市场前景

新加坡是全球工业和物流（I&L）领域跨境资本的最大来源地，而日本则位列加拿大和英国之后，排名第四。.

日本和澳大利亚是全球跨境资本投资（工业和物流领域）排名前十的目的地。.

高力国际最新发布的《全球资本市场洞察与展望：工业与物流报告》进一步显示，截至今年9月23日，亚太地区已售出价值10000亿美元至4000亿美元的工业资产，其中大部分交易发生在中国、澳大利亚、韩国和日本。.

尽管当前经济面临不利因素，且航空公司座位供应受到限制，但亚太地区的酒店业绩在 2023 年持续改善。.

尽管中国大陆游客在 2023 年初回归，但在过去一个季度里，游客数量已开始以更快的速度涌入邻近市场，但复苏仍然主要由国内需求驱动。.

过去12个月，酒店业相对于其他资产类别表现强劲，加之周期性复苏和通胀对冲机制，投资者对酒店等运营型房地产的需求持续增强。一线国家（澳大利亚、日本和新加坡）以及度假市场的资产表现尤为出色。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality

世邦魏理仕2023年亚太房地产市场展望年中回顾了我们在2023年初做出的预测，并揭示了我们对今年剩余时间的展望。.

我们1月份的预测基本正确，但由于中国大陆重新开放的影响有限，我们已将预期复苏时间推迟了6至12个月。虽然租户市场的租赁势头正在增强，但投资量不太可能在2024年上半年之前恢复。.   

本报告探讨了将影响亚太地区商业房地产市场今年剩余时间及未来发展的关键趋势和预测。.

经济
核心通胀以及强于预期的就业市场降低了美国经济硬着陆的可能性，世邦魏理仕预计2023年第四季度和2024年第一季度将出现轻微负增长。由于利率上升周期已经延长，利率可能会在更长时间内保持高位。.

投资
由于收益率扩张不足和融资成本较高，亚太地区商业地产投资量在2024年上半年之前不太可能复苏。日本凭借低利率和正收益，对投资者仍具有吸引力，因此将继续跑赢大盘。一旦借贷成本开始下降，其他地区的投资情绪预计将会改善。韩国是本轮周期中率先加息的市场，随着融资成本的下降，目前韩国的投资活动正在增加。.

办公室
尽管世邦魏理仕的市场预测总体上较为准确，但办公空间需求的复苏滞后于办公就业增长。在充满挑战的宏观经济环境下，办公租户在投资组合规划方面仍保持谨慎态度。虽然追求高品质办公空间和关注绿色建筑仍然是主要趋势，但扩张情绪依然低迷。.

后勤
尽管物流需求正从疫情期间的高位逐步回落，但2023年上半年区域租金仍展现出韧性，表现呈现两极分化：供应紧张的市场（如新加坡（黄金地段）和太平洋地区）与供应过剩的地区形成鲜明对比。然而，随着需求逐渐减弱，供应短缺市场的租金增长势头仍将放缓。.

零售
2023 年上半年，就业市场紧张和国际旅游业的复苏支撑了强劲的消费支出，提振了零售租户的扩张信心。.

酒店
然而，中国大陆游客的缓慢回归仍然对旅游业的复苏构成压力；这一趋势也影响了酒店业，近期房价的上涨势头目前已出现趋于平缓的迹象。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-real-estate-market-outlook-mid-year-review

由于技术进步、人口结构变化和投资者偏好的转变，亚太地区的房地产行业正在经历快速转型。.

该地区各国政府正在推行监管改革，以促进可持续发展并维护利益相关者的利益。尽管面临挑战，但该地区快速增长的经济体为精明的投资者提供了大量机遇，尤其是在另类资产和可持续发展举措方面。.

如需了解不同市场的关键监管动态，请参阅APREA实物资产简报。该简报涵盖了当前面临的挑战以及为应对这些挑战而采取的措施。.

2023年第一季度，全球市场继续进行价格发现过程，投资活动较往年较为低迷。价格调整最有可能首先在北美和日本完成。其他地区的市场收益率/资本化率在趋于稳定前，可能还需要一个季度的调整。.

高力国际全球资本市场——洞察与展望报告 该报告揭示了利率对全球房地产价格和投资量的影响。除了考察全球通胀趋势外，该报告还根据各国央行可能的政策利率路径，分析了利率对未来房地产价格的影响。. 

在接下来的几个月里，我们将按行业分析市场，并提供亚太地区的最新见解以及全球市场研究。.

鉴于美国和欧洲正小心翼翼地徘徊在潜在衰退的边缘，东南亚预计将成为全球经济增长的主要动力之一。高纬环球最新发布的报告探讨了在最新的经济和房地产趋势下，东南亚房地产市场的发展前景。该报告分析了中国经济重启和利率上升的影响，并就东南亚主要房地产市场的投资机会、租金和资本价值前景提出了我们的观点。.

尽管去年全球经历了快速变化和不确定性，但世邦魏理仕对2023年亚太商业地产市场仍保持相对乐观的展望。.

从经济角度来看，预计通货膨胀将会缓解，该地区的利率将在 2023 年下半年趋于稳定。.

受中国大陆经济复苏的推动，办公楼需求将保持稳健；而零售商将采取积极但谨慎的扩张方式。.

随着电子商务增长恢复正常，物流需求预计将会回落，而酒店业绩预计将超过疫情前水平。.

在资本市场，投资者将继续持观望态度，直到有确凿证据表明利率已经达到峰值，预计下半年购买活动将大幅增加。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2023

经济

• 新加坡这个小型开放型经济体在外部经济环境恶化的背景下，未来将面临诸多不利因素。然而，随着中国边境的重新开放以及国际旅行和旅游业的持续复苏，也存在一线希望。预计到2023年，新加坡国内生产总值（GDP）增速将放缓至0.51万亿至2.51万亿英镑。

办公室

• 预计2023年优质写字楼租金将继续增长，但增速放缓。2023年市场环境趋于疲软，这可能为租户重新评估其办公需求提供契机。有意缩小办公面积的租户可以考虑升级到面积更小但品质更高的办公空间。.

工业的

• 2023 年将有大量高科技产品进入市场，这将是租户评估自身空间需求并确保获得优质且位置优越的空间的绝佳时机。.
• 预计2023年优质物流空间供应仍将紧张。对空间需求较大的物流企业应提前两年规划扩张计划，或考虑定制建造方案。.

零售

• 2023年，所有细分市场的零售租金将进一步上涨，尤其是乌节路，预计这将受益于游客数量的增长。办公区域的客流量回升，也将刺激中央商务区零售的租赁需求。与此同时，在强劲的需求推动下，郊区市场的租金也将继续上涨。.

住宅

• 自2021年以来，由于供应紧张和需求强劲，住宅租金经历了历史性的上涨。预计在2023年，随着竣工量的显著增加，这波持续上涨的租金势头将面临阻力。相应地，此前由强劲的经济增长和租金上涨支撑的价格涨幅，也将因经济前景疲软而放缓。.

资本市场

• 尽管投资者情绪有所缓和，但由于其有利于商业发展的政策和稳定的政治环境，新加坡在2023年仍然是寻求把握东南亚增长潜力和/或实现投资组合多元化的投资者的首选投资目的地。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/2023-singapore-real-estate-market-outlook

《2023 年高力国际全球投资者展望》汇集了我们国际投资者客户群的全球调查结果，并由我们行业领先的研究团队进行技术分析，同时还提供了高力国际全球各市场高级专家的观点和见解。.

房地产市场绝非不受资本市场波动的影响。然而，显而易见的是，房地产的基本面依然强劲。投资者高度关注当前形势下各类资产所展现出的某些优势。.

正如报告所强调的，许多市场正在进行重新调整，我们预计这一趋势将持续到2023年。高力国际的共识是，随着利率前景更加明朗，全球房地产市场将在2023年年中开始趋于稳定。我们建议投资者将近期的趋势视为回归相对理性，而非经济衰退。.

本报告最初发表于 https://www.colliers.com/en-sg/research/2023-global-investor-outlook-apac-highlights

暴风雨云密布

2023年，亚太房地产市场面临多重挑战。首先是外部挑战：乌克兰战争加上新冠疫情后供应链中断，推高了通胀，迫使各国央行加息，从而抑制了经济增长。这一点在美国和欧洲尤为明显，这两个市场是亚洲出口产品的最终需求市场。其次是区域内部挑战，主要集中在亚太地区最大的经济体——中国。中国贡献了亚太地区531万亿至3万亿美元的GDP，几乎占亚太地区所有制成品的三分之一。低增长，加上由于“零新冠”政策和更为强硬的政治方向，中国变得更加孤立，导致房地产资本失去了大量的投资机会，而流出中国大陆的资金也已大幅减少。最后，还有长期的结构性挑战，涉及人们的工作和购物方式，以及新技术如何打破资产类别之间的旧界限，并在创造性破坏的浪潮中创造新的界限。这种情况在全球市场都似曾相识。.

一线希望

当然，亚洲并非唯一面临充满挑战的2023年——这一年经济增长低于预期，距离新冠疫情前的正常水平还有一段距离。然而，与全球经济，尤其是美国和欧洲相比，亚洲的优势就显而易见了。北美和欧洲在2022年末/2023年初面临衰退之际，亚太地区许多地区将实现温和增长，部分地区甚至会出现增长。由于通胀未能像其他地区那样扩大，预计利率上升速度也会放缓。得益于二十国集团巴厘岛峰会，地缘政治紧张局势也在缓和。一系列因新冠疫情而暂时搁置的贸易协定，也将有助于加速疫情后的复苏，因为供应链正在修复，该地区的低成本优势将增强其竞争力。尽管‘另类资产类别’在该地区蓬勃发展，但其他颠覆性因素，如灵活办公和在线零售，其带来的收益却不如其他地区。与此同时，亚太地区的大部分地区仍在享受追赶式增长的优势，例如东南亚和印度部分地区，这些地区获得了巨大的经济增长。.

光线

展望2023年，三大市场格局不太可能发生改变，但这并不意味着缺乏机遇，恰恰相反。在通胀环境下，亚洲较短的租赁期限应该会更具吸引力，而与指数挂钩的防御型行业，例如自助仓储、学生公寓、多户住宅和养老社区，应该会受到投资者的青睐。‘新经济’依然充满活力。.

在日本，低利率和疲软的日元将继续吸引海外资本，物流资产和多户住宅将成为投资目标，而酒店有望在 2023 年成为交易活跃的资产类别。.

与此同时，新加坡正崛起为该地区的‘地缘政治安全区’，不断壮大其金融服务基础，吸引私人家族办公室，并受益于香港人才外流。越南则持续受益于新冠疫情限制措施的解除以及‘中国+1’政策，预计2023年经济规模将达到令人瞩目的413万亿美元。.

澳大利亚是亚洲主要的资源型经济体，其高收益率、相对于主要市场的强劲增长以及澳元走软等因素，应能吸引海外投资者。值得关注的行业包括物流、核心办公楼以及一系列另类投资。.

在中国，如同该地区其他地方一样，生命科学、数据中心、物流和冷链投资的吸引力丝毫未减，因为结构性驱动因素依然强劲。即使在低通胀和低利率环境下，负债累累的企业可能会出售不良资产，但定价仍然存在争议。.

展望2023年，如果不提及ESG（环境、社会和治理），那就不完整。无论你喜欢还是讨厌它，它都将成为常态，预计未来将出现更多ESG承诺，更多ESG举措将被纳入所有资产类别的投资策略中。.

本文最初发表于 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0

阅读全文