市场前景

由于技术进步、人口结构变化和投资者偏好的转变，亚太地区的房地产行业正在经历快速转型。.

该地区各国政府正在推行监管改革，以促进可持续发展并维护利益相关者的利益。尽管面临挑战，但该地区快速增长的经济体为精明的投资者提供了大量机遇，尤其是在另类资产和可持续发展举措方面。.

如需了解不同市场的关键监管动态，请参阅APREA实物资产简报。该简报涵盖了当前面临的挑战以及为应对这些挑战而采取的措施。.

2023年第一季度，全球市场继续进行价格发现过程，投资活动较往年较为低迷。价格调整最有可能首先在北美和日本完成。其他地区的市场收益率/资本化率在趋于稳定前，可能还需要一个季度的调整。.

高力国际全球资本市场——洞察与展望报告 该报告揭示了利率对全球房地产价格和投资量的影响。除了考察全球通胀趋势外，该报告还根据各国央行可能的政策利率路径，分析了利率对未来房地产价格的影响。. 

在接下来的几个月里，我们将按行业分析市场，并提供亚太地区的最新见解以及全球市场研究。.

鉴于美国和欧洲正小心翼翼地徘徊在潜在衰退的边缘，东南亚预计将成为全球经济增长的主要动力之一。高纬环球最新发布的报告探讨了在最新的经济和房地产趋势下，东南亚房地产市场的发展前景。该报告分析了中国经济重启和利率上升的影响，并就东南亚主要房地产市场的投资机会、租金和资本价值前景提出了我们的观点。.

尽管去年全球经历了快速变化和不确定性，但世邦魏理仕对2023年亚太商业地产市场仍保持相对乐观的展望。.

从经济角度来看，预计通货膨胀将会缓解，该地区的利率将在 2023 年下半年趋于稳定。.

受中国大陆经济复苏的推动，办公楼需求将保持稳健；而零售商将采取积极但谨慎的扩张方式。.

随着电子商务增长恢复正常，物流需求预计将会回落，而酒店业绩预计将超过疫情前水平。.

在资本市场，投资者将继续持观望态度，直到有确凿证据表明利率已经达到峰值，预计下半年购买活动将大幅增加。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2023

经济

• 新加坡这个小型开放型经济体在外部经济环境恶化的背景下，未来将面临诸多不利因素。然而，随着中国边境的重新开放以及国际旅行和旅游业的持续复苏，也存在一线希望。预计到2023年，新加坡国内生产总值（GDP）增速将放缓至0.51万亿至2.51万亿英镑。

办公室

• 预计2023年优质写字楼租金将继续增长，但增速放缓。2023年市场环境趋于疲软，这可能为租户重新评估其办公需求提供契机。有意缩小办公面积的租户可以考虑升级到面积更小但品质更高的办公空间。.

工业的

• 2023 年将有大量高科技产品进入市场，这将是租户评估自身空间需求并确保获得优质且位置优越的空间的绝佳时机。.
• 预计2023年优质物流空间供应仍将紧张。对空间需求较大的物流企业应提前两年规划扩张计划，或考虑定制建造方案。.

零售

• 2023年，所有细分市场的零售租金将进一步上涨，尤其是乌节路，预计这将受益于游客数量的增长。办公区域的客流量回升，也将刺激中央商务区零售的租赁需求。与此同时，在强劲的需求推动下，郊区市场的租金也将继续上涨。.

住宅

• 自2021年以来，由于供应紧张和需求强劲，住宅租金经历了历史性的上涨。预计在2023年，随着竣工量的显著增加，这波持续上涨的租金势头将面临阻力。相应地，此前由强劲的经济增长和租金上涨支撑的价格涨幅，也将因经济前景疲软而放缓。.

资本市场

• 尽管投资者情绪有所缓和，但由于其有利于商业发展的政策和稳定的政治环境，新加坡在2023年仍然是寻求把握东南亚增长潜力和/或实现投资组合多元化的投资者的首选投资目的地。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/2023-singapore-real-estate-market-outlook

《2023 年高力国际全球投资者展望》汇集了我们国际投资者客户群的全球调查结果，并由我们行业领先的研究团队进行技术分析，同时还提供了高力国际全球各市场高级专家的观点和见解。.

房地产市场绝非不受资本市场波动的影响。然而，显而易见的是，房地产的基本面依然强劲。投资者高度关注当前形势下各类资产所展现出的某些优势。.

正如报告所强调的，许多市场正在进行重新调整，我们预计这一趋势将持续到2023年。高力国际的共识是，随着利率前景更加明朗，全球房地产市场将在2023年年中开始趋于稳定。我们建议投资者将近期的趋势视为回归相对理性，而非经济衰退。.

本报告最初发表于 https://www.colliers.com/en-sg/research/2023-global-investor-outlook-apac-highlights

暴风雨云密布

2023年，亚太房地产市场面临多重挑战。首先是外部挑战：乌克兰战争加上新冠疫情后供应链中断，推高了通胀，迫使各国央行加息，从而抑制了经济增长。这一点在美国和欧洲尤为明显，这两个市场是亚洲出口产品的最终需求市场。其次是区域内部挑战，主要集中在亚太地区最大的经济体——中国。中国贡献了亚太地区531万亿至3万亿美元的GDP，几乎占亚太地区所有制成品的三分之一。低增长，加上由于“零新冠”政策和更为强硬的政治方向，中国变得更加孤立，导致房地产资本失去了大量的投资机会，而流出中国大陆的资金也已大幅减少。最后，还有长期的结构性挑战，涉及人们的工作和购物方式，以及新技术如何打破资产类别之间的旧界限，并在创造性破坏的浪潮中创造新的界限。这种情况在全球市场都似曾相识。.

一线希望

当然，亚洲并非唯一面临充满挑战的2023年——这一年经济增长低于预期，距离新冠疫情前的正常水平还有一段距离。然而，与全球经济，尤其是美国和欧洲相比，亚洲的优势就显而易见了。北美和欧洲在2022年末/2023年初面临衰退之际，亚太地区许多地区将实现温和增长，部分地区甚至会出现增长。由于通胀未能像其他地区那样扩大，预计利率上升速度也会放缓。得益于二十国集团巴厘岛峰会，地缘政治紧张局势也在缓和。一系列因新冠疫情而暂时搁置的贸易协定，也将有助于加速疫情后的复苏，因为供应链正在修复，该地区的低成本优势将增强其竞争力。尽管‘另类资产类别’在该地区蓬勃发展，但其他颠覆性因素，如灵活办公和在线零售，其带来的收益却不如其他地区。与此同时，亚太地区的大部分地区仍在享受追赶式增长的优势，例如东南亚和印度部分地区，这些地区获得了巨大的经济增长。.

光线

展望2023年，三大市场格局不太可能发生改变，但这并不意味着缺乏机遇，恰恰相反。在通胀环境下，亚洲较短的租赁期限应该会更具吸引力，而与指数挂钩的防御型行业，例如自助仓储、学生公寓、多户住宅和养老社区，应该会受到投资者的青睐。‘新经济’依然充满活力。.

在日本，低利率和疲软的日元将继续吸引海外资本，物流资产和多户住宅将成为投资目标，而酒店有望在 2023 年成为交易活跃的资产类别。.

与此同时，新加坡正崛起为该地区的‘地缘政治安全区’，不断壮大其金融服务基础，吸引私人家族办公室，并受益于香港人才外流。越南则持续受益于新冠疫情限制措施的解除以及‘中国+1’政策，预计2023年经济规模将达到令人瞩目的413万亿美元。.

澳大利亚是亚洲主要的资源型经济体，其高收益率、相对于主要市场的强劲增长以及澳元走软等因素，应能吸引海外投资者。值得关注的行业包括物流、核心办公楼以及一系列另类投资。.

在中国，如同该地区其他地方一样，生命科学、数据中心、物流和冷链投资的吸引力丝毫未减，因为结构性驱动因素依然强劲。即使在低通胀和低利率环境下，负债累累的企业可能会出售不良资产，但定价仍然存在争议。.

展望2023年，如果不提及ESG（环境、社会和治理），那就不完整。无论你喜欢还是讨厌它，它都将成为常态，预计未来将出现更多ESG承诺，更多ESG举措将被纳入所有资产类别的投资策略中。.

本文最初发表于 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0

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经济

预计在消费支出和企业资本投资的推动下，日本经济将在2023年继续温和复苏。然而，由于产出缺口仍为负值，日本央行已明确表示，短期内将维持宽松的货币政策。如果经济复苏能够带动企业盈利和实际工资的增长，从而维持温和的通胀，那么转向更紧缩的货币政策的可能性将会增加。然而，市场普遍认为，即便出现这种情况，最早也要到2023年下半年才会发生。.

办公室

尽管2022年企业搬迁至高档写字楼的数量有所增加，但缩减规模和合并的现象仍然普遍存在，导致空置率总体呈上升趋势。随着越来越多的公司倾向于实施混合办公模式，租户在选择办公空间规格时可能会比以往更加挑剔。由于预计大多数城市的办公空间供应量将会增加，市场租金可能会继续下降。.

零售

2023年，银座商业街市场仍将主要受奢侈品品牌需求驱动。虽然商业街租金似乎已经触底并维持在低位，但预计在2022年第四季度将再次开始上涨，并在此后继续缓慢增长。.

物流

由于开发商更加重视物流地产，预计2023年日本各地将出现前所未有的新增供应量。因此，尽管租户对物流空间的需求依然强劲，但预计四大都市圈的空置率都将上升。.

投资

预计2022年日本商业地产交易量将略低于上年水平。尽管如此，预期收益率持续下降，表明投资者需求依然稳定。受海外利率上升以及对美国和欧洲可能出现经济衰退的担忧影响，部分投资者在选择投资标的时变得更加谨慎。然而，日本央行短期内似乎不太可能收紧货币政策，预计2023年日本房地产市场需求将保持强劲。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/japan-major-report-japan-market-outlook-2023

尽管疫情的影响已逐渐消退，但2022年依然是动荡的一年，乌克兰战争、随之而来的能源危机以及持续的通货膨胀导致利率上升等事件频发。全球经济衰退的可能性很大，但由于日本经济重启较晚，其表现预计会更好。日本的大多数投资者仍在寻求新的投资机会，预计2023年将有更多投资者加入。日趋成熟的日本市场将迎来更加多元化的投资者群体，这将提升市场的流动性，并带来更大的增长潜力。.

本报告最初发表于 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209392-0

亚太地区的主要办公楼市场总体上展现出韧性，一些市场需求稳定，另一些市场供应激增——印度的一些城市则同时经历了需求和供应的激增。.

自新冠疫情爆发以来，亚太办公楼市场持续展现出强劲的韧性。自2019年底以来，亚太地区前25大市场累计吸纳了1.53亿平方英尺（msf）的办公空间，其中2022年前九个月的吸纳量就达到了4700万平方英尺。事实上，亚太地区是疫情期间唯一一个连续几个季度实现净吸纳量为正的地区。.

总体而言，这一趋势将持续，但各地情况难免会有所不同。预计2022年全年办公楼需求将达到6500万平方英尺，与2021年的6300万平方英尺基本持平，远高于2020年疫情期间的低点。预计2023年将略有改善，净吸纳量预计将达到7100万平方英尺（同比增长9100万亿英镑），之后增长将稳定在每年约5100万亿英镑，直至2026年。尽管这代表着强劲的需求，但与此同时，由于疫情初期延误的项目重新获得动力，供应量也大幅增加。继2022年新增1.12亿平方英尺供应之后，预计2023年还将新增1.3亿平方英尺，之后从2024年起增速放缓至不足1亿平方英尺。不可避免地，由于短期内供应超过需求，预计区域空置率将进一步下降，从疫情前的 12.5% 上升到 2023 年的略高于 18%，之后预计将保持稳定。.

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