望》提供了澳洲、中國、印度、印尼、日本、韓國、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國和越南等城市辦公大樓的供應、需求、空置率和租金資料預測。.

區域概覽

關鍵訊息：

• 儘管通膨總體有所改善，但該地區大多數市場的通膨水準仍高於目標區間；預計利率將長期處於高位。.
• 預計亞太地區經濟成長將在 2024 年放緩，但仍將保持正成長（實際年均成長率為 3.51 兆至 4.01 兆）。.
• 儘管經濟前景疲軟，但預計區域辦公大樓需求將在 2024 年恢復到疫情前的水平——但高於平均水平的新供應將推高空置率。.
• 預計2024年租金成長將保持平穩，然後從2025年開始緩慢加速。.
• 鑑於市場對高品質建築的持續追求，新建的高品質建築可能會表現更佳。.

在經濟情勢動盪的背景下，亞太辦公大樓市場仍維持穩健成長。 2023年前九個月，亞太地區25大城市A級辦公大樓的吸收量約為5,000萬平方英尺（msf），預計第四季也將新增1,200萬平方英尺。 2023年全年辦公大樓需求量預估為6,200萬平方英尺，較去年的5,500萬平方英尺成長1,113兆美元。.

2023 年新增供應量將達到 109 百萬平方英尺，超過需求，導致空置率從 2022 年的 16.1% 上升至 17.6%。租金成長隨後放緩，加權平均而言可能會下降約 0.5%。.

前景整體偏向樂觀。預計2024年需求將增加至8,300萬平方英尺，2025年將增至8,700萬平方英尺，與疫情前水準持平。然而，預計未來兩年將有近2.35億平方英尺的新供應量湧入，這將進一步推高空置率，空置率預計將在2024年達到峰值184.1萬億平方英尺，並在2025年保持穩定。這將對租金構成下行壓力，預計2024年租金將保持平穩，處於區域加權平均水平，之後從2025年開始緩慢加速上漲。因此，短期內租戶仍有機會。.

2023年對房地產市場而言尤其艱難。資產估值下跌的趨勢始於2022年下半年，並在許多市場蔓延至2023年剩餘時間，且波及範圍更廣。交易量也持續下滑，潛在買賣雙方在價格問題上僵持不下，導致交易常常停滯。.

投資人都希望2024年情況會有所好轉，屆時房價將觸底，市場活動也將恢復到較正常的水平。至於何時以及如何實現這一目標，目前尚不得而知。這或許是由於市場壓力增大，迫使賣家進入市場；又或許最終利率會開始下降，從而提振潛在買家的信心。無論具體何時以及如何達到這一目標，過去12到18個月來市場的劇烈波動已經改變了市場格局。投資者正在重新評估其房地產配置和投資策略，以降低重大風險，同時抓住市場動盪帶來的機會。.

全球通膨似乎趨於穩定，利率可能已達峰值，這預示著全球經濟可望軟著陸。然而，許多風險依然存在，包括地緣政治緊張局勢、信貸緊縮導致的經濟衰退，以及油價意外飆升可能引發的通膨反彈。.

我們最新的報告探討了對新加坡辦公大樓、工業、零售、私人住宅、飯店和投資市場的影響。.

身為商業不動產領域的專家，我們的工作核心在於成功地為客戶發掘並掌握投資機會。在第四份年度《全球投資者展望》報告中，我們全面深入分析了即將主導投資市場的趨勢，並展望了未來一年的潛在機會。本報告匯集了我們資深資本市場專家和全球投資者的觀點。.

2024年，市場環境仍將充滿挑戰，但利率前景趨於明朗，買賣價差收窄的趨勢似乎指日可待。隨著投資者持續尋求政策環境的穩定性，工業與物流、多戶住宅和辦公大樓板塊在未來一年仍將是他們的首選。隨著市場勢頭不斷增強，那些能夠掌握機會的投資者將成為最具優勢的投資者。.

全球關鍵主題

• 儘管利率將長期處於高位，房地產資產仍然具有吸引力。價格將持續調整至更合理的均衡水平，我們預期交易量將在2024年下半年回升。.
• 在市場環境趨緊的情況下，新的投資機會仍在不斷出現。房地產基金面臨贖回壓力，而不斷上漲的資金成本促使更多自用業主透過售後回租交易釋放資金。.
• 較為平靜的利率環境正在吸引資金流動。我們預計投資者將開始選擇性地部署資金，這些資金主要用於機會型或增值型投資。.
• 由於投資者認為工業和物流資產具有穩定性和成長潛力，因此他們持續湧入這些領域。同時，投資者也在向冷庫/暗庫等相關次產業轉移投資。.
• 隨著投資者尋求不同的資源整合和資金籌集機會，聯盟數量正在增長。獲取某些特殊資產（例如學生公寓和資料中心）的複雜性將推動投資者和開發商之間建立更多合作夥伴關係和合資企業。.
• 環境、社會及公司治理（ESG）作為投資決策的關鍵要素正日益被接受。在受訪的投資者中，有創紀錄比例（25%）已製定基於ESG的資產處置和收購策略，尤其是在歐洲、中東和非洲地區以及亞太地區——這一比例較兩年前的10%大幅增長。我們預計市場將迎來一波資產處置和增值機會。.

過去兩年，受全球通膨和利率上升的影響，房地產市場經歷了顯著變化。此外，技術創新推動了該行業的轉型，改變了市場參與者的預期和看法。為應對持續的通膨壓力，亞太地區的監管機構在2024財年第二季採取了多項措施，以維護房地產市場的穩定和完整性。.

該地區的一個共同趨勢是實施更嚴格的反洗錢法規，旨在提高交易的透明度和問責制。例如，澳洲、印度、新加坡和日本都已推出新的或更完善的法規，以打擊房地產行業的洗錢活動。.

亞太地區房地產市場的另一個主要趨勢是日益重視環境永續性和社會責任。許多開發商和建築商正努力實現淨零排放目標，並透過將綠色技術和實踐融入專案中來提升其環境、社會和治理（ESG）資格。這不僅能減少其營運對環境的影響，還能透過提高能源效率和降低能源成本，為客戶和利害關係人創造價值。因此，透過將自身策略與技術賦能的措施結合，他們正在打造一個更具韌性和競爭力的市場。.

這些發展表明，亞太地區正為住宅和商業房地產領域的投資者和開發商迎接充滿機會與挑戰的新時代做好準備。澳洲、印度、日本、中國、新加坡和香港的監管政策更新為應對不斷變化的市場環境和預期提供了框架和指導。這些更新也體現了該地區的多元化和活力，為各類房地產投資提供了豐富的前景和潛力。.

在本期 APREA 房地產資產簡報中，我們介紹了與房地產綠色轉型相關的監管更新、為簡化房地產交易而採取的技術主導戰略和舉措，以及亞太經濟體透過反洗錢措施為保障房地產行業而採取的風險緩解措施。.

新加坡是全球工業和物流（I&L）領域跨國資本的最大來源地，而日本則位列加拿大和英國之後，排名第四。.

日本和澳洲是全球跨國資本投資（工業和物流領域）排名前十的目的地。.

高力國際最新發布的《全球資本市場洞察與展望：工業與物流報告》進一步顯示，截至今年9月23日，亞太地區已售出價值10,000億美元至4,000億美元的工業資產，其中大部分交易發生在中國、澳洲、韓國和日本。.

儘管當前經濟面臨不利因素，且航空公司座位供應受到限制，但亞太地區的飯店業績在 2023 年持續改善。.

儘管中國大陸遊客在 2023 年初回歸，但在過去一個季度裡，遊客數量已開始以更快的速度湧入鄰近市場，但復甦仍然主要由國內需求驅動。.

過去12個月，旅館業相對於其他資產類別表現強勁，加上週期性復甦和通膨對沖機制，投資者對飯店等營運房地產的需求持續增強。一線國家（澳洲、日本和新加坡）以及度假市場的資產表現尤其出色。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality

世邦魏理仕2023年亞太房地產市場展望年中回顧了我們在2023年初所做的預測，並揭示了我們對今年剩餘時間的展望。.

我們1月的預測基本上正確，但由於中國大陸重新開放的影響有限，我們已將預期復甦時間推遲了6至12個月。雖然租戶市場的租賃勢頭正在增強，但投資量不太可能在2024年上半年之前恢復。.   

本報告探討了將影響亞太地區商業房地產市場今年剩餘時間及未來發展的關鍵趨勢和預測。.

經濟
核心通膨以及強於預期的就業市場降低了美國經濟硬著陸的可能性，世邦魏理仕預計2023年第四季和2024年第一季將出現輕微負成長。由於利率上升週期已延長，利率可能會在更長時間內保持高位。.

投資
由於收益率擴張不足和融資成本較高，亞太地區商業房地產投資量在2024年上半年之前不太可能復甦。日本憑藉低利率和正收益，對投資者仍具有吸引力，因此將繼續跑贏大盤。一旦借貸成本開始下降，其他地區的投資情緒預計將會改善。韓國是本輪週期中率先升息的市場，隨著融資成本的下降，目前韓國的投資活動正在增加。.

辦公室
儘管世邦魏理仕的市場預測整體上較為準確，但辦公空間需求的復甦落後於辦公就業成長。在充滿挑戰的宏觀經濟環境下，辦公租戶在投資組合規劃方面仍保持謹慎態度。雖然追求高品質辦公空間和關注綠建築仍然是主要趨勢，但擴張情緒仍然低迷。.

後勤
儘管物流需求正從疫情期間的高點逐步回落，但2023年上半年區域租金仍展現出韌性，表現呈現兩極化：供應緊張的市場（如新加坡（黃金地段）和太平洋地區）與供應過剩的地區形成鮮明對比。然而，隨著需求逐漸減弱，供應短缺市場的租金成長動能仍將放緩。.

零售
2023 年上半年，就業市場緊張和國際旅遊業的復甦支撐了強勁的消費支出，提振了零售租戶的擴張信心。.

飯店
然而，中國大陸遊客的緩慢回歸仍然對旅遊業的復甦構成壓力；這一趨勢也影響了酒店業，近期房價的上漲勢頭目前已出現趨於平緩的跡象。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-real-estate-market-outlook-mid-year-review